การอุดตันของโซ่
คุณเล ฮุว เงีย กรรมการบริษัท เล แถ่ง ซึ่งเป็นบริษัทที่เชี่ยวชาญด้านที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม (NOXH) ในนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า “ในอดีต รัฐบาล มีกลไกและนโยบายมากมายในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม (NOXH) แต่แรงจูงใจเหล่านี้กลับสร้างความยากลำบากให้กับนักลงทุน ทำให้ขั้นตอนและจำนวนคำขอโครงการมีความซับซ้อนมากกว่าโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ (NOXH) ยกตัวอย่างเช่น ตามกฎระเบียบปัจจุบัน โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม (NOXH) ได้รับแรงจูงใจสูงกว่าโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม (NOXH) ที่ได้รับอนุมัติจากหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องในระดับ 1/2,000 ถึง 1.5 เท่า ทั้งในด้านความหนาแน่นของการก่อสร้าง ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ประโยชน์ที่ดิน และขนาดประชากร อย่างไรก็ตาม ความจริงก็คือ โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเกือบทั้งหมดถูกโอนย้ายมาจากโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม (NOXH) จึงไม่เหมาะกับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 1/2,000 การให้สิทธิประโยชน์นี้ จำเป็นต้องมีการปรับเปลี่ยนแผนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 1/2,000 และ 1/500 อย่างไรก็ตาม การปรับเปลี่ยนแผนที่อยู่อาศัยนั้นยากมาก
ปัญหาคอขวดหลายประการทำให้โครงการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมประสบผลสำเร็จน้อยมาก
ในนครโฮจิมินห์ มติที่ 98 กำหนดให้รัฐต้องปรับปรุงผังเมืองแบบ 1/2,000 และ 1/500 เพื่อช่วยให้โครงการบ้านจัดสรรสังคมได้รับสิทธิประโยชน์และสอดคล้องกับผังเมือง ขณะเดียวกัน มติที่ 31 ระบุว่าโครงการบ้านจัดสรรสังคมต้องสอดคล้องกับผังเมืองโดยละเอียดเพื่อให้ได้รับนโยบายการลงทุนและได้รับการยอมรับในฐานะนักลงทุน แต่กรมการวางแผนและการลงทุนไม่ปฏิบัติตามมติที่ 98 จึงยังคง “ติดขัด” หากไม่มีมติที่ 98 กรมการวางแผนและสถาปัตยกรรมจะไม่อนุมัติการปรับผังเมืองแบบ 1/500 สำหรับวิสาหกิจ นั่นหมายความว่าในพื้นที่อื่นๆ ที่ไม่มีมติที่ 98 เช่นนครโฮจิมินห์ ขั้นตอนต่างๆ จะไม่ถูกปรับเป็นสองเท่า แต่ “ติดขัด” ดังนั้น กรมการก่อสร้างในพื้นที่ต่างๆ จะต้องอนุมัติการปรับผังเมืองแบบ 1/2,000 แล้วจึงจะต้องอนุมัติผังเมืองแบบ 1/500 สำหรับวิสาหกิจ” นายเหงียกล่าวและเน้นย้ำว่า “โครงการบ้านจัดสรรสังคมที่สร้างขึ้นโดยวิสาหกิจเอง การจัดตั้งกองทุนที่ดินแทบจะติดขัดตั้งแต่ขั้นตอน การอนุมัตินโยบายการลงทุนพร้อมกันกับการอนุมัติผู้ลงทุนเนื่องจากความไม่เพียงพอของพระราชกฤษฎีกา 31
จากการพูดคุยกับ คุณแถ่งเนียน ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ได้สะท้อนถึงปัญหาสำคัญอีกประการหนึ่ง นั่นคือ ตามกฎหมายแล้ว ผู้ประกอบการที่ดำเนินโครงการเคหะสงเคราะห์จะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน อย่างไรก็ตาม ตามกฎหมายเคหะ พ.ศ. 2557 และกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 ที่มีผลบังคับใช้อยู่ในปัจจุบัน รัฐต้องคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและออกหนังสือแจ้งจำนวนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่ผู้ประกอบการต้องจ่ายเสียก่อน จึงจะสามารถยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินได้ ไม่ใช่ตั้งแต่เริ่มต้น ในขณะเดียวกัน ในอดีต การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินยังคงติดขัดในหลายพื้นที่ แม้แต่ในโครงการบ้านจัดสรร (NOTM) ซึ่งทำให้โครงการบ้านจัดสรร "ติดขัดเป็นสองเท่า" เมื่อเทียบกับโครงการบ้านจัดสรร "ตั้งแต่เริ่มต้น ควรยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการบ้านจัดสรร แทนที่จะต้องเพิ่มขั้นตอนการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ออกหนังสือแจ้ง แล้วจึงได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน" ผู้ประกอบการรายหนึ่งเสนอ
เครดิตก็ถูกบล็อคด้วย
ในฐานะบริษัทที่เชี่ยวชาญด้านที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม คุณมินห์ ฮวง กรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัทร่วมทุนเพื่อการลงทุนและพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ได้ร้องเรียนว่ากฎหมายกำหนดให้นักลงทุนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมไม่สามารถจำนองที่ดินของตนเองเพื่อกู้ยืมเงินทุนสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมได้ ในขณะที่กฎหมายอนุญาตให้มีการทำ NOTM ได้ ดังนั้น ในระยะหลังจึงยังไม่มีบริษัทใดที่สามารถนำที่ดินดังกล่าวมากู้ยืมเงินทุนได้ “ประเด็นที่น่าขันเหล่านี้เกิดจากการที่วิสาหกิจเคหะสังคมได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน แม้ว่าค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจะเป็นเพียงส่วนหนึ่งของโครงการ แต่ในการดำเนินโครงการ วิสาหกิจต้องซื้อที่ดิน จ่ายค่าปรับที่ดิน ค่าก่อสร้าง ฯลฯ ดังนั้น การที่ไม่สามารถนำที่ดินนั้นไปจำนองเพื่อกู้ยืมเงินเพื่อดำเนินโครงการจึงเป็นเรื่องที่ไม่สมเหตุสมผล ก่อให้เกิดความเสียเปรียบแก่วิสาหกิจเคหะสังคมเมื่อเทียบกับวิสาหกิจที่ดำเนินการตามโครงการบ้านจัดสรร (NOT)” คุณฮวงวิเคราะห์และเสนอแนะว่า “ในร่างพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยกฎหมายเคหะ (ฉบับแก้ไข) และกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) ว่าด้วยการพัฒนาและบริหารจัดการเคหะสังคม จำเป็นต้องอนุญาตให้นักลงทุนนำโครงการเคหะสังคมไปจำนองเอง อย่างน้อยก็ในกรณีที่นักลงทุนยินยอมรับสิทธิการใช้ที่ดิน หรือถือครองสิทธิการใช้ที่ดินอยู่ในปัจจุบัน เพราะปัจจุบันนักลงทุนต้องนำสินทรัพย์อื่นมาจำนองเพื่อให้สามารถกู้ยืมเงินเพื่อดำเนินโครงการเคหะสังคมได้ ซึ่งสร้างความยากลำบากมากมายให้กับวิสาหกิจในการดำเนินโครงการเคหะสังคม และช่วยลดราคาที่อยู่อาศัย”
นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ยืนยันว่า ไม่เพียงแต่ขั้นตอนการบริหารเท่านั้น สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสังคมก็ถูกระงับเช่นกัน ตั้งแต่ปี 2558 ไม่มีนักลงทุนรายใดได้รับนโยบายสินเชื่อพิเศษ หากไม่มีแรงจูงใจ นักลงทุนที่อยู่อาศัยสังคมทุกคนต้องกู้ยืมเงินเพื่อการก่อสร้างเชิงพาณิชย์ ทำให้ราคายังคงสูงอยู่ ยกตัวอย่างเช่น ธนาคารเวียดคอมแบงก์ปล่อยกู้ให้นามลอง 9% ต่อปีเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยสังคม และลูกค้าทุกคนต้องกู้ยืมในอัตราดอกเบี้ย 9% ต่อปี แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยนี้จะให้สิทธิพิเศษมากกว่าสินเชื่อเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยสังคม แต่ก็สูงเกินไปเมื่อเทียบกับรายได้ของลูกค้า เพื่อลดดอกเบี้ย นักลงทุนสนับสนุนลูกค้า 2% ต่อปี แต่การสนับสนุนนี้มีเพียง 2 ปีแรกเท่านั้น ดังนั้น รัฐบาลจึงจำเป็นต้องจัดหาแหล่งงบประมาณระยะกลางเพื่ออุดหนุนอัตราดอกเบี้ยให้กับธนาคารพาณิชย์ 4 แห่ง ได้แก่ ธนาคารเวียดอินแบงก์ ธนาคารเวียดคอมแบงก์ ธนาคารอะกริแบงก์ และธนาคารกรุงเทพ (BIDV) ที่เข้าร่วมโครงการที่อยู่อาศัยสังคม พร้อมกันนี้ให้เพิ่มทุนธนาคารนโยบายสังคมเพื่อนำนโยบายอัตราดอกเบี้ยพิเศษปัจจุบันที่ 4.8% ต่อปี มาใช้
“คณะกรรมาธิการสามัญประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติควรพิจารณาจัดสรรงบประมาณแผ่นดินระยะกลางเพื่อดำเนินนโยบายเคหะสังคม ฟื้นฟูทุนธนาคารเพื่อนโยบายสังคมของเวียดนาม หรืออุดหนุนอัตราดอกเบี้ยให้กับธนาคารพาณิชย์ 4 แห่งที่ธนาคารกลางกำหนดให้ดำเนินนโยบายสินเชื่อเคหะสังคมที่ให้สิทธิพิเศษ” นายเชาเสนอแนะ พร้อมเสริมว่า แพ็กเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดอง ซึ่งธนาคารพาณิชย์หลายแห่งได้ร่วมสมทบโดยสมัครใจ โดยมีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้พาณิชย์ปกติ 1.5-2% เป็นระยะเวลา 3 ปี อัตราดอกเบี้ยนี้ส่งผลดีต่อนักลงทุน เนื่องจากก่อนหน้านี้ต้องกู้ยืมในอัตราดอกเบี้ยสูงถึง 12% ต่อปี อย่างไรก็ตาม แพ็กเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดองนี้ไม่เหมาะสำหรับผู้ซื้อและผู้เช่าเคหะสังคม เพราะไม่เพียงแต่ต้องจ่ายดอกเบี้ยสูงถึง 7.5% ต่อปี และมีระยะเวลาผ่อนชำระเพียง 5 ปีเท่านั้น แต่อัตราดอกเบี้ยเหล่านี้ยังมีการปรับขึ้นทุกๆ 6 เดือนอีกด้วย หลังจากผ่านช่วงสิทธิพิเศษแล้ว อัตราดอกเบี้ยจะถูกตกลงกันแบบ “ลอยตัว” ทำให้ผู้ซื้อและผู้เช่าบ้านพักอาศัยสังคม “ไม่สบายใจ” และไม่กล้ากู้ยืม ดังนั้น กระทรวงการก่อสร้าง จึงยังคงเดินหน้าเสนอมาตรการสินเชื่อวงเงิน 110,000 พันล้านดอง อัตราดอกเบี้ย 4.8-5% ระยะเวลากู้สูงสุด 25 ปี
ผลลัพธ์ของบ้านพักอาศัยสังคมยังต่ำมาก
ปัญหาคอขวดในกระบวนการบริหารและเงินทุนเป็นอุปสรรคต่อการดำเนินการตามแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมในอดีตไม่บรรลุเป้าหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงปี พ.ศ. 2559-2563 ทั่วประเทศบรรลุเป้าหมายได้เพียง 41% เท่านั้น แม้ว่านครโฮจิมินห์จะบรรลุเป้าหมายได้ 75% ของแผน แต่จำนวนจริงมีเพียง 15,000 หน่วยที่อยู่อาศัยสังคม (เฉลี่ย 3,000 หน่วยต่อปี) ซึ่งไม่สอดคล้องกับความต้องการที่สูงมาก ในช่วงปี พ.ศ. 2564-2568 ทั่วประเทศได้ดำเนินการโครงการที่อยู่อาศัยสังคมแล้วเสร็จเพียง 72 โครงการ ประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์ 38,128 ยูนิต คิดเป็นเกือบ 9% ของแผน โดยนครโฮจิมินห์ได้ดำเนินการและใช้งานแล้วเพียง 2 โครงการ ประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์ 623 ยูนิต (โอนมาจากช่วงปี พ.ศ. 2559-2563) และได้เริ่มโครงการไปแล้ว 7 โครงการ ประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์ 4,996 ยูนิต แต่เนื่องจากปัญหาทางกฎหมาย การก่อสร้างจึงแทบจะดำเนินการไม่ได้
ลิงค์ที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)