คลื่นดาวเทียมและโอกาสการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์

ภายหลังการควบรวมกิจการ พื้นที่เมืองที่ขยายตัวช่วยให้นครโฮจิมินห์เข้าใกล้รูปแบบ "เมืองสุดยอด" มากขึ้น พร้อมทั้งคาดหวังว่ากระแสเงินทุนและประชากรจะเคลื่อนตัวในวงโคจรใหม่

ในบริบทดังกล่าว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ผ่านดาวเทียมจึงถูกมองว่าเป็นโอกาสสำคัญ ในงานสัมมนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย 2025 ภายใต้หัวข้อ "คลื่นดาวเทียม" ซึ่งจัดโดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNREA) ร่วมกับหนังสือพิมพ์ลาวดงและสมาคมรีวิวอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงบ่ายของวันที่ 18 กันยายน ณ นครโฮจิมินห์ ได้มีการวิเคราะห์ประเด็นสำคัญหลายประเด็นเพื่อกำหนดรูปแบบการพัฒนาที่เหมาะสมสำหรับช่วงเวลาดังกล่าว

การเปลี่ยนแปลงเชิงบวก

ในมุมมองเชิงนโยบาย ดร.เหงียน วัน คอย ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม สมาชิกสภาที่ปรึกษาการปฏิรูปของนายกรัฐมนตรี และอดีตรองประธานคณะกรรมการประชาชน ฮานอย กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เมื่อเร็วๆ นี้ได้เปิดโอกาสอันยิ่งใหญ่เมื่อผสานพลังขับเคลื่อน 3 ประการเข้าด้วยกัน ได้แก่ อัตราแลกเปลี่ยน - อัตราดอกเบี้ยที่ผ่อนคลายสินเชื่อ การลงทุนภาครัฐที่กระตุ้นด้วยทางหลวง รถไฟฟ้า และสนามบิน การนำโครงสร้างพื้นฐานมาใกล้ชานเมืองมากขึ้น และกรอบกฎหมายใหม่ที่โปร่งใสมากขึ้น เขากล่าวว่า อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงช่วยเพิ่มกำลังซื้อที่อยู่อาศัยโดยตรง โครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่สร้าง "แรงดึงดูด" ตามธรรมชาติสู่พื้นที่ใกล้เคียง กฎหมายที่ได้รับการแก้ไขและเพิ่มเติมช่วยให้ธุรกิจลดความเสี่ยงทางกฎหมายและเร่งการกระจายอุปทาน

อุปทานอสังหาริมทรัพย์ก็สดใสขึ้นเช่นกัน นายหว่อง ดุย ดุง รองอธิบดีกรมการเคหะและการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงก่อสร้าง กล่าวว่า นับตั้งแต่ต้นปี อุปทานมีมาก คิดเป็น 120% ในช่วงเวลาเดียวกัน โครงสร้างผลิตภัณฑ์มีความหลากหลายมากขึ้น ครอบคลุมกลุ่มที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในเขตเมือง

ในส่วนของราคา คุณดุงยอมรับว่าแม้ระดับราคาจะยังคงสูง แต่ "ตลาดโดยรวมค่อนข้างมีเสถียรภาพ ไม่มีปัญหา" ส่วนเรื่องความสามารถในการซื้อนั้น เขามองว่าจำเป็นต้องพิจารณาจากมุมมองของรายได้สะสมและโครงสร้างการใช้จ่ายของครัวเรือน แทนที่จะเปรียบเทียบเครื่องจักรกับรายได้เฉลี่ยต่อเดือน

“ทุกวันนี้ผู้ซื้อไม่เพียงแต่มีบ้านเท่านั้น แต่ยังมีชีวิตที่มีคุณภาพอีกด้วย” คุณดุงกล่าว พร้อมย้ำว่ามาตรฐานการครองชีพในเขตเมืองในปัจจุบันแตกต่างจากเมื่อ 20 ปีก่อนอย่างมาก ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสะท้อนปัจจัยหลายประการ เช่น สิ่งอำนวยความสะดวก บริการ และการดำเนินงาน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คุณโว ฮอง ทัง รองผู้อำนวยการทั่วไปของ DKRA Group กล่าวว่า ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2568 นครโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียงมีสัญญาณการฟื้นตัวในเชิงบวก อุปทานอพาร์ตเมนต์อยู่ที่ 28,114 ยูนิต เพิ่มขึ้น 58% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน และมีการดูดซับมากกว่า 20,000 ยูนิต เพิ่มขึ้น 3.1 เท่าจากปี 2567

กลุ่มทาวน์เฮาส์และวิลล่ามีสินค้า 10,133 รายการ เพิ่มขึ้น 71% โดยมียอดซื้อ 4,817 รายการ เพิ่มขึ้น 4 เท่าจากช่วงเวลาเดียวกัน ส่วนที่ดินเปล่ามีสินค้า 7,167 รายการ เพิ่มขึ้นเพียง 3% แต่มียอดซื้อ 1,130 รายการ เพิ่มขึ้น 2.2 เท่า ที่น่าสังเกตคือ ความต้องการลงทุนยังคงสูงกว่าความต้องการอยู่อาศัย โดยกลุ่มที่สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่อยู่ในช่วงอายุ 35-44 ปี (36%) ขณะที่ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยส่วนใหญ่อยู่ในช่วงอายุ 25-34 ปี คิดเป็น 40%

การประชุมอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยปี 2025 ดึงดูดนักลงทุนและผู้เชี่ยวชาญจำนวนมากเข้าร่วม ภาพ: HOANG TRIEU

ต้องเป็นไปตามเกณฑ์หลายประการ

ในฟอรั่มนี้ มีความเห็นระบุว่า การวางแผนจะต้องกำหนดเงื่อนไขที่จำเป็นสำหรับ “คลื่นดาวเทียม” ที่จะกลายเป็นแรงขับเคลื่อนในระยะยาว

ดร. โง เวียด นัม เซิน ผู้เชี่ยวชาญด้านการวางผังเมือง เชื่อว่าในอนาคตอันใกล้ นครโฮจิมินห์จะ “กลายเป็นเขตย่อยเมืองขนาดใหญ่” โดยมีบทบาทเป็นศูนย์กลางเชื่อมโยงและส่งเสริมอุตสาหกรรมและบริการในพื้นที่ใกล้เคียง เขากล่าวว่าธุรกิจต่างๆ มักพูดถึงสาธารณูปโภค แต่ “สิ่งที่ดึงดูดใจคือการขายชีวิตให้กับผู้คน” เมืองใกล้เคียงที่ต้องการให้ผู้คนอยู่อาศัยต้องมีโรงเรียน งาน และ การดูแลสุขภาพ เพื่อให้พวกเขามีงานที่มั่นคงและมีรายได้เพียงพอ “พ่อแม่สามารถย้ายเข้ามาใกล้เมืองเพื่อซื้อหรือเช่า ซึ่งทั้งสองอย่างนี้ก็ยังดี”

คุณซอนยกตัวอย่างพื้นที่ไซ่ง่อนใต้ที่ก่อนหน้านี้มีการวางแผนอย่างเป็นระบบ โดยให้ความสำคัญกับโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมก่อนการขายอสังหาริมทรัพย์ และมีแผนงานโดยละเอียดที่ดำเนินการอย่างต่อเนื่องเพื่อช่วยเพิ่มมูลค่าอย่างยั่งยืน จุดอ่อนสามประการที่เขามองว่าการพัฒนาพื้นที่เมืองต้องคำนึงถึง ได้แก่ กลไกทางกฎหมาย สภาพแวดล้อมโดยรอบ (เช่น น้ำท่วม แม้ในพื้นที่ที่มีการวางแผนอย่างดี) และประเด็นเรื่องอัตลักษณ์ ซึ่งก็คือการจัดการพื้นที่เมื่อพื้นที่โดยรอบรก ซึ่งอาจบั่นทอนคุณภาพโดยรวม

ในมุมมองของตลาด คุณเหงียน คานห์ ดุย ผู้อำนวยการฝ่ายขายที่พักอาศัยของ Savills Vietnam ได้เพิ่มเกณฑ์ปฏิบัติเพื่อหลีกเลี่ยง "เมืองร้าง" โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมืองบริวารที่ประสบความสำเร็จจะต้องมีผู้อยู่อาศัยอย่างน้อย 1 คน ตั้งอยู่ในรัศมี 30-40 กิโลเมตรจากใจกลางเมือง มีเวลาเดินทางสูงสุด 40-45 นาทีโดยระบบขนส่งสาธารณะ มีพื้นที่สีเขียว และมีความหนาแน่นของประชากรในระดับปานกลาง เพื่อให้ผู้คนยินดีที่จะเดินทางไกลเพื่ออยู่อาศัย ราคาขายต้องเหมาะสม เข้าถึงได้ และต่ำกว่าใจกลางเมือง 40-50% เกณฑ์เหล่านี้เชื่อมโยงโดยตรงกับความสามารถในการเชื่อมต่อโครงสร้างพื้นฐานระหว่างภูมิภาค คุณภาพการให้บริการ ณ สถานที่ และกลยุทธ์การกำหนดราคาของนักลงทุน

ในด้านนโยบาย นายหว่อง ดุย ดุง เน้นย้ำว่าแนวทางของรัฐในอนาคตอันใกล้นี้คือการแก้ไขกฎหมายอย่างต่อเนื่อง โดยยกเลิกขั้นตอนด้านการลงทุน ที่ดิน การวางแผน และการก่อสร้าง เพื่อลดความซับซ้อนและสร้างเงื่อนไขให้ธุรกิจสามารถลดต้นทุน เพิ่มอุปทานสู่ตลาด โดยเฉพาะในกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่เหมาะกับผู้มีรายได้น้อย

ตามที่เขากล่าวไว้ การปรับปรุงคุณภาพและปริมาณในเวลาเดียวกันจะช่วยเพิ่มทางเลือกให้กับผู้ซื้อจริง จำกัดการเพิ่มขึ้นของราคาอันเนื่องมาจากความขาดแคลนในพื้นที่ และในเวลาเดียวกันก็สร้างแพลตฟอร์มปฏิบัติการที่มั่นคงสำหรับเมืองดาวเทียม

ในวิสัยทัศน์ระยะยาว ดร.เหงียน วัน คอย เน้นย้ำว่า “คลื่นดาวเทียม” เป็นแนวโน้มที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ในช่วงปี พ.ศ. 2568-2573 การดำเนินงานตามแนวทางที่ถูกต้อง ซึ่งรวมถึงนโยบายที่โปร่งใส การวางแผนที่สอดประสานกัน และกลไกต่างๆ เพื่อส่งเสริมที่อยู่อาศัยตามความต้องการจริง จะช่วยให้อสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงแต่ตอบสนองวัตถุประสงค์ด้านที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังเป็นรากฐานสำหรับการพัฒนาเศรษฐกิจอย่างยั่งยืนอีกด้วย

อันที่จริงแล้ว การรวมกันของอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง การลงทุนภาครัฐที่เร่งตัวขึ้น และกรอบกฎหมายที่ดีขึ้น กำลังสร้าง “เงื่อนไขภายนอก” ที่เอื้ออำนวย เพื่อเปลี่ยนโอกาสให้เป็นมูลค่า เมืองบริวารต้องยอมรับ “เงื่อนไขภายใน” อย่างเต็มที่ ได้แก่ งานในท้องถิ่น บริการสาธารณะที่มีคุณภาพ ธรรมาภิบาลที่โปร่งใส และราคาที่ประชาชนส่วนใหญ่สามารถจ่ายได้” ผู้เชี่ยวชาญกล่าวเน้นย้ำ

นักข่าว ดร.โต ดินห์ ตวน - บรรณาธิการบริหารหนังสือพิมพ์ หงอย เหล่า ดอง:

ควบคู่ตลาดอสังหาฯ

หัวข้อของฟอรัมคือ "คลื่นดาวเทียม" ซึ่งมีความทันสมัยและน่าสนใจ แนวคิด "เมืองดาวเทียม" คาดว่าจะช่วยลดภาระของพื้นที่ส่วนกลาง ขยายพื้นที่ใช้สอย และมอบโอกาสการอยู่อาศัยให้กับผู้คนจำนวนมาก

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ผู้คนได้เห็นความเฟื่องฟูของโครงการพัฒนาเมืองขนาดเล็ก (Satellite Urban Projects) ทั่วนครโฮจิมินห์ ฮานอย และเมืองใหญ่อื่นๆ อีกมากมาย อย่างไรก็ตาม การดำเนินโครงการไม่ได้เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ โครงการพัฒนาเมืองขนาดเล็กจะกลายเป็นคลื่นลูกใหญ่ได้ก็ต่อเมื่อโครงการเหล่านั้นเชื่อมโยงกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง เมื่อผู้คนสามารถหาที่อยู่อาศัยได้ ไม่ใช่แค่สินค้าเพื่อการเก็งกำไร ในกระบวนการนี้ บทบาทของสื่อมวลชนจึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง

สำหรับหนังสือพิมพ์ลาวดง ตลอดหลายปีที่ผ่านมา เราได้ร่วมสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง โดยถือว่าเป็นหนึ่งในเนื้อหาหลัก ในแต่ละปี หนังสือพิมพ์ลาวดงได้จัดกิจกรรม สัมมนา เวิร์กช็อป ทอล์คโชว์ และอื่นๆ มากกว่า 50 รายการ รวมถึงโปรแกรมต่างๆ เกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์มากมาย ซึ่งผู้เชี่ยวชาญ ผู้ประกอบการ และผู้บริหารได้ร่วมพูดคุย แบ่งปันข้อมูล และหาทางออกร่วมกัน เราหวังเป็นอย่างยิ่งว่าจะสามารถมีส่วนร่วมในการสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่โปร่งใสและแข็งแกร่ง ซึ่งจะมีส่วนสำคัญต่อการพัฒนาเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ

ดร. คาน แวน ลุค หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ BIDV สมาชิกสภาที่ปรึกษาเชิงนโยบายของนายกรัฐมนตรี:

นำราคาอสังหาฯ เข้าสู่ระดับที่เหมาะสม

ปัจจุบัน บริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งมีแนวโน้มที่จะดำเนินโครงการหลายโครงการพร้อมกันในพื้นที่เดียวกัน ส่งผลให้เกิดแรงกดดันต่อเงินทุน กระแสเงินสด และความเสี่ยงทางการเงินที่เพิ่มขึ้น เรื่องนี้จำเป็นต้องได้รับการเตือนล่วงหน้าเพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบเชิงลบในระยะยาว

สถิติแสดงให้เห็นว่าข้าราชการพลเรือนในเวียดนามต้องใช้เวลาทำงานเกือบ 26 ปีจึงจะสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ได้ ซึ่งสะท้อนให้เห็นความแตกต่างอย่างชัดเจนเมื่อราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเร็วกว่ารายได้ ซึ่งทำให้เกิดช่องว่างขนาดใหญ่เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยของโลก ดังนั้น การควบคุมราคา การยกระดับราคาอสังหาริมทรัพย์ให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมยิ่งขึ้น และการกระจายแหล่งทุนและผลิตภัณฑ์ให้หลากหลายเพื่อตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของประชาชนจึงเป็นสิ่งจำเป็นเร่งด่วน

เพื่อการพัฒนาที่มั่นคง องค์กรต่างๆ จำเป็นต้องปรับเปลี่ยนรูปแบบดิจิทัลอย่างเชิงรุก ปรับเปลี่ยนอย่างเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และมีส่วนร่วมในการสร้างฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เพื่อเพิ่มความโปร่งใส ในส่วนของภาครัฐ จำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขที่เป็นไปได้เพื่อรักษาเสถียรภาพและลดระดับราคาอย่างค่อยเป็นค่อยไป กระจายแหล่งเงินทุน พัฒนาแหล่งเงินทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ฟื้นฟูตลาดพันธบัตร จัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติ ส่งเสริมการชำระเงินแบบไม่ใช้เงินสด และมีแผนงานด้านภาษีที่เหมาะสม... หากดำเนินการได้ดี โอกาสในปัจจุบันจะมีมากกว่าความท้าทาย สร้างรากฐานให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถพัฒนาได้อย่างยั่งยืน

ดร. วิทยาศาสตร์และสถาปนิก โง เวียดนาม เซิน ระบุว่า ปัญหาคอขวดที่ใหญ่ที่สุดในการพัฒนาเมืองที่เกี่ยวข้องกับระบบขนส่งสาธารณะ (TOD) คือกรอบทางกฎหมายสำหรับการวางแผนและการอนุมัติพื้นที่ หากไม่มีกลไกการชดเชยที่ชัดเจนและโปร่งใส โครงการอาจหยุดชะงักได้ง่าย

ประสบการณ์ระหว่างประเทศแสดงให้เห็นว่าจำเป็นต้องใช้กลไก "สองราคา" เพื่อแก้ปัญหานี้ ดังนั้น การชดเชยราคาที่ดินล่วงหน้าตามราคาที่ดินเมื่อมีโครงสร้างพื้นฐาน จะทำให้ประชาชนสามารถส่งมอบที่ดินได้อย่างง่ายดาย และรัฐก็จะได้รับมูลค่าเพิ่มหลังจากโครงสร้างพื้นฐานเริ่มดำเนินการ

ที่มา: https://nld.com.vn/song-ve-tinh-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-196250918220748284.htm