ความท้าทายของอสังหาริมทรัพย์คลังสินค้าเมื่อเผชิญกับกระแสความตกต่ำในอุตสาหกรรมโลจิสติกส์

การมองไปที่ศักยภาพในระยะยาว

รายงานของ Savills Vietnam ระบุว่า ความต้องการพื้นที่โลจิสติกส์ทั่วโลก มีแนวโน้มลดลง ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากปริมาณคำสั่งซื้อและปริมาณธุรกรรมทั่วโลกที่ลดลง ผู้บริโภคกำลังจับจ่ายใช้สอยมากขึ้น โดยความต้องการส่วนใหญ่มุ่งเน้นไปที่สินค้าและบริการที่จำเป็น ส่งผลให้ปริมาณการผลิตและขนส่งสินค้าลดลง ส่งผลให้อัตราพื้นที่ว่างในคลังสินค้าเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในตลาดที่มีท่าเรือที่ได้เปรียบอย่างลอสแอนเจลิสและเซี่ยงไฮ้

ในขณะเดียวกัน ตลาดโลกส่วนใหญ่พบว่าความต้องการด้านโลจิสติกส์ชะลอตัวลงหลังจากช่วงที่เศรษฐกิจเฟื่องฟูในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ความแตกต่างของภูมิทัศน์ความต้องการถือเป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดแนวโน้มการเติบโตของค่าเช่าในอนาคต

รายงานของ Savills เกี่ยวกับการลงทุนด้านโลจิสติกส์ทั่วโลกในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 แสดงให้เห็นว่าหลายตลาดมีอุปทานโลจิสติกส์ใหม่เกิดขึ้นในช่วงที่ผ่านมา ยกตัวอย่างเช่น ในสหรัฐอเมริกา พื้นที่คลังสินค้าที่สร้างเสร็จสมบูรณ์และเข้าสู่ตลาดประมาณ 20 ล้านตารางเมตรในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 คาดว่าตลาดมาดริดจะมีพื้นที่คลังสินค้ามากกว่า 1 ล้านตารางเมตรในปี 2566 หรือคิดเป็นประมาณ 9% ของอุปทานปัจจุบัน คาดว่าอุปทานใหม่จะผลักดันให้อัตราพื้นที่ว่างเพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาปัจจัยเหล่านี้ให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น จะเห็นได้ว่าอัตราการว่างงานยังไม่อยู่ในระดับที่น่าตกใจ เนื่องจากตัวชี้วัดยังไม่ลดลงสู่ระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ รายงานของ Savills ยังแสดงให้เห็นว่านักลงทุนยังคงมีความคาดหวังเชิงบวกต่อตลาดโลจิสติกส์ในเอเชีย แปซิฟิก มากขึ้น

ความท้าทายของคลังสินค้าอสังหาริมทรัพย์ บทความก่อนหน้า คลื่นแห่งความตกต่ำในอุตสาหกรรมโลจิสติกส์ ภาพที่ 1 — นักลงทุนยังคงมีมุมมองเชิงบวกต่อตลาดเอเชีย แปซิฟิก

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง แม้ว่าการลงทุนรวมในภาคโลจิสติกส์ในไตรมาสที่สองของปี 2566 ในตลาดยุโรปทั้งหมดจะลดลง 50% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่การลงทุนรวมในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกกลับลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ 14% นักลงทุนยังคงให้ความสนใจในเอเชีย ซึ่งเป็นตลาดที่มีปัจจัยพื้นฐานสนับสนุนการพัฒนาในระยะยาว และได้รับประโยชน์จากความต้องการอสังหาริมทรัพย์ด้านโลจิสติกส์และคลังสินค้าที่เพิ่มสูงขึ้น

ยกตัวอย่างเช่น ในตลาดญี่ปุ่น ธุรกิจโลจิสติกส์ยังคงเป็นตลาดที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุน โดยเฉพาะนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการลงทุนในญี่ปุ่น เช่นเดียวกัน ตลาดอินเดียก็ค่อนข้างคึกคักเช่นกัน โดยอัตราการดูดซับอุปทานโลจิสติกส์ใหม่ในไตรมาสที่สองของปี 2566 สูงถึง 40-50% อันเป็นผลมาจากนโยบายสนับสนุนกิจกรรมการผลิต เช่น โครงการจูงใจที่เชื่อมโยงกับการผลิต (Production Linked Incentive Scheme: PLI) ซึ่งทำให้นักลงทุนยังคงมองโลกในแง่ดีและมองหาโอกาสเพิ่มเติมในการขยายเครือข่ายการกระจายสินค้าไปยังเมืองอื่นๆ ในประเทศ

โดยทั่วไปแล้ว ความยั่งยืนยังคงเป็นประเด็นที่ต้องพิจารณาในการเจรจาต่อรองระหว่างเจ้าของที่ดินและผู้เช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดที่พัฒนาแล้ว สถานที่เช่าด้านโลจิสติกส์จำเป็นต้องเป็นไปตามข้อกำหนดด้านการเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พลังงาน รวมถึงต้องมั่นใจว่าธุรกิจต่างๆ ปฏิบัติตามพันธสัญญา ESG ปัจจัยเหล่านี้ถือเป็นปัจจัยพื้นฐานที่ทำให้โครงการมีความน่าสนใจและนำมาซึ่งความได้เปรียบในการแข่งขันในการตัดสินใจเช่าในอนาคต

เวียดนามจำเป็นต้องคว้าโอกาสนี้ไว้

ในเวียดนาม อุตสาหกรรมโลจิสติกส์เติบโตอย่างแข็งแกร่งจากการเติบโตของอีคอมเมิร์ซ รายงานอีคอมเมิร์ซเวียดนาม 2023 ที่เผยแพร่โดยกรมพาณิชย์อิเล็กทรอนิกส์และเศรษฐกิจดิจิทัล ระบุว่ารายได้จากอีคอมเมิร์ซค้าปลีกในเวียดนามในปี 2022 สูงถึง 16.4 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ คิดเป็น 7.5% ของยอดค้าปลีกสินค้าและบริการผู้บริโภคทั่วประเทศ คาดการณ์ว่ารายได้จากอีคอมเมิร์ซของเวียดนามในปี 2023 จะสูงถึง 20.5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ คิดเป็นประมาณ 8% ของยอดค้าปลีกสินค้าและบริการผู้บริโภคทั่วประเทศ

แม้จะมีการพัฒนาที่แข็งแกร่ง แต่โลจิสติกส์ในเวียดนามยังคงกระจุกตัวอยู่ในตลาดขนาดใหญ่เป็นส่วนใหญ่ นับเป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนในภาคส่วนนี้ในการจัดหาแหล่งจัดหาเพื่อตอบสนองความต้องการด้านโลจิสติกส์ที่กำลังเติบโต

คุณโทมัส รูนีย์ ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายบริการให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ของ Savills Hanoi ระบุว่า ตลาดโลจิสติกส์ยังไม่ได้ใช้ประโยชน์จากศักยภาพอย่างเต็มที่ อุปทานยังไม่สามารถตอบสนองความต้องการได้อย่างแท้จริง นักลงทุนจึงต้องมีความยืดหยุ่นในการนำเสนอโมเดลใหม่ๆ และเพิ่มประสิทธิภาพพื้นที่คลังสินค้าที่มีอยู่

ความท้าทายของคลังสินค้าอสังหาริมทรัพย์ บทความก่อนหน้า คลื่นแห่งความตกต่ำในอุตสาหกรรมโลจิสติกส์ ภาพที่ 2 — คุณโทมัส รูนีย์ ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายบริการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ Savills ฮานอย

จากการวิเคราะห์ความต้องการด้านโลจิสติกส์ ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้กล่าวว่า อุตสาหกรรมอีคอมเมิร์ซต้องการพื้นที่คลังสินค้าขนาดใหญ่สำหรับจัดเก็บสินค้าจำนวนมาก รวมถึงการติดตั้งระบบเพื่อรองรับกิจกรรมการหยิบสินค้าและบรรจุภัณฑ์ นอกจากนี้ ผู้ผลิตระดับนานาชาติที่มีสินค้ามูลค่าเพิ่มสูงคาดว่าจะมีพื้นที่คลังสินค้าสำหรับจัดเก็บสินค้าหลังการผลิต

ในความเป็นจริง อุปทานพื้นที่คลังสินค้าในตลาดเวียดนาม โดยเฉพาะทางภาคเหนือ ยังคงมีไม่มากนัก ดังนั้น นักลงทุนจึงควรพิจารณาคลังสินค้าแบบสูงหรือคลังสินค้าแบบท่าเรืออัจฉริยะ

“เวียดนามกำลังก้าวขึ้นเป็นหนึ่งในศูนย์กลางการผลิตชั้นนำของโลก ด้วยสภาพแวดล้อมการลงทุนที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่องและข้อตกลงการค้าที่สำคัญ สิ่งนี้ทำให้ตลาดอุตสาหกรรมของเวียดนามมีความน่าดึงดูดใจมากขึ้นสำหรับพอร์ตการลงทุนของธุรกิจระหว่างประเทศขนาดใหญ่และมีชื่อเสียง การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานและโลจิสติกส์จะช่วยเสริมสร้างความแข็งแกร่งให้กับห่วงโซ่อุปทานของธุรกิจการผลิตไปพร้อมๆ กัน

นอกจากนี้ แนวโน้มเชิงบวกของอุตสาหกรรมอีคอมเมิร์ซและความต้องการการจัดส่งด่วนที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องยังเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดโลจิสติกส์พัฒนาต่อไปในอนาคตด้วยรูปแบบการดำเนินงานที่มีประสิทธิภาพและเหมาะสมยิ่งขึ้น" นายโทมัส รูนีย์ กล่าว

แหล่งที่มา