ความต้องการลงทุนอสังหาฯ เพิ่มขึ้นอีกครั้ง

อัตราดอกเบี้ยเงินฝากที่ลดลงอย่างต่อเนื่องในช่วงสองปีที่ผ่านมาดึงดูดนักลงทุนให้กลับเข้าสู่ช่องทางอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในโฮจิมินห์กำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงอย่างชัดเจน เนื่องจากจำนวนผู้ซื้อบ้านเพื่อการลงทุนมีมากกว่าความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง การเปลี่ยนแปลงนี้ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เกิดจากปัจจัยหลายประการ ได้แก่ ความคาดหวังว่าราคาจะสูงขึ้น การค้นหาแหล่งเงินทุนที่ปลอดภัย และเสน่ห์ของพื้นที่ใกล้เคียงที่กำลังพัฒนาอย่างรวดเร็ว

ธุรกรรมพุ่งสูงขึ้น

จากผลสำรวจล่าสุดของ DKRA Group พบว่าผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบมากถึง 50% มีวัตถุประสงค์เพื่อการลงทุน โดยมุ่งหวังผลกำไรระยะยาวเป็นหลัก ข้อมูล 8 เดือนของ DKRA Group แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งของตลาด อุปทานอพาร์ตเมนต์มีมากกว่า 28,000 ยูนิต เพิ่มขึ้น 58% ในช่วงเวลาเดียวกัน อัตราการบริโภคอยู่ที่มากกว่า 20,000 ยูนิต สูงกว่า 3.1 เท่า สำหรับทาวน์เฮาส์และวิลล่า อุปทานเพิ่มขึ้น 71% เป็นมากกว่า 10,000 รายการ ปริมาณการบริโภคเพิ่มขึ้น 4 เท่าจากปีก่อน โดยเฉพาะที่ดิน แม้ว่าอุปทานจะเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย แต่อัตราการดูดซับก็เพิ่มขึ้น 2.2 เท่าเช่นกัน

โครงการอพาร์ตเมนต์ในเขตชานเมืองโฮจิมินห์เพิ่งเปิดขายเมื่อเร็วๆ นี้ ภาพ: TAN THANH

“อายุเฉลี่ยของลูกค้าที่ซื้อเพื่อการลงทุนอยู่ที่ 35-44 ปี คิดเป็น 37% ขณะที่กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเป็นกลุ่มอายุน้อย คือ 25-34 ปี คิดเป็นประมาณ 40% ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความแตกต่างในพฤติกรรม ดังนั้น ลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจึงมักเป็นผู้ซื้อบ้านครั้งแรก จึงให้ความสำคัญกับทำเลที่ตั้ง สิ่งอำนวยความสะดวก และสภาพแวดล้อมในการอยู่อาศัยเป็นอย่างมาก ในขณะที่ผู้ซื้อเพื่อการลงทุนมักมีอสังหาริมทรัพย์ กระแสเงินสดที่ยังไม่คล่องตัว และประสบการณ์ทางการเงิน จึงให้ความสำคัญกับความสามารถในการทำกำไรและศักยภาพในการปรับราคาเป็นหลัก” คุณหวอ ฮอง ทัง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ DKRA Group กล่าว

คุณเซวียน (อาศัยอยู่ในเขตวินห์ฮอย นครโฮจิมินห์) กล่าวว่า ด้วยงานที่มั่นคงและรายได้ประมาณ 80 ล้านดองต่อเดือน เธอจึงใช้นโยบายสินเชื่อพิเศษของธนาคารเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์แบบผ่อนชำระจำนวน 2 ห้องในโครงการวินโฮมส์ แกรนด์พาร์ค (เขตลองบิ่ญ นครโฮจิมินห์) วัตถุประสงค์คือเพื่อการลงทุนและปล่อยเช่าเพื่อชดเชยดอกเบี้ย “ค่าเช่าถือเป็นการชำระดอกเบี้ย อีกไม่กี่ปีฉันก็จะมีอพาร์ตเมนต์อีกห้องหนึ่ง” คุณเซวียนกล่าว

ขณะเดียวกัน คุณฟอง ในเขตธูดึ๊ก แม้จะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งในนครโฮจิมิน ห์ ด่งนาย และลัมด่ง แต่เมื่อเร็ว ๆ นี้ เธอยังคงลงทุนในโครงการหนึ่งที่ลองเฮา (เดิมคือเกิ่นจิ่วก ปัจจุบันอยู่ในจังหวัดเตยนิญ) มูลค่า 6-7 พันล้านดอง เพื่อวัตถุประสงค์ในการลงทุนเช่นกัน เธอเล่าว่า “จากประสบการณ์ของฉัน การซื้ออสังหาริมทรัพย์แล้วปล่อยทิ้งไว้จะไม่สูญเสียอะไรเลย ปลอดภัยกว่าช่องทางอื่น ๆ มาก”

คุณตา ตรัง เคียน กรรมการผู้จัดการ บริษัท ว้าวโฮม เรียลเอสเตท จำกัด ให้ความเห็นว่า อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงอย่างต่อเนื่องในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นช่องทางการลงทุนที่น่าสนใจ อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านก็อยู่ในระดับต่ำเช่นกัน โดยธนาคารหลายแห่งได้ร่วมมือกับนักลงทุนเพื่อเสนอนโยบายพิเศษให้คนรุ่นใหม่กู้ยืมได้เพียงประมาณ 7% เท่านั้น นอกจากนี้ กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ก็มีผลบังคับใช้แล้ว ซึ่งช่วยทำให้การทำธุรกรรมมีความโปร่งใสมากขึ้น ลดความเสี่ยงทางกฎหมาย และสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุน “การถอดกรอบราคาที่ดินออกและแทนที่ด้วยรายการราคาที่ใกล้เคียงกับตลาด ถือเป็นโอกาสที่ดีในการทำกำไรตั้งแต่เนิ่นๆ” คุณเคียนกล่าวเน้นย้ำ

นอกจากนี้ นครโฮจิมินห์และจังหวัดทางตะวันตกของประเทศกำลังก้าวเข้าสู่ช่วงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่แข็งแกร่งที่สุดในรอบหลายปี โครงการสำคัญๆ เช่น ถนนวงแหวนหมายเลข 3 ทางด่วนโฮจิมินห์-ม็อกไบ รถไฟฟ้าใต้ดินสาย 2 สาย 3A รถไฟฟ้าใต้ดินสาย 1 และทางด่วนที่สร้างเสร็จแล้วหลายสาย กำลังค่อยๆ ก่อตัวเป็นเครือข่ายการเชื่อมต่อแบบซิงโครนัส ซึ่งช่วยกระตุ้นมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยตรง “ราคาที่ดิน อพาร์ตเมนต์ และที่ดินในนครโฮจิมินห์และพื้นที่ใกล้เคียงปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้นักลงทุนได้รับผลกำไรเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า ทั้งจากกำไรจากการขายสินทรัพย์และกระแสเงินสดจากการเช่า” คุณเกียนกล่าว

กระแสการลงทุนกำลังเปลี่ยนแปลง

แนวโน้มที่น่าสังเกตคือกระแสเงินทุนที่ไหลจากภาคเหนือกำลังเคลื่อนตัวไปยังภาคใต้อย่างมาก เนื่องจากนักลงทุนตระหนักดีว่าด้วยเงินทุนจำนวนเท่ากัน การซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในนครโฮจิมินห์มีประสิทธิภาพมากกว่าในตลาดอื่นๆ คุณเจิ่น มินห์ เตียน ผู้อำนวยการศูนย์วิจัยตลาดและความเข้าใจลูกค้าของวัน เมาท์ กรุ๊ป ให้ความเห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์กำลังเข้าสู่วัฏจักรการเติบโตใหม่

นายเตี๊ยน กล่าวว่า การขยายเขตการปกครอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากการควบรวมกิจการระหว่างเมืองบิ่ญเซืองและเมือง บ่าเรีย-หวุงเต่า เข้าเป็นนครโฮจิมินห์ ได้สร้างมหานครเศรษฐกิจขนาดใหญ่ ขยายพื้นที่พัฒนา และดึงดูดการลงทุนขนาดใหญ่ นอกจากนี้ ยังมีการส่งเสริมกิจกรรมการลงทุนภาครัฐ ดำเนินโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่อย่างต่อเนื่องและแล้วเสร็จ ซึ่งเปิดโอกาสอันดีให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างที่ชัดเจนคือโมเดล TOD (การพัฒนาเมืองตามแนวทางการขนส่งสาธารณะ) ซึ่งช่วยให้นครโฮจิมินห์มีที่ดินสำหรับดำเนินการอีก 46 แปลง รวมพื้นที่กว่า 7,300 เฮกตาร์ โดยคาดว่าจะมีโครงการนำร่อง 11 แห่งตามแนวรถไฟฟ้าสาย 1, 2 และวงแหวน 3 ซึ่งจะช่วยเปลี่ยนพื้นที่ชานเมืองให้กลายเป็นศูนย์กลางแห่งใหม่ นายเตี๊ยนคาดการณ์ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เหล่านี้อาจเพิ่มขึ้น 20-30% หลังจากโครงสร้างพื้นฐานเสร็จสมบูรณ์ “โครงการโครงสร้างพื้นฐานสำคัญๆ เช่น ถนนวงแหวน 2, ถนนวงแหวน 3, รถไฟฟ้าใต้ดินสาย 1, 2 และสะพานทูเถียม 3 และ 4 กำลังค่อยๆ พัฒนาโครงข่ายการจราจรให้เสร็จสมบูรณ์ การวางแผนให้ทูเถียมเป็นศูนย์กลางการเงินระหว่างประเทศแห่งใหม่นี้ คาดว่าจะสร้างความต้องการสำนักงานระดับ Class A และที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์อย่างมหาศาล เสริมสร้างความแข็งแกร่งให้กับนครโฮจิมินห์ในฐานะตลาดที่คึกคักที่สุดในประเทศ” คุณเตี่ยนกล่าว

ดร. ฟาม เวียด ทวน ผู้อำนวยการสถาบัน เศรษฐศาสตร์ และสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่เพิ่มขึ้นในช่วงนี้ถือเป็นแนวโน้มปกติ สะท้อนถึงความต้องการกระแสเงินสดที่ยังไม่ได้ใช้งานจริง “การเปลี่ยนจากความต้องการที่อยู่อาศัยไปสู่การลงทุน แสดงให้เห็นถึงความพร้อมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม” คุณทวนกล่าว

จากพัฒนาการของตลาด ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์ในโฮจิมินห์อาจเข้าสู่ช่วงเฟื่องฟูตั้งแต่ปี 2573 เมื่อโครงการโครงสร้างพื้นฐานสำคัญๆ เริ่มดำเนินการ และธูเทียมจะกลายเป็นศูนย์กลางทางการเงินระหว่างประเทศ เพราะสิ่งเหล่านี้ไม่เพียงแต่เพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ให้สูงเป็นประวัติการณ์เท่านั้น แต่ยังดึงดูดเงินทุนจากต่างประเทศอย่างแข็งแกร่ง ดึงดูดชุมชนผู้เชี่ยวชาญระดับสูงให้เข้ามาอยู่อาศัยและทำงาน

อีกมุมมองหนึ่ง คุณ Tran Khanh Quang กรรมการผู้จัดการบริษัท Viet An Hoa Real Estate กล่าวว่า อุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ขาดแคลน แต่สินค้าส่วนใหญ่มีราคาสูง ผู้ซื้อส่วนใหญ่มีบ้านอยู่แล้ว เพียงเพื่อการลงทุนและรอให้ราคาเพิ่มขึ้นก่อนจึงจะขายต่อ

นอกจากนี้ กฎระเบียบใหม่ๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ยังก่อให้เกิดความไม่สมดุลโดยไม่ได้ตั้งใจ ตัวอย่างเช่น การกำหนดเกณฑ์การแบ่งสรรและการขายที่ดินที่เข้มงวดขึ้น กฎระเบียบที่เข้มงวดขึ้นเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือกลไก "ค่าตอบแทนที่เจรจาต่อรองกันเอง" ทำให้โครงการขนาดเล็กประสบปัญหา แม้ว่าโครงการขนาดใหญ่จะได้รับการสนับสนุนจากรัฐในด้านค่าตอบแทน แต่กลับนำสินค้าออกสู่ตลาดในราคาที่สูงกว่าต้นทุนจริงมาก ทำให้เกิดอุปทานจำนวนมาก แต่ราคากลับไม่สะท้อนมูลค่าที่แท้จริง บิดเบือนตลาดและปิดกั้นโอกาสสำหรับนักลงทุนรายย่อย

ส่งเสริมกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

ในบริบทที่รัฐบาลมุ่งเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด คุณเจิ่น คานห์ กวาง กล่าวว่า จำเป็นต้องเร่งพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรสังคม ควบคู่ไปกับการส่งเสริมให้ภาคธุรกิจลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีราคาเหมาะสม ที่สำคัญยิ่งกว่านั้น จำเป็นต้องลดขั้นตอนทางกฎหมายให้สั้นลง เพื่อให้โครงการต้นทุนต่ำสามารถเข้าสู่ตลาดได้ในไม่ช้า ก่อให้เกิดการแข่งขันกับสินค้าระดับไฮเอนด์ ซึ่งจะช่วยสร้างสมดุลด้านราคาและพัฒนาตลาดให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น

ที่มา: https://nld.com.vn/nhu-cau-dau-tu-bat-dong-san-tang-tro-lai-1962509222026228.htm