ที่ดินราคาถูก?
โครงการเชื่อมโยงทางหลวงหมายเลข 514 กับทางหลวงหมายเลข 47C อำเภอ Trieu Son เป็นโครงการที่มีการลงทุนเริ่มต้นรวมกว่า 79,000 ล้านดอง ดำเนินการโดยบริษัทร่วมทุน Tien Dat Construction Joint Stock Company - Viet Thanh Joint Stock Company (บริษัท BT Trieu Son จำกัด) ซึ่งเป็นหนึ่งในโครงการสุดท้ายในจังหวัด Thanh Hoa ที่ดำเนินการในรูปแบบการร่วมทุนระหว่างภาครัฐและเอกชน ประเภทสัญญา BT (ก่อสร้าง-โอน) ก่อนที่สัญญาประเภทนี้จะถูก "ยุติ" อย่างเป็นทางการ (มีผลใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2021) เนื่องจากมีข้อบกพร่องหลายประการ มีความเสี่ยงสูงที่จะเกิดผลลบ ทำให้สูญเสียทรัพย์สินของรัฐจำนวนมาก
ในการดำเนินโครงการนี้ จังหวัดThanh Hoa มีแผนเบื้องต้นที่จะใช้ที่ดินเปล่าสวยๆ จำนวน 5 แปลง ซึ่งมีพื้นที่รวมเกือบ 28 เฮกตาร์ ในตัวเมือง Trieu Son และตำบลใกล้เคียงในอำเภอ Trieu Son เพื่อชำระเงินส่วนต่างสำหรับโครงการนี้
โครงการถนนทางหลวงหมายเลข 514 สายกรุงเทพฯ-นครราชสีมา อยู่ระหว่างการก่อสร้าง
เมื่อวันที่ 27 พฤศจิกายน 2020 คณะกรรมการประชาชนจังหวัด Thanh Hoa ได้จัดสรรที่ดินระยะแรกให้กับบริษัทร่วมทุนผู้รับเหมา Trieu Son BT Company Limited ซึ่งมีพื้นที่รวม 198,998.8 ตร.ม. (เกือบ 20 เฮกตาร์) ตามคำสั่งเลขที่ 5086/QD-UBND คำสั่งเลขที่ 5085/QD-UBND และคำสั่งเลขที่ 5084/QD-UBND ที่ดินที่เหลือ 2 แปลงจาก 5 แปลงที่คาดว่าจะชำระเงินให้กับบริษัท Trieu Son BT Company Limited นั้นยังไม่ได้ส่งมอบ
อย่างไรก็ตาม ล่าสุด จังหวัดถั่นฮัวได้มีมติอย่างเป็นทางการว่าจะปรับอัตราค่าที่ดินคู่สัญญาจาก 5 พื้นที่ให้เหลือเพียง 3 พื้นที่ตามที่กล่าวข้างต้น เทียบเท่ากับการลดพื้นที่ 9.3 เฮกตาร์ด้วยเหตุผลเรื่อง "อัตราค่าที่ดินคู่สัญญาเกิน" หลังจากพิจารณาให้มั่นใจถึงหลักการสมดุลตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการบริหารจัดการและการใช้ทรัพย์สินสาธารณะ พ.ศ. 2560 และ พระราชกฤษฎีกา และบทบัญญัติทางกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง
ควบคู่ไปกับการจัดสรรที่ดิน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดถั่นฮัวยังได้ออกมติอนุมัติราคาที่ดินเฉพาะเพื่อใช้เป็นฐานในการกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่จ่ายเข้างบประมาณของรัฐอีกด้วย
ตัวอย่างเช่น เมื่อวันที่ 3 พฤศจิกายน 2021 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดแท็งฮวาได้ออกราคาที่ดินเฉพาะเพื่อใช้เป็นเกณฑ์ในการกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่จ่ายให้กับงบประมาณแผ่นดินในการดำเนินโครงการพื้นที่อยู่อาศัยใหม่ Nam Cong Cheo ในตัวเมือง Trieu Son เขต Trieu Son (ระยะที่ 1) ดังนั้น ราคาที่ดินเฉพาะที่สอดคล้องกับพื้นที่ดินที่รัฐจัดสรรพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หลังจากหักค่าใช้จ่าย (ไม่รวมค่าเคลียร์พื้นที่) ที่ไซต์นี้ซึ่งคำนวณต่อตารางเมตร คือ 2,201,099 ดองเวียดนามต่อตารางเมตร
ราคาที่ดินที่ระบุข้างต้นถูกกำหนดภายใต้เงื่อนไขที่นักลงทุนจะต้องลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคทั้งหมดตามโครงการลงทุน แผนรายละเอียดที่ได้รับการอนุมัติสำหรับพื้นที่ดินที่ได้รับมอบหมายให้ดำเนินการโครงการ และรัฐจัดสรรที่ดินพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับพื้นที่ 34,029.3 ตร.ม. ของที่ดินสำหรับอยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ชั่วคราว ด้วยพื้นที่และราคาเฉพาะในโครงการ Nam Cong Cheo รัฐบาลสามารถจัดเก็บได้เกือบ 74,000 ล้านดอง ซึ่งเทียบเท่ากับประมาณ 93% ของทุนที่เทียบเท่ากับทุนการลงทุนทั้งหมดของโครงการ BT ข้างต้น
ที่ดิน Nam Cong Cheo มีทำเลที่สวยงามมาก แบ่งเป็นแปลงที่ดิน 330 แปลงพร้อมสาธารณูปโภค ในเขต Trieu Son จังหวัด Thanh Hoa (ภาพ: Lam Linh Land)
กลับมาที่ประเด็นการกำหนดราคาที่ดินตามขนาดพื้นที่ที่รัฐจัดสรรให้พร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่จัดเก็บจากโครงการพื้นที่อยู่อาศัยใหม่ Nam Cong Cheo นางสาว Pham Thi Thu Huong ผู้ประเมินราคามืออาชีพ กล่าวว่า การกำหนดราคามีหลายวิธี แต่ปกติแล้ว ในกรณีดังกล่าว การกำหนดราคาที่ดินจะดำเนินการตามวิธีส่วนเกิน และราคาตลาดเทียบเท่าในขณะนั้นเป็นเพียงข้อมูลนำเข้าเท่านั้น
โดยเฉพาะอย่างยิ่งการกำหนดราคาที่ดินโดยใช้วิธีส่วนเกินพื้นฐานจะคำนวณโดยนำรายได้จากการพัฒนาหักด้วยต้นทุนการพัฒนา โดยรายได้พื้นฐานคือเงินที่ได้รับหลังจากดำเนินโครงการ ต้นทุนการพัฒนาพื้นฐานประกอบด้วยต้นทุนการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน ต้นทุนฉุกเฉิน ต้นทุนการจัดการโครงการ ต้นทุนโฆษณาและการขาย... และต้นทุน "อ่อน" เช่น ผลประโยชน์ทางการค้า ต้นทุนอื่นๆ ตามระเบียบ... และกำไรของผู้ลงทุน
การร่วมทุน “ประสบผลสำเร็จครั้งใหญ่” ในโครงการ BT Trieu Son?
ตามบันทึกจริง โครงการพื้นที่อยู่อาศัยใหม่ Nam Cong Cheo (ชื่อทางการค้าคือโครงการ Trieu Son New Central) นับตั้งแต่เปิดขายก็กลายเป็นสินค้า "ฮอต" ในหนังสือพิมพ์และสื่อต่างๆ ทันที และเป็นที่ต้องการของตลาดอสังหาริมทรัพย์
จากการแนะนำของหนึ่งในยูนิตข้างต้น โครงการพื้นที่พักอาศัยใหม่ Nam Cong Cheo มีปัจจัยทางภูมิศาสตร์ที่เอื้ออำนวยหลายประการ เหมาะมากสำหรับลูกค้าที่วางแผนซื้อที่ดินเพื่อทั้งที่อยู่อาศัยและธุรกิจ โดยเฉพาะทางเหนือของโครงการติดกับทางหลวงหมายเลข 514 ของจังหวัดที่เชื่อมต่อกับทางหลวงหมายเลข 47 ที่เชื่อมต่อเมือง Thanh Hoa กับสนามบินนานาชาติ Tho Xuan ทางตะวันตกติดกับทางหลวงหมายเลข 47C ยาว 36 ม. ที่เชื่อมต่อกับทางด่วน Nghi Son - Sao Vang ทางทิศใต้ติดกับพื้นที่วางแผนของเขตเมือง Xuan Hung ที่มีพื้นที่สูง 20 เฮกตาร์... จากโครงการ ใช้เวลาเดินทางเพียง 20 นาทีเพื่อให้ผู้คนไปถึงเมือง Thanh Hoa; 15 นาทีถึงสนามบิน Tho Xuan และภายในรัศมี 500 ม. คือศูนย์วัฒนธรรม- กีฬา โรงพยาบาล ตลาด Giat ศูนย์บริหารเขต Trieu Son ซูเปอร์มาร์เก็ตในเมือง สวนอุตสาหกรรมระหว่างชุมชนขนาด 50 เฮกตาร์...
ที่ดิน Nam Cong Cheo มีทำเลพิเศษในอำเภอ Trieu Son ตามที่สื่อต่างๆ บรรยายไว้ (ภาพกราฟิก: ที่ดิน Lam linh)
ที่จริงแล้ว เมื่อเที่ยงวันที่ 15 กรกฎาคม Nguoi Dua Tin ได้ปรากฏตัวที่บริเวณโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ Nam Cong Cheo ในเขต Trieu Son ในฐานะ "นายหน้าที่ดิน" (นายหน้าอสังหาริมทรัพย์อิสระ) ที่ดินมีหน้ากว้างมาก ประมาณ 300 เมตร ทอดยาวไปตามถนนสายกลางของเมือง Dat ในขณะที่ความลึกปานกลาง ใกล้กับศูนย์สาธารณูปโภคตามที่โฆษณาไว้
ที่บริเวณดังกล่าว นาย Nguoi Dua Tin ได้เข้าไปหาหญิงวัยกลางคนซึ่งขายน้ำอยู่ฝั่งตรงข้ามโครงการ Trieu Son New Central และยินดีที่จะทำหน้าที่เป็น “นายหน้าที่ดิน” ด้วย และเธอได้แจ้งว่าบริเวณดังกล่าวมีราคาขายอยู่ที่ 14 ถึง 25 ล้านดองต่อตารางเมตร ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง
“ถ้าจะซื้อที่นี่ก็ได้ค่ะ ผืนละประมาณ 1.4-2.5 พันล้านดองค่ะ ถ้าไม่ก็ยังมีที่ดินอีกแปลงหนึ่งที่ซื้อตอนประมูลเมื่อปีที่แล้ว ห่างไปไม่กี่กิโลเมตร อยู่ติดถนนเส้นนี้แต่ไกลจากตัวเมือง มีเนื้อที่ประมาณ 100 ตร.ม. ตอนซื้อตอนประมูลราคาเกือบ 1.7 พันล้านดอง ตอนนี้ขายได้แค่ 2 พันล้านดองเท่านั้นค่ะ” เธอกล่าว
Nguoi Dua Tin แสดงความสนใจที่จะซื้อที่ดินในโครงการ Nam Cong Cheo และได้รับการแนะนำให้รู้จักกับบุคคลที่ชื่อว่า Toan ซึ่งว่ากันว่าเป็น "ญาติ" ของผู้อำนวยการบริษัทร่วมทุนแห่งหนึ่งที่ลงทุนในโครงการ BT เนื่องจากบุคคลนี้อยู่ระหว่างการเดินทางเพื่อธุรกิจ เขาจึงได้รับการแนะนำให้รู้จักกับบุคคลที่ชื่อว่า Cuong ซึ่งทำงานในโครงการดังกล่าว
นายเกือง เปิดเผยว่า ที่ดินของเขาตั้งอยู่ริมถนน โดยซื้อภายใต้โควตาทางการทูต ราคาขายอยู่ที่ตารางเมตรละ 25.5 ล้านดอง หรือประมาณ 2,500 ล้านดอง
“ที่ดินที่นี่สวยงาม ที่ดินของฉันไม่มีปัญหาอะไรเลย ฉันซื้อได้ภายใต้โควตาทางการทูต อย่างไรก็ตาม เพื่อซื้อที่ดินของฉัน ฉันต้องสร้าง 4 ชั้นเพื่อรับใบรับรอง ที่ดินที่เหลือไม่จำเป็นต้องสร้าง เพียงแค่ซื้อและรับใบรับรองทันที” นายเกวงกล่าว
นายเกวง กล่าวว่า จำนวนเงินที่เก็บได้จากการขายที่ดิน 330 แปลงนั้นถือว่ามาก แต่ในการดำเนินโครงการ บริษัทยังต้องใช้เงินไปกับการเคลียร์พื้นที่นาประมาณ 120 ไร่ ซึ่งแต่ละไร่มีมูลค่า 60 ล้านดอง หรือประมาณ 7 พันล้านดองกว่า ในเวลาเดียวกัน บริษัทยังต้องลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคหลายหมื่นล้านดอง เงินลงทุนสำหรับโครงการ BT และที่สำคัญคือ ค่าใช้จ่ายอื่นๆ
ด้วยเหตุนี้ ด้วยไซต์ Nam Cong Cheo พร้อมกับไซต์ที่เหลืออีกสองไซต์ หากโชคดี บริษัทร่วมทุนระหว่าง Tien Dat Construction Joint Stock Company - Viet Thanh Joint Stock Company ซึ่งเป็นผู้รับเหมาคุ้นเคยเมื่อ "ชนะ" โครงการต่างๆ มากมายในจังหวัด Thanh Hoa ก็อาจ "ชนะรางวัลใหญ่" ได้อย่างสมบูรณ์ในโครงการ BT ขั้นสุดท้ายโครงการใดโครงการหนึ่ง หลังจากหักค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องแล้ว
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)