ติดขัดขั้นตอนอสังหาฯ เนื่องด้วยการวางแผน ปัญหาในเขตบิ่ญจันห์

จำเป็นต้องมีการวางแผนใหม่สำหรับการพัฒนา

นางสาวเหงียน ทิ เทา หัวหน้ากรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม อำเภอบิ่ญจัน กล่าวว่า ตามเป้าหมายการใช้ที่ดินที่วางแผนไว้สำหรับอำเภอบิ่ญจันภายในปี 2568 มีพื้นที่ เกษตรกรรม 14,024 เฮกตาร์

โควตาที่ดินเพื่อการเกษตรขนาดใหญ่ส่งผลกระทบต่อการเปลี่ยนการใช้ที่ดินที่อยู่อาศัยเป็นการก่อสร้างที่อยู่อาศัยรายบุคคลสำหรับผู้ที่มีที่ดินในพื้นที่วางแผนที่ดินเพื่อการเกษตร

นางสาวเถา กล่าวว่า คณะกรรมการประชาชนอำเภอบิ่ญจันห์มีแผนการใช้ที่ดินในช่วงปี 2021 - 2030 นอกจากนี้ อำเภอยังจะเสนอให้เพิ่มโควตาที่ดินสำหรับอยู่อาศัยเพื่อตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของประชาชน โดยเฉพาะในช่วงที่อำเภอบิ่ญจันห์มีแผนที่จะพัฒนาเป็นเมืองหรืออำเภอของนคร โฮจิมินห์

ในประเด็นนี้ นาย Huynh Trinh Phong หัวหน้าฝ่ายบริหารหลังการวางแผน ฝ่ายกฎหมาย ฝ่ายวางแผนและสถาปัตยกรรม นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า เขตบิ่ญจันเป็นพื้นที่ประตูสู่ภาคตะวันตก ซึ่งมีอัตราการพัฒนาเมืองที่รวดเร็ว

เพื่อให้สอดคล้องกับแนวทางการพัฒนาในช่วงข้างหน้านี้ เมื่อก่อสร้างโครงการเพื่อปรับผังเมืองทั่วไปของนครโฮจิมินห์ จึงจำเป็นต้องชี้แจงแนวทางการพัฒนาให้สอดคล้องกับลักษณะของพื้นที่เมืองประตูทางตะวันตกเฉียงใต้

รวมถึงประเด็นการวางผังที่ดินเพื่อการเกษตร การประเมินพื้นที่พัฒนาการเกษตรและอุตสาหกรรม และการระบุพื้นที่ที่การวางผังที่ดินเพื่อการเกษตรไม่เหมาะสมอีกต่อไป

ความไม่เพียงพอในการวางแผนของจังหวัดบิ่ญจันห์เกิดขึ้นตั้งแต่ปี 2012 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การวางแผนเดิมกำหนดว่าพื้นที่ 40% เป็นที่ดินเพื่อการเกษตร และ 60% เป็นที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตร ในที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตร มีเพียง 12% เท่านั้นที่เป็นที่อยู่อาศัย แต่มีผู้คนอาศัยอยู่เกือบ 750,000 คน

ในการประชุมเชิงปฏิบัติการร่วมกับรัฐบาลเขตบิ่ญจันห์ในเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2566 นาย Phan Van Mai ประธานคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ กำกับดูแลงานวางแผน

นายฟาน วัน มาย ยอมรับว่าสำหรับเขตบิ่ญจันห์ เรื่องนี้ถือเป็นประเด็นสำคัญมาก เนื่องจากเขตนี้มีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา หากเขตนี้ไม่มีแผนที่ดี ก็จะส่งผลกระทบไม่เพียงแต่ต่อท้องถิ่นเท่านั้น แต่ยังรวมถึงนครโฮจิมินห์ทั้งหมดด้วย

“เขตแดนของบิ่ญจันห์จะถูกปรับโครงสร้างและปรับเปลี่ยนตามพื้นที่และเขตแดนธรรมชาติ บิ่ญจันห์จะต้องทำหน้าที่สองอย่าง คือ เป็นดาวเทียมไปยังใจกลางเมืองและเป็นประตูสู่ “การติดต่อสื่อสาร” กับจังหวัดทางตะวันตก” นายไมกล่าว

ผู้นำคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เสนอให้คณะกรรมการประชาชนเขตบิ่ญจันห์พิจารณาปรับเปลี่ยนหน้าที่ของนิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่ ซึ่งหมายความว่าจะต้องดำเนินการอุตสาหกรรมแต่เป็นอุตสาหกรรมไฮเทค อุตสาหกรรมที่มีมูลค่าเพิ่มสูง มุ่งเน้นการก่อตั้งนิคมอุตสาหกรรมเฉพาะทาง เช่น ชิป ไมโครชิป ยา เวชภัณฑ์ เป็นต้น

“สำหรับการพัฒนาด้านการเกษตร ในระยะยาว พื้นที่เกษตรกรรมและกิจกรรมการผลิตทางการเกษตรจะลดลง แต่ไม่ได้หมายความว่าการเกษตรจะหายไป ดังนั้น ท้องถิ่นต่างๆ จะต้องพัฒนาพื้นที่เมืองให้สอดคล้องกับพื้นที่เมืองเชิงนิเวศที่เกี่ยวข้องกับการเกษตร โดยเน้นที่ขั้นตอนต่างๆ เช่น การผลิตต้นกล้าและพันธุ์สัตว์” ประธาน Phan Van Mai กล่าว

ก้าวคนละก้าวจากอำเภอสู่เมือง

จากการหารือเรื่องการวางแผนสำหรับอำเภอบิ่ญจันห์ อาจารย์ Nguyen Hoang My Lan จากสถาบันวิจัยและพัฒนานครโฮจิมินห์ กล่าวว่าด้วยสภาพของอำเภอในปัจจุบัน การเลือกเมืองที่เหมาะสมในการเป็นอำเภอนั้น เนื่องจากตามเกณฑ์ในการเป็นอำเภอแล้ว อำเภอบิ่ญจันห์มี 4 ตำบลที่ไม่สามารถเป็นตำบลได้ (ตำบลบิ่ญโลย ตำบลกีดุก ตำบลดาฟุก ตำบลหุ่งลอง ซึ่งปัจจุบันยังไม่สามารถบรรลุเกณฑ์ได้หลายข้อ)

ปัจจุบันเกณฑ์การยกระดับเป็นเมืองยังมีเกณฑ์บางประการที่ยังไม่ได้ปฏิบัติตามในการจำแนกเมือง ได้แก่ เกณฑ์ในการจำแนกเมืองประเภท III จำนวน 7 เกณฑ์ที่ยังไม่ได้ปฏิบัติตาม ได้แก่ อัตราส่วนพื้นที่การจราจรต่อพื้นที่ในเขตเมือง ความหนาแน่นของการจราจร อัตราส่วนของบันทึกบริการสาธารณะออนไลน์ที่ยังไม่ได้ประมวลผล ความหนาแน่นของท่อระบายน้ำหลัก กฎข้อบังคับการวางแผนการจัดการสถาปัตยกรรมในเขตเมือง อาคารสีเขียว พื้นที่ใช้งานในเขตเมืองของพื้นที่เขตเมืองใหม่ เป็นต้น

“โดยทั่วไป แผนการปรับปรุงเกณฑ์การจำแนกเมืองทั้ง 7 เกณฑ์ตั้งแต่บัดนี้จนถึงปี 2568 ถือว่าเป็นไปได้ ยกเว้นเกณฑ์ความหนาแน่นของการจราจร (อย่างน้อย 6 กม./กม.2) ที่ต้องใช้ความพยายามอย่างมากจึงจะแล้วเสร็จ” นางหลานกล่าว

อสังหาฯ - โฮจิมินห์ซิตี้: ขั้นตอนการถือครองที่ดินและที่อยู่อาศัยติดขัดเนื่องจากการวางแผนและปัญหาในเขตบิ่ญจันห์ — อำเภอบิ่ญจันมีความยาวเกือบ 60 กม. แต่ค่อนข้างแคบ แบ่งออกเป็น 3 พื้นที่ที่แตกต่างกัน โดยมีสภาพและแนวทางการพัฒนาที่แตกต่างกัน

หากต้องการเป็นอำเภอหรือเมือง อำเภอบิ่ญจันจำเป็นต้องลงทุนอย่างหนักในโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจร ตามที่นาย Vuong Quang Hung หัวหน้าแผนกบริหารการก่อสร้างการจราจร กรมขนส่งนครโฮจิมินห์ กล่าว

นายหุ่ง กล่าวว่าโครงสร้างพื้นฐานในเขตเมืองของเขตบิ่ญจันห์นั้นยังย่ำแย่อยู่มาก โดยเป็นทางเชื่อมไปยังภูมิภาคสามเหลี่ยมปากแม่น้ำโขง อย่างไรก็ตาม เขตดังกล่าวมีข้อได้เปรียบในการพัฒนาระบบขนส่งในเมือง เนื่องจากนครโฮจิมินห์กำลังปรับแผนแม่บทเป็นปี 2030 และปรับวิสัยทัศน์เป็นปี 2060 โดยคำนึงถึงเส้นทางคมนาคมหลัก

ข้อดีอีกประการหนึ่งคือเขตบิ่ญจันห์มีถนนวงแหวนหมายเลข 3 และทางด่วนเบ็นลุค-ลองทานห์ผ่าน นอกจากนี้ยังมีโครงการใหญ่ 2 โครงการ ได้แก่ ทางด่วนโฮจิมินห์-จุงเลือง และทางรถไฟโฮจิมินห์-กานโธ ซึ่งผ่านเขตนี้

นอกจากนี้ นครโฮจิมินห์ยังมีโครงการพัฒนาระบบรถไฟในเมืองจากปัจจุบัน 200 กิโลเมตร เป็น 500 กิโลเมตร โดยมีหลายช่วงมุ่งหน้าสู่อำเภอบิ่ญจันห์ ควบคู่ไปกับศักยภาพทางน้ำที่มีอยู่ในปัจจุบัน ทำให้การวางแผนพัฒนาระบบขนส่งสะดวกยิ่งขึ้น

“ในด้านทรัพยากร นครโฮจิมินห์กำลังนำร่องโครงการ TOD (โครงการจำลองเมืองตามเส้นทางจราจร) ตามแนวถนนวงแหวน 3 และทางรถไฟในเมือง ด้วยศักยภาพที่ดินที่มีอยู่มากมาย เขตนี้จึงจำเป็นต้องใช้ประโยชน์จากโมเดลนี้เพื่อสร้างทรัพยากรเพิ่มเติมสำหรับการพัฒนา” นายหุ่งกล่าว

แหล่งที่มา