การชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มเติม: จำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขที่สมดุล

VTV.vn - กรมการคลังเพิ่งปฏิเสธข้อเสนอของ Empire City ที่จะบังคับให้จ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มเติมอีก 5,000 พันล้านดอง ผู้เชี่ยวชาญเรียกร้องให้มีความสมดุลระหว่างผลประโยชน์ของรัฐและนักลงทุน

สำหรับหลายโครงการ กรมการคลังนคร โฮจิมิน ห์กำหนดให้ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มเติม ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าจำเป็นต้องมีทางออกเพื่อสร้างสมดุลระหว่างผลประโยชน์ของรัฐและนักลงทุน

ในบริบทที่นครโฮจิมินห์กำลังพยายามดึงดูดการลงทุนเพื่อส่งเสริมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ กรมการคลังเพิ่งปฏิเสธข้อเสนอของผู้ลงทุนเอ็มไพร์ซิตี้และถูกบังคับให้จ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มเติมอีก 5,000 พันล้านดองตามข้อสรุปการตรวจสอบ ผู้เชี่ยวชาญหลายคนกล่าวว่าเราควรหาทางออกเพื่อสร้างสมดุลระหว่างผลประโยชน์ของรัฐและผู้ลงทุน

กรมฯ ยืนยันว่าได้ดำเนินการตามขั้นตอนถูกต้องแล้ว

ท่ามกลางสถานการณ์ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์กำลังเผชิญกับปัญหาทางกฎหมายอย่างต่อเนื่องในเขตเมืองใหม่ Thu Thiem การตัดสินใจล่าสุดของกรมการคลังเกี่ยวกับโครงการ Empire City จึงกลายเป็นประเด็นสำคัญ หลังจากกระบวนการตรวจสอบอย่างเข้มงวด คณะกรรมการประเมินราคาที่ดินนครโฮจิมินห์ได้ตกลงกันในแผนการกำหนดราคาสำหรับที่ดินแปลงที่ 2-13 ถึง 2-21 ในเขตพื้นที่ Thu Thiem

ผลลัพธ์นี้กำหนดให้นักลงทุนต้องเพิ่มเงินลงทุนมากกว่า 5,000 พันล้านดองจากการคำนวณเบื้องต้น ทำให้ภาระผูกพันทางการเงินรวมเพิ่มขึ้นเป็น 8,819 พันล้านดอง นี่เป็นหนึ่งในการปรับลดครั้งใหญ่ที่สุดนับตั้งแต่เมืองได้ดำเนินมาตรการเพื่อขจัดปัญหาต่างๆ ในโครงการ Thu Thiem ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความพยายามในการสร้างความเป็นธรรมในการบริหารจัดการทรัพยากรที่ดินสาธารณะ

ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มเติมเพื่อให้แน่ใจว่ามีรายได้ตามกฎหมายสำหรับงบประมาณ ให้บริการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและสวัสดิการสังคมในนครโฮจิมินห์

กรมการคลังนครโฮจิมินห์ยืนยันว่ากระบวนการทั้งหมดเป็นไปตามกฎหมาย โดยได้รับความร่วมมือจากกรม เกษตร และสิ่งแวดล้อมและสภาประเมินราคาที่ดิน ดังนั้น หน่วยงานนี้จึงเชื่อว่า "ไม่มีมูลเหตุ" ที่จะพิจารณาคำขอจากธุรกิจดังกล่าว

กรมการคลังระบุว่า จนถึงขณะนี้ กรมการคลังยังไม่เคยบันทึกกรณีที่คล้ายกันนี้ ซึ่งแสดงให้เห็นว่าเป็นการตัดสินใจที่แยกออกมาแต่มีความจำเป็น สำหรับแนวทางแก้ไขเพื่อเร่งความคืบหน้า ผู้แทนกรมการคลังเน้นย้ำว่า มติที่ 1361/QD-HDTĐGĐ และ 1362/QD-HDTĐGĐ ที่ออกเมื่อวันที่ 9 กันยายน 2568 ได้ชี้แจงความรับผิดชอบ ขั้นตอน และระยะเวลาในการดำเนินการอย่างชัดเจน ช่วยลดปัญหาเอกสารค้างส่ง

ในส่วนของนักลงทุน บริษัท อิมพีเรียล ซิตี้ จอยท์ เวนเจอร์ จำกัด ได้ส่งเอกสารไปยังประธานคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ เพื่อเสนอให้กำหนดภาระผูกพันทางการเงินเพิ่มเติม บริษัทระบุว่า ในปี พ.ศ. 2559 นครโฮจิมินห์ได้จัดสรรที่ดินกว่า 11 เฮกตาร์ในทูเถียม เป็นระยะเวลา 50 ปี และภายในต้นปี พ.ศ. 2560 นครโฮจิมินห์ได้ชำระเงินไปแล้วเกือบ 3,600 พันล้านดอง การตัดสินใจจัดสรรที่ดินระบุไว้อย่างชัดเจนว่าไม่จำเป็นต้องชำระเงินเพิ่มเติมเมื่อเปลี่ยนรูปแบบการเช่าที่ดินจากการชำระเงินครั้งเดียวเป็นการจัดสรรที่ดินพร้อมการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ด้วยเหตุนี้ โครงการจึงได้ดำเนินงานไปแล้ว 3 กลุ่ม โดยได้ส่งมอบอพาร์ตเมนต์ให้แก่ผู้อยู่อาศัยประมาณ 1,200 ห้อง

อย่างไรก็ตาม นับตั้งแต่ปี 2562 เป็นต้นมา การดำเนินงานกลับหยุดชะงักลงเนื่องจาก สำนักงานตรวจสอบของรัฐบาล ได้สรุปภาระผูกพันทางการเงินเพิ่มเติม เมื่อไม่นานมานี้ ข้อเสนอให้จัดเก็บภาษีมากกว่า 8,800 พันล้านดอง หรือ 2.46 เท่าของจำนวนเงินที่ชำระ ทำให้ภาคธุรกิจกังวลว่าต้นทุนรวมจะพุ่งสูงถึงหลายพันล้านดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งเกินขีดความสามารถทางการเงินและเสี่ยงต่อข้อพิพาทระหว่างประเทศ

การกำหนดให้ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มเติมที่เอ็มไพร์ซิตี้ไม่เพียงแต่เป็นปัญหาทางการเงินเท่านั้น แต่ยังเป็นบทเรียนในการปกป้องผลประโยชน์สาธารณะในการจัดการที่ดินอีกด้วย จากข้อสรุปที่ 1037/KL-TTCP ของสำนักงานตรวจสอบของรัฐบาลในปี พ.ศ. 2562 การคำนวณราคาที่ดินเบื้องต้นด้วยราคาต่อหน่วย 26 ล้านดอง/ตร.ม. ไม่เป็นไปตามกฎระเบียบ ส่งผลให้งบประมาณแผ่นดินสูญเปล่า

การปรับงบประมาณเป็น 8,819 พันล้านดอง บวกกับงบประมาณเพิ่มเติมอีก 5,238 พันล้านดอง มีวัตถุประสงค์เพื่อแก้ไขข้อผิดพลาดนี้ รับรองรายได้ตามกฎหมายสำหรับงบประมาณ รองรับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและสวัสดิการสังคมในนครโฮจิมินห์ สอดคล้องกับเจตนารมณ์ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 และพระราชกฤษฎีกา 71/2024/ND-CP แก้ไขข้อบกพร่องเดิมๆ ในการประเมินราคาที่ดิน สร้างความสะดวก แต่ยังคงรักษาความโปร่งใส

ต้องการโซลูชันที่สมดุล

เกี่ยวกับประเด็นข้างต้น นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ให้ความเห็นว่าค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมนั้นสูงเกินไป โดยมีอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 5.4% ต่อปี ซึ่งเป็นภาระที่ไม่สมเหตุสมผล โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อกฎหมายฉบับเดิมในปี 2556 ไม่ได้กำหนดให้มีการชำระเงินเพิ่มเติมสำหรับช่วงเวลาที่ไม่ได้คำนวณค่าธรรมเนียมที่ดิน นายเชาเสนอให้ลดอัตราค่าธรรมเนียมดังกล่าวลงเหลือ 3.6% ต่อปี และอนุญาตให้หักกลบลบหนี้ได้หากผู้ประกอบการไม่มีความผิด เพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบต่อสภาพแวดล้อมการลงทุน นอกจากนี้ HoREA ยังเสนอให้แก้ไขมติเกี่ยวกับกลไกนโยบายการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน โดยกำหนดให้ใช้การชำระเงินเพิ่มเติมเฉพาะเมื่อผู้ใช้ที่ดินมีความผิด และในขณะเดียวกันก็อนุญาตให้หักกลบลบหนี้ได้เพื่อให้เกิดความเป็นธรรม

รัฐจำเป็นต้องพิจารณาเพิ่มอัตราภาษีที่เหมาะสมเพื่อให้แน่ใจว่าจะมีแหล่งที่มาของรายได้และลดแรงกดดันต่อนักลงทุน

นายเจิ่น คานห์ กวาง ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ในบริบทที่นครโฮจิมินห์กำลังส่งเสริมและดึงดูดการลงทุนสำหรับโครงการพัฒนาหลายโครงการ การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มเติมนั้นไม่สมเหตุสมผล อันที่จริง นักลงทุนได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินแล้ว แต่ด้วยเหตุผลเชิงวัตถุวิสัยที่ไม่ใช่ความผิดของนักลงทุน จึงมีค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม ดังนั้น จึงจำเป็นต้องพิจารณาเรียกเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมที่เหมาะสมเพื่อให้แน่ใจว่าจะมีรายได้และลดแรงกดดันทางการเงินให้กับนักลงทุน “ด้วยวิธีนี้ นโยบายจะมีความเป็นธรรมมากขึ้น ส่งเสริมความสมดุลระหว่างผลประโยชน์สาธารณะและภาคเอกชน อันจะนำไปสู่ความเจริญรุ่งเรืองอย่างยั่งยืนของเมือง” นายกวางวิเคราะห์

เอ็มไพร์ ซิตี้ ด้วยเงินลงทุน 1.2 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ เป็นการร่วมทุนระหว่างบริษัท เตี่ยนเฟื้อก, บริษัท ตรัน ไทย, บริษัท เคปเปล แลนด์ (สิงคโปร์) และบริษัท กาว แคปิตอล พาร์ทเนอร์ส (ฮ่องกง) ซึ่งประกาศเปิดตัวในปี พ.ศ. 2558 โครงการนี้ตั้งอยู่ริมแม่น้ำไซ่ง่อน ประกอบด้วยศูนย์การค้า โรงแรม สำนักงาน และอพาร์ตเมนต์ พร้อมด้วยอาคารสูง 86-88 ชั้น ซึ่งคาดว่าจะเป็นอาคารที่สูงที่สุดในเวียดนาม หลังจากผ่านไปเกือบสิบปี มีเพียงส่วนที่อยู่อาศัยเท่านั้นที่เสร็จสมบูรณ์ ส่วนอื่นๆ ยังไม่เสร็จสมบูรณ์

ที่มา: https://vtv.vn/nop-bo-sung-tien-su-dung-dat-can-giai-phap-can-bang-100250930112822909.htm