ทาวน์เฮาส์ทางตะวันออกของนครโฮจิมินห์ตามความคืบหน้าด้านโครงสร้างพื้นฐาน คาดว่าราคาจะยังเพิ่มขึ้นต่อไป

“ราคาพุ่งสูง” ของทาวน์เฮาส์ติดถนน

หากอุปทานของทาวน์เฮาส์และวิลล่าในเขตเมืองมีน้อย ทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ติดถนนในนครโฮจิมินห์ก็ยิ่งหายากมากขึ้นไปอีก แม้แต่บ้านประเภทนี้ก็หายไปจากตลาดมาเป็นเวลานานแล้ว พร้อมภาวะขาดแคลนสินค้า ราคาที่พุ่งสูงอย่างต่อเนื่อง จนหลายคนเกิดความสงสัยว่า ทำไมราคาถึง “สูงจนเวียนหัว” มาก?

ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทางตะวันออกของนครโฮจิมินห์มีราคาของผลิตภัณฑ์ประเภทนี้ในเขตที่ 2 (ปัจจุบันคือเมืองทูดึ๊ก นครโฮจิมินห์) พุ่งสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด ทาวน์เฮ้าส์เชิงพาณิชย์ที่มีหน้าบ้านติดถนนใน Thu Thiem, An Khanh, An Phu หรือ Thao Dien มีมูลค่าเพิ่มขึ้น 4-6 เท่าเมื่อขายครั้งแรกไม่ใช่เรื่องแปลกอีกต่อไป เพิ่มขึ้น 100% เป็นมากกว่า 200% ภายในระยะเวลา 1-2 ปี ในพื้นที่เขตเมืองบางแห่งในเขต 2 ทำให้ระดับราคาอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนี้แตกต่างออกไปอย่างชัดเจน

ทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ประเภท SOHO บนด้านหน้าถนน Do Xuan Hop เพิ่งเปิดตัวสู่ตลาด

ตัวอย่างเช่น ทาวน์เฮาส์บนถนน Nguyen Co Thach เขต 2 มีราคาอยู่ที่ประมาณ 30,000-40,000 ล้านดองในปี 2015 แต่ในปี 2021 ราคาขายรองได้เพิ่มขึ้นเป็น 100,000-130,000 ล้านดองต่อยูนิต ในปัจจุบันทาวน์เฮาส์ริมถนนที่นี่มีราคาตั้งแต่ 200,000-400,000 ล้านดองต่อหลัง ขึ้นอยู่กับพื้นที่

อีกหนึ่งโครงการในเขต 2 ก็เพิ่มขึ้นประมาณ 2-3 เท่าเมื่อเทียบกับเวลาขายครั้งแรกในปี 2558 ปัจจุบันห้องชุดรองที่นี่มีการซื้อขายกันในราคา 45,000-55,000 ล้านดอง/ยูนิต (ขึ้นอยู่กับพื้นที่)

หรือบนถนน Vo Nguyen Giap เขต Thao Dien เขต 2 ทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ของโครงการ Masteri An Phu มีจำนวนเพิ่มขึ้นประมาณ 30-50% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาการขายเริ่มต้น (2018) ปัจจุบันมีห้องชุดรองเปิดขายในราคาตั้งแต่ 26,000-34,000 ล้านบาท/ห้อง

โครงการอาคารพาณิชย์ในตัวเมืองถู่ดึ๊กหมดสต๊อกจากนักลงทุน เหลือซื้อขายแต่สินค้ารองที่ราคา 35,000-35,000 ล้านบาท/ยูนิต (สำหรับยูนิตพื้นที่ 140-180 ตร.ม.) ขณะที่ราคาขายในปี 2020 ที่นี่อยู่ที่ 14,000-16,000 ล้านบาท/หน่วย อัตราการเช่าพื้นที่ในปัจจุบันอยู่ที่มากกว่า 90%

เมื่อไม่นานนี้ ในเขต An Phu เขต 2 ได้มีการเปิดตัวทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ SOHO จำนวนจำกัดในโครงการ The Global City สู่ตลาด และได้รับความสนใจในเชิงบวก นี่เป็นกลุ่มผลิตภัณฑ์หลักที่หายากซึ่งปรากฏในทางตะวันออกของนครโฮจิมินห์ ราคาอาคารพาณิชย์แต่ละหลังมีตั้งแต่ 30,000-50,000 ล้านบาทต่อยูนิต พื้นที่ใช้สอย 350-650 ตร.ม.

จากข้อมูลพบว่าเมื่อเทียบกับทาวน์เฮ้าส์ทั่วไปในโครงการเขตเมือง ทาวน์เฮ้าส์เชิงพาณิชย์ที่ติดถนนจะมีราคาแตกต่างกันสูงกว่าประมาณ 20-70% (ขึ้นอยู่กับโครงการ) แม้ว่าราคาจะสูง แต่ความต้องการในกลุ่มนี้ก็ค่อนข้างมาก โครงการส่วนใหญ่ที่มีข้อได้เปรียบใกล้แนวรถไฟฟ้าใต้ดินหรือถนนสายไดนามิกที่กำลังขยายตัวทางตะวันออกของนครโฮจิมินห์ มักจะขายได้ค่อนข้างดีมาก่อน และปัจจุบันก็มีอัตราการเข้าเช่าที่คงที่

ในปัจจุบันแม้ว่าราคาจะไม่ผันผวนมากเท่ากับช่วงปี 2558-2561 แต่แนวทาวน์เฮาส์ติดถนนก็ยังมีความน่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุนอยู่ ความขาดแคลนของผลิตภัณฑ์ถือเป็นสาเหตุหนึ่งที่สร้างความดึงดูดใจและทำให้ระดับราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ประเภทนี้คิดเป็นเพียงประมาณ 5-7% ของตะกร้าสินค้าทั้งหมดของโครงการเท่านั้น ในเวลาเดียวกัน เนื่องจากมีอัตราผลกำไรสูง ตอบสนองทั้งความต้องการใช้งานและมูลค่าการใช้ประโยชน์ทางธุรกิจ รวมถึงเป็นสินทรัพย์สะสมระยะยาว ทำให้ผู้ลงทุนจำนวนมากสนใจทาวน์เฮาส์ติดถนน

คุณเล ก๊วก เกียน นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ผู้มากประสบการณ์ในนครโฮจิมินห์ เล่าเกี่ยวกับกลุ่มนี้ว่า ในระยะยาว เมื่อโครงการต่างๆ เต็มไปด้วยผู้อยู่อาศัย ผู้พักอาศัยจะมีแนวโน้มที่จะชอบจับจ่ายซื้อของในที่นั้นมากกว่าไปห้างสรรพสินค้าหรือร้านค้าหรือร้านอาหารที่ไกลจากที่พักอาศัย ดังนั้นประเภทของทาวน์เฮาส์ติดถนนเพื่อธุรกิจในเขตเมืองจึงมีความน่าสนใจ

คาดการณ์ว่าอุปทานจะยังคงมีไม่เพียงพอ ราคาจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไป

ในไตรมาสแรกของปี 2024 Savills ชี้ให้เห็นว่า กลุ่มทาวน์เฮาส์และวิลล่า รวมถึงทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ในนครโฮจิมินห์ มีปริมาณอุปทานขั้นต้นแตะระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา

การจัดหามีจำกัดมาเป็นเวลาสามปีแล้ว โดยหลักแล้วเป็นเพราะอุปสรรคด้านกฎระเบียบ ซึ่งทำให้โครงการใหม่มีจำกัด ปริมาณอุปทานขั้นต้นทั้งหมดที่มีอยู่ในตลาดขณะนี้มีจำนวน 762 หน่วย สินค้าราคาเกิน 30,000 ล้านดองคิดเป็นร้อยละ 76 ของส่วนแบ่งการตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง 85% ของอุปทานหลักอยู่ในเมืองทูดึ๊ก

คาดว่าวันที่ 1 สิงหาคม 2567 ซึ่งเป็นวันที่กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีผลบังคับใช้ ราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นส่งผลให้ราคายังคงสูงขึ้นต่อไป พร้อมกันนี้ เมื่อกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 มีผลบังคับใช้ จำนวนนักลงทุนที่ตรงตามข้อกำหนดในการดำเนินโครงการอาจลดลง ส่งผลให้มีอุปทานจำกัดมากยิ่งขึ้น อสังหาริมทรัพย์ทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ก็ไม่มีข้อยกเว้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อผลิตภัณฑ์นี้ขาดอุปทานใหม่

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมกล่าวไว้ โครงการอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตจะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขที่เข้มงวดมากขึ้นเพื่อให้เป็นไปตามมาตรฐานทางกฎหมายในการขาย และนักลงทุนจะต้องใช้เวลาในการเตรียมตัวสำหรับการขายมากขึ้น ตลาดที่กำลังเติบโตนั้นไม่น่าจะเห็นการระเบิดของอุปทาน ดังนั้นคาดว่าจำนวนโครงการที่ได้รับอนุมัติใหม่จะมีน้อย โครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วนเปิดขายในระยะนี้ ถือเป็นข้อได้เปรียบ

ในอนาคตอุปทานของทาวน์เฮาส์ติดถนนจะยังคงมีไม่เพียงพอต่อไป

ล่าสุดตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะในภาคตะวันออก และนครโฮจิมินห์โดยรวม เริ่มแสดงสัญญาณการกลับมามีความต้องการอีกครั้ง ส่วนหนึ่งเป็นผลจากผลกระทบของกฎหมายที่คาดว่าจะมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ ทำให้ราคาอสังหาฯ ปรับตัวสูงขึ้น จากนั้นส่งเสริมจิตวิทยาของผู้ซื้อในการใช้จ่ายเงินก่อนที่กฎหมายจะมีผลบังคับใช้

โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ คุณ เล โกว๊ก เกียน ยังได้ให้คำแนะนำกับนักลงทุนให้พิจารณาปัจจัยต่างๆ อย่างรอบคอบ เช่น พื้นที่ โครงการ และชื่อเสียงของนักลงทุน จนถึงปัจจุบัน อาคารพาณิชย์ในโครงการยังถือเป็น “สินค้าหายาก” ซึ่งถือเป็นเกณฑ์มาตรฐานและข้อได้เปรียบทางการแข่งขันที่ยิ่งใหญ่ที่สุดของประเภทนี้ ดังนั้นนักลงทุนจึงต้องพิจารณาว่าอัตราส่วนอาคารพาณิชย์ของโครงการนั้นตรงตามเกณฑ์ความขาดแคลนหรือไม่

นอกจากนี้ นักลงทุนจำเป็นต้องศึกษาวิจัยเกี่ยวกับความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการ ความหนาแน่นของประชากรโดยรอบอย่างรอบคอบ รวมถึงเรียนรู้เกี่ยวกับศักยภาพในการเพิ่มทรัพย์สินทางปัญญาผ่านการวางแผนโครงสร้างพื้นฐานและการพัฒนาในท้องถิ่น...

ที่มา: https://thanhnien.vn/nha-pho-khu-dong-tphcm-di-theo-tien-do-ha-tang-du-bao-tiep-tuc-tang-gia-1852406260921532.htm