เราพบอะไรจากนโยบายช่วยเหลือตลาดอสังหาฯ ของจีน?

นโยบายช่วยเหลือชุดใหม่ของจีน

เพื่อบรรเทาความยากลำบากของตลาดอสังหาริมทรัพย์ จีนได้ดำเนินการมาตรการบรรเทาทุกข์ต่างๆ เช่น ลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จำนอง ผ่อนปรนกฎระเบียบการซื้อบ้านหลังที่สอง ซื้อคืนอุปทานอพาร์ตเมนต์ส่วนเกิน...

อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 25% ของ GDP ของจีน แต่ตกอยู่ภายใต้แรงกดดันที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนตั้งแต่ปี 2020 เนื่องจากประเทศได้ดำเนินมาตรการเชิงรุกเพื่อทำความสะอาดตลาด บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่หลายแห่ง เช่น Evergrande และ Country Garden ล้มละลาย ธุรกิจที่เกี่ยวข้องหลายแห่งกำลังดิ้นรน... ความต้องการที่อยู่อาศัยซบเซา ราคาบ้านยังคงลดลงในอัตราที่เร็วที่สุดในรอบกว่า 9 ปี เมื่อเดือนสิงหาคมปีที่แล้ว

นอกจากนโยบายช่วยเหลือภาคอสังหาริมทรัพย์แล้ว จีนยังได้เปิดตัวแนวทางแก้ปัญหามากมายเพื่อกระตุ้นตลาดการเงิน ซึ่งเกิดขึ้นท่ามกลางบริบทที่ เศรษฐกิจ ใหญ่เป็นอันดับสองของโลกไม่มีการฟื้นตัวที่ชัดเจนในด้านการเติบโตเนื่องมาจากวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ที่ยืดเยื้อ การบริโภคภายในประเทศยังคงซบเซา และความขัดแย้งทางการค้ากับตะวันตกก็ทวีความรุนแรงมากขึ้น

ดร. ดิงห์ เธียน ผู้อำนวยการสถาบันสารสนเทศและเศรษฐศาสตร์ประยุกต์ กล่าวว่า นับตั้งแต่ปี 2020 เป็นต้นมา จีนได้ใช้มาตรการต่างๆ มากมายเพื่อ “ชะลอ” ตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม เนื่องจากขจัดแรงจูงใจในการลงทุนออกไป ตลาดจึงชะลอลงและทรุดตัวลงอย่างผิดปกติ

ในขณะเดียวกัน เพื่อรักษาเสถียรภาพให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ความแข็งแกร่งของเศรษฐกิจจีนยังไม่สมดุล โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงปี 2020-2023 เศรษฐกิจโลกกำลังเผชิญกับความยากลำบากร่วมกัน นำไปสู่ภาวะถดถอย เศรษฐกิจจีนได้รับผลกระทบอย่างหนักจากความยากลำบากในตลาดส่งออก

ดังนั้นในระยะนี้ หากไม่มีนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจใหม่ เศรษฐกิจจีนจะยังคงเผชิญกับความยากลำบากต่อไป นายเหยินเชื่อว่าบทเรียนที่ได้รับคือ การยับยั้งชั่งใจมากเกินไปจะส่งผลเสียต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวม การแทรกแซงตลาดเป็นสิ่งจำเป็น แต่การแทรกแซงการบริหารที่มากเกินไปจะก่อให้เกิดความเสียหายและส่งผลเสียต่อเศรษฐกิจ

เมื่อกลับมาเวียดนาม คุณ Hien ประเมินว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นอุตสาหกรรมที่มีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งต่อเศรษฐกิจ ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าในช่วงปี 2025-2026 ตลาดอาจเกิดคลื่นการลงทุน คนกลุ่มนี้มีความสามารถที่จะรับรู้และวิเคราะห์ตลาดล่วงหน้า และมีความรู้ คุณ Hien เชื่อว่าสิ่งนี้เป็นสิ่งที่ดี ช่วยให้ตลาดเติบโตเต็มที่ และช่วยกระตุ้นความเชื่อมั่นของผู้คน

นายเล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เคยเน้นย้ำว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นเครื่องวัดเศรษฐกิจ เนื่องจากส่งผลกระทบโดยตรงหรือโดยอ้อมต่ออุตสาหกรรมส่วนใหญ่ เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหา อุตสาหกรรมอื่นๆ อีก 40 แห่งจะได้รับผลกระทบ ส่งผลให้การเติบโตทางเศรษฐกิจชะงักงัน

ประสบการณ์ของจีนคือบทเรียนที่ทำให้เห็นว่าจำเป็นต้องมีนโยบายในการส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ และสร้างแรงผลักดันการเติบโตให้กับเศรษฐกิจทั้งหมด

ตลาดอสังหาฯเวียดนามต้องการ “แรงกระตุ้น”

นักเศรษฐศาสตร์ Can Van Luc กล่าวในงานสัมมนาเมื่อไม่นานนี้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามกำลังแสดงสัญญาณการฟื้นตัว การสนับสนุนเพื่อส่งเสริมเศรษฐกิจมหภาคมาจากอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ อัตราการแลกเปลี่ยนค่อยๆ อ่อนตัวลง งบประมาณขาดดุล หนี้สาธารณะ หนี้ต่างประเทศ ภาระผูกพันในการชำระหนี้ ของรัฐบาล ... ทั้งหมดนี้ล้วนอยู่ในขอบเขตที่ยอมรับได้

นอกจากนี้ ปัญหาทางกฎหมายก็ค่อยๆ ได้รับการแก้ไข มีกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์หลายฉบับประกาศใช้และมีผลบังคับใช้ มีการออกพระราชกฤษฎีกาและนโยบายต่างๆ มากมาย การวางแผนในทุกระดับกำลังเสร็จสมบูรณ์ มีการส่งเสริมการลงทุนของภาครัฐและการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ภาระผูกพันทางการเงินผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดไปแล้ว และยังคงสามารถเข้าถึงเงินทุนได้

Thấy gì từ chính sách giải cứu thị trường bất động sản của Trung Quốc? - 1 — ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามเริ่มแสดงสัญญาณการฟื้นตัว (ภาพประกอบ: Trinh Nguyen)

ข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังบันทึกการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมนี้ด้วย จากการสำรวจของหน่วยวิจัยตลาด พบว่า ในไตรมาสที่ 3 ความสนใจของผู้คนในที่ดิน บ้านส่วนตัว อพาร์ทเมนท์ และวิลล่า ล้วนเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยเฉพาะที่ดินที่เพิ่มขึ้น 49% จากการเข้าร่วมการสำรวจ นายหน้า 72% ให้ความเห็นว่าความผันผวนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันมีสัญญาณเชิงบวกมากขึ้น

นายเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า กฎหมาย 3 ฉบับที่แก้ไขใหม่ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ (กฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายที่อยู่อาศัย) ได้รับการตอบรับในเชิงบวกจากผู้ซื้อ นายหน้า ผู้ค้า และนักลงทุน คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จะมีความโปร่งใสมากขึ้นเนื่องมาจากการเปลี่ยนแปลงของกฎหมาย นอกจากนี้ อุปทานของที่อยู่อาศัยทางสังคมก็มีแนวโน้มที่จะดีขึ้นด้วยนโยบายพิเศษและการสนับสนุนใหม่ๆ

อย่างไรก็ตาม ตลาดยังคงรอให้ปัญหาทางกฎหมายได้รับการแก้ไขโดยเร็วเพื่อแก้ไขปัญหาด้านอุปทานในตลาด นาย Vo Hong Thang รองกรรมการผู้จัดการทั่วไปของ DKRA Group กล่าวว่าปัญหาทางกฎหมายถือเป็นปัญหาที่ใหญ่ที่สุดของตลาดในขณะนี้ เมื่อปัญหาได้รับการแก้ไขแล้ว นักลงทุนจะสามารถเข้าถึงเงินทุนได้ทันที

เมื่อวันที่ 1 สิงหาคม สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ลงมติผ่านกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ 3 ฉบับเร็วกว่าที่คาดไว้ อย่างไรก็ตาม นายทังกล่าวว่า กฎหมายดังกล่าวจะต้องใช้เวลา 6-8 เดือนจึงจะมีผลบังคับใช้ และอีก 6 เดือนกว่าที่โครงการต่างๆ จะเข้าถึงกฎหมายฉบับใหม่ได้อย่างเต็มที่ ดังนั้น ตลาดจึงสามารถเพิ่มอุปทานได้ภายใน 6-12 เดือนหลังจากที่กฎหมายทั้ง 3 ฉบับผ่าน การกำจัดจะเกี่ยวข้องกับรัฐบาล แต่ความเร็วในการดำเนินการยังเกี่ยวข้องกับกระทรวง สาขา และท้องถิ่นด้วย โดยระยะเวลาในการบังคับใช้จะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับท้องถิ่น

อย่างไรก็ตาม ที่สำคัญกว่านั้น นายทัง กล่าวว่า นอกจากการรอหนังสือเวียนและคำสั่งชี้แนะแล้ว ตลาดยังต้องอาศัยความร่วมมือจากหลายฝ่าย รัฐบาลจำเป็นต้องเร่งดำเนินการและจัดทำเอกสารแนะนำทางกฎหมายให้เสร็จสิ้น ผู้ประกอบการและนักลงทุนต้องพยายามปรับโครงสร้างและปรับโครงสร้างตัวเองในสถานการณ์ที่ยากลำบากในปัจจุบัน

“แต่แก่นแท้ของกฎหมายก็ยังคงเป็นเช่นนี้ หากกฎหมายได้รับการแก้ไข วิกฤตก็จะคลี่คลาย อำนาจอยู่ในมือของรัฐ” รองผู้อำนวยการทั่วไปของ DKRA Group กล่าวเน้นย้ำ

นาย Tran Khanh Quang ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ เห็นด้วยว่า หากบังคับใช้กฎหมายทั้ง 3 ฉบับก่อนหน้านี้ ตลาดจะตอบรับในเชิงบวก และความเชื่อมั่นของนักลงทุนก็จะกลับมา นอกจากนี้ รัฐบาลยังดำเนินมาตรการต่างๆ มากมายเพื่อขจัดอุปสรรคและสร้างเงื่อนไขให้ตลาดสามารถพัฒนาได้

อย่างไรก็ตาม เมื่อกฎหมายถูกประกาศใช้ก่อนหน้านี้ พระราชกฤษฎีกา หนังสือเวียน และเอกสารแนะนำต่างๆ ไม่ได้รับการดำเนินการอย่างเหมาะสม ทำให้เกิดความสับสนในท้องที่หลายแห่ง ในนครโฮจิมินห์ ในช่วงเวลาเกือบหนึ่งเดือน มีเอกสารค้างอยู่มากกว่า 8,800 รายการเกี่ยวกับบันทึกที่ดิน ส่งผลให้เกิดความสูญเสียทางเศรษฐกิจมหาศาล เขากล่าวว่า ท้องที่ กระทรวง และสาขาต่างๆ ควรรวมการบังคับใช้กฎหมายให้เป็นหนึ่งเดียวโดยเร็ว

นายกวางยังได้เสนอแนะบางประการ เช่น การพิจารณาคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินอย่างสมเหตุสมผล การหลีกเลี่ยงไม่ให้ผู้คนต้อง "ซื้ออสังหาริมทรัพย์ซ้ำสองครั้ง" การส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงสำหรับชุมชน เพื่อให้ผู้คนที่มีรายได้ปานกลางถึงดีสามารถเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ได้ในบริบทที่ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเท่านั้น ไม่ใช่ลดลง

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thay-gi-tu-chinh-sach-giai-cuu-thi-truong-bat-dong-san-cua-trung-quoc-20240930052439164.htm