สินเชื่อเงินฝากอสังหาริมทรัพย์ที่เข้มงวดขึ้น: ตลาดอาจชะลอตัวแต่มีความโปร่งใสมากขึ้น

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า การขอให้หยุดปล่อยกู้โดยใช้การชำระเงินมัดจำตาม "ข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร" จะมีผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระดับหนึ่ง

นายเหงียน กวาง ฮุย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร คณะการเงินและการธนาคาร (มหาวิทยาลัยเหงียน ไทร) กล่าวว่า ในระยะสั้น กฎระเบียบดังกล่าวอาจทำให้ตลาดเกิดภาวะชะงักงันชั่วคราว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มธุรกิจหลักและโครงการในระยะเริ่มต้นของการระดมทุน นักลงทุนบางรายที่ใช้เลเวอเรจระยะสั้นจะมีโอกาสจำกัด และสภาพคล่องจะลดลงเล็กน้อย

อย่างไรก็ตาม ในระยะกลางและระยะยาว นี่เป็นกระบวนการชำระล้างที่จำเป็น: กระแสสินเชื่อจะถูกควบคุมต่อผู้ซื้อจริงและโครงการจริง คุณภาพของหลักประกันจากธนาคารจะได้รับการปรับปรุง และความเชื่อมั่นของตลาดจะแข็งแกร่งขึ้นอย่างโปร่งใสและมั่นคงยิ่งขึ้น

หากดำเนินการอย่างสอดประสานกัน มีแนวทางปฏิบัติที่ชัดเจน กลไกการปิดกั้นที่โปร่งใส และกระบวนการควบคุมความเสี่ยงที่ได้มาตรฐาน นโยบายนี้จะไม่เพียงแต่ป้องกันกระแสเงินทุนไหลเข้าเท่านั้น แต่ยังสร้างกรอบการดำเนินงานที่ปลอดภัยยิ่งขึ้นสำหรับธนาคาร ธุรกิจ และผู้ซื้ออีกด้วย นับจากนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะก้าวจากขั้น “เติบโตบนพื้นฐานของการกู้ยืม” ไปสู่ขั้น “พัฒนาบนพื้นฐานของศักยภาพทางการเงินที่แท้จริงและมูลค่าที่แท้จริงของสินทรัพย์”

คุมเข้มสินเชื่อเงินฝากอสังหาฯ ตลาดจะบริสุทธิ์ (ภาพประกอบ: มินห์ ดึ๊ก)

นายฮุยวิเคราะห์ต่อไปว่า ธนาคารแห่งรัฐภาค 2 กำหนดให้ธนาคารต้อง หยุดการให้กู้ยืมเงินมัดจำ การใช้ "ข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร" (หรือรูปแบบที่คล้ายคลึงกัน) เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ถือเป็นมาตรการควบคุมสินเชื่อเชิงกลยุทธ์ที่แสดงถึงทิศทางที่รอบคอบของหน่วยงานจัดการในการควบคุมความเสี่ยงและกำหนดทิศทางการไหลของเงินทุนกลับสู่เป้าหมายการพัฒนาที่ยั่งยืน

โดยพื้นฐานแล้ว นี่ไม่ใช่การดำเนินการเข้มงวดแบบสุดโต่ง แต่เป็นขั้นตอนการปรับตัวที่จำเป็นเพื่อประกันความปลอดภัยของระบบการเงินและการธนาคาร ขณะเดียวกันก็ฟื้นฟูวินัยให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์หลังจากช่วงเวลาของการเติบโตอย่างรวดเร็วและการกู้ยืมที่สูง

ในทางปฏิบัติสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ธนาคารมักจะปล่อยกู้เพียง 50-70% ของราคาประเมิน และจะเบิกจ่ายเมื่อลูกค้าได้ชำระทุนทรัพย์เรียบร้อยแล้ว อย่างไรก็ตาม เมื่อไม่นานมานี้ มีปรากฏการณ์ที่ลูกค้าบางรายกู้ยืมเงินเพื่อชำระเงินมัดจำ ซึ่งเป็นขั้นตอนที่ทรัพย์สินยังไม่เสร็จสมบูรณ์ โครงการยังไม่เป็นไปตามเงื่อนไขทางกฎหมาย หรือแม้แต่เป็นเพียงข้อตกลงการจองหรือสัญญาวางเงินมัดจำเบื้องต้น

ในช่วงเวลาดังกล่าว ธนาคารต่างๆ จะปล่อยสินเชื่อโดยอาศัย “ข้อตกลง” ที่ขาดพื้นฐานทางกฎหมายที่ชัดเจน ส่งผลให้กระแสสินเชื่อไหลเข้าสู่พื้นที่เสี่ยงสูง ส่งผลให้เกิดข้อพิพาทและหนี้เสียได้ง่าย

ไม่เพียงเท่านั้น การปล่อยกู้เงินฝากยังกระตุ้นให้เกิดกิจกรรมเก็งกำไรโดยไม่ได้ตั้งใจ โดยนักลงทุนบางรายใช้เงินทุนจำนวนเท่ากันในการฝากผลิตภัณฑ์ต่างๆ มากมาย โดยคาดหวังว่าธนาคารจะจ่ายเงินตามอัตราส่วนดังกล่าวต่อไป

วงจรเลเวอเรจนี้สร้างความต้องการลงทุนจำนวนมาก ส่งผลให้ราคาปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อดุลยภาพระหว่างอุปทานและอุปสงค์ ทำให้ตลาดมีแนวโน้มร้อนแรงเกินไป เมื่อแนวโน้มกลับตัว ธุรกรรมเลเวอเรจจะถูกถอนออกอย่างรวดเร็ว นำไปสู่ความเสี่ยงในการยกเลิกเงินฝาก การระงับการชำระเงิน สร้างแรงกดดันต่อนักลงทุน และเพิ่มความเสี่ยงให้กับระบบสินเชื่อ

ในบริบทดังกล่าว การระงับสินเชื่อเงินฝากถือเป็นมาตรการป้องกันที่สมเหตุสมผล ช่วยให้ตลาดกลับสู่ภาวะทางการเงินที่แข็งแกร่ง นโยบายนี้มุ่งปกป้องผู้ซื้อบ้านจริง โดยบังคับให้ธุรกรรมกลับสู่รากฐานทางกฎหมายมาตรฐาน กล่าวคือ เมื่อโครงการมีสิทธิ์ขาย ทรัพย์สินได้รับการประเมินมูลค่าอย่างโปร่งใส ธนาคารจะอนุมัติสินเชื่อและเบิกจ่ายตามความคืบหน้า ผู้ซื้อต้องมีเงินทุนในจำนวนที่เหมาะสม ดังนั้นจึงควรพิจารณาอย่างรอบคอบก่อนวางเงินมัดจำ ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงในการตกเป็นเหยื่อของโครงการที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์ตามกฎหมายหรือมีสัญญาที่ซับซ้อน

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวด้วยว่า จำเป็นต้องกำหนดให้สถาบันสินเชื่อไม่ปล่อยกู้หรือจ่ายเงินมัดจำสำหรับการทำธุรกรรมในอนาคตที่เมื่อถึงเวลาฝากเงินไม่เป็นไปตามเงื่อนไข

“ ในกรณีที่มีการแบ่งแยกหรือขายที่ดินหรือโครงการอพาร์ตเมนต์ที่ยังไม่ได้ก่อสร้างฐานรากและไม่เป็นไปตามเงื่อนไขการระดมทุนตามระเบียบ ลูกค้าจะไม่สามารถกู้ยืมเงินเพื่อวางมัดจำได้ ทั้งนี้ก็เพื่อปกป้องสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของลูกค้าที่ซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยในอนาคต และเพื่อเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแรง ” นายเล ฮวง เชา กล่าว

คุณเกียง อันห์ ตวน ผู้อำนวยการบริษัท ตวน อันห์ เรียลเอสเตท แสดงความเห็นด้วยกับข้อกำหนดใหม่นี้ เนื่องจากจะช่วยปรับปรุงตลาดให้บริสุทธิ์ ลดความเสี่ยงทั้งสำหรับธนาคารและผู้กู้ยืม คุณตวนกล่าวเพิ่มเติมว่า นักลงทุนที่ไม่มีสถานะทางกฎหมายเพียงพอในการขายผลิตภัณฑ์จะต้องระดมทุนผ่านช่องทางการฝากเงิน ดังนั้น การเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อจะช่วยขจัดนักลงทุนที่มีฐานะทางการเงินอ่อนแอ

สำหรับลูกค้าที่กู้ยืมตั้งแต่ขั้นตอนวางเงินมัดจำ แสดงให้เห็นว่าศักยภาพทางการเงินของพวกเขายังอ่อนแอ เป็นนักเก็งกำไรที่ "จับโจรด้วยมือเปล่า" การปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินฝากอาจช่วยลดจำนวนผู้ซื้อที่เก็งกำไร นักเล่นกระดานโต้คลื่น และผู้ที่ยังไม่มีที่อยู่อาศัยจริงลงได้ ซึ่งจะช่วยให้ผู้ซื้อที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงมีโอกาสใกล้ชิดกับโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านมากขึ้น

ตามที่เขากล่าว ข้อกำหนดนี้คือการควบคุมวัตถุประสงค์การใช้เงินทุนของผู้กู้และควบคุมความเสี่ยงด้านสินเชื่ออย่างเคร่งครัด

สำหรับโครงการที่ ณ เวลาฝากเงินมีสิทธิ์ดำเนินการได้ตามบทบัญญัติของกฎหมาย สถาบันการเงินยังคงให้สินเชื่อเพื่อชำระเงินมัดจำเพื่อดำเนินธุรกรรมตามปกติในอนาคต ดังนั้น มาตรการนี้จึงไม่ใช่มาตรการรัดเข็มขัดทางการเงิน ดังนั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ได้รับผลกระทบมากนัก

ธุรกิจอสังหาฯ ที่ปฏิบัติตามกฎหมายจะไม่ได้รับผลกระทบ เนื่องจากโครงการอสังหาฯ และที่อยู่อาศัยในอนาคตที่เข้าเงื่อนไขการระดมทุนยังสามารถให้ลูกค้ากู้ยืมสินเชื่อเพื่อชำระเงินมัดจำได้

ผู้ซื้อบ้านจะจำกัดความเสี่ยง (ภาพประกอบ: มินห์ ดึ๊ก)

ก่อนหน้านี้ ดร. ดินห์ เธียน ผู้เชี่ยวชาญ ด้านเศรษฐศาสตร์ ได้แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับประเด็นนี้ว่า หลักการดำเนินงานของธนาคารคือการบริหารความเสี่ยง โดยทั่วไปธนาคารจะปล่อยกู้ตามลักษณะของกรณีเท่านั้น ยิ่งไปกว่านั้น เงินฝากเริ่มต้นยังต่ำมากและเป็นเพียงจุดเริ่มต้น หากผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่มีเงินฝาก ธนาคารจะกล้าปล่อยกู้ได้อย่างไร

การยกเลิกเงินฝากและอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เป็นไปตามเงื่อนไขในการดำเนินการทางกฎหมายถือเป็นเรื่องปกติและเกิดขึ้นบ่อยครั้งในความเป็นจริง ในเวลานั้น สินเชื่อนี้จะมีความเสี่ยงสูงเกินกว่าที่จะกลายเป็นหนี้เสียของธนาคาร

เขามองว่ากิจกรรมการลงทุน เช่น การฝากเงินและการลงเงินทุนเริ่มต้นนั้นไม่คุ้มค่าที่จะให้ธนาคารปล่อยกู้ นอกจากกฎระเบียบที่ต้องพิสูจน์ความสามารถทางการเงินเมื่อส่งบุตรหลานไปศึกษาต่อต่างประเทศ ซึ่งรับรองการลงเงินทุนเพื่อก่อตั้งธุรกิจแล้ว ธนาคารยังให้กู้ยืมเงินด้วย จึงไม่มีความหมายในการพิสูจน์ความสามารถทางการเงินสำหรับกิจกรรมเหล่านี้

ดังนั้นงานนี้จึงมีความจำเป็นและจะต้องให้รายละเอียดเพิ่มเติมเพื่อเพิ่มความปลอดภัยให้กับระบบธนาคารโดยไม่กระทบต่อสถานการณ์การปล่อยสินเชื่อโดยทั่วไปของธนาคารหรือตลาดอสังหาริมทรัพย์

ที่มา: https://baolangson.vn/siet-cho-vay-dat-coc-bds-thi-truong-co-the-chung-lai-nhung-ngay-cang-minh-bach-5062732.html