การแก้ไขกฎหมายที่ดินเพื่อสร้างความยั่งยืนให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์

เช้าวันนี้ (19 พฤศจิกายน) สมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติได้หารือกันเป็นกลุ่มเกี่ยวกับร่างมติของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ซึ่งกำหนดกลไกและนโยบายหลายประการเพื่อขจัดอุปสรรคและอุปสรรคในการจัดระเบียบการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่ดินถือเป็นประเด็นที่ละเอียดอ่อนที่สุดในระบบกฎหมายมาอย่างยาวนาน เนื่องจากมีความเกี่ยวข้องโดยตรงกับผลประโยชน์ของประชาชนส่วนใหญ่

ปัญหาที่เกิดขึ้นยาวนานในการจัดซื้อที่ดิน การเคลียร์พื้นที่ การประเมินราคาที่ดิน การแปลงการใช้ที่ดิน ฯลฯ ทำให้โครงการต่างๆ มากมายต้องถูก "ระงับ" ทรัพยากรทางสังคมถูกสิ้นเปลือง ในขณะที่สิทธิของประชาชนยังไม่ได้รับการรับประกัน

ในบริบทดังกล่าว การที่รัฐบาลยื่นร่างมติต่อ รัฐสภา ภายใต้ขั้นตอนที่ง่ายขึ้น ถือเป็นการดำเนินการที่ทันท่วงทีและจำเป็น เพื่อแก้ไขปัญหาเร่งด่วนโดยทันทีและหลีกเลี่ยงภาวะชะงักงันที่ยืดเยื้อ เนื้อหาสำคัญที่สุดประการหนึ่งของร่างฯ คือ ขอบเขตของการเวนคืนที่ดิน ร่างฯ ได้เพิ่มกรณีศึกษา 3 กรณีที่รัฐเวนคืนที่ดินเพื่อประโยชน์ของประเทศชาติและสาธารณะ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กลไกที่อนุญาตให้สภาประชาชนจังหวัดพิจารณาและอนุมัติการเวนคืนที่ดินส่วนที่เหลือ (เพื่อการจัดสรรที่ดินและการเช่าที่ดิน) เมื่อผู้ลงทุนบรรลุข้อตกลงในพื้นที่มากกว่า 75% และผู้ใช้ที่ดินมากกว่า 75%

คณะกรรมการ เศรษฐกิจ และการเงินของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ระบุว่า ข้อเสนอนี้เป็นนโยบายเพื่อขจัด "อุปสรรค" ที่เกิดขึ้นมานานหลายปีในการดำเนินโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมผ่านข้อตกลงเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดิน กลไกนี้สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อนักลงทุนที่เจรจาต่อรองพื้นที่ส่วนใหญ่แล้ว แต่ประสบปัญหาในการเคลียร์พื้นที่ส่วนที่เหลือ ให้สามารถดำเนินโครงการได้ตามกำหนดเวลา อย่างไรก็ตาม คณะกรรมการฯ ได้ขอให้คณะกรรมการร่างกฎหมายกำหนดระเบียบปฏิบัติเพื่อประสานผลประโยชน์ในการคำนวณค่าชดเชย เพื่อหลีกเลี่ยงความเป็นไปได้ที่จะเกิดการร้องเรียนและการฟ้องร้องเมื่อใช้บัญชีราคาที่ดินและค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาในการคำนวณค่าชดเชยสำหรับกรณีที่เหลือ เนื่องจากราคาที่ดินในบัญชีราคามักจะต่ำกว่าราคาเฉลี่ยที่ตกลงกันไว้

ก่อนหน้านี้ หอการค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) ได้ให้ความเห็นเกี่ยวกับร่างมติที่เกี่ยวข้องกับเนื้อหานี้ว่า หากช่องว่างราคาค่าชดเชยระหว่างบัญชีราคาที่ดินและค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคา และราคาตลาด ซึ่งเป็นพื้นฐานสำหรับนักลงทุนในการเจรจากับประชาชน ไม่สามารถเติมเต็มได้ อาจนำไปสู่การฟ้องร้อง ยืดระยะเวลาโครงการ และก่อให้เกิดความขัดแย้งทางผลประโยชน์ VCCI ยังเสนอให้รัฐทำหน้าที่เป็นตัวกลาง สนับสนุนทั้งสองฝ่ายในการเจรจาต่อรองราคา หากไม่สามารถบรรลุฉันทามติได้ ที่ดินจะถูกเรียกคืนตามระเบียบข้อบังคับ

นอกจากนี้ หากมติผ่านการพิจารณา ยังมีความท้าทายอื่นๆ อีกมากมายที่คาดการณ์ไว้ ประการแรกคือความกังวลต่อความรับผิดชอบของคณะทำงาน ซึ่งทำให้หลายโครงการล่าช้าลง เนื่องจากเจ้าหน้าที่กังวลเกี่ยวกับความเสี่ยงทางกฎหมาย ประการที่สองคือความเสี่ยงจากการประเมินราคาที่ดินที่ไม่ถูกต้องเมื่อข้อมูลไม่ครบถ้วน ส่งผลให้ราคาที่ดินสูงขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผล หรือในทางกลับกัน ราคาที่ดินอาจต่ำกว่าราคาตลาด ก่อให้เกิดความไม่มั่นคง และส่งผลกระทบต่อสิทธิอันชอบธรรมของประชาชน...

แม้จะมีข้อกังวลเกี่ยวกับการเวนคืนที่ดิน รายการราคาที่ดิน และกลไกการกำหนดราคาตลาด แต่ความคิดเห็นของสาธารณชนและผู้เชี่ยวชาญยังคงมีความคาดหวังสูงต่อร่างมตินี้ ซึ่งจะเป็นกลไกการเปลี่ยนผ่านที่สำคัญสำหรับกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งจะช่วยแก้ไขปัญหาโครงการค้างส่งและลดปัญหาข้อร้องเรียนที่ยืดเยื้อ มตินี้ไม่เพียงแต่ช่วยแก้ไขปัญหาเฉพาะหน้าเท่านั้น แต่ยังสร้างรากฐานทางกฎหมายที่มั่นคงเพื่อให้กฎหมายที่ดินสามารถดำเนินการได้อย่างยั่งยืนมากขึ้น อย่างไรก็ตาม หากไม่ได้รับการนำไปปฏิบัติอย่างดี อาจก่อให้เกิดความเสี่ยงใหม่ๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งความเสี่ยงต่อความเชื่อมั่นของประชาชนต่อนโยบายการเวนคืนที่ดินและการกำหนดราคา แก่นแท้ของการปรับปรุงที่ดินทั้งหมดต้องยังคงยึดมั่นในหลักการที่ว่า การพัฒนาเศรษฐกิจต้องไม่แลกมาด้วยความยุติธรรมทางสังคม ความยั่งยืนของตลาดอสังหาริมทรัพย์และประสิทธิภาพการใช้ที่ดินส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับการสร้างสมดุลระหว่างคุณค่าทั้งสองนี้อย่างกลมกลืน

ฮามาย

ที่มา: https://www.sggp.org.vn/sua-luat-dat-dai-tao-su-ben-vung-cho-thi-truong-bat-dong-san-post824207.html