พิจารณาเพิ่มศักยภาพให้นักลงทุนเข้าร่วมประมูล

ไม่มีการกำหนดเกณฑ์ความสามารถของนักลงทุนที่เข้าร่วมประมูล

ร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) ที่จัดทำขึ้นเพื่อเสนอต่อ รัฐสภา เพื่อพิจารณา ได้ระบุอย่างชัดเจนถึงกรณีการขายทอดตลาดสิทธิการใช้ที่ดินในกรณีที่รัฐจัดสรรที่ดินโดยเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือกรณีเช่าที่ดินโดยชำระครั้งเดียวตลอดระยะเวลาการเช่า ร่างกฎหมายดังกล่าวกำหนดกรณีการขายทอดตลาด เงื่อนไขการประมูล ความรับผิดชอบของบุคคลและองค์กร รวมถึงความรับผิดชอบของคณะกรรมการประชาชนทุกระดับ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง องค์กรที่เข้าร่วมการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขต่างๆ เช่น การเป็นบุคคลที่รัฐจัดสรรที่ดินให้ การเช่าที่ดิน การกำหนดเงื่อนไขในการดำเนินโครงการลงทุนให้เป็นไปตามระเบียบ เช่น การวางเงินมัดจำหรือการค้ำประกันในรูปแบบอื่นๆ เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม ร่างกฎหมายฉบับนี้ไม่ได้ระบุถึงหลักการหรือบทลงโทษในการประมูล รวมถึงความรับผิดชอบส่วนบุคคลเมื่อเข้าร่วมการประมูลแต่ไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินและการละทิ้งการประมูล ขณะเดียวกัน ในความเป็นจริง มีบางกรณีที่บุคคลและองค์กรที่เข้าร่วมการประมูลพยายามดันราคาให้สูงเกินไป แม้กระทั่งราคา "เสมือนจริง" แต่กลับละทิ้งเงินมัดจำ ก่อให้เกิดผลกระทบมากมายต่อผู้จัดการประมูลและผู้เข้าร่วมการประมูลคนอื่นๆ

ยกตัวอย่างเช่น ในการประมูลที่ดิน “ที่ดินทองคำ” ที่เมืองทูเถียม นครโฮจิมินห์ เมื่อปลายปี 2564 มีผู้ประกอบการ 4 รายที่ชนะการประมูล แต่ภายหลังทุกรายถอนเงินมัดจำออกไป ผู้ประกอบการเหล่านี้เสนอราคาสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 7-8 เท่า ทำให้ดูเหมือนว่างบประมาณของเมืองจะระดมเงินจำนวนมากเพื่อนำไปลงทุนพัฒนา เศรษฐกิจและสังคม อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการเหล่านี้ทั้งหมดได้ถอนเงินมัดจำออกไป ทำให้ที่ดิน “ที่ดินทองคำ” ในเขตเมืองทูเถียมยังคงไม่มีการเคลื่อนไหวจนถึงปัจจุบัน

ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจหลายท่านเชื่อว่าเหตุการณ์นี้จะนำมาซึ่งบทเรียนมากมาย ซึ่งเป็นคำเตือนแก่นักลงทุน ตลาด และหน่วยงานภาครัฐ บทเรียนนี้เกี่ยวข้องกับข้อเท็จจริงที่ว่า ผู้ประกอบการหรือนักลงทุนต้องพิจารณาและคำนวณอย่างรอบคอบก่อนเข้าร่วมการประมูลทั่วไปหรือการประมูลที่ดินสาธารณะโดยเฉพาะ การ "ตั้งราคา" แบบมั่วๆ เป็นไปไม่ได้ เพราะจะส่งผลเสียมากมายต่อทั้งตัวบริษัทเองและเศรษฐกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับหน่วยงานภาครัฐ จะมีขั้นตอนในการทบทวนกระบวนการประมูลทรัพย์สินสาธารณะ เช่น ขีดความสามารถของหน่วยงานหรือบุคคลที่เข้าร่วม ข้อจำกัดในการดำเนินโครงการ และวิธีการประมูลเพื่อให้มั่นใจว่าจะประสบความสำเร็จ

ดังนั้น ร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) ควรพิจารณาควบคุมหรือเสริมศักยภาพและประสบการณ์ของนักลงทุนที่ดำเนินโครงการที่คล้ายคลึงกัน หลักการสำคัญประกอบด้วยการวางเงินมัดจำและบทลงโทษสำหรับองค์กรและบุคคลที่ไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินหลังการประมูล กฎระเบียบเพิ่มเติมเกี่ยวกับศักยภาพและประสบการณ์ของนักลงทุนยังช่วยแก้ไขสถานการณ์ที่หลังการประมูล นักลงทุนไม่สามารถดำเนินโครงการได้ ซึ่งนำไปสู่การยกเลิกโครงการ ขายต่อให้นักลงทุนรายอื่น หรือสูญเสียเงินมัดจำ

บริษัทที่ชนะการประมูลแต่ต้องสูญเสียเงินฝาก ก่อให้เกิดผลกระทบมากมายต่อเศรษฐกิจ

นายหยุน เฟื้อก เงีย ผู้อำนวยการศูนย์เศรษฐศาสตร์ กฎหมายและการจัดการแห่งคณะเศรษฐศาสตร์ กฎหมายและการจัดการของรัฐ UEH กล่าวว่า บทเรียนที่ได้รับจากการประมูลที่ดินในเขตเมืองทูเทียม (HCMC) ยืนยันอีกครั้งว่าในเรื่องของการประมูลเพื่อพัฒนาโครงการ ประเด็นสำคัญคือการเลือกนักลงทุนที่เหมาะสมและประเมินศักยภาพของนักลงทุนอย่างถูกต้อง

ศักยภาพของนักลงทุนสามารถพิจารณาได้จากปัจจัยต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับขนาดของโครงการ ศักยภาพด้านเงินทุนขององค์กร ประสบการณ์ในการดำเนินโครงการที่คล้ายคลึงกัน และความจำเป็นในการมีข้อจำกัดและความรับผิดชอบทางกฎหมายหลังการประมูล ขณะเดียวกัน จำเป็นต้องเชื่อมโยงเกณฑ์การประเมินศักยภาพของนักลงทุนและความรับผิดชอบที่เกี่ยวข้องกับโครงการไว้ในกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น กฎหมายว่าด้วยการประมูล กฎหมายว่าด้วยการประมูลทรัพย์สิน พระราชกฤษฎีกา กฎระเบียบต่างๆ เป็นต้น

บริษัทที่ชนะการประมูลแต่ต้องสูญเสียเงินฝาก ก่อให้เกิดผลกระทบมากมายต่อเศรษฐกิจ

กฎหมายจะเข้มงวดมากขึ้น

สำหรับกรณีที่ผู้ชนะการประมูลละทิ้งเงินมัดจำหลังการประมูล ทนายความบุ่ย กวาง เหงียม จากสมาคมทนายความนครโฮจิมินห์ เน้นย้ำว่ากรณีดังกล่าวก่อให้เกิดต้นทุนและผลกระทบมหาศาลต่อเศรษฐกิจโดยรวม ประการแรก การที่ผู้ชนะการประมูลละทิ้งเงินมัดจำจะทำให้ผู้จัดการประมูลทรัพย์สินและที่ดินต้องสิ้นเปลืองทรัพยากรเพื่อดำเนินการประมูลใหม่

ในขณะเดียวกัน กรณีการยกเลิกเงินมัดจำมักเกี่ยวข้องกับการที่ราคาที่ดินถูกดันขึ้นสูงเกินไป ซึ่งเป็นราคา "เสมือน" ส่งผลให้พื้นที่ที่ดินของรัฐถูกดันขึ้น จากนั้นรัฐจะประสบปัญหาในกระบวนการจัดหาที่ดิน การชดเชย และการอนุมัติพื้นที่สำหรับโครงการถัดไป ในขณะเดียวกัน เมื่อราคาที่ดินถูกดันขึ้นสูงเกินไป อัตราการลงทุนของโครงการก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นกัน

ผู้ลงทุนโครงการจะต้องคำนวณต้นทุนการลงทุนทั้งหมดใหม่ และไม่มีหน่วยงานใดเข้าร่วมพัฒนาโครงการเลย ซึ่งหมายความว่าจะเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมโดยรวมของพื้นที่นั้น แม้แต่ผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน อสังหาริมทรัพย์ ฯลฯ ก็จะต้องเผชิญกับความยากลำบากเมื่อราคาที่ดินสูงขึ้นมากเกินไป

ทนายความ บุ่ย กวาง เหงียม เน้นย้ำว่า “เงื่อนไขสำหรับการประมูลทรัพย์สินได้ระบุไว้อย่างละเอียดในกฎหมายการประมูลทรัพย์สินแล้ว อย่างไรก็ตาม ในครั้งนี้ อาจมีการพิจารณาเพิ่มเติมข้อบังคับเกี่ยวกับความสามารถและประสบการณ์ของนักลงทุนที่ดำเนินโครงการเมื่อเข้าร่วมการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ลงในร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) การเพิ่มข้อบังคับนี้จะเข้มงวดยิ่งขึ้น โดยมุ่งเป้าไปที่การจำกัดกรณีการละทิ้งเงินฝาก เช่น การประมูลที่ดิน “ทองคำ” ในทูเถียม นครโฮจิมินห์”

ทนายความเหงียน วัน เฮา ประธานศูนย์อนุญาโตตุลาการพาณิชย์ทนายความเวียดนาม เห็นด้วยอย่างยิ่งว่า หลักการหรือบทลงโทษสำหรับบุคคลเข้าร่วมการประมูลแต่ไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน ฝ่าฝืน... ได้รับการบัญญัติไว้ในกฎหมายว่าด้วยการประมูลทรัพย์สินอย่างครบถ้วนแล้ว ในระยะหลัง จำนวนและคุณภาพของการประมูลที่ประสบความสำเร็จเพิ่มขึ้น แต่ยังคงมีข้อบกพร่องอยู่

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คุณภาพของทีมประมูลยังคงมีข้อจำกัดทั้งในด้านความเชี่ยวชาญและความเป็นมืออาชีพ มีการละเมิดกฎเกณฑ์ที่ทำให้การประมูลจำนวนมากต้องถูกยกเลิกเนื่องจากการละเมิดขั้นตอนและระเบียบ... คุณภาพของการประมูลโดยทั่วไปไม่มีประสิทธิภาพ สถานการณ์ที่ "ทีมน้ำเงิน-ทีมแดง" ลดราคามีความซับซ้อนและซับซ้อนมากขึ้น กลไกการประมูลยังคงเผยให้เห็นข้อจำกัดมากมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การละเมิดกฎเกณฑ์จำนวนมากที่พบในการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน โดยเฉพาะโครงการที่ใช้ทรัพย์สินสาธารณะ นำไปสู่การเก็งกำไรและการแสวงหากำไรเกินควร และความเสี่ยงต่อการสูญเสียของรัฐ

ดังนั้น นายเฮาจึงเสนอว่าจากบทบัญญัติของกฎหมายเฉพาะทาง กฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) จำเป็นต้องเสริมกฎระเบียบเพื่อสร้างกลไกการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินที่เหมาะสมและมีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เสริมกฎระเบียบเกี่ยวกับการประเมินความสามารถทางการเงินและประสบการณ์ของนักลงทุน และกฎระเบียบเกี่ยวกับระยะเวลาการวางเงินมัดจำให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมาย ขณะเดียวกัน กำหนดบทลงโทษที่รุนแรงสำหรับโครงการที่แสวงหาผลประโยชน์จากสิทธิการใช้ที่ดิน เช่น การวางเงินมัดจำ และบทลงโทษสำหรับองค์กรและบุคคลที่ไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินหลังการประมูล เพื่อจำกัดการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในพื้นที่โดยรอบพื้นที่ประมูลที่ดิน

มติที่ 98 ว่าด้วยกลไกพิเศษสำหรับนครโฮจิมินห์ยังอนุญาตให้นครโฮจิมินห์คัดเลือกนักลงทุนเชิงรุก โดยกำหนดมาตรฐานและหลักเกณฑ์ในการประเมินศักยภาพและความมุ่งมั่นขององค์กรต่างๆ หลังจากเข้าร่วมการประมูลและเสนอราคา... พร้อมทั้งมีพระราชกฤษฎีกาและหนังสือเวียนที่ให้คำแนะนำเกี่ยวกับกฎหมายที่ดินโดยละเอียด ช่วยแก้ไขสถานการณ์ที่นักลงทุนไม่สามารถดำเนินโครงการได้หลังการประมูล ซึ่งนำไปสู่การยกเลิก ขายต่อให้นักลงทุนรายอื่น หรือสูญเสียเงินมัดจำ

นาย หวินห์ เฟือก เงีย ผู้อำนวยการศูนย์เศรษฐศาสตร์ กฎหมาย และการจัดการ คณะเศรษฐศาสตร์ กฎหมาย และการบริหารรัฐกิจ มหาวิทยาลัยอียู

ลิงค์ที่มา: https://thanhnien.vn/xem-xet-bo-sung-nang-luc-nha-dau-tu-tham-gia-dau-gia-185231009211256352.htm