อุปทานที่ขาดแคลนและราคาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น บีบให้ตลาดต้องปรับโครงสร้างและควบคุมอุปทานและอุปสงค์ บริบทนี้เปิดโอกาสให้กับโครงการที่มีระดับความสำเร็จสูงและการเชื่อมต่อกับใจกลางเมืองได้ดี
ตลาดในรอบใหม่
ตลาดอสังหาฯ เข้าสู่รอบที่ 5 ปี 2564-2569
ในรอบนี้ เศรษฐกิจ ได้ผ่านจุดต่ำสุดแล้วและกำลังฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2566 คาดการณ์ว่าสินทรัพย์เติบโต (หุ้น พันธบัตร กองทุนรวมหุ้น) จะมีแนวโน้มเชิงบวกในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า ส่วนสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งปกติจะฟื้นตัวหลังตลาดหุ้นฟื้นตัวประมาณ 12-18 เดือน คาดว่าจะเริ่มฟื้นตัวและเติบโตในช่วงปี 2568-2569
ปัจจุบัน สถิติแสดงให้เห็นว่าจำนวนโครงการที่ได้รับอนุมัติการลงทุนและการอนุมัติทางกฎหมายเพื่อนำสินค้าออกสู่ตลาดในช่วงเวลาที่ผ่านมามีน้อยมาก แม้แต่ธุรกิจต่างๆ ก็ยังพบว่าการหาที่ดินในนครโฮจิมินห์เพื่อพัฒนาโครงการเป็นเรื่องยาก ดังนั้นปัญหาการขาดแคลนสินค้าจึงยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง
รายงานตลาดล่าสุดของ CBRE ระบุว่านักลงทุนในตลาดโฮจิมินห์ซิตี้มีความระมัดระวังมากขึ้นในการเปิดตัวผลิตภัณฑ์ใหม่ในช่วงนี้ เนื่องจากอุปทานใหม่มีจำกัด และธุรกรรมส่วนใหญ่ในโฮจิมินห์ซิตี้มาจากสินค้าคงคลังในเฟสก่อนหน้า ในไตรมาสที่สามมีอพาร์ตเมนต์ที่ขายไม่ออกประมาณ 2,000 ห้อง ซึ่งเกือบสองเท่าของไตรมาสที่สองของปีนี้ ปัจจุบันนักลงทุนยังคงพิจารณาและประเมินสถานการณ์เพื่อเลือกช่วงเวลาที่เหมาะสมในการเปิดตัวผลิตภัณฑ์ใหม่ เนื่องจากไตรมาสที่สี่เป็นปัจจัยสำคัญในระยะต่อไป
ขณะเดียวกัน ข้อมูลวิจัยจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ก็มีมุมมองที่คล้ายคลึงกัน โดยปริมาณธุรกรรมและอัตราการดูดซับในไตรมาสที่สามลดลง 25% และ 1 จุดเปอร์เซ็นต์ตามลำดับเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งปริมาณธุรกรรมคอนโดมิเนียมยังคงสูงอยู่ คิดเป็น 71% ของธุรกรรมที่อยู่อาศัยทั้งหมดในไตรมาสที่สาม โดยโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มีอัตราการดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 75%
ราคาที่อยู่อาศัยยังคงสูงทั้งในตลาดหลักและตลาดรอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดอพาร์ตเมนต์ ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์กำลังทวีความรุนแรงมากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากอุปทานแม้จะมีการปรับปรุงแล้ว แต่ก็ยังยากที่จะตอบสนองความต้องการ
สำหรับนครโฮจิมินห์ ระดับราคาหลักยังคงทรงตัวในระดับสูง เนื่องจากอุปทานส่วนใหญ่มาจากโครงการที่กำลังดำเนินการอยู่ ขณะเดียวกัน ระดับราคาหลักในจังหวัดและเมืองโดยรอบนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นเล็กน้อย อยู่ในช่วง 3-5% โดยอุปทานใหม่มีราคาขายที่สูงขึ้น
ดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ของ VARS ก็เปลี่ยนแปลงเช่นกัน ณ ไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 ราคาขายเฉลี่ยของคลัสเตอร์โครงการใน ฮานอย อยู่ที่เกือบ 60 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 64.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่สองของปี 2562 ขณะเดียวกัน ในช่วงเวลาเดียวกัน ราคาขายเฉลี่ยของคลัสเตอร์โครงการในโฮจิมินห์ก็เพิ่มขึ้นจาก 49.2 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 64.2 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 30.6% เมื่อเทียบกับช่วงฐาน
คาดว่าอุปทานในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าจะขาดแคลน ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้น เนื่องจากกฎหมายฉบับแก้ไขที่มีผลบังคับใช้สร้างสภาพแวดล้อมทางกฎหมายที่โปร่งใสเพื่อคุ้มครองนักลงทุน ปัจจัยนี้ยังเป็นปัจจัยที่ช่วยให้ตลาดคัดเลือกนักลงทุนที่มีศักยภาพทางการเงินที่แท้จริงในการดำเนินและพัฒนาโครงการ
คัดกรองตลาด โอกาสสำหรับใคร?
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในโฮจิมินห์ได้ผ่านพ้นจุดต่ำสุดที่ยากลำบากที่สุดแล้ว จากอัตราการเติบโตที่ติดลบในปี 2566 ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 รายได้จากอสังหาริมทรัพย์ค่อยๆ ฟื้นตัว โดยเพิ่มขึ้นประมาณ 7% ในช่วงเวลาเดียวกัน คิดเป็นมูลค่า 199,156 พันล้านดอง การฟื้นตัวเป็นแนวโน้มที่ไม่สามารถย้อนกลับได้ แต่ยังเร็วเกินไปที่จะพูดถึงการพัฒนา
ตามรายงานของกรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์ ในช่วง 8 เดือนแรกของปีนี้ เมืองโฮจิมินห์มีโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ได้รับอนุมัติการลงทุนเพียง 9 โครงการเท่านั้น แต่เป็นโครงการขนาดเล็ก โดยมีเพียง 4 โครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เท่านั้นที่มีสิทธิ์ระดมทุน แต่ 100% ของอพาร์ตเมนต์อยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์และเกินความสามารถในการซื้อของผู้ที่ต้องการ
เกี่ยวกับปัญหานี้ สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เชื่อว่าการแก้ไขปัญหาราคาที่อยู่อาศัยตกต่ำนั้น จำเป็นต้องแก้ไขปัญหาอุปสงค์และอุปทานก่อน การเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยจำเป็นต้องขจัดปัญหาคอขวดของอุปทานที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ปัจจุบันนครโฮจิมินห์มีโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์มากกว่า 148 โครงการที่มีปัญหาทางกฎหมาย ภาวะขาดแคลนอุปทานในขณะที่อุปสงค์ยังสูง ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 15-20% ในช่วงที่ผ่านมา
 |
| โอกาสในการดึงดูดความต้องการจะเปิดกว้างสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยที่กำลังสร้างเสร็จและมีโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งที่ดีเชื่อมต่อสู่ใจกลางเมือง |
ท่ามกลางกฎหมายใหม่ที่กำลังจะมีผลบังคับใช้และกำลังดำเนินการอยู่จริง มีแนวโน้มว่าราคาที่อยู่อาศัยหลักในปีหน้าจะปรับตัวสูงขึ้น ดังนั้น ในเวลานี้ โอกาสในการดึงดูดความต้องการจะเปิดรับโครงการที่อยู่อาศัยที่กำลังก่อสร้างแล้วเสร็จและมีโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งที่ดีเชื่อมต่อใจกลางเมือง โดยเฉพาะอย่างยิ่งพื้นที่ทางตะวันออกของนครโฮจิมินห์กำลังพิสูจน์ให้เห็นถึงประสิทธิภาพในการแก้ปัญหาการจราจรและการจัดหาที่อยู่อาศัย
ไม่เพียงแต่โครงการรถไฟฟ้าใต้ดินที่กำลังจะเปิดให้บริการเท่านั้น แต่โครงการวงแหวนรอบนอกและโครงการขยายทางหลวงหมายเลข 13 ที่กำลังเปิดโอกาสอันยิ่งใหญ่สำหรับโครงการต่างๆ ในแนวแกนนี้ โครงการอพาร์ตเมนต์ Urban Green ของนักลงทุน Kusto Home ซึ่งเป็นจุดศูนย์กลางในการเชื่อมโยงโครงการโครงสร้างพื้นฐานระดับภูมิภาค มีมูลค่าที่โดดเด่นในการสร้างแรงผลักดันที่ "น่าดึงดูด" ให้กับฝั่งอุปสงค์
ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html
การแสดงความคิดเห็น (0)