หลังจากปรับลดอัตราดอกเบี้ยดำเนินงานไปแล้วสี่ครั้งนับตั้งแต่ต้นปี ธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม (SBV) ได้ส่งสัญญาณเปลี่ยนนโยบายจากผ่อนคลายอย่างระมัดระวังเป็นผ่อนคลายเชิงควบคุม อย่างไรก็ตาม สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปัญหาอัตราดอกเบี้ยไม่ได้สำคัญเท่ากับการเข้าถึงเงินทุน
นักเศรษฐศาสตร์ ดร.เหงียน ตรี เฮียว
เมื่อไม่นานมานี้ มีข้อเสนอส่งเสริมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบ “วงจรปิด” เพื่อให้ภาคธนาคารสามารถศึกษาและนำแพ็คเกจสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ไปใช้กับกลุ่มราคาเฉพาะ (ระดับกลางและต่ำกว่า) สินเชื่อจะถูกจ่ายในวงจรปิด โดยธนาคารจะควบคุมกระแสเงินสด 100% (ธนาคาร - ผู้ซื้อบ้าน - นักลงทุน - ธนาคาร)
โซลูชันนี้จะช่วยให้นักลงทุนขาดทุนเล็กน้อยเมื่อลดราคาขาย แต่จะช่วยระบายสินค้าคงคลัง โซลูชันนี้คาดว่าจะช่วยแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยของผู้ที่มีศักยภาพและเงินทุนสูง ช่วยให้ธนาคารสามารถจัดสรรสินเชื่อได้อย่างมีประสิทธิผล พร้อมควบคุมความเสี่ยง...
อย่างไรก็ตาม ดร.เหงียน ตรี เฮียว นักเศรษฐศาสตร์ กล่าวว่า จำเป็นต้องพิจารณาความเป็นจริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง โดยพิจารณาจากความสัมพันธ์ระหว่างสามฝ่าย ได้แก่ ธนาคาร นักลงทุน และผู้ซื้อบ้าน เขาชี้ให้เห็นว่าในสหรัฐอเมริกา ธนาคารจะปล่อยกู้ให้กับผู้ซื้อบ้านเฉพาะหลังจากที่โครงการแล้วเสร็จเท่านั้น และธนาคารสามารถประเมินราคาเพื่อให้ลูกค้ามีเงินจ่ายให้กับนักลงทุนได้
ในเวียดนาม วิธีนี้ค่อนข้างสร้างสรรค์แต่ก็ค่อนข้างอันตราย นั่นคือ นักลงทุนเรียกร้องให้ผู้ซื้อบ้านวางเงินมัดจำและชำระเงินตามความคืบหน้า ซึ่งหมายความว่านักลงทุนกู้ยืมเงินจากธนาคารเพื่อพัฒนาโครงการในอนาคต แต่ในขณะเดียวกันก็ยังคงเก็บเงินจากผู้ซื้อบ้าน เมื่อมีเงินมาก นักลงทุนก็นำเงินไปลงทุนในโครงการอื่น นักลงทุนที่ “หาเงินด้วยสองมือ” จะมีความเสี่ยงที่โครงการจะยังไม่เสร็จสมบูรณ์ ในขณะที่ผู้ซื้อบ้านได้ชำระเงินไปแล้ว
ด้วยเหตุนี้ ดร.เหงียน ตรี เฮียว จึงได้หยิบยกประเด็นเรื่องการควบคุมกระแสเงินสด เพื่อให้ผู้ซื้อบ้านมีบ้าน ธนาคารได้รับเงิน และนักลงทุนดำเนินโครงการจนสำเร็จและมีกำไร เขากล่าวว่าในความเป็นจริงแล้ว ในเวียดนามยังไม่มีกลไกในการปิดวงจรสินเชื่อ เนื่องจากมีปัญหามากมายที่เกิดขึ้นระหว่างการดำเนินโครงการ
วิธีแก้ปัญหาง่ายๆ คือ ในแต่ละโครงการที่จะเกิดขึ้นในอนาคต เมื่อผู้ซื้อบ้านชำระเงิน พวกเขาจะต้องจ่ายเงินให้กับธนาคารโดยตรงเพื่อหักออกจากหนี้คงค้างของผู้ลงทุนโครงการ แม้ว่าเจ้าของโครงการจะมีหลักประกันเป็นโครงการที่จะเกิดขึ้นในอนาคต แต่มูลค่าของหลักประกันจะค่อยๆ ลดลงเมื่อขายทรัพย์สินให้กับผู้ซื้อบ้าน และหักออกจากสินทรัพย์เดิมที่ธนาคารถือครอง ดังนั้น ธนาคารจึงยอมรับเฉพาะมูลค่าที่ลดลงของหลักประกันเมื่อหนี้คงค้างลดลงตามไปด้วย” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว
ดร.เหงียน ตรี เฮียว ให้ความเห็นว่าปัญหา “การอุดตัน” ของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน เกิดจากธนาคารไม่สามารถควบคุมกระแสเงินสดได้ จึงไม่กล้าปล่อยสินเชื่อในภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่หยุดชะงัก ดังนั้น เขาจึงเสนอแนวทางแก้ไขปัญหา 3 ประการเพื่อปลดล็อกสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์
ประการแรก อย่าลดมาตรฐานการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ธุรกิจต่างๆ ยังคงต้องคำนวณและประเมินกระแสเงินสด อัตราส่วนกำไร และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงิน
ประการที่สอง ธุรกิจที่กู้ยืมจะต้องปรับโครงสร้างระบบการเงินและกระแสเงินสดเพื่อให้สามารถชำระหนี้ได้
ประการที่สาม ควรมีโครงการสินเชื่อพิเศษเพื่อสนับสนุนโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคม เช่น แพ็คเกจ 30,000 พันล้านดองที่ได้นำไปปฏิบัติแล้ว เพื่อสนับสนุนให้ธุรกิจต่างๆ สามารถจัดหาผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการของคนส่วนใหญ่ในสังคม
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)