ทาวน์เฮาส์ทางตะวันออกของนครโฮจิมินห์ตามความคืบหน้าโครงสร้างพื้นฐาน คาดว่าราคาจะสูงขึ้นต่อไป

“ราคาพุ่ง” ของทาวน์เฮาส์ติดถนน

หากอุปทานทาวน์เฮาส์และวิลล่าในเขตเมืองมีน้อย ทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ติดถนนในโฮจิมินห์ก็ยิ่งหายากมากขึ้นไปอีก แม้แต่บ้านประเภทนี้ก็หายไปจากตลาดมานานแล้ว นอกจากอุปทานที่ขาดแคลนแล้ว ราคาก็พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้หลายคนสงสัยว่าทำไมราคาถึง "สูงลิ่ว" ขนาดนั้น

ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทางตะวันออกของนครโฮจิมินห์มีราคา "พุ่ง" ขึ้นอย่างก้าวกระโดดในเขต 2 (ปัจจุบันคือเมืองทูดึ๊ก นครโฮจิมินห์) ทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ที่ติดถนนในย่านทูเทียม อันคานห์ อันฟู หรือเทาเดียน มีราคาเพิ่มขึ้น 4-6 เท่าเมื่อขายครั้งแรก ไม่ใช่เรื่องแปลกอีกต่อไป การเพิ่มขึ้นของราคา 100% เป็นมากกว่า 200% ในช่วงเวลา 1-2 ปี เกิดขึ้นในเขตเมืองบางแห่งในเขต 2 ส่งผลให้ระดับราคาอสังหาริมทรัพย์ในย่านนี้แตกต่างออกไปอย่างเห็นได้ชัด

ทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ SOHO บนด้านหน้าอาคาร Do Xuan Hop เพิ่งเปิดตัวสู่ตลาด

ยกตัวอย่างเช่น ทาวน์เฮาส์ติดถนนบนถนนเหงียนโกแทค เขต 2 มีราคาขายอยู่ที่ประมาณ 30,000-40,000 ล้านดองในปี 2558 ต่อมาในปี 2564 ราคาขายต่อยูนิตได้เพิ่มขึ้นเป็น 100,000-130,000 ล้านดองต่อยูนิต ปัจจุบัน ทาวน์เฮาส์ติดถนนในย่านนี้มีราคาขายอยู่ระหว่าง 200,000-400,000 ล้านดองต่อยูนิต ขึ้นอยู่กับพื้นที่

โครงการอื่นในเขต 2 ก็เพิ่มขึ้นประมาณ 2-3 เท่าเมื่อเทียบกับเวลาขายครั้งแรกในปี 2558 ปัจจุบันห้องชุดรองที่นี่ขายกันในราคา 45,000-55,000 ล้านดองต่อยูนิต (ขึ้นอยู่กับพื้นที่)

หรือบนถนน Vo Nguyen Giap เขต Thao Dien เขต 2 ทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ของโครงการ Masteri An Phu มีจำนวนเพิ่มขึ้นประมาณ 30-50% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาการขายครั้งแรก (ปี 2561) ปัจจุบันมียูนิตรองเปิดขายในราคา 26,000-34,000 ล้านดอง/ยูนิต

โครงการอาคารพาณิชย์ในเมือง Thu Duc ได้หมดสต็อกจากนักลงทุนแล้ว มีเพียงสินค้ารองที่ซื้อขายในราคา 35,000-35,000 ล้านดองต่อยูนิต (สำหรับยูนิตขนาด 140-180 ตารางเมตร) ขณะเดียวกัน ในปี 2563 ราคาขายของอาคารพาณิชย์แห่งนี้อยู่ที่ 14,000-16,000 ล้านดองต่อยูนิต อัตราการเช่าปัจจุบันสูงกว่า 90%

เมื่อไม่นานมานี้ ในเขตอันฟู เขต 2 ได้มีการเปิดตัวทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ SOHO จำนวนจำกัดในโครงการ The Global City ซึ่งได้รับความสนใจเป็นอย่างดี ทาวน์เฮาส์ประเภทนี้ยังถือเป็นสินค้าหลักที่หาได้ยากทางฝั่งตะวันออกของนครโฮจิมินห์ ราคาของแต่ละอาคารพาณิชย์อยู่ที่ประมาณ 30,000-50,000 ล้านดองต่อยูนิต พื้นที่ใช้สอย 350-650 ตารางเมตร

จากข้อมูลพบว่าเมื่อเทียบกับทาวน์เฮาส์ทั่วไปในโครงการเขตเมือง ทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ที่มีหน้าติดถนนมีราคาสูงกว่า 20-70% (ขึ้นอยู่กับโครงการ) ถึงแม้ว่าราคาจะสูง แต่ความต้องการในตลาดนี้ค่อนข้างสูง โครงการส่วนใหญ่ที่มีข้อได้เปรียบคือใกล้รถไฟฟ้าใต้ดิน หรือถนนที่เชื่อมต่อกันทางตะวันออกของนครโฮจิมินห์ ล้วนขายได้ค่อนข้างดีมาก่อนหน้านี้ ปัจจุบันอัตราการเช่าของผู้เช่ายังคงทรงตัว

ปัจจุบัน แม้ว่าราคาจะไม่ผันผวนรุนแรงเท่าช่วงปี 2558-2561 แต่ทาวน์เฮาส์ติดถนนก็ยังคงเป็นที่สนใจของนักลงทุน ความขาดแคลนของสินค้าเป็นหนึ่งในปัจจัยที่ดึงดูดใจและทำให้ราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทาวน์เฮาส์ประเภทนี้มีสัดส่วนเพียง 5-7% ของมูลค่ารวมของโครงการทั้งหมด ขณะเดียวกัน ด้วยความสามารถในการทำกำไรสูง ตอบสนองความต้องการใช้งาน มีมูลค่าการใช้ประโยชน์ทางธุรกิจ และเป็นสินทรัพย์สะสมระยะยาว นักลงทุนจำนวนมากจึงให้ความสนใจทาวน์เฮาส์ติดถนน

คุณเลอ ก๊วก เคียน นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์อาวุโสในนครโฮจิมินห์ กล่าวถึงเรื่องนี้ว่า ในระยะยาว เมื่อโครงการต่างๆ เต็มไปด้วยผู้อยู่อาศัย ผู้อยู่อาศัยมักจะเลือกซื้อสินค้าในพื้นที่มากกว่าการไปศูนย์การค้าหรือร้านค้าหรือร้านอาหารที่อยู่ไกลจากที่อยู่อาศัย ดังนั้น ทาวน์เฮาส์ริมถนนสำหรับธุรกิจในเขตเมืองจึงน่าสนใจ

คาดการณ์ว่าอุปทานจะยังคงมีไม่เพียงพอ ราคาจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไป

ในไตรมาสแรกของปี 2024 Savills ชี้ให้เห็นว่า กลุ่มทาวน์เฮาส์และวิลล่า รวมถึงทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ในนครโฮจิมินห์ บันทึกอุปทานหลักที่แตะระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา

อุปทานมีจำกัดมาเป็นเวลาสามปีแล้ว ส่วนใหญ่เป็นเพราะอุปสรรคทางกฎหมาย ทำให้มีโครงการใหม่จำกัด ปัจจุบันอุปทานหลักในตลาดอยู่ที่ 762 หน่วย สินค้าราคาสูงกว่า 3 หมื่นล้านดองคิดเป็น 76% ของส่วนแบ่งตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง 85% ของอุปทานหลักอยู่ในเมืองทูดึ๊ก

คาดว่าในวันที่ 1 สิงหาคม 2567 ซึ่งเป็นวันที่กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีผลบังคับใช้ ราคาอสังหาริมทรัพย์จะสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ที่มีผลบังคับใช้ จำนวนนักลงทุนที่มีคุณสมบัติตรงตามข้อกำหนดในการดำเนินโครงการอาจลดลง ส่งผลให้อุปทานลดลง อสังหาริมทรัพย์ประเภททาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ก็เช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโครงการนี้มีอุปทานใหม่จำนวนไม่มากอยู่แล้ว

ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมระบุว่า โครงการอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตจะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขที่เข้มงวดมากขึ้นเพื่อให้เป็นไปตามมาตรฐานทางกฎหมายในการขาย และนักลงทุนจะต้องใช้เวลาเตรียมตัวสำหรับการขายมากขึ้น ตลาดที่กำลังเติบโตไม่น่าจะเผชิญกับภาวะอุปทานล้นตลาด ดังนั้น คาดการณ์ว่าจำนวนโครงการที่ได้รับอนุมัติใหม่จะค่อนข้างจำกัด โครงการที่มีสถานะทางกฎหมายพร้อมขายได้อย่างสมบูรณ์ในระยะนี้ถือเป็นข้อได้เปรียบ

อุปทานของทาวน์เฮาส์ติดถนนจะยังคงมีไม่เพียงพอในอนาคต

เมื่อเร็ว ๆ นี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในภาคตะวันออกและนครโฮจิมินห์โดยรวมเริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัวของอุปสงค์ ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากกฎหมายที่คาดว่าจะมีผลบังคับใช้ในเร็ว ๆ นี้ ซึ่งจะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งจะกระตุ้นให้ผู้ซื้อรีบซื้อก่อนที่กฎหมายจะมีผลบังคับใช้

โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับประเภททาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ คุณเลอ ก๊วก เคียน ได้ให้คำแนะนำแก่นักลงทุนว่า ควรพิจารณาปัจจัยต่างๆ ทั้งในด้านพื้นที่ โครงการ และชื่อเสียงของนักลงทุนอย่างรอบคอบ จนถึงปัจจุบัน ตึกแถวในโครงการเป็นแหล่งของ "สินค้าหายาก" ซึ่งถือเป็นเกณฑ์และข้อได้เปรียบในการแข่งขันที่สำคัญที่สุดของประเภทนี้ ดังนั้น นักลงทุนจึงควรพิจารณาว่าสัดส่วนของตึกแถวในโครงการนั้นตรงตามเกณฑ์ความหายากหรือไม่

นอกจากนี้ นักลงทุนจำเป็นต้องศึกษาวิจัยอย่างรอบคอบเกี่ยวกับความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการ ความหนาแน่นของประชากรโดยรอบ ตลอดจนเรียนรู้เกี่ยวกับศักยภาพในการเพิ่มทรัพย์สินทางปัญญาผ่านการวางแผนโครงสร้างพื้นฐานและการพัฒนาในท้องถิ่น...

ที่มา: https://thanhnien.vn/nha-pho-khu-dong-tphcm-di-theo-tien-do-ha-tang-du-bao-tiep-tuc-tang-gia-1852406260921532.htm