วงจรสินเชื่อปิดแก้ ‘ทางตัน’ ตลาดอสังหาฯ?

หลังจากปรับลดอัตราดอกเบี้ยดำเนินงานไปแล้วสี่ครั้งนับตั้งแต่ต้นปี ธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม (SBV) ได้ส่งสัญญาณการเปลี่ยนนโยบายจากระดับระมัดระวังเป็นผ่อนคลายเชิงควบคุม อย่างไรก็ตาม สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปัญหาอัตราดอกเบี้ยไม่ได้สำคัญเท่ากับการเข้าถึงเงินทุน

วงจรแห่งความไว้วางใจ แน่นแฟ้น และปลอดภัยสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ภาพที่ 1 — นักเศรษฐศาสตร์ ดร.เหงียน ตรี เฮียว

เมื่อไม่นานมานี้ มีข้อเสนอให้ส่งเสริมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบ "วงจรปิด" ซึ่งจะทำให้ภาคธนาคารสามารถศึกษาและปรับใช้แพ็กเกจสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์สำหรับกลุ่มราคาเฉพาะ (ระดับกลางและต่ำกว่า) สินเชื่อจะถูกจ่ายในวงจรปิด โดยธนาคารจะควบคุมกระแสเงินสด 100% (ธนาคาร - ผู้ซื้อบ้าน - นักลงทุน - ธนาคาร)

โซลูชันนี้จะช่วยให้นักลงทุนขาดทุนเล็กน้อยเมื่อลดราคาขาย แต่จะช่วยระบายสินค้าคงคลังออกไป โซลูชันนี้เชื่อว่าจะช่วยแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยของผู้ที่มีศักยภาพและเงินทุนจำนวนมาก ช่วยให้ธนาคารสามารถจัดสรรสินเชื่อได้อย่างมีระดับ พร้อมควบคุมความเสี่ยง...

อย่างไรก็ตาม ดร. เหงียน ตรี เฮียว นักเศรษฐศาสตร์ เชื่อว่าจำเป็นต้องพิจารณาความเป็นจริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง โดยพิจารณาจากความสัมพันธ์ระหว่างสามฝ่าย ได้แก่ ธนาคาร นักลงทุน และผู้ซื้อบ้าน เขาชี้ให้เห็นว่าในสหรัฐอเมริกา ธนาคารจะปล่อยกู้ให้กับผู้ซื้อบ้านหลังจากโครงการแล้วเสร็จเท่านั้น และธนาคารสามารถประเมินมูลค่าเพื่อให้ลูกค้ามีเงินจ่ายให้กับนักลงทุนได้

ในเวียดนาม วิธีนี้ค่อนข้างสร้างสรรค์แต่ก็ค่อนข้างอันตราย นั่นคือ นักลงทุนเรียกร้องให้ผู้ซื้อบ้านวางเงินมัดจำและชำระเงินตามความคืบหน้า ซึ่งหมายความว่านักลงทุนกู้ยืมเงินจากธนาคารเพื่อพัฒนาโครงการในอนาคต แต่ในขณะเดียวกันก็ยังคงเก็บเงินจากผู้ซื้อบ้านอยู่ เมื่อมีเงินมาก นักลงทุนก็นำเงินไปลงทุนในโครงการอื่นๆ นักลงทุนที่ “คุ้ยเขี่ย” จะทำให้โครงการไม่เสร็จสมบูรณ์ ในขณะที่ผู้ซื้อบ้านได้จ่ายเงินไปแล้ว

ด้วยเหตุนี้ ดร.เหงียน ตรี เฮียว จึงได้หยิบยกประเด็นเรื่องการควบคุมกระแสเงินสด เพื่อให้ผู้ซื้อบ้านได้บ้าน ธนาคารได้รับเงิน และนักลงทุนดำเนินโครงการจนสำเร็จและได้รับผลกำไร เขากล่าวว่าในความเป็นจริงแล้ว ในเวียดนามยังไม่มีกลไกสำหรับการปิดวงจรสินเชื่อ เนื่องจากมีปัญหามากมายที่เกิดขึ้นระหว่างการดำเนินโครงการ

วิธีแก้ปัญหาง่ายๆ คือ ในแต่ละโครงการที่จะเกิดขึ้นในอนาคต เมื่อผู้ซื้อบ้านชำระเงิน พวกเขาจะต้องจ่ายเงินให้กับธนาคารโดยตรงเพื่อหักออกจากหนี้คงค้างของผู้ลงทุนโครงการ แม้ว่าเจ้าของโครงการจะมีหลักประกันเป็นโครงการที่จะเกิดขึ้นในอนาคต แต่มูลค่าของหลักประกันจะค่อยๆ ลดลงเมื่อขายทรัพย์สินให้กับผู้ซื้อบ้าน และหักออกจากทรัพย์สินเดิมที่ธนาคารถือครอง ดังนั้น ธนาคารจึงยอมรับการลดลงของราคาหลักประกันก็ต่อเมื่อหนี้คงค้างลดลงตามไปด้วย” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

ดร.เหงียน ตรี เฮียว ให้ความเห็นว่าปัญหา “การอุดตัน” ของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน เกิดจากธนาคารไม่สามารถควบคุมกระแสเงินสดได้ จึงไม่กล้าปล่อยสินเชื่อในภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่หยุดชะงัก ดังนั้น เขาจึงเสนอแนวทางแก้ไขปัญหา 3 ประการเพื่อปลดล็อกสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์

ประการแรก มาตรฐานการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันไม่ควรลดลง ธุรกิจต่างๆ ยังคงต้องคำนวณและรับรองกระแสเงินสด อัตราส่วนกำไร และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงิน

ประการที่สอง ธุรกิจที่กู้ยืมจะต้องปรับโครงสร้างระบบการเงินและกระแสเงินสดเพื่อให้สามารถชำระหนี้ได้

ประการที่สาม ควรมีโครงการสินเชื่อพิเศษเพื่อสนับสนุนที่อยู่อาศัยทางสังคม เช่น แพ็คเกจ 30,000 พันล้านดองที่ได้นำไปปฏิบัติแล้ว เพื่อสนับสนุนให้ธุรกิจต่างๆ สามารถจัดหาผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสมกับความต้องการของคนส่วนใหญ่ในสังคม

แหล่งที่มา