ปัจจัยที่ทำให้การใช้ประโยชน์และดำเนินการอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทฟูก๊วกเป็นเรื่องยาก

ตามข้อมูลการวิจัยของ DKRA Group เมื่อเดือนมิถุนายน พ.ศ. 2566 อสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทในฟูก๊วกมีอยู่มากกว่า 17,600 รายการ ทำให้สถานที่แห่งนี้กลายเป็นตลาดที่ใหญ่เป็นอันดับ 3 ในด้านสินค้าคงคลังของอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ท คิดเป็น 24% ของสินค้าคงคลังทั้งหมดในประเทศ รองจากบิ่ญถ่วน และ บ่าเรีย-วุงเต่า เท่านั้น

อุปทานส่วนเกินยังเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทในฟูก๊วกตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก ปัจจุบันเกาะฟูก๊วกมีโครงการลงทุน ด้านการท่องเที่ยว เกือบ 300 โครงการ แต่มีการดำเนินการเพียง 47 โครงการเท่านั้น ซึ่งอาจส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อตลาดที่นี่เนื่องจากอุปทานมีเกินความต้องการ ทำให้หลายโครงการต้องทรุดโทรมลง

นอกจากนี้ นักลงทุนจำนวนมากยังรีบร้อนเข้าสู่ตลาดโดยไม่พิจารณาถึงการมุ่งเน้นธุรกิจในระยะยาว เน้นพัฒนาสิ่งอำนวยความสะดวกที่พักหรูหรา จนทำให้กลุ่มธุรกิจนี้ตกอยู่ในภาวะส่วนเกิน ปัจจุบันมีห้องพักในโรงแรมระดับกลางถึงระดับไฮเอนด์ประมาณ 14,000 ห้องในฟูก๊วก คิดเป็นเกือบ 50% ของจำนวนห้องพักที่นี่ อย่างไรก็ตาม จำนวนห้องพักในกลุ่มประหยัดยังไม่เพียงพอ ในขณะที่ความต้องการในกลุ่มนี้ยังค่อนข้างสูง

ปัจจัยที่ทำให้อสังหาฯ รีสอร์ทในฟูก๊วกยากต่อการใช้ประโยชน์และทำธุรกิจ ภาพลักษณ์ 1 — นักลงทุนหลายรายที่ซื้อบ้านในฟูก๊วกเพื่อทำธุรกิจให้เช่าต้องขายในราคาที่ขาดทุนเนื่องจากความยากลำบากในการดำเนินการ

การแข่งขันในกลุ่มเดียวกันทำให้ประสิทธิภาพในการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทในฟูก๊วกถูกบันทึกว่าต่ำมาก จากข้อมูลของกลุ่ม DKRA พบว่าแม้ในช่วงฤดูกาลท่องเที่ยวสูงสุด โรงแรมบูติก วิลล่ารีสอร์ท และโรงแรมขนาดเล็กก็มีอัตราเข้าพักอยู่ที่ 28 ถึง 32% โดยแขกภายในประเทศคิดเป็นส่วนใหญ่ โดยมีอัตราเข้าพักต่ำกว่า 30% อัตรากำไรอยู่ที่ 0.5-1% เท่านั้น

อัตราห้องพักเฉลี่ยของโรงแรมระดับไฮเอนด์ในตลาดนี้ในปัจจุบันผันผวนอยู่ระหว่าง 100-120 เหรียญสหรัฐต่อคืน และอัตราการเข้าพักอยู่ที่เพียง 30-35% เท่านั้น เนื่องจากมีการแข่งขันกันสูงในระดับราคาเดียวกัน อย่างไรก็ตาม ดูเหมือนว่าแนวทางแก้ไขปัญหานี้จะไม่มีทางเป็นไปได้ เนื่องจากการลดราคาให้เหมาะสมกับความต้องการนั้น เป็นการยากที่จะสร้างผลกำไรที่สมดุลกับการลงทุน

นอกจากนี้ ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุ ปัจจัยหนึ่งที่ทำให้รีสอร์ทในฟูก๊วกไม่น่าดึงดูดใจสำหรับนักท่องเที่ยวคือการขาดคุณสมบัติพิเศษเฉพาะตัว ถือเป็นผลเสียจากการละเลยการวิจัยตลาดและวัฒนธรรมท้องถิ่น แต่มีแบบแผนและโมเดลที่คัดลอกมาจากวัฒนธรรมอื่น ปัญหานี้ส่งผลกระทบต่อประสบการณ์ของนักท่องเที่ยวเมื่อมาที่นี่แต่ไม่ได้สัมผัสกับจิตวิญญาณของวัฒนธรรมท้องถิ่น นั่นคือจุดอ่อนของอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทฟูก๊วกที่แก้ไขได้ยากเมื่อนักลงทุนไม่เน้นปัจจัยการท่องเที่ยวอย่างยั่งยืน

ปัจจัยที่ทำให้การแสวงหาผลประโยชน์และทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทฟูก๊วกยากต่อภาพลักษณ์ 2 — ด้วยข้อดีมากมายในการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท นักลงทุนจำนวนมากกลับต้องเผชิญกับความยากลำบากเนื่องจากปัญหาอุปทานล้นตลาด

เมื่อเทียบกับจุดหมายปลายทางท่องเที่ยวอื่นๆ ในเวียดนาม ฟูก๊วกมีข้อได้เปรียบทางการแข่งขันในแง่ของนโยบายยกเว้นวีซ่าสำหรับนักท่องเที่ยวต่างชาติ ภายใต้นโยบายนี้ นักท่องเที่ยวทุกสัญชาติได้รับการยกเว้นวีซ่าโดยมีเงื่อนไขว่าจะต้องเข้าสู่ฟูก๊วกโดยตรงและต้องไม่เดินทางไปยังพื้นที่อื่น

อย่างไรก็ตาม จำนวนเส้นทางและความถี่ของเที่ยวบินเป็นอุปสรรคสำหรับเกาะฟูก๊วกในการส่งเสริมนโยบายการแข่งขันดังกล่าวข้างต้น ตัวอย่างเช่น ในจุดหมายปลายทางท่องเที่ยวที่มีชื่อเสียงอื่นๆ รอบๆ เวียดนาม เช่น ภูเก็ต (ประเทศไทย) และบาหลี (อินโดนีเซีย) เที่ยวบินที่เชื่อมต่อไปยังจุดหมายปลายทางท่องเที่ยวเหล่านี้มีความหลากหลาย และมาจากภูมิภาคหลักหลายแห่งทั่วโลก เที่ยวบินไปยังทั้งสองสถานที่นี้มีราคาสูงกว่าฟูก๊วก 150% และ 430% ตามลำดับ โดยไม่ต้องพูดถึงเที่ยวบินต่อเครื่องภายในประเทศในทั้งสองประเทศ

หลายความเห็นกล่าวว่า การจะปรับปรุงสถานการณ์ปัจจุบันให้ดีขึ้น รวมถึงช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ทบนเกาะฟูก๊วกได้รับการพัฒนา จำเป็นต้องมีการมุ่งเน้นจากท้องถิ่นในการปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐาน เชื่อมต่อการจราจร ส่งเสริมภาพลักษณ์เพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยว พร้อมกันนี้ มุ่งเน้นการพัฒนาองค์ประกอบการท่องเที่ยวอย่างยั่งยืนโดยใช้วัฒนธรรมพื้นเมือง เสริมสร้างประสบการณ์ให้กับนักท่องเที่ยว โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มีศักยภาพ

แหล่งที่มา