หลังจากปรับลดอัตราดอกเบี้ยในการดำเนินงานลง 4 ครั้งนับตั้งแต่ต้นปี ธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม (SBV) ได้ส่งสัญญาณว่าจะเปลี่ยนนโยบายจากผ่อนปรนอย่างระมัดระวังเป็นผ่อนปรนอย่างมีการควบคุม อย่างไรก็ตาม สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปัญหาอัตราดอกเบี้ยไม่สำคัญเท่ากับว่าธุรกิจสามารถเข้าถึงเงินทุนได้หรือไม่
นักเศรษฐศาสตร์ ดร.เหงียน ตรี เฮียว
ล่าสุดมีข้อเสนอให้ส่งเสริมสินเชื่ออสังหาฯ ในรูปแบบ “วงจรปิด” ดังนั้น อุตสาหกรรมการธนาคารจึงสามารถศึกษาและนำแพ็คเกจสินเชื่ออสังหาฯ ไปใช้กับกลุ่มราคาบางกลุ่ม (ระดับกลางและต่ำกว่า) สินเชื่อจะจ่ายในวงจรปิด โดยธนาคารจะควบคุมกระแสเงินสด 100% (ธนาคาร - ผู้ซื้อบ้าน - นักลงทุน - ธนาคาร)
โซลูชันนี้จะช่วยให้ผู้ลงทุนได้รับความสูญเสียเล็กน้อยจากการลดราคาขาย แต่จะต้องระบายสินค้าคงคลังออกไป โซลูชันนี้คาดว่าจะช่วยแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยของผู้ที่มีศักยภาพและเงินทุนจำนวนมาก ช่วยให้ธนาคารสามารถเบิกจ่ายสินเชื่อได้อย่างมีการคัดเลือก พร้อมควบคุมความเสี่ยง...
อย่างไรก็ตาม นักเศรษฐศาสตร์ ดร. เหงียน ตรี ฮิว กล่าวว่า จำเป็นต้องตรวจสอบความเป็นจริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกครั้งในแง่ของความสัมพันธ์ระหว่างสามฝ่าย ได้แก่ ธนาคาร นักลงทุน และผู้ซื้อบ้าน เขาชี้ให้เห็นว่าในสหรัฐฯ ธนาคารปล่อยกู้ให้กับผู้ซื้อบ้านหลังจากโครงการแล้วเสร็จเท่านั้น และธนาคารสามารถประเมินมูลค่าเพื่อให้ลูกค้ามีเงินจ่ายให้กับนักลงทุน
“ในเวียดนาม มีความคิดสร้างสรรค์มากกว่าแต่ก็ค่อนข้างอันตราย นั่นคือ นักลงทุนเรียกร้องให้ผู้ซื้อบ้านวางเงินมัดจำและชำระเงินตามความคืบหน้า นั่นหมายความว่านักลงทุนได้กู้ยืมเงินจากธนาคารเพื่อพัฒนาโครงการในอนาคต แต่ในขณะเดียวกันก็ยังเก็บเงินจากผู้ซื้อบ้าน เมื่อมีเงินจำนวนมาก นักลงทุนก็ใช้เงินนั้นเพื่อระดมทุนสำหรับโครงการอื่น นักลงทุนที่ “จับปลาด้วยสองมือ” จะทำให้เกิดความเสี่ยงที่โครงการจะไม่เสร็จสมบูรณ์ในขณะที่ผู้ซื้อบ้านได้ชำระเงินไปแล้ว” ผู้เชี่ยวชาญวิเคราะห์
ดังนั้น ดร. เหงียน ตรี ฮิว จึงได้หยิบยกประเด็นเกี่ยวกับวิธีควบคุมกระแสเงินสดเพื่อให้ผู้ซื้อบ้านมีบ้าน ธนาคารได้รับเงิน และนักลงทุนดำเนินโครงการจนเสร็จสิ้นและมีกำไร เขากล่าวว่าในความเป็นจริง ในเวียดนาม ยังไม่มีกลไกในการปิดวงจรสินเชื่อ เนื่องจากมีปัญหาต่างๆ มากมายที่เกิดขึ้นขณะดำเนินโครงการ
“วิธีแก้ปัญหาง่ายๆ คือ ในแต่ละโครงการที่จะเกิดขึ้นในอนาคต เมื่อผู้ซื้อบ้านชำระเงิน พวกเขาจะต้องจ่ายตรงไปที่ธนาคารเพื่อหักออกจากหนี้ค้างชำระของผู้ลงทุนโครงการ แม้ว่าเจ้าของโครงการจะมีหลักประกันเป็นโครงการที่จะเกิดขึ้นในอนาคต แต่มูลค่าของหลักประกันจะค่อยๆ ลดลงเมื่อขายทรัพย์สินให้กับผู้ซื้อบ้านและหักออกจากทรัพย์สินเดิมที่ธนาคารถืออยู่ ดังนั้น ธนาคารจึงยอมรับการลดลงของมูลค่าของหลักประกันก็ต่อเมื่อหนี้ค้างชำระลดลงตามไปด้วย” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว
ดร.เหงียน ตรี ฮิว ให้ความเห็นว่าปัญหาปัจจุบันของการ “ปิดกั้น” สินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์นั้น เป็นเพราะธนาคารไม่สามารถควบคุมกระแสเงินสดได้ จึงไม่กล้าปล่อยสินเชื่อในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่หยุดชะงัก ดังนั้น เขาจึงเสนอแนวทางแก้ไข 3 ประการเพื่อปลดล็อกสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์
ประการแรก อย่าลดมาตรฐานปัจจุบันสำหรับการให้สินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจต่างๆ ยังคงต้องคำนวณและรับรองกระแสเงินสด อัตราส่วนกำไร และอัตราส่วนทางการเงิน
ประการที่สอง ธุรกิจที่ต้องกู้ยืมจะต้องปรับโครงสร้างระบบการเงินและกระแสเงินสดเพื่อให้สามารถชำระหนี้ได้
ประการที่สาม ควรมีโครงการสินเชื่อพิเศษเพื่อสนับสนุนโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคม เช่น แพ็คเกจ 30,000 พันล้านดองที่ได้นำไปปฏิบัติแล้ว เพื่อสนับสนุนให้ธุรกิจต่างๆ สามารถจัดหาผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการของคนส่วนใหญ่ในสังคมได้
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)