ตลาดอสังหาฯ คึกคัก เข้าสู่เกมใหม่

กลไกใหม่ช่วยให้การพัฒนาตลาดรวดเร็วยิ่งขึ้น

นายเหงียน มานห์ คอย รองอธิบดีกรมที่อยู่อาศัยและการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ ( กระทรวงก่อสร้าง ) กล่าวระหว่างการประชุมให้คำแนะนำทางกฎหมายว่า จนถึงขณะนี้ ระบบเอกสารทางกฎหมายที่ให้รายละเอียดเกี่ยวกับกฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นเกือบจะเสร็จสมบูรณ์แล้ว รัฐบาลได้ออกพระราชกฤษฎีกา 5 ฉบับ กระทรวงก่อสร้างได้ออกหนังสือเวียน 2 ฉบับ นายกรัฐมนตรีได้ออกคำตัดสิน

ผู้แทนกระทรวงก่อสร้างกล่าวว่ากิจกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีเนื้อหาสำคัญที่ได้รับอิทธิพลอย่างมากจากกลไกนโยบาย กลไกนโยบายหลายอย่างมีการกำหนดไว้ในกฎหมาย บางส่วนมีการกำหนดไว้ในพระราชกฤษฎีกา บางส่วนนำไปปฏิบัติตามเงื่อนไขในท้องถิ่นเพื่อการพิจารณาและตัดสินใจ

นายคอยยอมรับว่าในช่วงที่ผ่านมาทั้งประเทศและนครโฮจิมินห์ประสบปัญหาและอุปสรรคในการดำเนินการและการลงทุนก่อสร้างอาคารพาณิชย์และที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม หากไม่แก้ไขและเสริมระบบกฎหมายเพื่อแก้ไขปัญหานี้ จะยังคงประสบปัญหาต่อไป หลังจากที่ รัฐสภา และรัฐบาลออกนโยบายและกลไกต่างๆ สถานการณ์ดังกล่าวก็ได้รับการแก้ไขไปในระดับพื้นฐานแล้ว

เขากล่าวว่า ประการแรกคือกลไกการลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ โดยควบคุมนักลงทุน กองทุนที่ดิน ฯลฯ อย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เป็นครั้งแรกที่มีการจัดทำระเบียบเกี่ยวกับขั้นตอนการดำเนินการโครงการเป็นพื้นฐานให้ท้องถิ่นต่างๆ รวมทั้งนครโฮจิมินห์ กำหนดกระบวนการ โดยหลีกเลี่ยงกรณีที่แต่ละท้องถิ่นปฏิบัติตามขั้นตอนที่แตกต่างกัน

ประการที่สองคือกฎระเบียบในการปรับปรุงอาคารอพาร์ตเมนต์เก่า ในอดีตนครโฮจิมินห์และ ฮานอย มีอาคารอพาร์ตเมนต์หลายแห่ง แต่ถึงแม้จะมีความพยายามในการปรับปรุง แต่การปรับปรุงก็ยังคงล่าช้า กฎหมายที่อยู่อาศัยที่เพิ่งผ่านมาไม่นานนี้มีกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้มากมาย เช่น การวางแผนกองทุนที่ดิน วิธีการคัดเลือกนักลงทุน และกฎระเบียบที่รัฐต้องเป็นผู้นำเพื่อให้ดำเนินการได้เร็วที่สุด

กฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับบ้านพักสังคม การย้ายถิ่นฐาน และอพาร์ตเมนต์เก่า จะส่งเสริมให้ธุรกิจต่างๆ เข้ามามีส่วนร่วมด้วย นอกจากนี้ กระบวนการปรับปรุงอพาร์ตเมนต์เก่ายังรวมอยู่ในกฎหมายที่อยู่อาศัยเพื่อนำไปปฏิบัติด้วย

นายข่อย กล่าวว่า ในส่วนของโครงการบ้านจัดสรรนั้น มีประเด็นใหม่ ๆ มากมาย เช่น การยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน แต่ผู้ลงทุนไม่ต้องผ่านขั้นตอนในการกำหนดราคาที่ดิน ขั้นตอนการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพื่อหลีกเลี่ยงขั้นตอนการบริหารที่ยุ่งยาก นอกจากนี้ กฎระเบียบดังกล่าวยังมีกลไกจูงใจต่าง ๆ มากมายสำหรับนักลงทุน และแต่ละพื้นที่ก็มีกลไกจูงใจของตนเองตามกฎหมาย

“ผมมองว่ามีกลไกใหม่ๆ มากมายที่สร้างเงื่อนไขให้ตลาดอสังหาฯ พัฒนาได้เร็วยิ่งขึ้น โดยเฉพาะการบังคับใช้กฎหมายบริหารจัดการตลาดให้พัฒนาได้เสถียรยิ่งขึ้น ซึ่งหากบังคับใช้กฎหมายอย่างเต็มที่ ท้องถิ่นต่างๆ รวมถึงนครโฮจิมินห์ ก็คงจะแก้ไขปัญหาโครงการต่างๆ ได้มากมาย ทั้งโครงการที่ติดขัดมานาน หรือโครงการที่ดำเนินการแล้วมีปัญหามากมาย” ผู้แทนกระทรวงก่อสร้าง กล่าวเน้นย้ำ

Thị trường bất động sản được tiếp sức, bước vào cuộc chơi mới - 1 — คาดการณ์ตลาดอสังหาฯผ่านจุดต่ำสุดรูปตัว U ไปแล้ว (ภาพ : นาม อันห์)

ตลาดค่อยๆ เคลื่อนตัวเข้าสู่ช่วง “โจมตี”

ผู้เชี่ยวชาญคาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเข้าสู่บริบทใหม่ เกมใหม่ เมื่อกฎหมายสำคัญๆ เช่น กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่ดิน มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ ทุกฝ่ายต่างปรับตัวและมีส่วนร่วมในตลาดด้วยแนวคิดและการกระทำใหม่ๆ

ในงานสัมมนาเมื่อไม่นานนี้ นาย Luu Quang Tien รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยเศรษฐกิจ การเงิน และอสังหาริมทรัพย์ Dat Xanh Services Institute for Economic-Financial-Real Estate Research (DXS-FERI) กล่าวว่า หลังจากผ่านช่วงการป้องกันที่ระมัดระวัง ตลาดค่อยๆ ขยับเข้าสู่ช่วงรุก โดยมีจุดสำคัญหลายประการ ความเชื่อมั่นของผู้ซื้อบ้านและนักลงทุนยังคงดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องมาจากสัญญาณเชิงบวกจากตลาดและนโยบายสนับสนุนของรัฐบาล

ยืนยันว่าตลาดได้ผ่านจุดต่ำสุดรูปตัว U ไปแล้ว กลับมาเติบโตอีกครั้งและยังคงแสดงสัญญาณการเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจนถึงสิ้นปีนี้ โดยมุ่งหวังให้มีการพัฒนาในเชิงบวกมากขึ้นตั้งแต่ปี 2568 และคาดว่าจะฟื้นตัวได้ในปี 2569

ผู้เชี่ยวชาญรายนี้ระบุว่าในช่วง 3 เดือนสุดท้ายของปีนี้ รัฐบาลจะดำเนินการจัดทำกรอบกฎหมายและเอกสารแนะนำเพื่อให้กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ ขณะเดียวกัน กระบวนการรับความเห็นจากทุกฝ่ายจะค่อยๆ ดำเนินไปสู่ขั้นตอนการปฏิบัติ การกำกับดูแล และการประสานงาน เพื่อสร้างสภาพแวดล้อมทางธุรกิจและการลงทุนที่เปิดกว้างมากขึ้น

นายโว ฮ่อง ทัง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัท DKRA Vietnam คาดการณ์ว่าในอนาคตอันใกล้ ตลาดจะฟื้นตัวได้ดีขึ้นด้วยภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ดีขึ้นและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่น่าดึงดูด ตลาดจะฟื้นตัวต่อไปตั้งแต่ปลายปี 2566 โดยเฉพาะในกลุ่มอพาร์ตเมนต์และที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ที่ดินในพื้นที่ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน สถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน และที่ดินสำหรับอยู่อาศัยยังคงเป็นจุดสดใส

นายทัง กล่าวว่า นับตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม ตลาดไม่ได้มีโครงการใดๆ เกิดขึ้นมากนัก เนื่องจากต้องใช้เวลาในการปรับตัวกับการเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายมากขึ้น หากปัญหาเหล่านี้ได้รับการแก้ไข โครงการต่างๆ จำนวนมากจะสามารถเข้าถึงเงินทุนได้ และตลาดจะคึกคักมากขึ้น ช่วยให้อุปทานและอุปสงค์ตอบสนองกันได้ คาดการณ์ว่าภายในสิ้นปี 2568 นครโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียงจะเข้าสู่วัฏจักรการพัฒนาใหม่ โดยคาดว่าจะมีการเติบโตอย่างยั่งยืนและคึกคักมากขึ้น

นายเล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวด้วยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ได้หลุดพ้นจากจุดต่ำสุดที่ยากลำบากที่สุดในไตรมาสแรกของปี 2566 แล้ว ตั้งแต่ไตรมาสที่สองของปี 2566 ตลาดเริ่มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป และแนวโน้มนี้จะไม่พลิกกลับ

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-duoc-tiep-suc-buoc-vao-cuoc-choi-moi-20241012061727148.htm