สาเหตุที่ราคาอสังหาฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้นในไตรมาส 3 ปี 2567

ปรากฏการณ์ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นใน ฮานอย นคร โฮจิมินห์ และเมืองใหญ่บางแห่ง เกิดขึ้นในบางพื้นที่ บางประเภท และบางกลุ่ม ส่งผลให้ราคาทั่วไปปรับตัวสูงขึ้น

ราคาที่อยู่อาศัยในฮานอยพุ่งสูงขึ้นมาเป็นเวลานานแล้ว และราคายังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องแม้ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 - ภาพ: NAM TRAN

การประเมินข้างต้นนี้จัดทำ โดยกระทรวงก่อสร้าง ในรายงานข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์สำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ที่เพิ่งเผยแพร่

4 เหตุผลที่ทำให้ราคาอสังหาฯ พุ่งสูงขึ้น

ด้วยเหตุนี้ ในไตรมาสที่ 3 ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์จึงเพิ่มขึ้น 4-6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 22-25% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ในบางพื้นที่ ราคาอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่เพิ่มขึ้น 35-40% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

จากการวิเคราะห์ตลาด กระทรวงก่อสร้างเชื่อว่ามีสาเหตุ 4 ประการที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นในไตรมาสที่ 3 ของปีนี้

นั่นคือการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์อันเนื่องมาจากต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดินที่เพิ่มขึ้น ผลกระทบจากการใช้บัญชีราคาที่ดินใหม่ และวิธีการคำนวณราคาที่ดิน

ในบางพื้นที่ มีปรากฏการณ์การประมูลสิทธิการใช้ที่ดินที่ผู้ชนะประมูลได้ราคาสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า การบริหารจัดการและการดำเนินการประมูลที่ดินยังไม่ดีนัก นักลงทุนมักรวมตัวกันเป็นสมาคมหรือกลุ่มเพื่อเข้าร่วมประมูล จ่ายเงินค่าที่ดินสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า แต่หลังจากชนะการประมูลแล้วกลับทิ้งเงินมัดจำไป โดยมีเป้าหมายเพื่อกำหนดระดับราคาเสมือนเพื่อทำกำไร

การประมูลสิทธิการใช้ที่ดินที่มีผู้เสนอราคาสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า จะส่งผลให้ระดับราคาที่ดิน ราคาอสังหาริมทรัพย์ ราคาที่อยู่อาศัยในบริเวณใกล้เคียงสูงขึ้น ต้นทุนการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ก่อให้เกิดความยุ่งยากแก่ธุรกิจ และลดอุปทานออกสู่ตลาด

ประการที่สอง คือ ปรากฏการณ์ของการ "สร้างราคาเสมือน" และ "เพิ่มราคา" โดยนักเก็งกำไรและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ประโยชน์จากความไม่รู้ของผู้คนและลงทุนตามหลักจิตวิทยาของมวลชนเพื่อแสวงหากำไร

บุคคลเหล่านี้คือบุคคลที่ทำงานเป็นนายหน้าอิสระ ไม่มีใบรับรองการเป็นนายหน้าซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ มีความเชี่ยวชาญน้อย มีความรู้ทางกฎหมายจำกัด และมีจริยธรรมทางธุรกิจที่อ่อนแอ ทำให้เกิดการทำธุรกิจแบบฉวยโอกาส สมรู้ร่วมคิดกันขึ้นราคา ขึ้นราคาเกินจริงเมื่อเทียบกับมูลค่าที่แท้จริง บิดเบือนตลาด ก่อให้เกิดความเสียหายต่อลูกค้า และลดความโปร่งใสของตลาด

ประการที่สาม เนื่องจากการขาดแคลนอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเพื่อตอบสนองความต้องการของประชาชนส่วนใหญ่ ผู้มีรายได้น้อย และปานกลางในเขตเมือง โดยเฉพาะในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567 จำนวนโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่สร้างเสร็จสมบูรณ์อยู่ที่ 90.48% เมื่อเทียบกับช่วง 6 เดือนแรกของปี 2566

ประการที่สี่ ความผันผวนของตลาดหุ้น พันธบัตร และทองคำ ส่งผลต่อจิตวิทยาของนักลงทุน ส่งผลให้กระแสเงินสดเปลี่ยนไปสู่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็น "แหล่งหลบภัย" และสะสมสินทรัพย์

เสนอแนวทางแก้ไขเพื่อสร้างเสถียรภาพให้กับตลาด

เพื่อจำกัดความเป็นไปได้ที่ตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จะสมรู้ร่วมคิดและก่อกวนตลาด กระทรวงการก่อสร้างกล่าวว่ากำลังประสานงานกับ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เพื่อวิจัยและเสนออนุมัติโครงการนำร่องรูปแบบศูนย์กลางการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการใช้ที่ดินที่บริหารจัดการโดยรัฐ

และประสานงานกับกระทรวงและหน่วยงานต่างๆ เพื่อชี้แนะและกระตุ้นให้ท้องถิ่นและสถานประกอบการดำเนินโครงการลงทุนสร้างอาคารชุดพักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนทำงานในนิคมอุตสาหกรรมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิต ในช่วงปี 2564-2573 เพื่อเพิ่มอุปทานในตลาด

เรียกร้องให้หน่วยงานท้องถิ่นเร่งดำเนินการปรับปรุงอาคารชุดเก่า

กระทรวงการก่อสร้างยังได้แนะนำให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมทบทวนและตรวจสอบข้อบกพร่องในกฎระเบียบการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินโดยเร็วเพื่อให้คำแนะนำและเสนอหน่วยงานที่มีอำนาจแก้ไขให้เหมาะสม เพื่อป้องกันการทุจริตในการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินจนก่อให้เกิดการหยุดชะงักของตลาด

ตรวจสอบกิจกรรมการประมูลที่ดินกรณีพบเห็นสิ่งผิดปกติ ดำเนินการตามอำนาจหน้าที่กรณีฝ่าฝืนกฎระเบียบการประมูลที่ดิน

ติดตามและสังเคราะห์ข้อมูลเกี่ยวกับการออกบัญชีราคาที่ดินของแต่ละท้องถิ่นตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 เพื่อประเมินผลกระทบต่อราคาที่ดิน เสนอแนวทางแก้ไขอย่างทันท่วงทีเพื่อจำกัดผลกระทบด้านลบต่อราคาที่ดิน ราคาที่อยู่อาศัย และอุปสงค์และอุปทานของตลาดเมื่อมีการออกบัญชีราคาที่ดินใหม่

พร้อมกันนี้ขอแนะนำให้กระทรวงการคลังค้นคว้า เสนอ และให้คำแนะนำแก่หน่วยงานที่มีอำนาจเกี่ยวกับนโยบายภาษีเพื่อจำกัดกิจกรรมเก็งกำไรและการซื้อขายระยะสั้นเพื่อแสวงหากำไร

การวิจัยเกี่ยวกับนโยบายภาษีสำหรับบ้านหลังที่สอง ที่ดิน บ้านร้างและไม่ได้ใช้งาน และที่ดิน

สำหรับพื้นที่ในท้องถิ่น กระทรวงการก่อสร้างแนะนำให้มีการตรวจสอบและทบทวนกิจกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท นักลงทุน ผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์ และนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่

ควบคุมการซื้อขายต่ออสังหาริมทรัพย์ที่มีการเปลี่ยนมือหลายครั้ง โดยเฉพาะในพื้นที่ โครงการ หรืออาคารชุดที่มีการขึ้นราคาผิดปกติ

ดำเนินการตรวจสอบ ตรวจตรา และดำเนินมาตรการเพื่อแก้ไขการกระทำที่ก่อให้เกิดภาวะราคาพุ่งสูง การจัดการราคา การเก็งกำไร และจัดการกับการละเมิดกฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง (ถ้ามี) ภายในเขตอำนาจ

ท้องถิ่นต้องมีมาตรการบริหารจัดการการก่อสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชนอย่างเคร่งครัดในโครงการธุรกิจสิทธิการใช้ที่ดินที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ในรูปแบบการแบ่งแปลงและการขายที่ดินให้เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมาย หลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่ประชาชนปล่อยที่ดินว่างเปล่า เก็งกำไร ซื้อขาย หรือ "ตั้งราคาสูงเกินจริง" ซึ่งก่อให้เกิดการรบกวนข้อมูลตลาด

จัดให้มีการประกาศและเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เกิดความโปร่งใสและป้องกันการฉ้อโกง การหลอกลวง และการฉ้อโกง

ที่มา: https://tuoitre.vn/nguyen-nhan-khien-gia-bat-dong-san-tang-trong-quy-3-2024-20241030154932064.htm