การอุดตันของโซ่
นายเล ฮุย เหงีย กรรมการบริษัทเล ถั่น บริษัทผู้เชี่ยวชาญด้านที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม (NOXH) ในนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า “ในอดีต รัฐบาล มีกลไกและนโยบายมากมายในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม (NOXH) อย่างไรก็ตาม แรงจูงใจเหล่านี้สร้างความยากลำบากให้กับนักลงทุน ทำให้ขั้นตอนและจำนวนคำขอมีความยากลำบากมากขึ้นเรื่อยๆ เมื่อเทียบกับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ (NOXH) ยกตัวอย่างเช่น ตามกฎระเบียบปัจจุบัน โครงการ NOXH มีสิทธิได้รับแรงจูงใจมากกว่า 1.5 เท่า ทั้งในด้านความหนาแน่นของการก่อสร้าง ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน และขนาดประชากร เมื่อเทียบกับ NOTM ที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้องในการวางแผนระดับ 1/2,000 อย่างไรก็ตาม ความจริงคือโครงการ NOXH เกือบทั้งหมดถูกโอนมาจาก NOTM จึงไม่เหมาะกับการวางแผนระดับ 1/2,000 เพื่อให้เหมาะสมที่จะได้รับแรงจูงใจ จำเป็นต้องมีการปรับเปลี่ยนแผนระดับ 1/2,000 และ 1/500 อย่างไรก็ตาม การปรับเปลี่ยนแผนเป็นเรื่องยากมาก
ปัญหาคอขวดหลายประการทำให้โครงการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมประสบผลสำเร็จน้อยมาก
ในนครโฮจิมินห์ มติที่ 98 กำหนดให้รัฐต้องปรับปรุงผังเมืองแบบ 1/2,000 และ 1/500 เพื่อช่วยให้โครงการบ้านจัดสรรสังคมได้รับสิทธิประโยชน์และสอดคล้องกับผังเมือง ขณะเดียวกัน มติที่ 31 ระบุว่าโครงการบ้านจัดสรรสังคมต้องสอดคล้องกับผังเมืองโดยละเอียดเพื่อให้ได้รับนโยบายการลงทุนและได้รับการยอมรับในฐานะนักลงทุน แต่กรมการวางแผนและการลงทุนไม่ปฏิบัติตามมติที่ 98 จึงยังคง “ติดขัด” หากไม่มีมติที่ 98 กรมการวางแผนและสถาปัตยกรรมจะไม่อนุมัติการปรับผังเมืองแบบ 1/500 สำหรับวิสาหกิจ นั่นหมายความว่าในพื้นที่อื่นๆ ที่ไม่มีมติที่ 98 เช่นนครโฮจิมินห์ ขั้นตอนต่างๆ จะไม่ถูกปรับเป็นสองเท่า แต่กลับ “ติดขัด” ดังนั้น กรมการก่อสร้างในพื้นที่ต่างๆ จะต้องอนุมัติการปรับผังเมืองแบบ 1/2,000 แล้วจึงจะต้องอนุมัติผังเมืองแบบ 1/500 สำหรับวิสาหกิจ” นายเหงียกล่าวและเน้นย้ำว่า “โครงการบ้านจัดสรรสังคมที่สร้างขึ้นโดยวิสาหกิจเอง การจัดตั้งกองทุนที่ดินแทบจะติดขัดตั้งแต่ขั้นตอนแล้ว ในการอนุมัตินโยบายการลงทุนไปพร้อมๆ กับการอนุมัติผู้ลงทุน เนื่องจากความไม่เพียงพอของพระราชกฤษฎีกา 31
จากการพูดคุยกับ คุณ Thanh Nien ธุรกิจส่วนใหญ่ได้สะท้อนถึงปัญหาสำคัญอีกประการหนึ่ง นั่นคือ ตามกฎหมาย ธุรกิจที่ดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมจะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน แต่ตามกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 และกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 ที่มีผลบังคับใช้ในปัจจุบัน รัฐต้องคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและออกหนังสือแจ้งจำนวนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่ธุรกิจต้องจ่ายเสียก่อน จึงจะสามารถยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินได้ ไม่ใช่ตั้งแต่เริ่มต้น ในขณะเดียวกัน การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินก็ติดขัดในพื้นที่ส่วนใหญ่ในอดีต แม้แต่ในโครงการ NOTM ซึ่งทำให้โครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมติดขัด "เป็นสองเท่า" เมื่อเทียบกับโครงการ NOTM ธุรกิจหนึ่งเสนอว่า "ตั้งแต่เริ่มต้น ควรยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคม แทนที่จะต้องเพิ่มขั้นตอนการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ออกหนังสือแจ้ง แล้วจึงได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน"
เครดิตก็ถูกบล็อคด้วย
ในฐานะบริษัทที่เชี่ยวชาญด้านที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม คุณมินห์ ฮวง กรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัทร่วมทุนเพื่อการลงทุนและพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ได้ร้องเรียนว่ากฎหมายกำหนดให้นักลงทุนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมไม่สามารถจำนองที่ดินของตนเองเพื่อกู้ยืมเงินทุนสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมได้ ในขณะที่กฎหมายอนุญาตให้มีการทำ NOTM ได้ ดังนั้น ในระยะหลังจึงยังไม่มีบริษัทใดที่สามารถนำที่ดินดังกล่าวมากู้ยืมเงินทุนได้ “ประเด็นที่น่าขันเหล่านี้เกิดจากการที่วิสาหกิจเคหะสังคมได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน แม้ว่าค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจะเป็นเพียงส่วนหนึ่งของโครงการ แต่ในการดำเนินโครงการ วิสาหกิจต้องซื้อที่ดิน จ่ายค่าปรับ ก่อสร้าง ฯลฯ ดังนั้น การที่ไม่สามารถนำที่ดินนั้นไปจำนองเพื่อกู้ยืมเงินเพื่อดำเนินโครงการจึงเป็นเรื่องที่ไม่สมเหตุสมผล ก่อให้เกิดความเสียเปรียบแก่วิสาหกิจเคหะสังคมเมื่อเทียบกับวิสาหกิจที่ไม่ใช่เชิงพาณิชย์” นายฮวงวิเคราะห์และเสนอแนะว่า “ในร่างพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยกฎหมายเคหะ (ฉบับแก้ไข) และกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) ว่าด้วยการพัฒนาและบริหารจัดการเคหะสังคม จำเป็นต้องอนุญาตให้นักลงทุนจำนองโครงการเคหะสังคมเอง อย่างน้อยก็ในกรณีที่นักลงทุนยินยอมรับสิทธิการใช้ที่ดิน หรือถือครองสิทธิการใช้ที่ดินอยู่ในปัจจุบัน เพราะปัจจุบันนักลงทุนต้องจำนองสินทรัพย์อื่นๆ เพื่อให้สามารถกู้ยืมเงินเพื่อดำเนินโครงการเคหะสังคมได้ ซึ่งสร้างความยากลำบากมากมายให้กับวิสาหกิจในการดำเนินโครงการเคหะสังคม และช่วยลดราคาที่อยู่อาศัย”
นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ยืนยันว่า ไม่เพียงแต่ขั้นตอนการบริหารเท่านั้น สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสังคมก็ถูกระงับเช่นกัน ตั้งแต่ปี 2558 ไม่มีนักลงทุนรายใดได้รับนโยบายสินเชื่อพิเศษ หากไม่มีแรงจูงใจ นักลงทุนที่อยู่อาศัยสังคมทุกคนต้องกู้ยืมเงินเพื่อการก่อสร้างเชิงพาณิชย์ ทำให้ราคายังคงสูงอยู่ ตัวอย่างเช่น ธนาคารเวียดคอมแบงก์ปล่อยกู้ให้นามลอง 9% ต่อปีเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยสังคม และลูกค้าทุกคนต้องกู้ยืมเงินที่อัตราดอกเบี้ย 9% ต่อปี อัตราดอกเบี้ยนี้แม้จะให้สิทธิพิเศษมากกว่าสินเชื่อเพื่อสร้างบ้านสังคม (NOTM) แต่ก็สูงเกินไปเมื่อเทียบกับรายได้ของลูกค้า เพื่อลดดอกเบี้ย นักลงทุนสนับสนุนลูกค้า 2% ต่อปี แต่การสนับสนุนนี้มีเพียง 2 ปีแรกเท่านั้น ดังนั้น รัฐบาลจึงจำเป็นต้องจัดหาแหล่งงบประมาณระยะกลางเพื่ออุดหนุนอัตราดอกเบี้ยให้กับธนาคารพาณิชย์ 4 แห่ง ได้แก่ ธนาคารเวียดอินแบงก์ ธนาคารเวียดคอมแบงก์ ธนาคารอะกริแบงก์ และธนาคารกรุงเทพ (BIDV) ที่เข้าร่วมโครงการที่อยู่อาศัยสังคม พร้อมกันนี้ให้เพิ่มทุนธนาคารนโยบายสังคมเพื่อนำนโยบายอัตราดอกเบี้ยพิเศษปัจจุบันที่ 4.8% ต่อปี มาใช้
“คณะกรรมาธิการสามัญประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติควรพิจารณาจัดสรรงบประมาณแผ่นดินระยะกลางเพื่อดำเนินนโยบายที่อยู่อาศัยสังคม รีไฟแนนซ์ธนาคารนโยบายสังคม หรืออุดหนุนอัตราดอกเบี้ยให้กับธนาคารพาณิชย์ 4 แห่งที่ธนาคารกลางกำหนดให้ดำเนินนโยบายสินเชื่อที่อยู่อาศัยสังคมที่ให้สิทธิพิเศษ” นายเชาเสนอแนะ พร้อมเสริมว่า แพ็กเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดอง ซึ่งธนาคารพาณิชย์หลายแห่งได้สมัครใจบริจาคให้ โดยมีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้พาณิชย์ปกติ 1.5-2% เป็นระยะเวลา 3 ปี อัตราดอกเบี้ยนี้ส่งผลดีต่อนักลงทุน เนื่องจากก่อนหน้านี้ต้องกู้ยืมในอัตราดอกเบี้ยสูงถึง 12% ต่อปี อย่างไรก็ตาม แพ็กเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดองนี้ไม่เหมาะสำหรับผู้ซื้อและผู้เช่าที่อยู่อาศัยสังคม ไม่เพียงแต่ต้องจ่ายดอกเบี้ยสูงถึง 7.5% ต่อปี และมีระยะเวลาผ่อนชำระเพียง 5 ปีเท่านั้น และอัตราดอกเบี้ยเหล่านี้ยังมีการปรับขึ้นทุกๆ 6 เดือนอีกด้วย หลังจากผ่านช่วงสิทธิพิเศษแล้ว อัตราดอกเบี้ยจะถูกตกลงกันและเป็นแบบ “ลอยตัว” ทำให้ผู้ซื้อและผู้เช่าบ้านพักอาศัยสังคมมีทัศนคติ “ไม่มั่นคง” และไม่กล้ากู้ยืม ดังนั้น กระทรวงการก่อสร้าง จึงยังคงเดินหน้าเสนอมาตรการสินเชื่อวงเงิน 110,000 พันล้านดอง อัตราดอกเบี้ย 4.8-5% ระยะเวลากู้สูงสุด 25 ปี
ผลลัพธ์ของบ้านพักอาศัยสังคมยังต่ำมาก
ปัญหาคอขวดในกระบวนการบริหารและเงินทุนเป็นอุปสรรคต่อการดำเนินการตามแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมในอดีตไม่บรรลุเป้าหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงปี พ.ศ. 2559-2563 ทั่วประเทศทำได้เพียงประมาณ 41% ซึ่งแม้ว่านครโฮจิมินห์จะบรรลุเป้าหมายได้ 75% ของแผน แต่จำนวนจริงมีเพียง 15,000 หน่วยที่อยู่อาศัยสังคม (เฉลี่ย 3,000 หน่วยต่อปี) ซึ่งไม่สอดคล้องกับความต้องการที่สูงมาก ในช่วงปี พ.ศ. 2564-2568 ทั่วประเทศได้ดำเนินการโครงการที่อยู่อาศัยสังคมแล้วเสร็จเพียง 72 โครงการ มีอพาร์ตเมนต์ 38,128 ยูนิต คิดเป็นเกือบ 9% ของแผน โดยนครโฮจิมินห์ได้ดำเนินการและใช้งานแล้วเพียง 2 โครงการ มีอพาร์ตเมนต์ 623 ยูนิต (โอนมาจากช่วงปี พ.ศ. 2559-2563) และได้เริ่มโครงการไปแล้ว 7 โครงการ มีอพาร์ตเมนต์ 4,996 ยูนิต แต่เนื่องจากปัญหาทางกฎหมาย การก่อสร้างจึงแทบจะไม่สามารถดำเนินการได้
ลิงค์ที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)