Endüstriyel gayrimenkul 2024'te yeni zorluklarla karşı karşıya kalacak

MBS tarafından yakın zamanda yayınlanan gayrimenkul piyasası raporuna göre, 2023 yılı sonu itibarıyla ülkede 416 adet yerleşik sanayi bölgesi (SGB) bulunuyor ve toplam doğal alan yaklaşık 129,9 bin hektar. Toplam sanayi alanı ise aynı dönemde %1,5 artışla yaklaşık 89,2 bin hektar.

Bunlardan kiralanan sanayi parkı arazilerinin toplam alanı yaklaşık 51,8 bin hektara ulaşmış olup, aynı dönemde yaklaşık %5,7'lik bir artışla 2,8 bin hektarlık bir artışa denk gelmektedir; doluluk oranı ise yaklaşık %57,7 olmuştur. Faaliyete geçen sanayi parklarında ise doluluk oranı yaklaşık %72,4 olmuştur. Güney'de kira bedeli metrekare başına 168 ABD doları seviyesinde sabit kalırken, Kuzey'de kira bedeli metrekare başına %10 artarak 123 ABD dolarına yükselmiştir.

Vietnam, Çin +1 stratejisi kapsamında imalat sermayesi akışları için favori bir destinasyon olmaya devam ediyor. 2023 yılında, kayıtlı doğrudan yabancı yatırım sermayesi ve dağıtılan doğrudan yabancı yatırım sermayesi aynı dönemde sırasıyla %32,1 ve %3,5 arttı. Bu, birçok ülkenin para politikalarını sıkılaştırdığı zorlu bir dünya ekonomisi bağlamında iyi bir büyüme oranıdır.

Vietnam'a yatırılan doğrudan yabancı yatırım sermayesi (Fotoğraf: Genel İstatistik Ofisi)

Özellikle Vietnam, imzalanan ticaret anlaşmaları ve cazip işçilik ve elektrik maliyetleri sayesinde birçok rekabet avantajını korumaya devam ediyor ve bu da önümüzdeki yıllarda doğrudan yabancı yatırım (FDI) çekmesine yardımcı oluyor. Ayrıca, 2022-2025 döneminde hem karayolu hem de su yolu olmak üzere birçok altyapı ve önemli ulaşım projesine yatırım yapılacak ve bu da güçlü bir ekonomik büyüme ivmesi yaratacak.

MBS raporu ayrıca, doğrudan yabancı yatırım sermayesinin ikincil pazara güçlü bir şekilde akma eğilimine de dikkat çekti. Kuzey'de, bu pazara giren sermaye miktarı 2018'deki %20'den 2023'te %53'e çıkarak belirgin bir artış kaydetti.

Güney'de, ikincil pazara doğrudan yabancı yatırım (FDI) girişlerinin oranı da 2022'deki %21,6'dan %23,2'ye yükselme eğiliminde. Örneğin, Ba Ria - Vung Tau eyaleti 1 milyar ABD dolarından fazla doğrudan yabancı yatırım (FDI) çekerken, Binh Phuoc eyaleti aynı döneme göre 3,4 kat daha fazla olan toplam 758 milyon ABD doları sermayeli 40'tan fazla FDI projesine ev sahipliği yaptı.

Bunun nedeni, kiralanabilir sanayi parkı arazi alanının geniş olması avantajı sayesinde, tip 2 pazarının doluluk oranının yalnızca %63 iken, tip 1 pazarının %90'a ulaşmış olmasıdır (Hindistan Merkez Bankası, Binh Duong'da %95'e, Dong Nai, Long An'da ise %80'in üzerine çıkmıştır). Ayrıca, tip 2 pazarındaki arazi kira bedeli, tip 1 pazarındaki fiyatın yalnızca yarısı kadardır.

Ayrıca, Vietnam'daki endüstriyel gayrimenkul sektörü de yüksek teknoloji sektörüne doğrudan yabancı yatırım çekmek için küresel "yeşillendirme" trendini takip ediyor. "Yeşillendirme", Güneydoğu Asya'da da güçlü bir büyüme kaydetti ve proje sayısı 2021 ve 2022'de sırasıyla %12 ve %21 arttı. Bu durum, yalnızca üretim tesisleri, konutlar ve diğer kamu hizmetleri sunan geleneksel sanayi bölgelerinin rekabet avantajlarını kaybetmesine neden oluyor.

"Yeşillendirme" trendi eski sanayi bölgelerinin rekabet avantajlarını kaybetmelerine yol açacak.

Destekleyici faktörlerin yanı sıra, birçok birim Vietnam'ın sanayi parkı gayrimenkul sektörünün karşı karşıya olduğu yeni zorluklara da dikkat çekti. Bunlardan ilki, bölgeye doğrudan yabancı yatırım çekmek için artan rekabet. Özellikle Hindistan ve Endonezya, bu pazarda birçok önemli avantaja sahip iki ülke. Örneğin, Hindistan, altyapı geliştirme ve yeni yatırım projeleri için vergi muafiyetleri sağlamak amacıyla 460 bin hektarlık temiz arazi fonu ve 1.500 milyar ABD doları ayırdı. Bu sayede, dünyadaki birçok "büyük oyuncuyu" bu pazara katılmaya ikna etti.

Dünyanın genel sorunu, %15'lik küresel asgari vergi oranının 1 Ocak 2024'ten itibaren resmen uygulamaya konulmasıdır. Vietnam'daki yatırım çekme politikasından yararlanan ve cirosu 750 milyon avronun üzerinde olan şirketler, ek %15 küresel asgari vergi oranı ödemek zorundadır. Bu durum, Vietnam'ın vergi teşviklerini (vergi muafiyetleri, vergi indirimleri) etkilemenin yanı sıra iç pazarın da avantaj kaybetmesine neden olmaktadır.

Son olarak, özellikle El Nino döngüsünün eskisinden daha uzun ve daha güçlü olacağı tahmin edildiğinde, yoğun saatlerde elektrik kesintisi riski de bulunmaktadır. Elektrik kesintilerinin üretimi etkileme riski, bazı yatırımcıların Vietnam'daki yatırım planlarını iptal etmesine neden olmuştur.

Kaynak: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-cong-nghiep-se-doi-dien-voi-nhung-thach-thuc-moi-trong-nam-2024-post283133.html