ฉากแบกกระเป๋าเงินไปซื้อที่ดินจะจบเร็วๆ นี้ไหม?

หากกฎระเบียบเหล่านี้ผ่านความเห็นชอบทางกฎหมาย จะส่งผลกระทบอย่างมากต่อธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์

เหตุใดจึงต้องชำระผ่านธนาคาร?

ล่าสุดเมื่ออภิปรายประเด็นขัดแย้งบางประการในร่างกฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) สมาชิกรัฐสภาหลายคนได้เสนอว่าในการแก้ไขกฎหมายครั้งนี้ รัฐบาลควรนำเสนอแนวนโยบายที่กำหนดให้การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ต้องชำระเงินโดยไม่ใช้เงินสด เพื่อให้บรรลุถึงเป้าหมายในการป้องกันการทุจริต

ตามกฎข้อบังคับปัจจุบัน ไม่จำเป็นต้องชำระเงินธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านธนาคาร

นั่นคือธุรกรรมการขาย โอน หรือการให้เช่าระหว่างบุคคลแต่เป็นธุรกิจก็ต้องชำระเงินผ่านธนาคารด้วย ไม่ใช่เพียงธุรกรรมระหว่างบริษัท ผู้ลงทุนโครงการ และผู้ซื้อเท่านั้น

กฎระเบียบปัจจุบันไม่ได้กำหนดให้ต้องชำระเงินธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านธนาคาร ซึ่งจากความเห็นของผู้แทน พบว่าสิ่งนี้ทำให้เกิดการหลีกเลี่ยงภาษี ความขัดแย้ง และการทุจริตในธุรกรรม

ในสหรัฐอเมริกาไม่มีข้อจำกัดเกี่ยวกับรูปแบบการชำระเงินสำหรับอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม หากซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยใช้เงินสดมูลค่า 10,000 ดอลลาร์ขึ้นไป ผู้ขายจะต้องแจ้งเรื่องนี้ให้หน่วยงานกำกับดูแลทราบ วิธีนี้จะช่วยให้หน่วยงานกำกับดูแลเข้าใจแหล่งที่มาของเงิน ซึ่งสามารถใช้เป็นพื้นฐานสำหรับการสอบสวนสกุลเงินเมื่อจำเป็น

ในเวลาเดียวกัน ธนาคารในสหรัฐฯ กำลังสื่อสารข้อมูลเพื่อช่วยตรวจจับกรณีที่ผู้ฝากเงินหลบเลี่ยงกฎหมายและแบ่งเงินออกเป็นจำนวนน้อยลงเพื่อฝากในธนาคารที่สาขาต่างๆ

ดร. เหงียน ตรี ฮิว

ผู้เชี่ยวชาญ ด้านเศรษฐกิจ ดร. เหงียน ตรี ฮิว กล่าวว่าปัจจุบันเงินสดสามารถซื้อขายได้อย่างเสรี ผู้คนจำนวนมากพกเงินสดติดตัวไปซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยที่ไม่ถูกควบคุม ไม่มีใครรู้ว่าเงินนั้นมาจากไหน ถูกกฎหมายหรือผิดกฎหมาย

“หลายคนมีเงินสดจากกิจกรรมทางธุรกิจที่ถูกกฎหมาย แต่ก็มีแหล่งที่มาของเงินสดมากมายจากกิจกรรมที่ผิดกฎหมาย เช่น การทุจริต ค้ายาเสพติด การพนัน...

เงิน “สกปรก” จะถูกนำไปใช้ในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ จากนั้นจึงรวบรวมแหล่งเงินใหม่จากผู้ซื้อ ด้วยเหตุนี้ เงิน “สกปรก” จึงถูก “ฟอกเงิน” ให้กลายเป็นเงิน “สะอาด” ที่ถูกกฎหมาย” นายฮิวกล่าว โดยเห็นด้วยกับข้อเสนอที่จะเพิ่มกฎเกณฑ์ที่ระบุว่าธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์จะต้องโอนผ่านธนาคาร

นายฮิว กล่าวว่า เมื่อทำการชำระเงินสำหรับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านธนาคาร หน่วยงานความมั่นคงทางการเงินสามารถติดตามแหล่งที่มาและการไหลของเงินได้ และตรวจจับการฟอกเงินในธุรกรรมที่ผิดปกติได้ แม้แต่เงิน "สกปรก" ก็อาจไม่ถูกใช้หากธนาคารกำหนดให้ต้องแสดงแหล่งที่มาเมื่อโอนเงินไปยังธนาคาร

“การออกกฎหมายฉบับนี้จะทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ดำเนินกิจการช้าลง แต่ถือเป็นต้นทุนทางสังคมที่ต้องเสียไปเพื่อให้เศรษฐกิจสะอาด สำหรับเงินที่ถูกกฎหมาย กฎหมายฉบับนี้ไม่น่าเป็นห่วง แต่ผู้ที่เป็นเจ้าของเงินผิดกฎหมายจะต้องเป็นกังวล” นายฮิว กล่าว

ประธานบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งกล่าวว่าบุคคลและธุรกิจจำนวนมากอาจไม่เห็นด้วยกับกฎระเบียบที่ระบุว่าธุรกรรมจะต้องดำเนินการผ่านธนาคาร เนื่องจากจะส่งผลโดยตรงต่อผลประโยชน์ของพวกเขา แต่นั่นคือแนวโน้มทั่วไปของโลก

ดร. ตรัน ซวน เลือง นักศึกษาสาขาอสังหาริมทรัพย์ มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์แห่งชาติ เห็นด้วยกับข้อเสนอข้างต้น แต่ยังคงแสดงความกังวลว่า “ปัจจุบันไม่มีข้อมูลตลาดสำหรับที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ และระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับการชำระเงินอสังหาริมทรัพย์ผ่านธนาคารยังสามารถหลีกเลี่ยงได้ ดังนั้น จึงจำเป็นต้องมีข้อมูลเพื่อดูความผันผวนของราคาที่ดิน ไม่ว่าผู้ซื้อจะฟอกเงินหรือไม่ จากนั้น รัฐบาลจะมีแผนภาษีหรือแผนป้องกันที่เหมาะสม”

ควรวางมัดจำเท่าไรจึงจะเหมาะสม?
สำหรับข้อเสนอการวางเงินมัดจำเพื่อเซ็นสัญญา ดร.เลือง กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องการเงินทุนเป็นอย่างมาก จึงสามารถใช้หลักเกณฑ์ทางกฎหมาย เช่น สิทธิการใช้ที่ดินและการออกแบบขั้นพื้นฐาน เพื่อให้ผู้ลงทุนสามารถรับเงินมัดจำได้ การอนุญาตให้วางเงินมัดจำล่วงหน้ายังช่วยลดราคาที่อยู่อาศัยอีกด้วย เพราะหากไม่สามารถระดมทรัพยากรจากผู้ซื้อบ้านได้ ผู้ลงทุนจะต้องกู้เงินดอกเบี้ย และต้นทุนดังกล่าวจะรวมอยู่ในราคาขาย ทำให้ราคาขายเพิ่มขึ้น

ในความเป็นจริง การขาย “ข้าวเขียว” เป็นเรื่องปกติในปัจจุบัน หากถูกกฎหมาย ก็จะมีกลไกในการปกป้องผู้ซื้อบ้านมากขึ้น ลดความเสี่ยงเมื่อเทียบกับการขายแบบ “ใต้ดิน” เมื่อก่อน และการวางเงินมัดจำเพียง 10% หรือต่ำกว่านั้นก็ถือว่าสมเหตุสมผล ไม่มากเกินไปสำหรับมูลค่าบ้าน

ในขณะเดียวกัน ผู้เชี่ยวชาญ Hoang Tung จากสถาบันวิจัยกฎหมายและนโยบายการพัฒนา กล่าวว่า กฎระเบียบการฝากเงินสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่จำเป็น เนื่องจากประมวลกฎหมายแพ่งได้กำหนดแนวคิดเกี่ยวกับการฝากเงิน ทรัพย์สินที่ฝากไว้ วัตถุที่ฝากไว้ รูปแบบการฝากเงิน และการจัดการทรัพย์สินที่ฝากไว้ไว้อย่างชัดเจนและเฉพาะเจาะจง ดังนั้นจึงไม่จำเป็นต้องเพิ่มกฎระเบียบการฝากเงินแยกต่างหากสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ในความเป็นจริง ข้อพิพาทเรื่องเงินมัดจำมีน้อยมาก โดยส่วนใหญ่เกิดจากปรากฏการณ์ "หนังสือแดง" ที่แขวนอยู่ เมื่อโฮจิมินห์มีอพาร์ตเมนต์ 81,000 ยูนิต ในขณะที่ ฮานอย มีอพาร์ตเมนต์ 30,000 ยูนิต สาเหตุมาจากนักลงทุนที่สร้างแบบผิดและไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน

ดังนั้น แทนที่จะมีกฎเกณฑ์เรื่องการฝากเงิน นายทัง กล่าวว่า กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ควรจะมีกฎเกณฑ์ที่เข้มงวดยิ่งขึ้นเกี่ยวกับเงื่อนไขการอนุมัติโครงการที่เข้าข่ายการประกอบธุรกิจ

“นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องปรับจำนวนเงินสูงสุดที่นักลงทุนจะเรียกเก็บเพื่อเพิ่มความรับผิดชอบ ซึ่งปัจจุบันนักลงทุนจะเรียกเก็บ 95% ของมูลค่าห้องชุดก่อนส่งมอบหนังสือรับรองความเป็นเจ้าของห้องชุด อัตราการจัดเก็บที่สูงทำให้ผู้ซื้อบ้านต้องละทิ้งบ้าน หากอนุญาตให้เรียกเก็บได้เพียง 70% ขึ้นไป ความรับผิดชอบของนักลงทุนในการเรียกเก็บเงินส่วนที่เหลือจะต้องเพิ่มขึ้น” นายทังกล่าว

ในระหว่างการอภิปรายที่สภานิติบัญญัติแห่งชาติเกี่ยวกับร่างกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ในเช้าวันที่ 31 ต.ค. มีผู้เข้าร่วมประชุมจำนวนมากเสนอให้เพิ่มกฎเกณฑ์ที่ว่าการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดจะต้องผ่านธนาคารเพื่อป้องกันการทุจริตและการหลีกเลี่ยงภาษี

นอกจากนี้ คณะกรรมการถาวรสภานิติบัญญัติแห่งชาติได้เสนอทางเลือกเกี่ยวกับการฝากเงินสองทาง ได้แก่

ตัวเลือกที่ 1 : นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อบ้านและงานก่อสร้างได้ผ่านเงื่อนไขการดำเนินการทั้งหมดและดำเนินธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้แล้วเท่านั้น

ตัวเลือกที่ 2: นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์สามารถเรียกเก็บเงินมัดจำได้ตามข้อตกลงกับลูกค้าเท่านั้น ในกรณีโครงการนั้นมีแบบพื้นฐานที่ได้รับการประเมินโดยหน่วยงานของรัฐ และผู้ลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 24 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัตินี้

สัญญามัดจำต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน หรือค่าก่อสร้างอย่างชัดเจน โดยจำนวนเงินมัดจำสูงสุดต้องเป็นไปตามกฎข้อบังคับของรัฐบาล แต่จะต้องไม่เกิน 10% ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน หรือค่าก่อสร้าง

คาดว่าร่างกฎหมายดังกล่าวจะผ่านสภานิติบัญญัติแห่งชาติในวันที่ 27 พฤศจิกายน

ที่มา บาวเกียวทอง

แหล่งที่มา