โครงการหลายโครงการถูก 'ระงับ' สมาชิกรัฐสภาเสนอให้เก็บเงินมัดจำเฉพาะเมื่อบรรลุเงื่อนไขทางธุรกิจเท่านั้น

วิดีโอ : ความคิดเห็นของสมาชิกสภาผู้แทนราษฎรเกี่ยวกับกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) เมื่อเช้าวันที่ 31 ตุลาคม (ที่มา: quochoi.vn)

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การหารือเกี่ยวกับกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) ในห้องโถงเมื่อเช้าวันที่ 31 ตุลาคม ผู้แทน Tran Hong Nguyen (คณะผู้แทน Binh Thuan ) ได้แสดงความเห็นด้วยกับแผน "นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อบ้านและงานก่อสร้างได้ผ่านเงื่อนไขการดำเนินกิจการทั้งหมดแล้ว และได้ดำเนินการธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมายนี้"

คุณเหงียน กล่าวว่าตัวเลือกนี้มีความเสี่ยงน้อยกว่าสำหรับลูกค้าซึ่งเป็นฝ่ายที่อ่อนแอกว่าในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากการวางเงินมัดจำจะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่ออสังหาริมทรัพย์นั้นมีคุณสมบัติในการทำธุรกิจและทั้งสองฝ่ายได้ลงนามในสัญญาอย่างเป็นทางการแล้ว ซึ่งช่วยลดโอกาสการเกิดข้อพิพาทได้

ผู้แทน Tran Hong Nguyen - คณะผู้แทนรัฐสภาจังหวัดบิ่ญถ่วน (ภาพถ่าย: quochoi.vn)

คุณเหงียนยังได้ให้ความเห็นเกี่ยวกับทางเลือกที่ 2 ว่า “นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เก็บเงินมัดจำตามข้อตกลงกับลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อโครงการมีแบบบ้านขั้นพื้นฐานที่ได้รับการประเมินโดยหน่วยงานของรัฐ และนักลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งตามที่ระบุไว้ในข้อ 2 มาตรา 24 แห่งกฎหมายฉบับนี้ สัญญาวางเงินมัดจำต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน และงานก่อสร้างอย่างชัดเจน จำนวนเงินมัดจำสูงสุดเป็นไปตามกฎระเบียบของรัฐบาล แต่ไม่เกิน 10% ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน และงานก่อสร้าง รวมถึงต้องเป็นไปตามเงื่อนไขการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมในแต่ละช่วงเวลาของอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท”

นางสาวเหงียนแสดงความเห็นว่า “ระยะเวลาในการเรียกเก็บเงินมัดจำตั้งแต่โครงการมีแบบพื้นฐานที่ได้รับการประเมินจากหน่วยงานของรัฐและผู้ลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินฉบับใดฉบับหนึ่งตามที่แสดงไว้ในทางเลือกที่ 2 จะทำให้ใช้เวลานานมากตั้งแต่ได้รับเงินมัดจำจนถึงการดำเนินโครงการจริง ส่งผลให้ลูกค้ามีความเสี่ยงมากขึ้น”

ขณะเดียวกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมามีการพัฒนาที่ซับซ้อนมากมาย โดยนักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ยังคงใช้ประโยชน์จากเงินฝากและสัญญาเงินสมทบทุนเพื่อระดมทุนตามอำเภอใจ ทำให้เกิดความไม่มั่นคงและความวุ่นวาย

“ ความเป็นจริงแสดงให้เห็นว่าหลายโครงการไม่ได้รับการดำเนินการหลังจากได้รับเงินมัดจำเป็นเวลา 5 ปี หรือแม้แต่ 10 ปี ดังนั้น ผู้แทนจึงเชื่อว่าควรมีกฎระเบียบควบคุมที่เข้มงวดยิ่งขึ้น เพื่อป้องกันไม่ให้สถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้น... ” นางเหงียนกล่าวเน้นย้ำ

ในขณะเดียวกัน ผู้แทนเหงียน ได่ ทั้ง (หุ่ง เยน) เลือกข้อที่ 2

ผู้แทนชี้แจงว่านี่เป็นแผนที่กำหนดไว้อย่างชัดเจนว่าในกรณีใดนักลงทุนจึงจะได้รับอนุญาตให้เก็บเงินมัดจำได้ตามข้อตกลงกับลูกค้า กำหนดเนื้อหาของข้อตกลงการเก็บเงิน จำนวนเงินที่ฝากไว้อย่างชัดเจนเพื่อให้เกิดการประชาสัมพันธ์ ความโปร่งใส และการคุ้มครองสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายขององค์กรและบุคคลที่ได้ลงนามในสัญญาซื้อ เช่า หรือซื้อบ้านและงานก่อสร้าง และจำกัดไม่ให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รับเงินมัดจำเพื่อใช้เป็นช่องทางระดมทุน

นายถังยังได้ขอให้หน่วยงานร่างโครงการศึกษาและพิจารณากำหนดเงื่อนไขสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยและการก่อสร้างในอนาคตอย่างชัดเจน ดังนั้น การตัดสินใจดังกล่าวจะอนุญาตให้นักลงทุนขายที่อยู่อาศัยในอนาคตได้เฉพาะโครงการก่อสร้างที่ตรงตามเงื่อนไขการได้รับอนุมัติแบบสำหรับโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่และสำคัญที่แล้วเสร็จตามกำหนดเวลาเท่านั้น

พร้อมกันนี้ให้ชี้แจงเนื้อหา “ข้อกำหนดที่ต้องดำเนินการให้สอดคล้องกับความคืบหน้าของโครงการ”

เช้าวันที่ 31 ตุลาคม รัฐสภาได้หารือเกี่ยวกับกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) ภาพ: (quoc hoi.vn)

นอกจากนี้ ผู้แทน Thang ยังเสนอให้หน่วยงานจัดทำร่างกำหนดความรับผิดชอบอย่างชัดเจนในการสร้าง ปรับปรุง บริหารจัดการ และใช้ประโยชน์จากฐานข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ การประกาศข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ในระบบสารสนเทศตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ต่อสาธารณะ การเชื่อมโยง แบ่งปัน และให้ข้อมูลและข้อมูลเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์แก่หน่วยงานและองค์กรตามบทบัญญัติของกฎหมายเป็นความรับผิดชอบของกระทรวงก่อสร้าง

ผู้แทน Nguyen Thi Viet Nga (Hai Duong) มีความเห็นเดียวกันกับผู้แทน Thang และสนับสนุนให้เลือกตัวเลือกที่ 2 เช่นกัน

ผู้แทนกล่าวว่ากฎระเบียบดังกล่าวจะสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยมากขึ้นสำหรับธุรกิจและนักลงทุนในการพัฒนา โดยเฉพาะในบริบทที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความยากลำบากมากมาย

การลงทุนในโครงการต้องใช้เงินทุนจำนวนมาก การให้นักลงทุนสามารถเรียกเก็บเงินมัดจำได้ล่วงหน้าจะช่วยให้มีเงินทุนสำรองไว้ลงทุนซ้ำได้มากขึ้น ช่วยเพิ่มโอกาสและดึงดูดลูกค้าที่มีศักยภาพ

แม้ว่ากฎระเบียบนี้อาจก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อลูกค้ามากขึ้น แต่ผู้แทนเน้นย้ำว่าจำเป็นต้องแก้ไขความเสี่ยงนี้ด้วยการเพิ่มความเข้มงวดในการบริหารจัดการและเพิ่มความรับผิดชอบของหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐที่มีความสามารถ”

โดยเฉพาะอย่างยิ่งตั้งแต่ขั้นตอนแรกของการพิจารณาและคัดเลือกนักลงทุน เพื่อให้มั่นใจถึงศักยภาพและความสามารถของนักลงทุนในการดำเนินโครงการ การจำกัดความเสี่ยงเช่นทางเลือกที่ 1 อนุญาตให้นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์สามารถเก็บเงินมัดจำได้เฉพาะเมื่อโครงการที่อยู่อาศัยและก่อสร้างมีคุณสมบัติเหมาะสมที่จะนำไปดำเนินกิจการได้เท่านั้น จะเป็นข้อจำกัดโอกาสของวิสาหกิจ ซึ่งขัดต่อการส่งเสริมและการสร้างกลไกในการพัฒนาวิสาหกิจ ” ผู้แทนกล่าว

แนะนำให้วางเงินมัดจำไม่เกิน 5% ของราคาขาย
นายฮวีญ ถิ ฟุก ผู้แทนรัฐสภาจังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่า กล่าวว่า หลังจากปรึกษาหารือกับสมาคมอสังหาริมทรัพย์และดำเนินการสำรวจแล้ว พบว่าระดับเงินฝาก 5% ถือเป็นระดับที่เหมาะสมตามหลักปฏิบัติ
ผู้แทนเสนอให้แก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 23 วรรค 5 เป็นแนวทางว่า “ ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะเรียกเก็บเงินมัดจำได้ตามข้อตกลงกับลูกค้าเมื่อโครงการนั้นมีแบบพื้นฐานที่ได้รับการประเมินโดยหน่วยงานของรัฐและผู้ลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 24 วรรค 2 แห่งกฎหมายฉบับนี้”
ข้อตกลงการวางเงินมัดจำจะต้องระบุราคาเช่าบ้านหรือค่าก่อสร้างให้ชัดเจน โดยจำนวนเงินมัดจำสูงสุดเป็นไปตามระเบียบราชการแต่ต้องไม่เกิน 5% ของราคาเช่าบ้านหรือค่าก่อสร้าง ทั้งนี้ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในแต่ละช่วงเวลา

ง็อก วี

แหล่งที่มา