วงจรสินเชื่อปิดช่วยคลี่คลาย 'ทางตัน' ของตลาดอสังหาฯ?

หลังจากลดอัตราดอกเบี้ยดำเนินงานไปแล้ว 4 ครั้งนับตั้งแต่ต้นปี ธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม (SBV) ได้ส่งสัญญาณการเปลี่ยนนโยบายจากผ่อนปรนอย่างระมัดระวังมาเป็นผ่อนปรนแบบควบคุม อย่างไรก็ตาม สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อัตราดอกเบี้ยไม่สำคัญเท่ากับการเข้าถึงเงินทุน

วงจรแห่งความไว้วางใจที่แน่นแฟ้นและบัตรโกสำหรับตลาดอสังหาฯ 1 — นักเศรษฐศาสตร์ ดร.เหงียน ตรี เฮียว

ล่าสุดมีข้อเสนอให้ส่งเสริมสินเชื่ออสังหาฯในรูปแบบ “วงจรปิด” ด้วยเหตุนี้ อุตสาหกรรมธนาคารจึงสามารถวิจัยและนำแพ็คเกจสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์ไปใช้กับกลุ่มราคาบางกลุ่ม (ระดับกลางและต่ำกว่า) ได้ สินเชื่อจะถูกจ่ายในระบบวงจรปิด โดยธนาคารจะควบคุมกระแสเงินสด 100% (ธนาคาร - ผู้ซื้อบ้าน - นักลงทุน - ธนาคาร)

ด้วยโซลูชั่นนี้ นักลงทุนจะต้องสูญเสียเล็กน้อยเมื่อลดราคาขาย แต่จะสามารถระบายสินค้าคงคลังได้ โซลูชั่นนี้คาดว่าจะช่วยแก้ไขปัญหาด้านที่อยู่อาศัยของผู้ที่มีศักยภาพและทุนมากได้ โดยช่วยให้ธนาคารสามารถกระจายสินเชื่อได้อย่างมีการคัดเลือกพร้อมควบคุมความเสี่ยง...

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ ดร.เหงียน ตรี ฮิเออ กล่าวว่า จำเป็นต้องตรวจสอบความเป็นจริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกครั้งในแง่ของความสัมพันธ์ระหว่างสามฝ่าย ได้แก่ ธนาคาร นักลงทุน และผู้ซื้อบ้าน เขาชี้ให้เห็นว่าในสหรัฐฯ ธนาคารให้สินเชื่อแก่ผู้ซื้อบ้านเฉพาะหลังจากที่โครงการแล้วเสร็จเท่านั้น และธนาคารสามารถประเมินมูลค่าเพื่อให้ลูกค้ามีเงินจ่ายให้กับผู้ลงทุนได้

“ในเวียดนาม มีความคิดสร้างสรรค์มากกว่าแต่ก็ค่อนข้างอันตราย นั่นคือ นักลงทุนเรียกร้องให้ผู้ซื้อบ้านวางเงินมัดจำและชำระเงินตามความคืบหน้า นั่นหมายความว่านักลงทุนได้กู้ยืมเงินจากธนาคารเพื่อพัฒนาโครงการในอนาคต แต่ในขณะเดียวกันก็ยังเก็บเงินจากผู้ซื้อบ้าน เมื่อมีเงินจำนวนมาก นักลงทุนก็ใช้เงินนั้นเพื่อระดมทุนสำหรับโครงการอื่น นักลงทุนที่ “จับปลาด้วยสองมือ” จะทำให้เกิดความเสี่ยงที่โครงการจะไม่เสร็จสมบูรณ์ในขณะที่ผู้ซื้อบ้านได้ชำระเงินไปแล้ว” ผู้เชี่ยวชาญวิเคราะห์

ด้วยเหตุนี้ ดร.เหงียน ตรี ฮิเออ จึงได้หยิบยกประเด็นเกี่ยวกับวิธีการควบคุมกระแสเงินสดเพื่อให้ในที่สุดผู้ซื้อบ้านจะได้บ้าน ธนาคารได้รับเงิน และนักลงทุนก็สามารถดำเนินโครงการให้เสร็จสิ้นและมีกำไร เขากล่าวว่าในความเป็นจริงในเวียดนามยังไม่มีกลไกสำหรับวงจรสินเชื่อแบบปิด เนื่องจากปัญหาต่างๆ มากมายเกิดขึ้นเมื่อดำเนินโครงการ

“วิธีแก้ปัญหาง่ายๆ คือ ในแต่ละโครงการที่จะเกิดขึ้นในอนาคต เมื่อผู้ซื้อบ้านชำระเงิน พวกเขาจะต้องจ่ายตรงไปที่ธนาคารเพื่อหักออกจากหนี้ค้างชำระของผู้ลงทุนโครงการ แม้ว่าเจ้าของโครงการจะมีหลักประกันเป็นโครงการที่จะเกิดขึ้นในอนาคต แต่มูลค่าของหลักประกันจะค่อยๆ ลดลงเมื่อขายทรัพย์สินให้กับผู้ซื้อบ้านและหักออกจากทรัพย์สินเดิมที่ธนาคารถืออยู่ ดังนั้น ธนาคารจึงยอมรับการลดลงของมูลค่าของหลักประกันก็ต่อเมื่อหนี้ค้างชำระลดลงตามไปด้วย” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

ดร.เหงียน ตรี ฮิเออ ให้ความเห็นว่า ปัญหาปัจจุบันของการ “อุดตัน” สินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์ เป็นเพราะธนาคารไม่สามารถควบคุมกระแสเงินสดได้ จึงไม่กล้าปล่อยสินเชื่อในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่หยุดชะงัก ด้วยเหตุนี้เขาจึงเสนอวิธีแก้ปัญหาการปลดบล็อกสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ 3 วิธี

ประการแรก มาตรฐานการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันไม่ควรลดลง ธุรกิจต่างๆ ยังคงต้องคำนวณและประกันกระแสเงินสด ดัชนีกำไร และดัชนีเลเวอเรจทางการเงิน

ประการที่สอง ธุรกิจที่ต้องกู้ยืมจะต้องปรับโครงสร้างระบบการเงินและกระแสเงินสดเพื่อให้สามารถชำระหนี้ได้

ประการที่สาม ควรมีโครงการสินเชื่อพิเศษเพื่อสนับสนุนโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคม เช่น แพ็คเกจ 30,000 พันล้านดองที่ได้นำไปปฏิบัติแล้ว เพื่อสนับสนุนให้ธุรกิจต่างๆ สามารถจัดหาผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการของคนส่วนใหญ่ในสังคมได้

แหล่งที่มา