สมุดปกแดงโครงการบ้านพักอาศัยสังคม มูลค่า 0 บาท
ในงานประกาศรายงานตลาดที่จัดโดยสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) เมื่อเร็ว ๆ นี้ นายเหงียน ฮวง นาม สมาชิกคณะทำงานวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ VARS และผู้อำนวยการทั่วไปของบริษัท G-Home Joint Stock Company ได้ยอมรับว่าความต้องการที่อยู่อาศัยทางสังคมมีจำนวนมาก ในขณะที่กลุ่มนี้ยังได้รับความสนใจและการลงทุนจาก รัฐบาล และหน่วยงานจัดการเป็นอย่างมาก แต่โมเมนตัมของการพัฒนายังไม่สามารถตอบสนองความต้องการเร่งด่วนในการจัดหาในตลาดที่อยู่อาศัยได้
เมื่ออธิบายสถานการณ์นี้ ผู้อำนวยการทั่วไปขององค์กรที่เชี่ยวชาญด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม ได้ชี้ให้เห็นสาเหตุสำคัญหลายประการที่ทำให้กลุ่มที่อยู่อาศัยสังคมยังคงพัฒนาช้า
ตัวอย่างเช่น ตามที่นายนัมกล่าวไว้ ในกระบวนการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคม กลไกทางกฎหมายของหน่วยงานจัดการยังคงมีความซับซ้อน แม้ว่าโครงการจะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจากรัฐ แต่ก็ยังต้องมีการประเมินก่อนจึงจะได้รับการยกเว้นได้ นักลงทุนจะต้องจ่ายเงินชดเชยการเคลียร์พื้นที่ล่วงหน้า และยิ่งไปกว่านั้น จะต้องจ่ายเงินชดเชยในสถานะ "ระงับ" (สามารถหักได้เฉพาะเมื่อโครงการเสร็จสิ้นเท่านั้น มิฉะนั้น บางส่วนจะถูกหักออกจากราคาที่ดินในภายหลัง)
การพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมนั้นใช้เวลามากกว่าโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ ตามกระบวนการแล้วการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมนั้นเพียงแค่ขั้นตอนการเตรียมการลงทุนเพื่อขอใบอนุญาตก่อสร้างก็ใช้เวลาอย่างน้อย 2 ปีแล้ว เมื่อขายห้องชุดสุดท้าย จะต้องจองพื้นที่ทั้งหมดของโครงการ 20% เพื่อให้เช่า และจะต้องผ่านการตรวจสอบภายใน 5 ปี
“กระบวนการทั้งหมดนั้นยาวนานมาก แต่ผู้ลงทุนสามารถทำกำไรได้เพียง 10% เท่านั้น หากไม่ต้องคำนวณอย่างรอบคอบ เราจะเห็นว่าความเสี่ยงในการขาดทุนนั้นสูงมาก” นายนัมกล่าว
โครงการบ้านพักอาศัยสังคมบนถนน Tam Trinh (Hoang Mai, Hanoi ) เปิดใช้งานมาเป็นเวลา 5 ปีแล้ว (ภาพถ่าย: Ha Phong)
นายนาม กล่าวว่า การสร้างบ้านพักอาศัยสังคมยังมีปัญหาในการเข้าถึงเงินทุนจากนักลงทุนในการสร้างบ้านพักอาศัยสังคมอีกด้วย
“สำหรับโครงการบ้านจัดสรรที่มีสิทธิใช้ที่ดิน ธนาคารสามารถถือสมุดบัญชีแดงของโครงการเป็นหลักประกันได้ ส่วนบ้านจัดสรรสังคม เมื่อนำสมุดบัญชีแดงของโครงการไปยื่นที่ธนาคาร จะไม่ถือเป็นหลักประกัน เนื่องจากมีมูลค่า 0 ดอง” นายนาม กล่าว
สำหรับโครงการทั่วไป โครงสร้างทุนจะประกอบด้วยทุนประมาณ 20% ทุนที่ระดมได้จากอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต 30% และทุนกู้ 50% ดังนั้น หากนักลงทุนไม่สามารถกู้ยืมจากธนาคารได้ ถือว่านักลงทุนไม่สามารถจัดการทุนโครงการ 50% ได้
นักลงทุนจำนวนมาก "บ่น" ว่าการเข้าถึงแพ็กเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดองนั้นยากมาก พวกเขาไม่มีหลักทรัพย์ค้ำประกันในการกู้ยืมเงินทุนเพื่อพัฒนาโครงการ" นายนัม กล่าวถึงสถานการณ์โดยทั่วไป
บ้านพักสังคมไม่ใช่การขายให้กับคนรวย
นายนาม เปิดเผยว่า ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ในส่วนของการกำกับดูแลการสงวนที่ดิน 20% ในเขตเมืองเพื่อพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคม หากนับสถิติแล้ว นักลงทุนส่วนใหญ่กลับมุ่งแต่ "รีดไถ" ส่วนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ไป "กระเป๋า" และละเลยส่วนโครงการบ้านพักอาศัยสังคมเพราะไม่ทำกำไร แต่ตอนนี้พวกเขาเองกลับเรียกร้องให้แก้ไขกฎหมาย
“ผมเห็นว่าควรมีมาตรการกดดันให้นักลงทุนเหล่านี้สร้างบ้านพักอาศัยสังคมตามที่ตกลงกันไว้ ไม่เช่นนั้นจะไม่สามารถดำเนินโครงการอื่น ๆ ได้ สถานการณ์เช่นนี้ส่งผลให้การพัฒนาบ้านพักอาศัยสังคมล่าช้าลง” นายนามเสนอ
นอกจากนี้ นายนามยังกล่าวอีกว่า กลุ่มคนที่ได้รับอนุญาตให้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมยังคงต้องพึ่งพากลไกการขอและการให้เป็นอย่างมาก ตามแนวทางปฏิบัติระหว่างประเทศ ในประเทศที่มีบ้านพักอาศัยสังคม ฉันไม่เห็นว่าวลี “คนรายได้น้อย” จะปรากฏขึ้นเหมือนในประเทศของเรา แน่นอนว่าบ้านพักอาศัยสังคมไม่ได้ขายให้กับคนรวย แต่เหมาะสมหรือไม่ที่จะเข้มงวดจนทำให้คนที่ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาอย่างเราๆ ต้องเดือดร้อน?
หากไม่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คือ มีรายได้น้อยกว่า 11 ล้านบาทต่อเดือน คนงานอาจไม่สามารถเลี้ยงดูตนเองและครอบครัวได้ และส่วนใหญ่มักจะไม่มีเงินออม ในขณะเดียวกัน ผู้ซื้อบ้านจะต้องมีทรัพย์สินสะสมจึงจะซื้อบ้านได้
“ผมคิดว่าน่าจะถูกต้องกว่าหากจะกำหนดให้บ้านพักสังคมเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับคนที่มีเงินออมแต่ไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้ ราคาของที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ก็ถูกปรับสูงเกินไป” นายนัมกล่าว
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)