ฉากแบกกระเป๋าเงินไปซื้อที่ดินใกล้จะจบแล้ว?

หากกฎระเบียบเหล่านี้ประกาศใช้ให้เป็นกฎหมาย จะส่งผลกระทบอย่างมากต่อธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์

เหตุใดจึงต้องชำระผ่านธนาคาร?

ล่าสุดเมื่อพิจารณาประเด็นขัดแย้งในร่าง พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) สมาชิกสภาผู้แทนราษฎรหลายคนเสนอว่าในการแก้ไขกฎหมายครั้งนี้ รัฐบาลควรออกนโยบายให้การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ต้องชำระเงินโดยไม่ใช้เงินสด เพื่อป้องกันการทุจริต

ตามระเบียบปัจจุบัน ไม่จำเป็นต้องชำระเงินธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านธนาคาร

นั่นคือธุรกรรมการขาย โอน หรือให้เช่าระหว่างบุคคลแต่เป็นธุรกิจก็ต้องชำระเงินผ่านธนาคารด้วย ไม่ใช่เพียงธุรกรรมระหว่างบริษัท ผู้ลงทุนโครงการ และผู้ซื้อเท่านั้น

กฎระเบียบปัจจุบันไม่ได้กำหนดให้การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ต้องชำระผ่านธนาคาร ซึ่งผู้แทนระบุว่าสิ่งนี้นำไปสู่การหลีกเลี่ยงภาษี ทัศนคติเชิงลบ และการทุจริตในการทำธุรกรรม

ในสหรัฐอเมริกา ไม่มีข้อจำกัดเกี่ยวกับรูปแบบการชำระเงินสำหรับอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม หากซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินสดมูลค่า 10,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป ผู้ขายจะต้องแจ้งข้อมูลนี้ต่อหน่วยงานกำกับดูแล วิธีนี้จะช่วยให้หน่วยงานกำกับดูแลเข้าใจแหล่งที่มาของเงิน ซึ่งสามารถใช้เป็นพื้นฐานสำหรับการตรวจสอบสกุลเงินเมื่อจำเป็น

ในเวลาเดียวกัน ธนาคารในสหรัฐฯ กำลังสื่อสารข้อมูลเพื่อช่วยตรวจจับกรณีที่ผู้ฝากเงินหลบเลี่ยงกฎหมายและแบ่งเงินออกเป็นจำนวนน้อยลงเพื่อฝากในธนาคารที่สาขาต่างๆ

ดร. เหงียน ตรี เฮียว

ดร.เหงียน ตรี เฮียว ผู้เชี่ยวชาญ ด้านเศรษฐกิจ กล่าวว่า ปัจจุบันเงินสดสามารถซื้อขายได้อย่างเสรี หลายคนพกเงินสดติดตัวไปซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่ถูกควบคุม ไม่มีใครรู้ว่าเงินจำนวนนั้นมาจากไหน ถูกกฎหมายหรือผิดกฎหมาย

หลายคนมีเงินสดจากกิจกรรมทางธุรกิจที่ถูกกฎหมาย แต่ก็มีแหล่งที่มาของเงินสดมากมายจากกิจกรรมที่ผิดกฎหมาย เช่น การทุจริต การค้ายาเสพติด การพนัน...

เงิน “สกปรก” จะถูกนำไปใช้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ จากนั้นจึงรวบรวมแหล่งเงินใหม่จากผู้ซื้อ ด้วยเหตุนี้ เงิน “สกปรก” จึงถูก “ฟอก” ให้เป็นเงิน “สะอาด” ที่ถูกกฎหมาย” คุณ Hieu กล่าว โดยเห็นด้วยกับข้อเสนอที่จะเพิ่มกฎระเบียบว่าธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ต้องโอนผ่านธนาคาร

คุณเฮี่ยวกล่าวว่า เมื่อทำการชำระเงินสำหรับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านธนาคาร หน่วยงานความมั่นคงทางการเงินสามารถติดตามแหล่งที่มาและการไหลของเงิน รวมถึงตรวจจับการฟอกเงินในธุรกรรมที่ผิดปกติได้ แม้แต่เงินที่ "สกปรก" ก็อาจไม่ถูกนำไปใช้ หากธนาคารกำหนดให้ต้องแสดงหลักฐานแหล่งที่มาเมื่อโอนเงินไปยังธนาคาร

“การออกกฎหมายควบคุมนี้จะทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลง แต่นั่นเป็นต้นทุนทางสังคม เป็นราคาที่ต้องจ่ายเพื่อเศรษฐกิจที่สะอาด สำหรับเงินที่ถูกกฎหมาย กฎหมายควบคุมนี้ไม่ใช่สิ่งที่น่ากังวล แต่ผู้ที่ถือครองเงินผิดกฎหมายจะกังวล” นายเฮี่ยวกล่าว

ประธานบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งกล่าวว่า บุคคลและธุรกิจจำนวนมากอาจไม่เห็นด้วยกับกฎระเบียบที่กำหนดให้การทำธุรกรรมต้องผ่านธนาคาร เนื่องจากจะส่งผลโดยตรงต่อผลประโยชน์ของพวกเขา แต่นี่คือแนวโน้มทั่วไปของ โลก

ดร. ตรัน ซวน เลือง นักศึกษาสาขาอสังหาริมทรัพย์ มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์แห่งชาติ เห็นด้วยกับข้อเสนอข้างต้น แต่ยังคงแสดงความกังวลว่า “ปัจจุบันยังไม่มีข้อมูลตลาดที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ และกฎระเบียบเกี่ยวกับการชำระเงินค่าอสังหาริมทรัพย์ผ่านธนาคารก็ยังสามารถหลีกเลี่ยงได้ ดังนั้น จึงจำเป็นต้องมีข้อมูลเพื่อดูความผันผวนของราคาที่ดิน ไม่ว่าผู้ซื้อจะฟอกเงินหรือไม่ จากนั้นรัฐก็จะมีแผนภาษีหรือแผนป้องกันที่เหมาะสม”

เงินฝากเท่าไหร่ถึงจะเหมาะสม?
สำหรับข้อเสนอการวางเงินมัดจำเพื่อเซ็นสัญญา ดร. เลือง กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความต้องการเงินทุนสูง จึงสามารถพิจารณาจากเหตุผลทางกฎหมาย เช่น สิทธิการใช้ที่ดินและแบบบ้านขั้นพื้นฐาน เพื่อให้นักลงทุนได้รับเงินมัดจำได้ การอนุญาตให้วางเงินมัดจำก่อนกำหนดยังช่วยลดราคาที่อยู่อาศัย เนื่องจากหากไม่สามารถระดมเงินทุนจากผู้ซื้อบ้านได้ นักลงทุนจะต้องกู้ยืมเงินดอกเบี้ย ซึ่งต้นทุนเหล่านี้จะถูกรวมไว้ในราคาขาย ทำให้ราคาขายสูงขึ้น

ในความเป็นจริง การขาย "ข้าวเขียว" เป็นเรื่องปกติในปัจจุบัน หากการขายถูกกฎหมาย ก็จะมีกลไกในการปกป้องผู้ซื้อบ้านมากขึ้น ลดความเสี่ยงเมื่อเทียบกับการขายแบบ "ใต้ดิน" ในอดีต และการวางเงินมัดจำเพียง 10% หรือน้อยกว่านั้นก็ถือว่าสมเหตุสมผล ไม่มากเกินไปเมื่อเทียบกับมูลค่าบ้าน

ขณะเดียวกัน ผู้เชี่ยวชาญ ฮวง ตุง จากสถาบันวิจัยกฎหมายและนโยบายการพัฒนา กล่าวว่า กฎระเบียบเกี่ยวกับการฝากเงินสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่จำเป็น เนื่องจากประมวลกฎหมายแพ่งได้กำหนดแนวคิดเกี่ยวกับการฝากเงิน สินทรัพย์ที่ฝากไว้ วัตถุที่ฝาก รูปแบบการฝากเงิน และการจัดการสินทรัพย์ที่ฝากไว้ไว้อย่างชัดเจนและเฉพาะเจาะจง ดังนั้นจึงไม่จำเป็นต้องเพิ่มกฎระเบียบเกี่ยวกับการฝากเงินแยกต่างหากสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ในความเป็นจริง ข้อพิพาทเรื่องเงินมัดจำมีน้อยมาก ส่วนใหญ่เกิดจากปรากฏการณ์ "แขวน" หนังสือปกแดง ในขณะที่โฮจิมินห์มีอพาร์ตเมนต์ 81,000 ห้อง ขณะ ที่ฮานอย มี 30,000 ห้อง สาเหตุมาจากนักลงทุนที่สร้างแบบก่อสร้างผิดพลาดและไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน

ดังนั้น แทนที่จะมีกฎเกณฑ์เรื่องการฝากเงิน นายทัง กล่าวว่า กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องมีกฎเกณฑ์ที่เข้มงวดยิ่งขึ้นเกี่ยวกับเงื่อนไขการอนุมัติโครงการที่เข้าข่ายประกอบธุรกิจ

นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องปรับจำนวนเงินสูงสุดที่นักลงทุนเรียกเก็บเพื่อเพิ่มความรับผิดชอบ ปัจจุบันนักลงทุนเรียกเก็บ 95% ของมูลค่าห้องชุดก่อนส่งมอบหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ห้องชุด อัตราการจัดเก็บที่สูงนำไปสู่สถานการณ์ที่ผู้ซื้อบ้านต้องละทิ้ง หากอนุญาตให้เรียกเก็บได้เพียง 70% ขึ้นไป ความรับผิดชอบของนักลงทุนในการเรียกเก็บเงินส่วนที่เหลือจะต้องเพิ่มขึ้น" นายถังกล่าว

ในช่วงเช้าวันที่ 31 ตุลาคม ระหว่างการหารือร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ต่อสภานิติบัญญัติแห่งชาติ มีผู้เสนอให้เพิ่มกฎเกณฑ์ให้ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดต้องดำเนินการผ่านธนาคารเพื่อป้องกันการทุจริตและการหลีกเลี่ยงภาษี

นอกจากนี้ คณะกรรมการประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติยังเสนอทางเลือกเกี่ยวกับการฝากเงินสองทาง ได้แก่

ตัวเลือกที่ 1: นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้เมื่อบ้านและงานก่อสร้างได้ผ่านเงื่อนไขการดำเนินกิจการทั้งหมดและได้ดำเนินการธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมายนี้แล้ว

ตัวเลือกที่ 2: ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์สามารถเรียกเก็บเงินมัดจำได้ตามข้อตกลงกับลูกค้าเมื่อโครงการนั้นมีแบบพื้นฐานที่ได้รับการประเมินโดยหน่วยงานของรัฐและผู้ลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งตามที่กำหนดไว้ในวรรค 2 มาตรา 24 แห่งพระราชบัญญัตินี้

สัญญาวางเงินมัดจำต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน หรือราคางานก่อสร้างอย่างชัดเจน จำนวนเงินมัดจำสูงสุดเป็นไปตามระเบียบข้อบังคับของรัฐบาล แต่ต้องไม่เกิน 10% ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน หรือราคางานก่อสร้าง

คาดว่าร่างกฎหมายดังกล่าวจะผ่านสภานิติบัญญัติแห่งชาติในวันที่ 27 พฤศจิกายน

ที่มา บาวเกียวทอง

แหล่งที่มา