Gayrimenkul işlemlerinin dijitalleştirilmesi ve elektronik noter tasdikinde hukuki güvenlik

(Chinhphu.vn) - Vietnam Emlakçılar Birliği, 25 Ağustos öğleden sonra Vietnam Noterler Birliği ile işbirliği yaparak "Emlak işlemlerinin dijitalleştirilmesinde hukuki güvenliğin sağlanması ve elektronik noter tasdik çözümleri" konulu bir çalıştay düzenledi.

Konferans sahnesi. Fotoğraf: VGP/Dieu Anh

Vietnam Emlakçılar Derneği Başkanı Nguyen Van Khoi, çalıştayın devlet kurumları, örgütler ve iş dünyası temsilcilerinin ilgili uzmanlık konularını tartışmaları için bir fırsat olduğunu söyledi.

Buna göre, gayrimenkul, mülkiyet ve arazi kullanım haklarıyla doğrudan ilişkili, yüksek değere sahip özel bir varlık türüdür; bu nedenle şeffaflık, güvenlik ve işlem güvenilirliği olmazsa olmaz unsurlardır. Öte yandan, dijital ortam birçok yasal riskle doludur: Kimlik sahtekarlığı, kimliği doğrulanmamış elektronik sözleşmeler, sahte mülkiyet bilgileri, ispatı zor anlaşmazlıklar vb.

Bu gerçeklik, geleneksel işlem yöntemlerinden dijitale geçişte hem kişilerin hem de işletmelerin hem kolaylık sağlaması hem de güven ve gönül rahatlığını artırmak için, dijital gayrimenkul işlemlerinde hukuki güvenliğin sağlanmasının yanı sıra idari prosedür reformunun da gerekliliğini ortaya koymaktadır.

1 Temmuz 2025 tarihinden itibaren, 2024 tarihli Noterlik Kanunu (değişiklik) ve Kanunun uygulanmasına ilişkin 104/2025/ND-CP sayılı Kararname resmen yürürlüğe girecek ve doğrudan ve çevrimiçi elektronik noter tasdikine olanak tanıyacaktır. Elektronik noter tasdiki, dijital ortamda gayrimenkul işlemlerinde hukuki güvenliği sağlamada önemli çözümlerden biri olarak kabul edilmektedir.

Gayrimenkul gibi özel işlemler için elektronik noter tasdikinin etkili bir şekilde uygulanması, bilgi doğrulamasından veri bağlantısına, güvenlikten işlemde yer alan tarafların hak ve meşru menfaatlerinin sağlanmasına kadar birçok zorlukla karşı karşıyadır. Bu, ilgili yasal düzenlemelerin eş zamanlı olarak tamamlanmasını, uygun teknolojik çözümleri, birbirine bağlı ve entegre bir veri sistemini, sektörler arası bir koordinasyon mekanizmasını ve noter ekibinin kapasitesini gerektirir.

Sağlıklı bir gayrimenkul piyasası geliştirmek için birçok politika ve strateji

Çalıştayda, Hükümet Ofisi Hukuk Departmanı Müdür Yardımcısı Bayan Pham Thuy Hanh, Parti ve Devletin son zamanlarda güvenli, sağlıklı ve sürdürülebilir bir gayrimenkul piyasası geliştirmek, gayrimenkul iş faaliyetlerinin yönetiminde etkinliği ve verimliliği artırmak, kişilerin ve işletmelerin gayrimenkul işlemlerini yürütmesini kolaylaştırmak, tanıtım ve şeffaflığı sağlamak, aracılık maliyetlerini azaltmak ve gayrimenkul sektöründe dijital dönüşüme teknolojiyi uygulamak için birçok politika ve kılavuza sahip olduğunu söyledi.

Gayrimenkul sektöründe çıkarılan Kanun ve Kararnameler arasında, tüm alanlarda elektronik işlemlere ilişkin genel bir hukuki çerçeve çizen Elektronik İşlemler Kanunu 2023, tapu devir ve mülkiyet bilgilerinin çevrimiçi olarak güncellenmesine olanak sağlayan Tapu Kanunu 2024, doğrudan elektronik noter onayı ve çevrimiçi elektronik noter onayına olanak sağlayan Noterlik Kanunu 2024 yer almaktadır.

Bayan Pham Thuy Hanh, Hükümet Ofisi Hukuk Departmanı Müdür Yardımcısı

İdari işlemlerin elektronik ortamda yürütülmesini düzenleyen 45/2020/ND-CP sayılı Kararname ile idari işlemlere ilişkin başvuru formları ve beyannamelerin elektronik ortamda düzenlenmesine, asıl defterlerden elektronik kopyalarının düzenlenmesine, asıl defterlerden elektronik kopyaların onaylatılmasına ve idari işlem sonuç belgelerinin dijital ortama aktarılmasına olanak sağlanmıştır. Böylece hukuki altyapının giderek tamamlandığı görülmektedir.

Ancak uygulamada, kolluk kuvvetlerinin ve emlak piyasasının gelişiminde hâlâ birçok eksiklik bulunmaktadır. Örneğin, emlak işlem süreci hâlâ zahmetli ve bilimsellikten uzaktır ; işlem değeri, işlemin gerçek doğasını yansıtmamaktadır; vergi kaçakçılığı, spekülasyon ve fiyat enflasyonu söz konusudur. "Fiyat manipülasyonu", "fiyat kaosu" olgusu, spekülatörlerin ve aracıların "fiyatları şişirmesi", sanal satış ve alım satımlar düzenlemesi, emlak fiyatlarının gerçek değere kıyasla yapay olarak yükselmesine neden olmaktadır.

Bu nedenle Bayan Hanh, gelecekte gayrimenkul süreçlerini basitleştirecek birçok çözümün önerileceğini, böylece insanların bunlara kolayca erişebileceğini ve işletmelerin zamandan tasarruf edip maliyetleri azaltabileceğini umuyor.

Vietnam Noterler Birliği Genel Sekreteri Sayın Dao Duy An, Çalıştay'da sunum yaptı. Fotoğraf: VGP/Dieu Anh

Noter onayı - Gayrimenkul işlemlerinde hukuki güvenliğin sağlanması

Çalıştayda konuşan Vietnam Noterler Birliği Genel Sekreteri Bay Dao Duy An, gayrimenkul ticaret katlarının gayrimenkul piyasasının gelişmesi için bir "beşik" ve "köprü" olması durumunda, noterlik faaliyetlerinin gayrimenkul piyasasının güvenli olmasını, işlemlerin sorunsuz gerçekleşmesini ve dolayısıyla sürdürülebilir ekonomik kalkınmanın teşvik edilmesine yardımcı olan bir "bekçi" gibi olduğunu belirtti.

Günümüzde gayrimenkul işlem süreçlerinde yaşanan güçlü dijital dönüşüm bağlamında, gayrimenkul işlemlerinde hukuki güvenliğin sağlanması amacıyla noter tasdiki, özellikle elektronik noter tasdiki giderek daha fazla gereklilik kazanmaktadır...

Bay Dao Duy An'a göre, gayrimenkul işlem süreçlerinin dijital dönüşümü sürecinde, alım satım platformları da doğru ve zamanında gayrimenkul bilgilerine ihtiyaç duyuyor. Bu nedenle, yasa kapsamında gayrimenkul alım satım platformları, gayrimenkul işlemlerini daha etkili bir şekilde birbirine bağlamak için resmi gayrimenkul işlemleriyle ilgili bilgilere erişebiliyor. Ortak veri sistemine bağlı elektronik noter tasdikli veriler de gayrimenkul alım satım platformlarının faaliyetlerinde çok önemli bilgi kaynaklarından biri...

Ayrıca, noterler işlemin hukuki güvenliğini sağlamalıdır. Gayrimenkul işlemleri, büyük varlık değerlerinin yanı sıra, genellikle yüksek hukuki uzmanlık gerektiren karmaşık sözleşmeler içerir. Noterler, Medeni Kanun, Tapu Kanunu, Konut Kanunu, Gayrimenkul Ticaret Hukuku, Evlilik ve Aile Hukuku, Noterlik Kanunu... ve diğer birçok yasal belgeden oluşan bir yasal belge sisteminin hükümlerine uygun olarak işlemleri hazırlar.

Ayrıca noter onayı öncesinde noter tarafından hukuki bir kontrol yapılması gerekmektedir. Bu kontrol şunları içerir: Kişisel bilgiler, mal sahibinin doğru ve eksiksiz bir şekilde tanımlanmasının sağlanması ve mülk sahibini ilgilendiren engelleyici bilgilerin tespit edilmesi.

Ayrıca noter, işlemde yer alan tarafların hukuki ehliyetlerini de denetleyerek, tarafların tam hukuki ehliyete sahip olduklarını, yasal temsilci yetkisine sahip olduklarını, yabancıların işlemde yer almaya ehil olduklarını ve tarafların işlemden haberdar olduklarını ve işlemi anladıklarını kontrol eder.

Noter aynı zamanda taşınmazla ilgili bilgileri, taşınmazın doğru olup olmadığını, taşınmazın işlem yapmaya uygun olup olmadığını, taşınmazla ilgili işlemlere ilişkin bilgileri, işlemlerin taşınmaz üzerinde herhangi bir kısıtlama olup olmadığını, varsa taşınmazla ilgili bloke edilmiş bilgileri tespit eder.

Genel olarak gayrimenkul işlem süreçlerinin elektronik ortamda geliştirilmesi ve uygulanması gerekmektedir; elektronik noter tasdikinin entegre edilmesi, Parti ve Devletin dijital dönüşüm politikasına uygun, uygulanabilir, güvenli ve kullanışlı bir çözümdür; modern toplumun gereksinimlerini karşılamaktadır.

Çalıştayda dört ana konu ele alındı: Parti ve Devletin gayrimenkul işlem süreçlerini basitleştirme ve modernize etme konusundaki yönelimi ve politikaları; dijital gayrimenkul işlemlerinde hukuki güvenliği sağlama mekanizması olarak noter tasdikinin, özellikle elektronik noter tasdikinin kilit rolü; elektronik noter tasdikinin uygulanması için hukuki durum ve teknolojik çözümler; şeffaflık ve sürdürülebilirliği sağlamak için gayrimenkul ve noter tasdik sektörleri arasındaki koordinasyonun güçlendirilmesi gerekliliği.

Tanrım

Kaynak: https://baochinhphu.vn/an-toan-phap-ly-trong-so-hoa-giao-dich-bat-dong-san-va-cong-chung-dien-tu-102250825165952514.htm