เมื่อรัฐเข้าครอบครองที่ดินราคาค่าชดเชยจะถูกกำหนดเมื่อใด?

มาตรา 3 วรรค 12 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ระบุว่า การชดเชยที่ดิน หมายถึง การที่รัฐคืนมูลค่าสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับพื้นที่ดินที่กู้คืนมาให้แก่ผู้ใช้ที่ดิน

มาตรา 74 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน ระบุไว้ชัดเจนว่า “ 1. ผู้ใช้ที่ดินซึ่งที่ดินของตนถูกรัฐยึดคืนและมีคุณสมบัติตามเงื่อนไขการชดเชยตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 75 แห่งพระราชบัญญัตินี้ จะต้องได้รับการชดเชย”

2. การชดเชยให้กระทำโดยจัดสรรที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้เหมือนกันกับประเภทที่ดินที่กู้คืนมา หากไม่มีที่ดินที่ต้องชดเชย ให้ชดเชยเป็นเงินสดตามราคาที่ดินที่ระบุไว้ตามประเภทที่ดินที่เรียกคืน ตามที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนดไว้ในขณะที่มีการตัดสินใจเรียกคืนที่ดิน

นับจากเวลาที่แจ้งการเวนคืนที่ดินจนถึงวันที่ออกคำสั่งเวนคืนที่ดินถือเป็นระยะเวลาที่ค่อนข้างนาน (ภาพ: ซวน เทียน)

ตามกฎเกณฑ์ดังกล่าวข้างต้น หลักการชดเชยเมื่อรัฐเรียกคืนที่ดินจะดำเนินการโดยจัดสรรที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้เดียวกันกับประเภทของที่ดินที่เรียกคืน

กรณีไม่มีที่ดินที่ต้องชดเชย จะมีการชดเชยเป็นเงินสดตามราคาที่ดินที่ระบุประเภทที่ดินที่เวนคืนตามที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนดไว้ขณะมีการตัดสินใจเวนคืนที่ดิน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มาตรา 114 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ระบุไว้ชัดเจนว่า การกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงจะต้องอาศัยการตรวจสอบ รวบรวมข้อมูลแปลงที่ดิน ราคาที่ดินในตลาด และข้อมูลเกี่ยวกับราคาที่ดินในฐานข้อมูลที่ดิน และต้องใช้วิธีการประเมินราคาที่ดินที่เหมาะสม

ดังนั้นกฎหมายจึงบัญญัติว่า เวลาในการกำหนดราคาค่าชดเชยที่ดินจะต้องเป็นเมื่อมีการตัดสินใจที่จะเรียกร้องที่ดินคืน อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงแล้ว ไม่สามารถระบุเวลาที่แน่นอนได้ เนื่องจากตามมาตรา 67 ของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ว่าด้วยขั้นตอนการกู้คืนที่ดิน ก่อนที่จะมีคำสั่งกู้คืนที่ดิน หน่วยงานที่มีอำนาจในการกู้คืนที่ดินจะต้องออกประกาศการกู้คืนที่ดินไม่เกิน 90 วันสำหรับที่ดิน เกษตรกรรม และ 180 วันสำหรับที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม

ดังนั้นระยะเวลานับจากวันที่มีการแจ้งเวนคืนที่ดินจนถึงวันที่ออกคำสั่งเวนคืนที่ดินจึงถือเป็นระยะเวลาที่ค่อนข้างนาน

ตามข้อ d วรรค 4 มาตรา 114 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 วรรค 5 มาตรา 4 แห่งพระราชกฤษฎีกา 44/2014/ND-CP และวรรค 4 มาตรา 3 แห่งพระราชกฤษฎีกา 01/2017/ND-CP ราคาที่ดินเฉพาะจะกำหนดโดยใช้วิธีค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินซึ่งใช้กับกรณีการคำนวณค่าชดเชยที่ดินเมื่อรัฐเรียกร้องคืนที่ดิน

สูตรการคำนวณราคาที่ดินมีดังนี้

มูลค่าแปลงที่ดินที่ต้องการประเมิน (01ตรม.) = ราคาที่ดินตามบัญชีราคาที่ดิน x ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K)

โดยที่: - ราคาที่ดินตามบัญชีราคาที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดและเทศบาลออกให้ จะใช้ในรอบ 5 ปี

- ค่าสัมประสิทธิ์ปรับราคาที่ดินในการคำนวณค่าชดเชยจะกำหนดโดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัด แต่จะต้องกำหนดในขณะที่รัฐตัดสินใจเรียกร้องคืน

กล่าวอีกนัยหนึ่ง ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินจะไม่ถูกนำมาใช้เป็นรายปีหรือเป็นระยะๆ เช่น กรณีการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในการออกหนังสือสีแดงหรือหนังสือสีชมพูสำหรับพื้นที่ที่เกินขีดจำกัด

เป่าหุ่ง

แหล่งที่มา