ค่าที่ดินเพิ่ม : ไม่ใช่ความผิดของบริษัท แต่ต้องรับภาระเอง?

ผู้ประกอบการมองว่าราคาที่ดินโครงการยังไม่ได้กำหนดไว้แต่ก็ยังต้องเสียค่าใช้ที่ดินเพิ่มในอัตรา 5.4% ซึ่งไม่สมเหตุสมผล

ร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 103 ลงวันที่ 30 กรกฎาคม พ.ศ. 2567 ว่าด้วยการควบคุมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน และพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 104 ว่าด้วยกองทุนพัฒนาที่ดิน ซึ่ง กระทรวงการคลัง กำลังหารืออยู่ กำลังได้รับความสนใจเป็นพิเศษจากภาคธุรกิจ

สาเหตุก็คือร่างกฎหมายยังคงกำหนดหลักเกณฑ์ไว้กรณีที่มีมติอนุมัติการจัดสรรที่ดิน การให้เช่าที่ดิน การอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน การเปลี่ยนแปลงสัญญาเช่าที่ดินรายปีเป็นการเช่าที่ดินครั้งเดียว การปรับปรุงผังเมืองรายละเอียด... แต่ยังไม่ได้กำหนดราคาที่ดิน ก็จะต้องชำระเงินเพิ่มสำหรับระยะเวลาที่ยังไม่ได้คิดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดินในอัตรา 5.4% ต่อปี คำนวณจากจำนวนเงินที่ต้องชำระ

ไม่สมเหตุสมผลทั้งเหตุผลและอารมณ์

เมื่อทราบว่าค่าที่ดินเพิ่มเติมที่จะต้องจ่ายเมื่อยังไม่ได้คำนวณค่าใช้ที่ดินไว้นั้นไม่สมเหตุสมผล ผู้ประกอบการยังคงต้องจ่ายอยู่ เพราะในกรณีนั้นเท่านั้นที่ดินจึงจะถูกนำเข้าสู่โครงการเพื่อการใช้ประโยชน์และมีสิทธิ์ขายได้

นั่นคือการแบ่งปันของนาย Nguyen Quoc Hiep ประธาน GP.Invest ประธานสมาคมผู้รับเหมาก่อสร้างเวียดนาม กับ ผู้สื่อข่าว VietNamNet

เขากล่าวว่า นอกเหนือจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเกือบ 500,000 ล้านดองแล้ว บริษัทยังต้องจ่ายค่าที่ดินเพิ่มเติมอีกประมาณ 27,000 ล้านดองสำหรับโครงการใน ฟู้เถาะ อีกด้วย

อย่างไรก็ตาม ประธานบริษัท GP.Invest กล่าวว่าจำนวนเงินดังกล่าวไม่มากเกินไป เนื่องจากมีธุรกิจอื่นๆ ที่ต้องจ่ายเงินเพิ่มเติมในจำนวนที่สูงกว่ามาก เนื่องจากได้รับมติจัดสรรที่ดินตั้งแต่ปี 2557 และผ่านมามากกว่า 10 ปีแล้ว

“เรื่องนี้ไม่สมเหตุสมผล การจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินล่าช้าไม่ใช่ความผิดของผู้ประกอบการ แต่ผู้ประกอบการต้องแบกรับภาระหนัก เราได้เสนอแนะไปหลายข้อแล้ว แต่กระทรวงการคลังยังไม่เห็นชอบ ในพื้นที่ที่เราทำโครงการ พวกเขาก็ยอมรับว่าการจัดเก็บค่าธรรมเนียมนี้ไม่สมเหตุสมผล แต่พวกเขาไม่สามารถให้คำแนะนำได้เพราะเป็นหน่วยงานบังคับใช้กฎหมาย” นายเฮียปกล่าว

วิสาหกิจเสนอให้ยกเลิกกฎระเบียบเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มเติม เนื่องจากไม่สมเหตุสมผล ภาพ: Hoang Ha

นาย Pham Duc Toan กรรมการผู้จัดการบริษัท EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property) เปิดเผยว่า หากโครงการยังไม่ได้มีการประเมินมูลค่าที่ดิน การบังคับให้ธุรกิจต่างๆ จ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มเติมถือเป็นสิ่งที่ไม่สมเหตุสมผล ทั้งในเชิงอารมณ์และตรรกะ

“บางพื้นที่กำหนดให้ธุรกิจต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันในการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินก่อนจึงจะได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง การประเมินราคาที่ดินเป็นความรับผิดชอบของรัฐ การปรับธุรกิจเนื่องจากความผิดพลาดที่ไม่ใช่ความผิดของตน ทั้งที่ธุรกิจไม่ได้ละเมิดกฎหมายใดๆ ถือเป็นการ ‘บังคับ’ ธุรกิจ” นายโตนกล่าวอย่างตรงไปตรงมา

ในขณะเดียวกัน ความล่าช้าในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินก่อให้เกิดความสูญเสียมหาศาลแก่ภาคธุรกิจ กล่าวคือ ความคืบหน้าในการดำเนินโครงการต้องยืดเยื้อ ส่งผลให้ต้นทุนเพิ่มขึ้นเนื่องจากราคาที่ดินที่สูงขึ้นทุกปี

เขาวิเคราะห์ว่า 5.4% ต่อปี ซึ่งคำนวณจากค่าธรรมเนียมที่ดินที่ต้องชำระในช่วงเวลาที่ไม่ได้คำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ถือเป็นค่าปรับที่ค่อนข้างสูง ตัวอย่างเช่น หากโครงการมีค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 1,000 พันล้านดอง หากรัฐบาลเลื่อนการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินออกไปเพียง 1 ปี วิสาหกิจจะต้องจ่ายเพิ่มอีก 54 พันล้านดอง

หากธุรกิจชำระภาษีล่าช้า ภาคอุตสาหกรรมภาษีจะกำหนดค่าปรับด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ค่อนข้างสูงที่ 0.03% ต่อวัน หากหลังจาก 90 วันนับจากวันที่แจ้งการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ธุรกิจยังไม่ชำระเต็มจำนวน

นายโตนกังวลว่าเมื่อถึงตอนนั้นธุรกิจจะตกอยู่ในสถานการณ์การเก็บภาษีซ้ำซ้อน

นายหวู่ กวง กวีเยต ผู้อำนวยการใหญ่ของจังหวัดดัตแซ็งเหนือ ซึ่งมีความเห็นตรงกัน กล่าวว่า การกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเป็นความรับผิดชอบของหน่วยงานของรัฐ

“หลายโครงการถูก ‘แช่’ ไว้นาน 3-5 ปี ก่อนที่จะมีการกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน จากนั้นธุรกิจต่างๆ จะถูกปรับ 5.4% ต่อปี จากจำนวนเงินที่ค้างชำระในช่วงที่รอการคำนวณราคาที่ดิน ซึ่งเป็นกฎระเบียบที่ส่งผลเสียต่อธุรกิจ เพราะการชำระเงินล่าช้าไม่ใช่ความผิดของธุรกิจ แต่ธุรกิจก็ยังคงถูกปรับ” นายเกวี๊ยตให้สัมภาษณ์กับ ผู้สื่อข่าว VietNamNet

ผู้นำท่านนี้กล่าวว่าราคาที่ดินถูกกำหนดโดยอิงตามราคาตลาดและมีการปรับขึ้นทุกปี ราคาตลาดเพิ่มขึ้นทุกปี ดังนั้น ยิ่งรัฐบาลเลื่อนการกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินออกไปนานเท่าไหร่ ต้นทุนของธุรกิจก็จะยิ่งเพิ่มขึ้นเท่านั้น

“ราคาที่ดินพร้อมค่าปรับและค่าใช้จ่ายอื่นๆ จะรวมอยู่ในราคาขาย และผู้ซื้อจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายเหล่านี้ขั้นสุดท้าย” นาย Quyet กล่าว

ข้อเสนอให้ยกเลิกกฎเกณฑ์ราคาที่ดินเพิ่มเติม

เมื่อเผชิญกับความเป็นจริงดังกล่าว ผู้อำนวยการทั่วไปของ EZ Property คุณ Pham Duc Toan เสนอให้ยกเลิกกฎระเบียบเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มเติม

"ในกรณีที่เกิดความล่าช้าในการกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน จำเป็นต้องกำหนดความรับผิดชอบของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องให้ชัดเจน ควรเก็บค่าธรรมเนียมเฉพาะเมื่อรัฐได้กำหนดราคาที่ดินไว้อย่างชัดเจนแล้วเท่านั้น"

บางพื้นที่กลัวความเสี่ยงจึงไม่กล้าประเมิน ทำให้เกิดสถานการณ์ที่โครงการใด ๆ ก็ตามไม่มีภาระผูกพันทางการเงินในการซื้อที่ดินมาหลายปี ปัญหาอยู่ที่กลไก หากแก้ไขได้ เจ้าหน้าที่จะมั่นใจในการดำเนินการ แทนที่จะโยนความรับผิดชอบให้กับผู้ประกอบการ” นายโตนกล่าว

นายเหงียน ก๊วก เฮียป เสนอให้กระทรวงการคลังพิจารณานโยบายดังกล่าวอีกครั้ง เนื่องจากไม่สมเหตุสมผลเกินไป

เขาเห็นว่าบทบัญญัติเกี่ยวกับการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมที่ดินเพิ่มเติมนี้ควรถูกยกเลิกไป หากเกิดความล่าช้าในการตัดสินใจเกี่ยวกับการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หน่วยงานประเมินราคาที่ดินต้องรับผิดชอบ ขณะเดียวกัน เงื่อนไขการเปลี่ยนผ่านต้องได้รับการแก้ไข และหน่วยงานใดที่ปฏิบัติตามภาระผูกพันในการชำระภาษีแล้วจะต้องได้รับอนุญาตให้หักค่าธรรมเนียมดังกล่าวได้อีกครั้ง

นอกจากนี้ หากหน่วยงานของรัฐคำนวณภาษีที่ดินล่าช้า ธุรกิจต่างๆ จะต้องได้รับการยกเว้นค่าปรับ - ผู้นำของ Dat Xanh North เสนอ

เขากล่าวว่า รัฐจำเป็นต้องกำหนดอย่างชัดเจนว่านับตั้งแต่มีการตัดสินใจจัดสรรหรือให้เช่าที่ดิน ภายในระยะเวลาสูงสุด 3-9 เดือน หรืออย่างช้าที่สุด 1 ปี จะต้องมีการกำหนดภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดิน หากเกินกำหนดเวลาที่กำหนด ผู้ประกอบการจะต้องได้รับการยกเว้นค่าปรับจากการชำระเงินล่าช้า ซึ่งจะก่อให้เกิดแรงกดดัน ทำให้ทางการต้องเร่งกำหนดราคาที่ดิน เพื่อหลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่โครงการต้อง "หยุดชะงัก" เป็นเวลาหลายปี

“การปลดล็อคราคาที่ดินช่วยให้มั่นใจได้ว่าจะมีอุปทานเพียงพอ จึงป้องกันไม่ให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้น” นาย Quyet เสนอแนะ

เสนอแก้ไขกฎหมายให้สอดคล้องกันเรื่องการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการบ้านจัดสรร สธ. เสนอแก้ไขกฎหมายให้สอดคล้องกันเรื่องการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการบ้านจัดสรร สธ. ที่อยู่อาศัยสาธารณะ ที่อยู่อาศัยสำหรับการตั้งถิ่นฐานใหม่ และการสร้างอาคารชุด...

ที่มา: https://vietnamnet.vn/tien-dat-bo-sung-loi-khong-do-doanh-nghiep-nhung-lai-phai-chiu-tran-2409793.html