เงินทุนการลงทุนกำลังเปลี่ยนไปสู่ตลาดรอง

อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม: เงินทุนการลงทุนกำลังเปลี่ยนไปสู่ตลาดระดับ 2

เงินทุนการลงทุนกำลังเปลี่ยนไปสู่ตลาดรอง และการพัฒนาเขตอุตสาหกรรมสีเขียวเป็นแนวโน้มที่โดดเด่นที่จะปรับเปลี่ยนตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมในอนาคตอันใกล้นี้

เขตอุตสาหกรรมที่ตรงตามมาตรฐาน ESG (สิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล) มีข้อได้เปรียบในการดึงดูดการลงทุน ภาพ: Huy Dung

ตลาดรองดึงดูดเงินทุน FDI

แม้ว่า เศรษฐกิจ เวียดนามจะเผชิญกับความท้าทายมากมายในปี 2566 แต่คุณ Duong Thuy Dung ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ CBRE Vietnam กล่าวว่าอสังหาริมทรัพย์ทางอุตสาหกรรมยังคงได้รับผลลัพธ์ในเชิงบวก

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อัตราการครอบครองพื้นที่ของนิคมอุตสาหกรรมในตลาดระดับ 1 (ตลาดขนาดใหญ่ เช่น ฮานอย โฮจิมินห์ ด่ง นาย บิ่ญเซือง และลองอาน) อยู่ในเกณฑ์ดี ผู้ผลิตจากหลายประเทศยังคงขยายการดำเนินงานอย่างแข็งแกร่งในภาคเหนือและภาคใต้ โดยอัตราการครอบครองพื้นที่เฉลี่ยของนิคมอุตสาหกรรมในทั้งสองภูมิภาคอยู่ที่ 81% และ 92% ตามลำดับ

การดูดซับที่ดินอุตสาหกรรมในตลาดภาคเหนือแตะระดับสูงสุดในรอบ 5 ปีที่กว่า 800 เฮกตาร์ เพิ่มขึ้น 37% จากปี 2565 เนื่องจากกองทุนที่ดินอุตสาหกรรมมีจำกัด ตลาดภาคใต้จึงมีพื้นที่ดูดซับลดลง 32% เมื่อเทียบกับปี 2565 โดยอยู่ที่ประมาณ 500 เฮกตาร์ นอกจากผู้ผลิตอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ ยานยนต์ และอุปกรณ์เสริมแล้ว ผู้เช่าจากอุตสาหกรรมใหม่ในภาคเทคโนโลยีขั้นสูง เช่น การผลิตรถยนต์ไฟฟ้า เซมิคอนดักเตอร์ และวัสดุสีเขียว ก็ให้ความสนใจในตลาดเวียดนามเป็นอย่างมากเช่นกัน

ที่น่าสังเกตคือ แม้ว่าตลาดหลักทรัพย์หลักยังคงมีอำนาจเหนือตลาด แต่ในรายงานการประเมินล่าสุด บริษัทหลักทรัพย์ MB (MBS) ตระหนักว่าเงินทุนสำหรับการลงทุนกำลังเปลี่ยนไปสู่ตลาดรอง (จังหวัดที่อยู่ติดกับตลาดหลัก)

กลยุทธ์ในการพัฒนาเขตอุตสาหกรรมสีเขียวและอัจฉริยะเพิ่มเติมจะส่งผลให้เวียดนามเติบโตอย่างยั่งยืน และดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศได้อย่างมั่นคง

ในภาคเหนือ กระแสการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) มักไหลเข้าสู่ตลาดรอง เช่น จังหวัดกว๋างนิญ จังหวัดบั๊กซาง และจังหวัดไทเหงียน ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา จังหวัดเหล่านี้ประสบความสำเร็จอย่างมากในการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ ยกตัวอย่างเช่น จังหวัดกว๋างนิญ โครงการที่โดดเด่นคือโครงการ Jinko Solar Photovoltaic Cell Technology Complex ซึ่งมีเงินลงทุน 1.5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ในจังหวัดบั๊กซาง โครงการ Hana Micron Vina 2 Semiconductor Manufacturing Factory ในจังหวัดบั๊กซาง และในจังหวัดไทเหงียน บริษัท Samsung Group ยังคงเพิ่มเงินลงทุนอีก 1.2 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ...

สัดส่วนของเงินทุนไหลเข้าโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) เข้าสู่ตลาดรองภาคเหนือเพิ่มขึ้นจาก 20% ในปี 2561 เป็น 53% ในปี 2566 สาเหตุคือราคาค่าเช่าที่ดินอุตสาหกรรมในตลาดรองต่ำกว่าตลาดแรก 20% และยังคงมีที่ดินอุตสาหกรรมให้เช่าอยู่อีกจำนวนมาก (อัตราการครอบครองที่ดินอุตสาหกรรมในตลาดรองเฉลี่ยอยู่ที่เพียง 64%)

ในภาคใต้ สัดส่วนของเงินทุน FDI ที่ไหลเข้าสู่ตลาดรองก็เพิ่มขึ้นจาก 21.6% ในปี 2565 เป็น 23.2% ในปี 2566 โดยจังหวัดบ่าเหรียะ-หวุงเต่าดึงดูดเงินทุน FDI ได้มากกว่า 1 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ โดยทั่วไปคือโครงการผลิตเส้นใยคาร์บอนและวัสดุ Hyosung Vietnam ด้วยเงินทุนการลงทุน 540 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ส่วนจังหวัดบิ่ญเฟื้อกดึงดูดโครงการ FDI มากกว่า 40 โครงการด้วยเงินทุนรวม 758 ล้านดอลลาร์สหรัฐ...

ตลาดระดับ 2 ในภาคใต้ดึงดูดโครงการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศจำนวนมาก ด้วยข้อได้เปรียบของพื้นที่อุตสาหกรรมให้เช่าขนาดใหญ่ อัตราการครอบครองตลาดระดับ 2 อยู่ที่เพียง 63% ขณะที่ตลาดระดับ 1 สูงถึง 90% (โฮจิมินห์ บิ่ญเซือง 95%; ด่งนาย ลองอาน สูงกว่า 80%) นอกจากนี้ ราคาเช่าที่ดินในตลาดระดับ 2 มีเพียงครึ่งเดียวของตลาดระดับ 1

มุ่งสู่เขตอุตสาหกรรมสีเขียว

ควบคู่ไปกับการเปลี่ยนเงินทุนการลงทุนไปสู่ตลาดรอง การพัฒนาเขตอุตสาหกรรมสีเขียวเพื่อรองรับกระแสเงินทุนใหม่คาดว่าจะเป็นแนวโน้มที่กำหนดรูปร่างตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมในอนาคตอันใกล้นี้

คุณแอนดี้ ฮัน ซุก จุง ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท ฟิลมอร์ เรียลเอสเตท ดีเวลลอปเมนท์ จอยท์ สต็อก คาดการณ์ว่าเงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในเวียดนามจะยังคงอยู่ในระดับสูงต่อไป คุณแอนดี้ ฮัน ซุก จุง กล่าวว่า เวียดนามกำลังเผชิญกับการลงทุนระลอกใหม่ หลังจากความสัมพันธ์ระหว่างเวียดนามและสหรัฐอเมริกาได้รับการยกระดับขึ้นเมื่อปีที่แล้ว ดังนั้น กลยุทธ์การพัฒนานิคมอุตสาหกรรมสีเขียวและอัจฉริยะเพิ่มเติมจะช่วยส่งเสริมการเติบโตอย่างยั่งยืนของเวียดนาม และดึงดูดเงินทุนจากต่างประเทศ (FDI) ได้อย่างมั่นคง

ผู้เชี่ยวชาญของ MBS ระบุว่านิคมอุตสาหกรรมแบบดั้งเดิมกำลังสูญเสียความได้เปรียบในการแข่งขัน ในทางกลับกัน แนวโน้มการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมสีเขียวกลับดึงดูดนักลงทุนจำนวนมากให้หันมาสนใจความยั่งยืน ซึ่งถือเป็นแนวโน้มที่พบเห็นได้ทั่วไปทั่วโลก

“สอดคล้องกับแนวโน้มทั่วไป ประเทศในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้กำลังมุ่งเน้นการดึงดูดการลงทุนในอุตสาหกรรมสีเขียว โดยในปี 2564 และ 2565 จำนวนโครงการสีเขียวเพิ่มขึ้น 12% และ 21% ตามลำดับ อินโดนีเซียดึงดูดการลงทุนในห่วงโซ่การผลิตรถยนต์ไฟฟ้า สิงคโปร์มุ่งเน้นไปที่อุตสาหกรรมเซมิคอนดักเตอร์และเทคโนโลยี 4.0 ไทยพัฒนาอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ ขณะที่เวียดนามยังอยู่ในช่วงเริ่มต้นของการดึงดูดการลงทุนสีเขียว” MBS กล่าว

ในความเป็นจริง แม้ว่าจำนวนนิคมอุตสาหกรรมสีเขียวจะยังไม่เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดด แต่แนวโน้มการจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรมสีเขียวกำลังชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ นักลงทุนบางรายกำลังพัฒนานิคมอุตสาหกรรมสีเขียวอย่างแข็งขันเพื่อดึงดูดเงินลงทุน เมื่อเร็วๆ นี้ โครงการนิคมอุตสาหกรรม VSIP ซึ่งเป็นศูนย์โลจิสติกส์เชิงนิเวศ (Eco Logistics Center) ในเมืองบิ่ญเซือง ของเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ เวียดนาม เพิ่งได้รับการรับรองมาตรฐานอาคารสีเขียว (LEED) จากสภาอาคารสีเขียวของสหรัฐอเมริกา

โครงการนิคมอุตสาหกรรมอื่นๆ ที่ได้รับการรับรอง LEED ได้แก่ โครงการ Core5 Hai Phong ที่ Deep C2 Industrial Park (Hai Phong), โครงการ Logos ที่ VSIP Bac Ninh, โครงการ RBW ที่ Phu Tan Industrial Park (Binh Duong) และ Xuyen A Industrial Park (Long An)...

นายพอล ทอนเกอร์ส รองผู้อำนวยการฝ่ายอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม บริษัท Core5 เวียดนาม ยอมรับว่านักลงทุนกำลังมุ่งเป้าไปที่อุตสาหกรรมที่มีมูลค่าสูง เช่น อิเล็กทรอนิกส์ เซมิคอนดักเตอร์ เป็นต้น ดังนั้น ผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมจึงจำเป็นต้องปรับโครงสร้างบริการและผลิตภัณฑ์เพื่อให้สามารถตอบสนองความต้องการของผู้เช่าได้ดีขึ้น จำเป็นต้องปรับตัวและปฏิบัติตามข้อกำหนดของมาตรฐาน ESG (สิ่งแวดล้อม สังคม และการกำกับดูแล) รวมเข้ากับกลยุทธ์การพัฒนาที่ยั่งยืนในระยะยาว เช่น ความเป็นกลางทางคาร์บอน การประหยัดไฟฟ้าและน้ำ เป็นต้น

แหล่งที่มา