ตลาดอสังหาฯ “พยายามทำกำไร”: อพาร์ตเมนต์คลาสเอเปิดขายจำนวนมากแต่ “ขายไม่ออก”

ตลาดอสังหาฯ “พยายามทำกำไร”

ในการประชุมที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์หลายครั้ง กระทรวงก่อสร้าง และผู้เชี่ยวชาญหลายท่านได้เตือนถึง "ความแตกต่างของเฟส" ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้ตลาดอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมขาดแคลนอย่างหนัก ในทางกลับกัน ตลาดอพาร์ตเมนต์หรูซึ่งมีราคาหลายร้อยล้านดองต่อตารางเมตร ยังคง "เติบโตอย่างก้าวกระโดด" ในตลาดอย่างต่อเนื่อง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีศักยภาพที่จะดึงดูดนักลงทุนจำนวนมาก โดยเฉพาะอาคารอพาร์ตเมนต์ ภาพที่ 1 — ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามยังคงบันทึกการเปิดตัวโครงการอพาร์ตเมนต์คลาส A จำนวนมาก อย่างไรก็ตาม อัตราการดูดซับของโครงการเหล่านี้ต่ำ ทำให้เกิดสถานการณ์ "ซบเซา" (ภาพ: CP)

ด้วยราคาที่สูงลิ่ว อพาร์ตเมนต์หรูและซูเปอร์ลักชัวรีจึงไม่ได้ตอบโจทย์คนส่วนใหญ่ที่ต้องการซื้อบ้าน ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยมีอุปทานล้นตลาดและไม่เพียงพอ

จนถึงสิ้นไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 แนวโน้มนี้จะยังคงขยายตัวต่อไป โดยอุปทานอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่จะอยู่ในกลุ่มคลาส A โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อัตราการดูดซับของโครงการยังคงอยู่ในระดับต่ำ ซึ่งแสดงให้เห็นว่าหลายโครงการ "ขายไม่ออก"

รายงานของ BHS Group ระบุว่าในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 อุปทานอพาร์ตเมนต์ทั่วประเทศยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ในไตรมาสที่ 3 ตลาดมีอพาร์ตเมนต์เปิดตัวใหม่ทั้งหมด 13,600 ยูนิต ลดลง 28% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และลดลง 20% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

เฉพาะใน ฮานอย อุปทานหลักในไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 4,700 ยูนิต ลดลง 11% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และมีเพียง 55% ของอุปทานทั้งหมดในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน อุปทานส่วนใหญ่เป็นสินค้าคงคลังจากไตรมาสก่อนหน้า โดยมีโครงการเปิดยูนิตใหม่เพียงไม่กี่โครงการ

เมื่อแบ่งตามกลุ่ม อพาร์ตเมนต์เกรดเอยังคงมีสัดส่วนมากที่สุด คิดเป็นเกือบ 50% ของอุปทานหลักในไตรมาสที่ 3 ของปี 2566

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ผลิตภัณฑ์เกรด A และ B ยังคงครองตลาดฮานอย โดยมียอดขายเกือบ 90% ของยอดขายรวมในไตรมาสนี้ ขณะที่ผลิตภัณฑ์เกรด C เหลือเพียงประมาณ 500 หน่วย ซึ่งเป็นสินค้าคงคลังของโครงการที่มีอยู่แล้วบางส่วนในย่าน Thanh Tri, Hoang Mai และ Dong Anh

ในทำนองเดียวกัน ในนครโฮจิมินห์ ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 คาดว่าอุปทานหลักของอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ประมาณ 8,900 ยูนิต ซึ่งมากกว่า 300 ยูนิตเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

อุปทานของอพาร์ตเมนต์เกรดเอยังคงเป็นแหล่งอุปทานหลักของตลาดโฮจิมินห์ซิตี้ นอกจากนี้ สินค้าเกรดซีก็แทบจะหายไปจากตลาด โดยคงสินค้าคงคลังไว้เพียงประมาณ 1% ของอุปทานทั้งหมดของเมือง ส่วนสินค้าประเภทอื่นๆ แทบไม่มีความผันผวน

นอกจากนี้ ตามรายงานของกลุ่ม BHS ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 อัตราการดูดซับโครงการในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้อยู่ในระดับต่ำทั้งคู่

ยกตัวอย่างเช่น ในฮานอย อัตราการดูดซับโครงการอยู่ที่ประมาณ 60% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ในขณะที่ในโฮจิมินห์ แม้ว่าอุปทานจะเพิ่มขึ้น แต่อัตราการดูดซับโครงการกลับมีเพียงครึ่งเดียวเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว

คนเวียดนามต้องมีรายได้อย่างน้อย 23.5 ปีจึงจะซื้อบ้านได้

ปัจจุบันราคาที่อยู่อาศัยในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง รายงานจากบริษัทวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งระบุว่าราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยในฮานอยอยู่ที่ประมาณ 50 ล้านดอง/ตร.ม. ขณะที่ในโฮจิมินห์ซิตี้ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 52-53 ล้านดอง/ตร.ม.

ดังนั้นการเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์ 2 ห้องนอนขนาดประมาณ 60 ตารางเมตร ผู้คนต้องใช้เงินอย่างน้อย 3 พันล้านดองเพื่อ "ฝัน" ที่จะซื้อบ้าน

ตามที่ดร. Can Van Luc กล่าวไว้ว่า ด้วยราคาอพาร์ตเมนต์ประมาณ 3 พันล้านดอง ซึ่งเทียบเท่ากับอพาร์ตเมนต์ในกลุ่ม B ชาวเวียดนามจะต้องใช้จ่ายเงินมากกว่า 10 ล้านดองต่อเดือนเป็นเวลา 23.5 ปีเพื่อซื้อบ้านหนึ่งหลัง

“ในด้านราคา ปัจจุบันราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับรายได้ของคนส่วนใหญ่ โดยเฉลี่ยแล้วคนเวียดนามต้องมีรายได้อย่างน้อย 23.5 ปีในการซื้อบ้าน ซึ่งอยู่ในอันดับที่ 14 จาก 107 ประเทศ (ยิ่งสูงยิ่งแพง) ของ โลก เทียบเท่ากับประเทศไทย เกาหลีใต้ (ในขณะที่รายได้ของเราต่ำกว่าประเทศอื่นๆ) สูงกว่าอินโดนีเซีย (18.5 ปี) สิงคโปร์ (15.5 ปี) อินเดีย (9.2 ปี) และมาเลเซีย (8.1 ปี) มาก” คุณลุควิเคราะห์

นายลุค กล่าวว่า สาเหตุหลักๆ คือ อุปทานมีจำกัด การขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาประหยัดอย่างรุนแรง และมีส่วนเกินในบางกลุ่ม (โดยเฉพาะกลุ่มระดับไฮเอนด์) ต้นทุนที่สูงในทุกขั้นตอนของการดำเนินโครงการ...

ดังนั้นผู้เชี่ยวชาญหลายรายจึงเชื่อว่าหากต้องการให้ตลาดมีสภาพคล่องสูงและไม่ถูก “ขายไม่ออก” เหมือนในปัจจุบัน จำเป็นต้องพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

แหล่งที่มา