"Askıya alınmış" arazi kullanım ücretleri olan gayrimenkuller: Pembe kitapların çıkarılmasını kolaylaştırmak için yönetmeliklerde değişiklik yapılması

Binh Hung komünündeki 13C Konut Alanı projesi, işletmenin ek finansal yükümlülükleri yerine getirmesi için arazi fiyat değerlendirmesi aşamasında takılıp kalmıştır.

Arazi değerlemesini bekliyorum

Ağustos ayında, Ho Chi Minh Şehri Tarım ve Çevre Bakanlığı, değerlemesi gereken düzinelerce arsayı kamuoyuna duyurmaya devam etti. Bunlar arasında birçok arsaya 20'den fazla teklif verilmiş, ancak yine de bir değerleme uzmanı bulunamamıştır. En uzun süre, Tan Binh İnşaat Yatırım Anonim Şirketi (Tan Binh Şirketi) tarafından yatırım yapılan Ho Chi Minh Şehri, Binh Hung Komünü'ndeki 13C Konut Alanı projesindeki arsa için 29 ilan verilmiş ve değerleme uzmanı aranmıştır. Değerleme tarihi Nisan 2013'tür.

Tan Binh Şirketi Hukuk Müdürü Bay Nguyen Quang Dung'a göre, 13C Konut Alanı projesine Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi tarafından 2002 yılında kentsel teknik altyapı inşa etmek ve ticaretini yapmak üzere arazi tahsis edilmiştir. Arazi tahsis kararına dayanarak şirket projeyi hayata geçirmiş ve 2008 yılında mali yükümlülüklerini yerine getirmiştir. Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, 2013 yılında kararı fiili duruma göre düzeltme ve ekleme kararı almıştır. Buna göre, şirketin 4.800 metrekareyi aşan artan alan için hala arazi kullanım ücreti borcu bulunmaktadır. Şirket daha önce, ek mali yükümlülükleri belirlemek üzere bir sertifika oluşturmak üzere bir değerleme birimiyle sözleşme imzalamıştır. Ancak, sertifikanın defalarca revize edilmesine rağmen, bu başarı sağlanamamış ve değerleme birimi projeye devam etmeyi reddetmiştir. Öte yandan, dosyanın talimatlara uygun olarak tamamlanması sürecinde 2013 tarihli Tapu Kanunu yürürlüğe girmiş olup, bu dönemde arazi değerlemesinin düzenlenmesi sorumluluğu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na ait olmuştur.

Bay Dung, "Şirket, ek finansmanın belirlenmesiyle ilgili olarak Tarım ve Çevre Bakanlığı'na birçok belge gönderdi. Ancak, öngörülen değerleme konusunda danışmanlık yapacak bir birim yok. Arsa bedeli belirlenmediği için şirket ek mali yükümlülüklerini yerine getiremedi, bu nedenle şirketin onlarca yıldır halka devrettiği 99 parsele henüz pembe kitap verilmedi," dedi.

Benzer şekilde, Binh Thoi Bölgesi, 262/20 Lac Long Quan Caddesi adresindeki Hoa Sen apartman projesinin arsası için de 23. kez değerleme yapılması gerektiği bilgisi paylaşıldı. Duyuruya göre, değerleme biriminin seçimi, Saigon Trading Corporation - One Member Co., Ltd.'nin planlama ve mimari kriterlerini değiştirirken devlete karşı ek mali yükümlülüklerini yerine getirmesi için temel teşkil ediyor. Değerleme tarihi Haziran 2010'dan itibaren geçerli.

Mali yükümlülüklerin belirlenmesi için arazi değerlemesinin gecikmesiyle ilgili olarak, Novaland Group'un lideri yakın zamanda düzenlenen bir çalıştayda, grubun yaklaşık 10 yıldır arazi tahsis ettiği 13 projesi olduğunu, ancak vergi dairesinden henüz arazi kullanım ücreti bildirimi yapılmadığını açıkladı. Arazi kullanım ücretleri ödenmediği için, uzun süredir ev satın almış olmalarına rağmen birçok müşteri henüz pembe kitaplarını almadı.

2025 yılı arazi fiyat düzeltme katsayısının uygulanmasına ilişkin teklif

Ho Chi Minh Şehri Tarım ve Çevre Bakanlığı Arazi Ekonomisi Dairesi Başkan Vekili Bay Dao Quang Duong, SGGP muhabirine yaptığı açıklamada, 1 Temmuz 2014'ten önceki dönemde arazi tahsisi, arazi kiralama ve arazi kullanım amacını değiştirme izni başvurularının çoğunun arazi fiyat değerlendirmesi aşamasında kaldığını belirtti. Bunun nedeni, bu dönemde arazi fiyatlarını belirlemek için bilgi toplamanın birçok zorlukla karşılaşması ve verilerin hâlâ sınırlı olması nedeniyle uygulamanın neredeyse imkansız olmasıydı. Bu dönemde, 76 adet yıllık arazi kiralama ve 84 adet ek finansman sağlamak için arazi tahsisi ve arazi kullanım amacını değiştirme başvurusunun askıda kaldığı belirtildi.

Bay Dao Quang Duong'a göre, arazi fiyatlarını düzenleyen 71/2024 sayılı Kararname yürürlüğe girdiğinde, belirli arazi fiyatlarının belirlenmesinde rehberlik sağladı ve işletmelerin mali yükümlülüklerini belirlemek için fiyat değerlendirmesindeki engellerin kaldırılmasına katkıda bulundu. Buna göre, Ho Chi Minh Şehri daha önce 76 arazi kiralama davası ve 52 arazi tahsisi ve arazi kullanım amacı dönüşümü davasında arazi fiyatlarının belirlenmesindeki engelleri kaldırdı. Bundan sonra Ho Chi Minh Şehri, ev ve arazi alıcılarına 27.000 pembe kitap verdi. Aynı zamanda, 2025'in başından bugüne kadar, Tarım ve Çevre Bakanlığı yaklaşık 52.000 milyar VND geliri olan 9 arazi fiyat değerlendirme dosyası sundu ve on binlerce daireye pembe kitap verilmeye devam etmesi bekleniyor. 2024 Arazi Kanunu'nun yürürlüğe girmesinden bu yana, arazi fiyatlarının belirlenmesi işi kaldırıldığından, belirli arazi fiyatı belirleme dosyaları eskisine kıyasla yaklaşık 3 ay kısaldı.

Avantajlarının yanı sıra, 71/2024 sayılı Kararname'de açıkça düzenlenmediğinden, arazi fiyatlarının tespit edilemediği bazı durumlar da mevcuttur. 102/2024 sayılı Kararname'nin 63. maddesi, Tapu Kanunu'nun 257. maddesinin 2. fıkrasının b bendinde belirtilen durumlar için arazi değerleme yöntemini düzenlemektedir. 71 sayılı Kararname'nin 7. maddesinde, arazi fiyatlarının, arazi teslimi sırasındaki arazi fiyat tablosunun, arazi teslimi sırasındaki arazi fiyat düzeltme katsayısı ile çarpılması suretiyle hesaplanacağı hükme bağlanmıştır. Ancak, 1 Temmuz 2014'ten önce arazi fiyat düzeltme katsayısı düzenlenmemişti. Bu nedenle, Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, 19 Haziran'da Başbakan Yardımcısı Tran Hong Ha ve Tarım ve Kırsal Kalkınma Bakanlığı'na, 102/2024 sayılı Kararname'nin 63. maddesinde belirtilen ve arazi fiyat düzeltme katsayısı yöntemiyle belirlenmesi gereken durumlarda, arazi tahsisi, arazi kiralama ve arazi kullanım amaçlı dönüşüm kararının verildiği tarihteki arazi fiyat tablosunun, İl Halk Komitesi tarafından 2015 yılında belirlenen arazi fiyat düzeltme katsayısı ile çarpılması suretiyle uygulanması yönünde 71/2024 sayılı Kararname'de değişiklik ve ekleme yapılmasını öneren bir belge gönderdi. 2015 yılı arazi fiyat düzeltme katsayısının uygulanmasına izin verilmesi, piyasa fiyatlarıyla tutarlılığı da sağlayacak ve devlet ile yatırımcılar arasındaki çıkarları uyumlu hale getirecektir.

Ho Chi Minh Şehri Tarım ve Çevre Bakanlığı Başkanı'na göre, Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, 71 sayılı Kararname'yi değiştirme ve ekleme teklifinde bulunmanın yanı sıra, Ho Chi Minh Şehri'ndeki araziler üzerindeki mali yükümlülükleri belirlemek için belgelerin transfer süreci hakkında 72/2025 sayılı Kararname'yi de yayınladı. Yönetmeliklere göre, ihale sırasında arazi değerlemesine hiçbir yüklenici katılmaz ise, süre bir kez uzatılacak. Uzatmanın ardından hiçbir yüklenici seçilmezse, Tarım ve Çevre Bakanlığı arazi değerleme danışmanlığı faaliyetlerini yürütmek üzere görevi yetkili bir kamu hizmet birimine devredecek.

THANH HIEN

Kaynak: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-dat-sua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html