ทัศนคติแบบรอดูท่าทีกำลังจะหมดไป อพาร์ทเมนท์ทางตะวันตกของฮานอยกำลัง 'ครองคลื่นวิทยุ' ราคาที่ดินในโฮจิมินห์ซิตี้จะเพิ่มขึ้นอีกเท่าไรหลังจากปรับแล้ว?

ตลาดยังคงฟื้นตัวช้าๆ อย่างต่อเนื่อง โดยผลลัพธ์ค่อยๆ ดีขึ้นตามลำดับ จำนวนอพาร์ตเมนต์ที่ขาย ในฮานอย เพิ่มขึ้นมากกว่า 200% ราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ประมาณ 70% ของราคาตลาดเท่านั้น... นี่คือข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

ภายในสิ้นปี 2567 กระบวนการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ เวียดนามจะมีความคืบหน้าอย่างชัดเจน (ภาพ: ลินห์ อัน)

ตลาดเริ่มฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง

ตามรายงานของ batdongsan.com.vn นางสาว Pham Thi Mien รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม) ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามกำลังฟื้นตัวอย่างยั่งยืน

นางสาวเมียน กล่าวว่าด้วยปัจจัยบวกหลายประการทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามฟื้นตัวได้อย่างยั่งยืนและดีขึ้นตามลำดับ ขณะที่รอกฎหมายใหม่ "มีผลบังคับใช้" ภายในสิ้นปีนี้ กระบวนการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามจะมีความคืบหน้าอย่างชัดเจน

รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม) เน้นย้ำว่าจากการเติบโต ทางเศรษฐกิจ ที่เกินกรอบที่กำหนดไว้ สินเชื่อหลุดพ้นจากสถานการณ์ที่ "มืดมน" ระดับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังคงอยู่ในระดับต่ำ การเบิกจ่ายการลงทุนของภาครัฐยังคงได้รับการส่งเสริม กฎหมายที่ดินปี 2024 กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 และข้อ 2 มาตรา 209 ของกฎหมายสถาบันสินเชื่อจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม เร็วกว่าการตัดสินใจครั้งก่อน 5 เดือน ซึ่งจะส่งผลดีและมีส่วนสนับสนุนในการส่งเสริมการฟื้นตัวและการพัฒนาของตลาดอสังหาริมทรัพย์

เมื่อกฎหมายมีผลบังคับใช้ ความคิดแบบ "รอ" จะถูกขจัดออกไป บริษัทพัฒนาโครงการเริ่มแข่งขันกันแก้ต่างกับหน่วยงานบริหารของรัฐ นักลงทุนมีความมั่นใจมากขึ้นในการเปิดตัวผลิตภัณฑ์ นักลงทุนมีความมั่นใจมากขึ้น ส่งเสริมให้กระแสเงินสดที่ธนาคารต้องจ่ายไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ บริษัทนายหน้าและบริษัทบริการนายหน้าพัฒนาศักยภาพอย่างแข็งขัน คัดเลือกพนักงาน ปรับปรุงความรู้ ปฏิบัติตามกฎระเบียบใหม่ ฯลฯ

คุณเมียน กล่าวว่า ในระหว่างที่รอกฎหมายใหม่ "ซึมซับ" ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวอย่างช้าๆ และยั่งยืนต่อไป โดยผลลัพธ์จะค่อยๆ ดีขึ้น ภายในสิ้นปีนี้ กระบวนการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามจะมีความคืบหน้าอย่างชัดเจน ผลการฟื้นตัวจะยังคงแตกต่างกันตามกลุ่มและภูมิภาค แต่จะมีระดับความแตกต่างที่เท่าเทียมกันมากขึ้น

รายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วของนครโฮจิมินห์มีราคาเพียงประมาณ 70% ของราคาตลาดเท่านั้น

บ่ายวันที่ 29 กรกฎาคม ณ ศูนย์ข่าวนคร โฮจิมิน ห์ (HCMC) ได้มีการจัดงานแถลงข่าวเพื่อให้ข้อมูลเรื่องการปรับบัญชีราคาที่ดินตามมาตรา 257 มาตรา 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ.2567

ตัวแทนจากกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมของนครโฮจิมินห์เผยว่า ร่างบัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วได้ปรับขึ้นประมาณ 7 เท่าเมื่อเทียบกับบัญชีราคาที่ดินในมติเลขที่ 02/2020/QD-UBND ลงวันที่ 16 มกราคม 2020 ของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ อย่างไรก็ตาม บัญชีราคาที่ดินตามมติเลขที่ 02/2020/QD-UBND ลงวันที่ 16 มกราคม 2020 จะต้องคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน 3.5 เท่าเมื่อใช้ ดังนั้น ในความเป็นจริง บัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วในครั้งนี้ปรับขึ้นเพียงประมาณ 2.5 เท่าเท่านั้น ดังนั้น ราคาที่ดินตามบัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วที่คาดไว้จึงสอดคล้องกับระดับราคาตลาดเพียง 70% เท่านั้น

ตัวอย่างเช่น ราคาที่ดินบนถนน Dong Khoi เมืองเหงียนเว้ เขต 1 ตามคำสั่ง 02/QD-UBND คือ 162 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร (เท่ากับระดับสูงสุดของกรอบราคาที่ดินตามกฎหมายที่ดินปี 2013) ในปี 2021 คณะกรรมการประชาชนของเมืองได้อนุมัติราคาที่ดินเฉพาะ (ราคาตลาด) สำหรับบ้านชั้นล่างที่ 680 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร หากคำนวณโดยใช้การประมาณราคา ราคาที่ดินในพื้นที่นี้จะเทียบเท่ากับ 970 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร ขณะนี้ รายการราคาที่ดินที่ปรับแล้วที่คาดไว้สำหรับถนน Dong Khoi เมืองเหงียนเว้ คือ 810 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร ซึ่งสอดคล้องกับระดับทั่วไปของพื้นที่

จากการประเมินเบื้องต้นของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม พบว่ากลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคือกลุ่มที่ถูกเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินและรับรองสิทธิการใช้ที่ดินของครัวเรือนและบุคคล อย่างไรก็ตาม หากเปรียบเทียบ พ.ร.บ. ที่ดิน พ.ศ. 2556 กับ พ.ร.บ. ที่ดิน พ.ศ. 2567 กรณีการใช้ที่ดินแบบคงที่ก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2536 ไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน กรณีพื้นที่เกินกำหนดจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามบัญชีราคาที่ดิน พ.ศ. 2548 กรณีการใช้ที่ดินที่เหลือจะพิจารณาตามแหล่งที่มาและช่วงเวลาการใช้ที่ดินเพื่อให้มีอัตราการเรียกเก็บที่เหมาะสม

ตามร่างพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินที่ทางราชการจะประกาศใช้นั้น จะพิจารณาอัตราการจัดเก็บตามกรอบระยะเวลาตั้งแต่ร้อยละ 10 ถึงร้อยละ 50 ของราคาที่ดินที่คาดว่าจะปรับขึ้น นอกจากนี้ ผู้ใช้ที่ดินที่เป็นครอบครัวผู้มีสิทธิได้รับเงินอุดหนุน ผู้มีบุญคุณ และครัวเรือนยากจน จะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามกฎหมาย

“ดังนั้น การปรับราคาที่ดินที่เสนอขึ้นนี้ จะทำให้ราคาที่ดินที่ควบคุมไว้ใกล้เคียงกับราคาตลาดร่วมมากขึ้น ส่งผลดีต่อความเป็นธรรมและความโปร่งใสของผู้ใช้ที่ดิน และหลีกเลี่ยงการสูญเสียงบประมาณแผ่นดิน การใช้ที่ดินจึงประหยัดมากขึ้น ในอนาคตอันใกล้นี้ รัฐบาลจะปรับระดับการจัดเก็บ (เปอร์เซ็นต์) ให้เหมาะสมกับสถานการณ์จริง เพื่อจำกัดการเพิ่มขึ้นของรายได้กะทันหัน” ผู้แทนกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกล่าว

ตลาดอพาร์ทเมนท์ในฮานอยแสดงสัญญาณเชิงบวกทั้งด้านอุปทานและอุปสงค์

รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮานอยประจำไตรมาสที่ 2 ปี 2024 ซึ่งเพิ่งเผยแพร่โดย Cushman & Wakefield ระบุว่าในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2024 ตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยมีสัญญาณเชิงบวกทั้งในด้านอุปทานและอุปสงค์ โดยมีอพาร์ตเมนต์ใหม่เปิดขายประมาณ 10,800 แห่ง ซึ่งสูงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนเกือบ 3 เท่า

ในไตรมาสที่ 2/2567 มีอพาร์ตเมนต์เปิดขายใหม่ประมาณ 7,600 ยูนิต ซึ่งเพิ่มขึ้น 140% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 155% เมื่อเทียบกับปีก่อน การเปลี่ยนแปลงที่สำคัญนี้ส่วนใหญ่เกิดจากการเปิดโครงการอพาร์ตเมนต์ใหม่ในพื้นที่เมืองแบบบูรณาการ เช่น Vinhomes Ocean Park และ Vinhomes Smart City ภาคตะวันตกคิดเป็นประมาณ 59% ของอุปทานอพาร์ตเมนต์ใหม่ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567 และโครงการระดับกลางยังคงครองตลาด โดยคิดเป็นประมาณ 90% ของอุปทานใหม่

มีการขายอพาร์ตเมนต์ประมาณ 10,900 ยูนิตในช่วงครึ่งแรกของปี 2024 เพิ่มขึ้น 216% เมื่อเทียบเป็นรายปี ในไตรมาสที่สองของปี 2024 การขายอพาร์ตเมนต์ใหม่ในฮานอยอยู่ที่ประมาณ 7,400 ยูนิต เพิ่มขึ้น 110% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาสและ 147% เมื่อเทียบเป็นรายปี ราคาหลักเฉลี่ยอยู่ที่เกือบ 2,640 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 11% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาสและ 30% เมื่อเทียบเป็นรายปี

ผู้เชี่ยวชาญจาก Cushman & Wakefield เผยว่ายอดขายใหม่ที่เพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งแรกของปี 2024 เป็นผลมาจากอุปทานใหม่ที่มีไม่เพียงพอในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โครงการที่เปิดตัวใหม่ที่มีสถานะทางกฎหมายที่โปร่งใส นักลงทุนที่มีชื่อเสียง นโยบายการขายที่น่าดึงดูด และสิ่งอำนวยความสะดวกครบวงจร ล้วนมีผลงานการขายในเชิงบวก โครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่มาจากเขตเมืองขนาดใหญ่ที่บูรณาการกันทางตะวันตก

ความต้องการอพาร์ตเมนต์ในฮานอยที่เพิ่มขึ้นนั้นเกิดจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นควบคู่ไปกับการเติบโตของประชากรและการย้ายถิ่นฐานของเมือง นอกจากนี้ ความต้องการการลงทุนก็ค่อยๆ กลับคืนสู่ช่องทางอสังหาริมทรัพย์ในบริบทของความไม่มั่นคงทางเศรษฐกิจ

ราคาอพาร์ตเมนต์หลักยังคงเพิ่มขึ้นเนื่องจากอุปทานมีน้อย การเพิ่มขึ้นของราคานี้เกิดจากอุปทานระดับกลางและระดับสูงคิดเป็น 98% ของอุปทานใหม่ ในขณะที่อพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงยังคงมีอุปทานไม่เพียงพอ

ในตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอย ในช่วงครึ่งหลังของปี 2024 ตลาดอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะมีอพาร์ตเมนต์ใหม่ประมาณ 9,500 ยูนิต โดยอุปทานส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในภูมิภาคตะวันตก ซึ่งได้รับประโยชน์จากทำเลที่ตั้งเชิงยุทธศาสตร์และโครงสร้างพื้นฐานที่มีอยู่ นอกจากนี้ คาดว่าในช่วงครึ่งหลังของปี 2024 อุปทานจะยังคงกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่เมืองบูรณาการ เช่น Vinhomes Ocean Park และ Vinhomes Smart City

คาดว่าตั้งแต่ปี 2025 เป็นต้นไป เขตชานเมือง เช่น ด่งอันห์, เกียแลม, ฮาดง, ฮว่ายดึ๊ก, ฮวงมาย, ลองเบียน และทานตรี จะครองตลาดอุปทานอพาร์ตเมนต์ในอนาคต เนื่องจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและความคิดริเริ่มด้านการวางผังเมืองของรัฐบาล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คาดว่าเขตด่งอันห์และเกียแลมจะกลายเป็นเขตภายในปี 2025 ซึ่งจะส่งผลให้มีอุปทานจากเขตเมืองบูรณาการขนาดใหญ่ เช่น วินโฮมส์ โคโลอา, วินโฮมส์ โอเชียนปาร์ค และบีอาร์จี สมาร์ทซิตี้

ตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2024 แสดงให้เห็นสัญญาณเชิงบวกทั้งในด้านอุปทานและอุปสงค์ (ภาพ: Ke Toai)

กรณีอพยพฉุกเฉินจากอาคารชุด ตั้งแต่วันที่ 1 ส.ค.

รัฐบาลเพิ่งออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 98 ซึ่งมีรายละเอียดบทความบางส่วนของกฎหมายที่อยู่อาศัยแก้ไขเพิ่มเติมเกี่ยวกับการปรับปรุงและสร้างใหม่อาคารอพาร์ตเมนต์ โดยจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม

ตามพระราชกฤษฎีกาฯ มี 5 กรณีที่เจ้าของและผู้ใช้อาคารชุดต้องย้ายออก โดย 2 กรณีต้องย้ายด่วน และ 3 กรณีต้องย้ายตามแผนชดเชยและช่วยเหลือการย้ายถิ่นฐาน

โดยเฉพาะอย่างยิ่งสองกรณีที่จำเป็นต้องย้ายอาคารอพาร์ตเมนต์โดยด่วนคืออาคารที่ได้รับความเสียหายจากเพลิงไหม้ การระเบิด หรือภัยธรรมชาติ หรือการโจมตีของศัตรูจนไม่ตรงตามเงื่อนไขความปลอดภัยต่อการใช้งานต่อไปอีกต่อไป

ในกรณีนี้ หน่วยงานบริหารจัดการจังหวัดจะต้องส่งคำตัดสินใจย้ายออกด่วนไปยังคณะกรรมการประชาชนจังหวัดภายใน 3 วัน นับจากเวลาที่สรุปได้ว่าอาคารชุดนั้นไม่เหมาะสมที่จะใช้งานต่อไป

การตัดสินใจจะต้องระบุตำแหน่งของอาคารชุดที่ต้องย้ายออกอย่างเร่งด่วน ตำแหน่งของที่พักชั่วคราว วิธีการ ค่าใช้จ่าย และระยะเวลาในการย้ายออก ตลอดจนความรับผิดชอบขององค์กรและบุคคลที่เกี่ยวข้อง หากเจ้าของอาคารชุดไม่ย้ายออก หน่วยงานจัดการจะบังคับใช้การตัดสินใจภายในเวลาสูงสุด 7 วันทำการนับจากวันที่ตัดสินใจบังคับใช้

อาคารชุดจำนวน 3 กรณี จะต้องย้ายออกตามแผนการชดเชยและสนับสนุนการย้ายถิ่นฐานด้วย

ประการแรกโครงสร้างรับน้ำหนักหลักของอาคารอพาร์ตเมนต์อยู่ในสภาวะอันตรายโดยรวม มีความเสี่ยงที่จะพังทลาย และไม่ตรงตามเงื่อนไขการใช้งานต่อไป

ประการที่สอง อาคารอพาร์ตเมนต์ได้รับความเสียหายอย่างรุนแรง ระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านเทคนิคของการป้องกันและดับเพลิง การจ่ายน้ำและการระบายน้ำ การบำบัดน้ำเสีย ไฟฟ้า การจราจรภายในไม่เป็นไปตามข้อกำหนดของมาตรฐานทางเทคนิคและข้อบังคับปัจจุบันหรือมีความเสี่ยงที่จะเกิดความไม่ปลอดภัยในการดำเนินงาน งานเหล่านี้จำเป็นต้องถูกรื้อถอนเพื่อความปลอดภัยของเจ้าของและผู้ใช้อาคารอพาร์ตเมนต์และข้อกำหนดในการปรับปรุงและตกแต่งเมือง

ในที่สุด อาคารอพาร์ตเมนต์ก็มีโครงสร้างที่ได้รับความเสียหายอย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่ว่าจะเป็นฐานราก เสา ผนัง คาน และคานยึด ซึ่งไม่เป็นไปตามข้อกำหนดสำหรับการใช้งานตามปกติ อาคารเหล่านี้ไม่เข้าข่ายการรื้อถอนทั้งสองกรณีดังที่กล่าวข้างต้น แต่ต้องได้รับการปรับปรุงและก่อสร้างพร้อมกันตามแผนที่ได้รับการอนุมัติ

เจ้าของและผู้ใช้อาคารชุดจะได้รับการจัดที่พักชั่วคราวในรูปแบบต่างๆ เช่น กองทุนที่อยู่อาศัยจัดสรรที่มีอยู่ กองทุนที่อยู่อาศัยที่เป็นทรัพย์สินของรัฐในพื้นที่ การซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์หรือการลงทุนก่อสร้างกองทุนที่อยู่อาศัยจัดสรรโดยใช้ทุนงบประมาณท้องถิ่นหรือทุนจากกองทุนลงทุนพัฒนา กองทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยท้องถิ่น (ถ้ามี) นอกจากนี้ เจ้าของยังสามารถรับเงินเพื่อจัดที่พักด้วยตนเองได้อีกด้วย

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-tam-ly-cho-doi-sap-duoc-thao-bo-can-ho-phia-tay-ha-noi-chiem-song-gia-dat-tphcm-tang-bao-nhieu-sau-dieu-chinh-280646.html