แก้ไขกฎหมายที่ดินเพื่อสร้างความยั่งยืนให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์

เช้าวันนี้ วันที่ 19 พฤศจิกายน ผู้แทนสภาแห่งชาติได้หารือกันในกลุ่มเกี่ยวกับร่างมติสภาแห่งชาติที่กำหนดกลไกและนโยบายหลายประการเพื่อขจัดความยากลำบากและอุปสรรคในการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่ดินได้รับการพิจารณามานานแล้วว่าเป็นหนึ่งในประเด็นที่ละเอียดอ่อนที่สุดในระบบกฎหมาย เนื่องจากเกี่ยวข้องโดยตรงกับผลประโยชน์ที่สำคัญของประชาชนส่วนใหญ่

อุปสรรคที่ยืดเยื้อในการจัดหาที่ดิน การเคลียร์พื้นที่ การประเมินราคาที่ดิน การเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดิน ฯลฯ ทำให้โครงการจำนวนมากหยุดชะงัก ทรัพยากรทางสังคมสูญเปล่า ในขณะที่สิทธิของประชาชนไม่ได้รับการรับประกัน

ในบริบทนี้ การที่รัฐบาลยื่นร่างมติต่อ สภาแห่งชาติ ภายใต้กระบวนการเร่งด่วน ถือเป็นการดำเนินการที่ทันท่วงทีและจำเป็น เพื่อแก้ไขปัญหาเร่งด่วนและหลีกเลี่ยงความล่าช้าที่ยืดเยื้อ หนึ่งในเนื้อหาที่สำคัญที่สุดของร่างมติคือเรื่องขอบเขตของการเวนคืนที่ดิน ร่างมตินี้ได้เพิ่มกรณีการเวนคืนที่ดินเพื่อประโยชน์ของชาติและสาธารณะอีก 3 กรณี โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มีกลไกที่อนุญาตให้สภาประชาชนจังหวัดพิจารณาและอนุมัติการเวนคืนที่ดินส่วนที่เหลือ (เพื่อจัดสรรหรือให้เช่า) เมื่อผู้ลงทุนได้บรรลุข้อตกลงกับเจ้าของที่ดินมากกว่า 75% และผู้ใช้ที่ดินมากกว่า 75% แล้ว

ตามที่คณะกรรมการ เศรษฐกิจ และการคลังของรัฐสภาได้ระบุไว้ นี่คือข้อเสนอเชิงนโยบายที่มุ่งแก้ไขปัญหาอุปสรรคที่เรื้อรังในการดำเนินโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมผ่านข้อตกลงสิทธิการใช้ที่ดิน กลไกนี้อำนวยความสะดวกให้แก่นักลงทุนที่เจรจาต่อรองที่ดินส่วนใหญ่ได้แล้ว แต่ประสบปัญหาในการเคลียร์พื้นที่ส่วนที่เหลือ ให้สามารถดำเนินโครงการได้ตามกำหนดเวลา อย่างไรก็ตาม คณะกรรมการยังได้ขอให้คณะกรรมการร่างกฎหมายเพิ่มบทบัญญัติเพื่อสร้างความสอดคล้องทางผลประโยชน์เมื่อคำนวณค่าชดเชย หลีกเลี่ยงข้อร้องเรียนและคดีความที่อาจเกิดขึ้นเมื่อใช้ตารางราคาที่ดินและสัมประสิทธิ์การปรับค่าในการคำนวณค่าชดเชยสำหรับกรณีที่เหลืออยู่ เนื่องจากราคาที่ดินในตารางราคามักจะต่ำกว่าราคาเฉลี่ยที่ตกลงกันไว้

ก่อนหน้านี้ ในความเห็นเกี่ยวกับร่างมติที่เกี่ยวข้องกับประเด็นนี้ หอการค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) ก็ได้ตั้งข้อสังเกตว่า หากช่องว่างระหว่างราคาชดเชยที่ดินตามบัญชีราคาพร้อมค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคา กับราคาตลาด ซึ่งเป็นพื้นฐานที่นักลงทุนใช้เจรจาต่อรองกับประชาชน ไม่ได้รับการแก้ไข อาจนำไปสู่การฟ้องร้อง ความล่าช้าของโครงการ และความขัดแย้งทางผลประโยชน์ VCCI ยังเสนอให้รัฐทำหน้าที่เป็นตัวกลางช่วยเหลือฝ่ายต่างๆ ในการเจรจาต่อรองราคา และหากไม่สามารถบรรลุข้อตกลงร่วมกันได้ จึงควรดำเนินการเวนคืนที่ดินตามระเบียบข้อบังคับ

นอกจากนี้ ยังคาดการณ์ว่าจะมีปัญหาและความท้าทายอีกหลายประการในการดำเนินการตามมติ หากมติดังกล่าวได้รับการอนุมัติ ประการแรก คือ ความกลัวเรื่องความรับผิดชอบในหมู่ทีมงานผู้ดำเนินการ ซึ่งเป็นปัจจัยที่ทำให้หลายโครงการล่าช้าลงเนื่องจากเจ้าหน้าที่กังวลเกี่ยวกับความเสี่ยงทางกฎหมาย ประการต่อไป คือ ความเสี่ยงของการประเมินราคาที่ดินที่ไม่ถูกต้องเนื่องจากข้อมูลไม่ครบถ้วน ซึ่งอาจนำไปสู่ราคาที่ดินที่สูงเกินจริง หรือในทางกลับกัน ราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด ทำให้เกิดความไม่มั่นคงและกระทบต่อสิทธิอันชอบธรรมของประชาชน…

แม้จะมีความกังวลเกี่ยวกับเรื่องการจัดหาที่ดิน ตารางราคาที่ดิน และกลไกการประเมินมูลค่าตามกลไกตลาดอยู่บ้าง แต่ความคิดเห็นของประชาชนและผู้เชี่ยวชาญยังคงคาดหวังสูงต่อร่างมติฉบับนี้ มตินี้จะเป็นกลไกการเปลี่ยนผ่านที่สำคัญสำหรับกฎหมายที่ดินปี 2024 ซึ่งจะช่วยปลดล็อกโครงการที่หยุดชะงักและลดข้อพิพาทที่ยืดเยื้อ มตินี้ไม่เพียงแต่แก้ไขปัญหาเฉพาะหน้าเท่านั้น แต่ยังสร้างรากฐานทางกฎหมายที่มั่นคงสำหรับการดำเนินงานของกฎหมายที่ดินอย่างยั่งยืนยิ่งขึ้น อย่างไรก็ตาม การนำไปปฏิบัติที่ไม่ดีอาจก่อให้เกิดความเสี่ยงใหม่ โดยเฉพาะความเสี่ยงต่อความเชื่อมั่นของประชาชนในนโยบายการจัดหาและการประเมินมูลค่าที่ดิน หลักการสำคัญของการปรับปรุงที่ดินทั้งหมดต้องคงอยู่ นั่นคือ การพัฒนาเศรษฐกิจต้องไม่เกิดขึ้นโดยแลกกับความเสมอภาคทางสังคม ความยั่งยืนของตลาดอสังหาริมทรัพย์และประสิทธิภาพของการใช้ที่ดินขึ้นอยู่กับความสมดุลที่กลมกลืนกันระหว่างสองคุณค่านี้เป็นอย่างมาก

ฮามาย

ที่มา: https://www.sggp.org.vn/sua-luat-dat-dai-tao-su-ben-vung-cho-thi-truong-bat-dong-san-post824207.html