Ulusal Meclis'in Ekim ayında başlayacak ikinci oturumunda 2024 Arazi Kanunu'nda kapsamlı değişiklikler yapmayı planlamasıyla beklentiler yükseliyor. (Fotoğrafta: Ho Chi Minh şehrinde bir gayrimenkul projesi - Fotoğraf: QUANG DINH)
Arazi Kanunu'nun 257. maddesine göre, yerel yönetimlerin ilk arazi fiyat listesini yayınlama son tarihi 1 Ocak 2026'dır. Yerel yönetimler, her yıl 1 Ocak'tan itibaren yeni arazi fiyat listeleri yayınlamak ve bunları uygulamakla yükümlüdür.
Arazi fiyat tablosu, 1987'den bu yana arazi hukuku gelişiminde çok önemli bir ilerlemeyi temsil etmektedir çünkü hükümetin beş yılda bir yayınladığı arazi fiyat çerçevesini ortadan kaldırmıştır. Bu çerçeveyi, gerçek dalgalanmaları yansıtacak şekilde düzenli olarak güncellenen ve yıllık olarak uygulanan bir fiyat tablosuyla değiştirmiştir.
Fiyat çerçevesinin kaldırılması ve fiyat listesinin benimsenmesi gerekli, ancak bazı bölgelerde arazi fiyatlarının onlarca katına çıkmasına rağmen neden bu kadar olumsuz tepki var?
Yüksek fiyatlar, kırsal kesim sakinlerinin arazilerini konut statüsüne dönüştürmek için büyük meblağlar ödemek zorunda kalmaları, hatta miras yoluyla edinilmiş arazileri bile fahiş fiyatlarla satın almaları gibi zorluklar yarattı. Birçok gayrimenkul projesi, başlangıçtaki arazi kullanım ücretinin önemli ölçüde artması nedeniyle durma noktasına geldi.
Arazi Kanunu'nun uygulanmasındaki engelleri ve zorlukları ortadan kaldırmak ve halk üzerindeki yükü azaltmak amacıyla, Ulusal Meclis, tarım arazilerinin konut alanına dönüştürülmesinde arazi kullanım ücretini %70 oranında azaltan 254 sayılı Kararı (1 Ocak 2026'dan itibaren geçerli) yayımladı.
Ancak, arazi finansmanı hukuk sisteminin tutarlılığını ve kapsamlılığını sağlamak amacıyla, yakın gelecekte Arazi Kanunu'nda yapılacak değişiklikler düşünüldüğünde, arazi fiyat listelerine ilişkin düzenlemelerin kanunda ve alt yasal belgelerde daha ayrıntılı olarak belirtilmesi gerekmektedir.
Kanunda yapılacak değişiklikler sırasında arazi fiyat listesine ilişkin daha fazla olumsuz tepkinin önüne geçmek için öncelikle kırsal alanlarda tarım arazilerinin konut alanına dönüştürülmesi için arazi kullanım ücretinin en aza indirilmesi gerekmektedir.
Devlet yardımından yararlanmaya hak kazanan aileler, savaş gazileri, yoksul haneler ve etnik azınlık toplulukları, mülkiyet devir ücretlerinden tamamen muaf tutulmalıdır.
Ancak, mülkiyet devrine ilişkin koşullar, planlama yönetmeliklerine ve yerel makamlar tarafından belirlenen katı sınırlara uygun olmalıdır.
İkinci olarak, gayrimenkul projeleri üzerindeki mali yükü azaltmak amacıyla, işletmelerin proje faaliyete geçene kadar arazi kullanım ücretinin bir kısmını ödemelerine izin verilmesi tavsiye edilir; proje faaliyete geçtikten sonra ise yükümlülüklerinin %100'ünü yerine getirmeleri gerekecektir.
Bu nedenle, fiyat listesi oluşturulurken, arz ve talep yasasına göre piyasa fiyatlarını doğru bir şekilde yansıtacak şekilde piyasa ilkelerine uyulması gereklidir.
Sorun şu ki, piyasa fiyatlarını yakından yansıtan bir fiyat listesi uygulamak için, devletin her bir durum için esnek uygulama olanağı sağlayacak alt yasal belgelerde politikalar ve düzenlemeler oluşturması gerekir.
Daha fazla olumsuz tepkiyi önlemek için, fiyatlandırmaya ilişkin düzenlemeler devletin, halkın ve işletmelerin çıkarlarını uyumlu hale getirmelidir.
Piyasa fiyatlarını yakından yansıtan fiyat listeleri oluşturmak için arazi değerlemesinde otomasyon teşvik edilmelidir. Herhangi bir arsa için akıllı telefonla arama yapmak, referans parametreleriyle birlikte belirli arsa ve gayrimenkul fiyatlarını vermelidir.
Bunu başarmak için, bakanlıklar, daireler ve yerel yönetimler, hükümetin gerektirdiği şekilde on milyonlarca eksik arazi parselini veri deposuna eklemek için bir kampanya başlatmalı ve arazi verilerini bu yıl fiili olarak kullanıma sunmalıdır.
Veriler dijitalleştirilip şeffaf hale geldiğinde ve arazi değerlemesi daha doğru olduğunda, arazilerine el konulan kişiler yeterli tazminat alacak ve uzun süren davalara yol açan acı hikayeler ortadan kalkacaktır.
Özetle, sürdürülebilir kalkınma için ivme yaratmak amacıyla arazi fiyat tabloları oluşturulurken her zaman "refah içinde bir halk ve güçlü bir ulus" genel hedefine bağlı kalınmalıdır.
Kaynak: https://tuoitre.vn/bang-gia-dat-phai-sat-thi-truong-20260522080832417.htm
Yorum (0)