ตลาดอสังหาฯ คึกคัก เข้าสู่เกมใหม่

กลไกใหม่ช่วยให้การพัฒนาตลาดรวดเร็วยิ่งขึ้น

นายเหงียน มานห์ คอย รองอธิบดีกรมที่อยู่อาศัยและการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ ( กระทรวงก่อสร้าง ) กล่าวระหว่างการประชุมหารือแนวทางกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) ว่า จนถึงปัจจุบัน ระบบเอกสารทางกฎหมายเกี่ยวกับกฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ดำเนินการจนเกือบเสร็จสมบูรณ์แล้ว รัฐบาลได้ออกพระราชกฤษฎีกา 5 ฉบับ กระทรวงก่อสร้าง ได้ออกหนังสือเวียน 2 ฉบับ และนายกรัฐมนตรีได้ออกมติ

ผู้แทนกระทรวงการก่อสร้างกล่าวว่า กิจกรรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีเนื้อหาสำคัญที่ได้รับอิทธิพลอย่างมากจากกลไกนโยบาย กลไกนโยบายหลายอย่างมีการกำหนดไว้ในกฎหมาย บางส่วนมีการกำหนดไว้ในพระราชกฤษฎีกา และบางส่วนมีการดำเนินการตามเงื่อนไขท้องถิ่นเพื่อประกอบการพิจารณาและตัดสินใจ

นายคอยยอมรับว่าในช่วงที่ผ่านมา ทั่วประเทศ รวมถึงนครโฮจิมินห์ ต่างประสบปัญหาและอุปสรรคในการดำเนินการและการลงทุนก่อสร้างอาคารพาณิชย์และที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม หากระบบกฎหมายไม่ได้รับการแก้ไขและเสริมเติมแต่งเพื่อแก้ไขปัญหานี้ จะยังคงประสบปัญหาต่อไป หลังจากที่ รัฐสภา และรัฐบาลได้ออกนโยบายและกลไกต่างๆ แล้ว สถานการณ์ดังกล่าวได้รับการแก้ไขโดยพื้นฐานแล้ว

เขากล่าวว่า ประการแรกคือกลไกการลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ โดยควบคุมนักลงทุน กองทุนที่ดิน ฯลฯ อย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เป็นครั้งแรกที่มีการจัดทำระเบียบเกี่ยวกับขั้นตอนการดำเนินการโครงการเป็นพื้นฐานให้ท้องถิ่นต่างๆ รวมถึงนครโฮจิมินห์ กำหนดกระบวนการ โดยหลีกเลี่ยงกรณีที่แต่ละท้องถิ่นปฏิบัติตามขั้นตอนที่แตกต่างกัน

ประการที่สองคือกฎระเบียบเกี่ยวกับการบูรณะอาคารอพาร์ตเมนต์เก่า ในอดีตนครโฮจิมินห์และฮานอยเคยมีอาคารอพาร์ตเมนต์หลายแห่ง แต่แม้จะมีความพยายามในการปรับปรุง แต่การปรับปรุงก็ยังคงล่าช้า กฎหมายที่อยู่อาศัยที่เพิ่งผ่านมามีกฎระเบียบมากมายที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้ เช่น การวางแผนกองทุนที่ดิน วิธีการคัดเลือกนักลงทุน และกฎระเบียบที่รัฐต้องเป็นผู้นำเพื่อให้การบังคับใช้เป็นไปอย่างรวดเร็วที่สุด

กฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยสังคม การย้ายถิ่นฐาน และอพาร์ตเมนต์เก่า จะส่งเสริมให้ภาคธุรกิจต่างๆ เข้าร่วมโครงการนี้ด้วย กระบวนการปรับปรุงอพาร์ตเมนต์เก่าก็รวมอยู่ในกฎหมายที่อยู่อาศัยเพื่อบังคับใช้เช่นกัน

สำหรับโครงการเคหะสงเคราะห์ นายคอย กล่าวว่า มีประเด็นใหม่ๆ มากมาย อาทิ การยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน แต่ผู้ลงทุนไม่ต้องผ่านขั้นตอนการกำหนดราคาที่ดิน ขั้นตอนการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพื่อหลีกเลี่ยงขั้นตอนการบริหารที่ยุ่งยาก กฎระเบียบเหล่านี้ยังมีกลไกจูงใจมากมายสำหรับนักลงทุน และแต่ละท้องถิ่นก็มีกลไกจูงใจของตนเองตามกฎหมาย

“ผมคิดว่ามีกลไกใหม่ๆ มากมายที่สร้างเงื่อนไขให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาได้รวดเร็วยิ่งขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งกฎระเบียบในการบริหารจัดการตลาดที่จะช่วยให้การพัฒนามีเสถียรภาพมากขึ้น ท้องถิ่นต่างๆ รวมถึงนครโฮจิมินห์ หากบังคับใช้กฎระเบียบอย่างเต็มที่ จะสามารถแก้ไขปัญหาโครงการต่างๆ ได้มากมายอย่างแน่นอน ทั้งโครงการที่ติดขัดมานาน หรือโครงการที่กำลังดำเนินการอยู่และมีปัญหามากมาย” ผู้แทนกระทรวงก่อสร้างกล่าวเน้นย้ำ

คาดการณ์ตลาดอสังหาฯ ผ่านจุดต่ำสุดรูปตัว U ไปแล้ว (ภาพ: นาม อันห์)

ตลาดกำลังค่อยๆ เคลื่อนเข้าสู่ช่วง “โจมตี”

ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเข้าสู่บริบทใหม่ เกมใหม่ เมื่อกฎหมายสำคัญๆ เช่น กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่ดิน มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ ทุกฝ่ายได้ปรับตัวและมีส่วนร่วมในตลาดด้วยแนวคิดและการกระทำใหม่ๆ

ในการประชุมเมื่อเร็วๆ นี้ คุณ Luu Quang Tien รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยเศรษฐกิจ การเงิน และอสังหาริมทรัพย์ Dat Xanh Services Institute for Economic-Financial-Real Estate Research (DXS-FERI) กล่าวว่า หลังจากช่วงตั้งรับอย่างระมัดระวัง ตลาดได้ค่อยๆ ปรับตัวเข้าสู่ช่วงตั้งรับ โดยมีประเด็นสำคัญหลายประการ ความเชื่อมั่นของผู้ซื้อบ้านและนักลงทุนยังคงปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องมาจากสัญญาณเชิงบวกที่เพิ่มขึ้นจากตลาดและนโยบายสนับสนุนของรัฐบาล

ยืนยันตลาดผ่านจุดต่ำสุดรูปตัว U ไปแล้ว กลับมาเติบโตอีกครั้งและยังคงแสดงสัญญาณปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจนถึงสิ้นปีนี้ โดยตั้งเป้าพัฒนาไปในทิศทางบวกมากขึ้นตั้งแต่ปี 2568 เป็นต้นไป และคาดว่าจะฟื้นตัวได้ในปี 2569

ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้ระบุว่าในช่วง 3 เดือนสุดท้ายของปีนี้ รัฐบาลจะดำเนินการจัดทำกรอบกฎหมายและเอกสารแนวทางปฏิบัติให้แล้วเสร็จ เพื่อนำกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ไปปฏิบัติจริงในเร็วๆ นี้ ขณะเดียวกัน กระบวนการรับฟังความคิดเห็นจากทุกฝ่ายจะค่อยๆ พัฒนาไปสู่ขั้นตอนการปฏิบัติ การกำกับดูแล และการประสานงาน เพื่อสร้างสภาพแวดล้อมการลงทุนและธุรกิจที่เปิดกว้างมากขึ้น

คุณโว ฮอง ทัง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ดีเคอาร์เอ เวียดนาม คาดการณ์ว่าในอนาคตอันใกล้นี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวได้ดีขึ้น ด้วยภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ดีขึ้นและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่น่าสนใจ ตลาดจะยังคงฟื้นตัวต่อไปตั้งแต่ปลายปี 2566 โดยเฉพาะในตลาดอพาร์ตเมนต์และที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ที่ดินในพื้นที่ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน สถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน และที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ยังคงเป็นจุดเด่นที่น่าสนใจ

คุณทังกล่าวว่า นับตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม ตลาดฯ ไม่ได้มีโครงการใดๆ เกิดขึ้นมากนัก เนื่องจากต้องใช้เวลาปรับตัวเพื่อรองรับการเปลี่ยนแปลงทางกฎหมาย หากปัญหาเหล่านี้ได้รับการแก้ไข โครงการต่างๆ จำนวนมากจะสามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ และตลาดฯ จะคึกคักมากขึ้น ช่วยให้อุปสงค์และอุปทานสอดคล้องกัน คาดการณ์ว่าภายในสิ้นปี พ.ศ. 2568 นครโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียงจะเข้าสู่วัฏจักรการพัฒนาใหม่ ซึ่งคาดว่าจะมีการเติบโตอย่างยั่งยืนและแข็งแกร่งยิ่งขึ้น

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวด้วยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ได้หลุดพ้นจากจุดต่ำสุดที่ยากลำบากที่สุดในไตรมาสแรกของปี 2566 นับตั้งแต่ไตรมาสที่สองของปี 2566 ตลาดเริ่มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป และแนวโน้มนี้จะไม่กลับทิศทางอีกต่อไป

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-duoc-tiep-suc-buoc-vao-cuoc-choi-moi-20241012061727148.htm