ดิ้นรนเพื่อความฝันในการแบ่งแยกดินแดน
ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การรวบรวมที่ดินแปลงใหญ่เพื่อแบ่งขายได้กลายเป็นเรื่องปกติในหลายๆ พื้นที่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเกิดกระแส "ไข้ที่ดิน" ขึ้น หลายคนก็ยอมควักเงินซื้อที่ดินแปลงใหญ่ที่มีพื้นที่ตั้งแต่หลายพันถึงหลายหมื่นตารางเมตรในราคาเพียงไม่กี่ล้านดองต่อตารางเมตร ด้วยความตั้งใจที่จะแบ่งที่ดินเหล่านั้นเป็นแปลงเล็กๆ เพื่อขาย
เจ้าของที่ดินหลายรายประสบความสำเร็จอย่างมากจากกลวิธี "แบ่งที่ดินเพื่อขาย" ข้างต้น อย่างไรก็ตาม ตลาดที่ซบเซาและกฎระเบียบที่เข้มงวดยิ่งขึ้นเกี่ยวกับการแบ่งที่ดินโดยทางการ ทำให้ผู้ลงทุนจำนวนมากตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก
นางสาวเหงียน ถิ ตรัง นักลงทุนใน ฮานอย กล่าวว่า ในปี 2021 เธอและกลุ่มนักลงทุนได้ระดมเงินกว่า 2 หมื่นล้านดองเพื่อซื้อที่ดินขนาดกว่า 1 หมื่นตารางเมตรในตำบลเตี่ยนซวน (แทชแทด ฮานอย) เพื่อแบ่งแปลงที่ดิน อย่างไรก็ตาม เนื่องจากที่ดินแปลงนี้มีพื้นที่อยู่อาศัยเพียง 120 ตารางเมตร ส่วนที่เหลือเป็นที่ดินสวนและสระน้ำ จึงถูกบังคับให้แปลงที่ดินดังกล่าวเป็นที่อยู่อาศัยในภายหลัง
“ด้วยที่ดินแปลงนี้จากการประมาณการ นอกจากพื้นที่ดินสำหรับโครงสร้างพื้นฐานแล้ว เรายังแบ่งขายได้เป็นที่ดินเปล่าอีกกว่า 50 แปลงๆ ละ 60-100 ตร.ม. และราคาตลาดของที่ดินสำหรับอยู่อาศัยที่มีถนนรถยนต์ผ่านบริเวณนี้ก็ผันผวนตั้งแต่ 10-13 ล้านดอง/ตร.ม.” นางสาวตรัง กล่าว
อย่างไรก็ตาม จนถึงขณะนี้ การคำนวณทั้งหมดของเธอและกลุ่มการลงทุนนี้ยังคงล้มเหลว เนื่องจากคำขอแปลงที่ดินและการแบ่งที่ดินยังไม่เสร็จสมบูรณ์ ที่น่าเป็นห่วงยิ่งกว่าคือ ที่ดินดังกล่าวถูกละทิ้ง และเงินกู้ของสมาชิกกลุ่มการลงทุนก็ถึงกำหนดชำระ
“ที่ดินแปลงนี้ทางกลุ่มลงทุนไปส่วนใหญ่ก็กู้ยืมจากธนาคารและญาติๆ พอไม่บรรลุเป้าหมายก็เลยต้องดิ้นรน บางครั้งถึงขั้นทะเลาะกันว่าจะขายหรือเก็บไว้ดี” นางสาวตรังกล่าว
ที่ดินแปลงหนึ่งในตำบลโกดง (เมืองซอนเตย์ ฮานอย) ถูกแบ่งออกเป็น 120 แปลง และลงโฆษณาขาย (ภาพประกอบ: ฮาฟอง)
นายเหงียน ดึ๊ก ไท ในฮานอย ก็ประสบปัญหาเช่นเดียวกัน เนื่องจากเขาตัดสินใจซื้อที่ดินผืนหนึ่งขนาดกว่า 5,000 ตร.ม. ในเมืองบาวี เพื่อแบ่งแปลงที่ดิน แต่ล้มเหลว จนถึงขณะนี้ เงินที่ลงทุนซื้อที่ดินผืนนี้ยังคงถูกละเลย ขณะที่หนี้สินที่ต้องชำระก็ทำให้เขาปวดหัวอยู่ตลอดทั้งวัน
“ในปี 2021 ผมตัดสินใจซื้อที่ดินขนาด 5,000 ตร.ม. ในตำบลมินห์กวาง อำเภอบาวี ในราคา 1 ล้านดองต่อตร.ม. โดยตั้งใจจะแบ่งแปลงขาย โดยคำนวณอย่างง่ายๆ ว่า หากแปลงและแบ่งแปลงสำเร็จ ที่ดินของผมจะถูกแบ่งเป็นแปลงเล็ก 15 แปลง แปลงละประมาณ 100-200 ตร.ม.” นายไทกล่าว พร้อมเสริมว่า หากขายในราคาตลาดของพื้นที่ในขณะนั้น ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 4-5 ล้านดองต่อตร.ม. เขาก็จะมีรายได้ประมาณ 2 หมื่นล้านดอง หลังจากหักเงินต้น ดอกเบี้ย ค่าใช้จ่ายในการแปลงที่ดิน และค่าใช้จ่ายโครงสร้างพื้นฐานแล้ว เขายังทำกำไรได้กว่า 5-7 พันล้านดอง
ลดขีดจำกัดการแปลง
ตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ขอบเขตการจัดสรรที่ดินและการรับรองเป็นที่ดินที่อยู่อาศัยสำหรับครัวเรือนและบุคคลจะถูกกำหนดโดยคณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัด
ตัวอย่างเช่น ในปี 2017 คณะกรรมการประชาชนฮานอยได้กำหนดขอบเขตการจัดสรรที่ดินในเมือง ดังนั้น พื้นที่สูงสุดสำหรับเขตต่างๆ คือ 90 ตร.ม. พื้นที่สูงสุดสำหรับตำบลที่อยู่ติดกับเขตและเมืองคือ 120 ตร.ม. พื้นที่สูงสุดสำหรับตำบลในพื้นที่ราบคือ 180 ตร.ม. พื้นที่สูงสุดสำหรับตำบลในพื้นที่ตอนกลางคือ 240 ตร.ม. และพื้นที่สูงสุดสำหรับตำบลในพื้นที่ภูเขาคือ 300 ตร.ม.
จากการบังคับใช้นโยบายดังกล่าว ท้องถิ่นหลายแห่งได้แก้ไขขีดจำกัดการใช้ที่ดินให้เป็นไปตามระเบียบใหม่ อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ทุกคนที่ได้รับอนุญาตให้ใช้ที่ดินเกินขีดจำกัดจะต้องนำหนังสือมาแก้ไขด้วยตนเอง อย่างไรก็ตาม ในกรณีการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลง (การซื้อ การขาย การบริจาค การตกทอดทางมรดก ฯลฯ) จำเป็นต้องแก้ไขขีดจำกัดที่กล่าวข้างต้น
ผู้เชี่ยวชาญกฎหมายระบุว่า หากที่ดินเกินกว่าขีดจำกัดที่ระบุข้างต้น ผู้ซื้อจะต้องระมัดระวังเป็นอย่างยิ่ง ผู้ซื้อควรขอคำแนะนำและคำปรึกษาจากคณะกรรมการประชาชนประจำเขต ตำบล ตำบล สำนักงานที่ดิน หรือทนายความ เพื่อหลีกเลี่ยงการเห็นที่ดินราคาถูกแล้ว "ยึด" ไว้ และไม่เป็นหนี้ในภายหลัง
ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ การแบ่งแปลงที่ดินเพื่อการขายออกเป็นวงกว้างก่อให้เกิดผลกระทบมากมายต่อตลาดและการวางแผน (ภาพ: ฮาฟอง)
จากมุมมองของตลาด ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม นายเหงียน วัน ดิงห์ กล่าวว่าผลิตภัณฑ์แบ่งที่ดินเหล่านี้เป็นแหล่งที่มาของการขึ้นราคา ทำให้เกิด "โรคคลั่งที่ดิน" ผลิตภัณฑ์เหล่านี้ส่งผลกระทบมากมายต่อการบริหารจัดการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งต่อการจัดการเสถียรภาพและความยั่งยืนของตลาด ตลาดจะยั่งยืนได้ก็ต่อเมื่อการพัฒนา โครงการ เป็นไปตามแผนกลยุทธ์การพัฒนา เศรษฐกิจ การสร้างงานที่มั่นคงให้กับคนในท้องถิ่น และการประเมินและอนุมัติจากท้องถิ่น
นอกจากนี้ การแบ่งย่อยและการขายที่ดินในวงกว้างยังส่งผลกระทบอย่างมากต่อการวางแผน และจะทำให้เกิดปัญหามากมายเมื่อดำเนินการวางแผนใหม่ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่ไม่มีการวางแผน หลายคนเปลี่ยนจุดประสงค์ของที่ดินสำหรับอยู่อาศัย และการเพิ่มขึ้นอย่างกะทันหันของประชากรเมื่อดำเนินการวางแผนนั้นยากมาก
“ทางการต้องมีกลไกและนโยบายเพื่อ “เข้มงวด” กิจกรรมนี้ขึ้น โดยต้องรับประกันความมั่นคงทางสังคมและไม่ให้มีการใช้กฎหมายของรัฐในทางที่ผิด” นายดิงห์เน้นย้ำ
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)