สภาพคล่อง 'ตกต่ำ' ราคาบ้านพักอาศัยชั้นนำจะลดลงในปี 2566 หรือไม่?

รายงานล่าสุดของ Cushman & Wakefield แสดงให้เห็นว่าในไตรมาสที่ 4 ของปี 2022 ราคาอพาร์ตเมนต์ในตลาดหลักทรัพย์เพิ่มขึ้น 21% เนื่องจากที่อยู่อาศัยหรูหราครอบคลุมตะกร้าสินค้า แต่ราคารองลดลง 15% การบริโภคลดลงเกือบ 80%

ข้อมูลลดราคาค่าแรงเครื่องเจาะ ปี 2566 ภาพที่ 1

ตลาดอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์บันทึกราคาขายขั้นต้นเฉลี่ย (การขายครั้งแรกโดยนักลงทุน) อยู่ที่ 3,400 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 21% เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

แม้ว่าราคาหลักจะเพิ่มขึ้น แต่ตลาดอพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์ซิตี้กลับมียอดขายไม่ถึง 900 ยูนิต ซึ่งลดลง 76% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า การบริโภคอพาร์ตเมนต์ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2022 ลดลง 66% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และลดลง 86-89% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2019-2020

Cushman & Wakefield อธิบายว่าสภาพคล่องของอพาร์ตเมนต์ในไตรมาสที่ 4 ของปี 2022 ที่ต่ำเป็นประวัติการณ์อันเนื่องมาจากการทบทวนการออกพันธบัตร ของรัฐบาล และการเข้มงวดนโยบายควบคุมสินเชื่อ ส่งผลให้ผู้ซื้อเกิดความระมัดระวังมากขึ้น การควบคุมสินเชื่อในภาคอสังหาริมทรัพย์และปัญหาทางกฎหมายได้กดดันตลาด ดังนั้น ทั้งผู้ซื้อและนักลงทุนจึงมักจะรอและดูนโยบายใหม่ในปี 2023 ก่อนตัดสินใจ

ก่อนหน้านี้ รายงานของ Batdongsan ยังระบุด้วยว่าในช่วง 3 เดือนสุดท้ายของปี 2022 ราคาอพาร์ตเมนต์ในตลาดหลักภาคใต้เพิ่มขึ้น 3-4% โดยตกไปอยู่ในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์และระดับกลาง แต่สภาพคล่องยังอ่อนแอ ในไตรมาสที่ 4 ตลาดอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดในนครโฮจิมินห์และจังหวัดภาคใต้บริโภคอพาร์ตเมนต์ในตะกร้าที่เสนอขายใหม่เพียง 100 แห่ง ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดของปี สถานการณ์สภาพคล่องของอพาร์ตเมนต์ในไตรมาสที่ 4 ไม่เคยเกิดขึ้นในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ในช่วงก่อนเทศกาลตรุษจีน ซึ่งเป็นช่วงพีคของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่คึกคักที่สุดของปี

ราคาบ้านที่เสนอขายในตลาดแรกและตลาดรองเคลื่อนไหวไปในทิศทางตรงกันข้ามและช่องว่างระหว่างราคาบ้านก็เพิ่มมากขึ้นตามไปด้วย ดังนั้น ราคาบ้านหลักในสองเดือนแรกของไตรมาสที่สี่ยังคงเพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบกับช่วงต้นปี แต่ราคาบ้านรองกลับลดลง 10-20% ในหลายกรณี โดยนักลงทุนบางรายที่ประสบปัญหาทางการเงินก็ยินดีที่จะปรับราคาขึ้น 25-30% เมื่อเทียบกับช่วงต้นปี

อย่างไรก็ตาม ความคล้ายคลึงกันระหว่างตลาดหลักและตลาดรองคือสภาพคล่องลดลงอย่างรวดเร็ว กระแสเงินสดของผู้ซื้อถูกปิดกั้น และในเวลาเดียวกัน ด้วยช่องว่างขนาดใหญ่ระหว่างราคาขายหลักและรอง นักลงทุนจำนวนมากจึงอยู่นอกตลาด โดยถือเงินสดไว้และรอการปรับตัวที่ลึกกว่าเพื่อจับจุดต่ำสุด

จากผลการสำรวจทางจิตวิทยาของผู้ใช้งานที่ดำเนินการโดย Batdongsan.com.vn ในไตรมาสที่ 2 ของปี 2022 โดยมีลูกค้ากว่า 1,000 ราย เมื่อถามถึงการคาดการณ์ความผันผวนของราคาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2023 พบว่ามีเพียงประมาณ 10% ของผู้ใช้งานเท่านั้นที่มีทัศนคติว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะลดลง ผู้ตอบแบบสอบถามที่เหลือมากกว่า 84% เชื่อว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะยังคงเพิ่มขึ้นในปีนี้

ในจำนวนนี้ ผู้ใช้ร้อยละ 40 เชื่อว่าราคาบ้านจะเพิ่มขึ้น 5-10% ส่วนผู้ใช้ร้อยละ 23 คิดว่าการเพิ่มขึ้นอาจสูงกว่า 10% และมีเพียงร้อยละ 17 เท่านั้นที่คาดการณ์ว่าราคาบ้านจะเพิ่มขึ้นภายในช่วงน้อยกว่า 5%

ผู้เชี่ยวชาญชี้ราคาบ้านมือสองมีแนวโน้มลดลงยากในช่วงที่ต้นทุนพัฒนาโครงการสูงขึ้น ในช่วงปี 2555-2556 ตลาดอยู่ในภาวะวิกฤต เนื่องจากมีสินค้าล้นตลาด อุปทานล้นตลาด อุปสงค์ตกต่ำ ทำให้ราคาบ้านลดลง 20-30% อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบัน อุปสงค์ในตลาดยังสูงมาก แต่อุปทานมีน้อย ดังนั้น คาดว่าราคาบ้านมือสองจะยังคงลดลงได้ยากแม้จะมีสภาพคล่องต่ำ

แหล่งที่มา