'Tavuk güdümü' ve emlak fiyatlarını 'şişirme' tuzağına düşmemek için ne yapılmalı?

DNVN - CBRE Vietnam CEO'su Duong Thuy Dung, "tavuk güdülmesi" ve "emlak fiyatlarının şişirilmesi" durumunun yaşandığını doğruladı ve alıcılara, tuzaklara düşmemek için yatırımın etkili olup olmadığını değerlendirirken çok akıllı ve ayık olmaları tavsiyesinde bulundu.

CBRE Vietnam'ın (ABD'li CBRE Gayrimenkul Hizmetleri Grubu'na ait) 2025 yılının ikinci çeyreğine ilişkin Da Nang gayrimenkul piyasasına ilişkin duyurusu sırasında, Vietnam Business muhabiri, şirketin CEO'su Duong Thuy Dung ile bölgede meydana gelen bazı sıra dışı işaretler hakkında konuştu.

CBRE Vietnam CEO'su Duong Thuy Dung, 2025 yılının ikinci çeyreğinde Da Nang emlak piyasasının odak noktasına ilişkin bir rapor sundu.

CBRE Vietnam, 2025 yılının ilk yarısında Da Nang'daki daire ve arsaların fiyat gelişmelerini nasıl kaydediyor?

Bayan Duong Thuy Dung: CBRE Vietnam'a göre, 2025 yılının ilk 6 ayında Da Nang pazarındaki yüksek katlı ev ve dairelerin ortalama satış fiyatı yaklaşık 85 milyon VND/m2'dir. Bu, ülkedeki en yüksek fiyat olup, Ho Chi Minh City'deki (82 milyon VND/m2) ve Hanoi'deki (79 milyon VND/m2) ortalama satış fiyatından daha yüksektir; geçen yılın aynı dönemine göre %27'lik bir artışı temsil etmektedir (Hanoi yaklaşık %30-35, Ho Chi Minh City ise %20'den fazla artmıştır).

Da Nang'daki arsa fiyatları, 2025'in ilk yarısında şehrin çoğu büyük kentsel alanında ve önemli noktalarında %15-20 oranında artacak; hatta kıyı şeridi ve nehir kıyısındaki önemli bölgelerde bile fiyat artışı %20-25'e kadar çıkabilecek. Bu, Da Nang pazarı için iyi bir haber, ancak bazı açılardan alıcıların ödemek zorunda kalacağı maliyet daha yüksek.

Da Nang'da şu sıralar, 2018-2020'de yaşananların bir benzeri olan "kara ateşi" belirtileri görülüyor. Sizce bu gerçek bir kara ateşi mi yoksa sanal bir kara ateşi mi?

Bayan Duong Thuy Linh: Arazi tutkusundan bahsederken, arazi tutkusu olup olmadığını değerlendirmek için hangi bölgede arazi fiyatlarının arttığını tam olarak tespit etmemiz gerekir. Arazi tutkusu tanımı hem gerçek hem de sanal fiyat artışlarını kapsar. Bazı bölgelerde, gelişmiş altyapı, eş zamanlı genel planlama ve saygın yatırımcıların katılımı gibi arazi fiyatlarının artmasına yardımcı olan birçok faktör olduğunu gözlemliyoruz.

Bu gerçek bir fiyat artışı. Alıcılar artık çok bilgili, bakıyorlar ve oradaki arsa fiyatının eskisinden daha yüksek olduğunu biliyorlar. Ancak, bu gerçek bir fiyat artışı olduğu için satın almak için para harcamaya hala istekliler. Ancak, sanal fiyat artışlarının, yani "takip" fiyat artışlarının olduğu bölgeler de var.

Yani, henüz hiçbir şey olmayan, ancak "bir yerlerden" altyapıyla ilgili bir gelişme, birleşme veya yakında bir proje olacağı duyulan bölgeler var... bu yüzden fiyat artışları da "aynı şekilde" gerçekleşiyor. Bu "aynı şekilde" Da Nang'da da yaşanıyor, ancak bize göre, bölgedeki bu sanal fiyat çılgınlığı şu anda 2018-2020'deki kadar ciddi değil.

2018-2020 döneminde Da Nang uzun süreli bir arazi çılgınlığı yaşadı, ancak pazara çok fazla ürün sunulmadı. Sonraki yıllarda bölgede neredeyse hiç proje hayata geçirilmedi, ancak son 2 yılda saygın yatırımcılar tarafından pazara birçok proje sunuldu ve bu projelerin tüketim kapasitesi oldukça iyi.

Bayan Duong Thuy Dung, Vietnam Business muhabiriyle yaptığı röportajı yanıtladı.

Piyasa emilimine baktığımızda, bu dönemin 2018-2020'den farklı olduğunu görüyoruz. Bu nedenle, Da Nang'daki sanal arazi çılgınlığı konusunda çok endişeli değiliz. Ancak, bireysel yatırımcılar veya bireysel alıcılar, özellikle de başka yerlerden gelen alıcılar açısından, nasıl yatırım yapacağımız konusunda dikkatli olmamız gerekiyor.

Bazı görüşler, son zamanlarda büyük bir daire arzı olduğunda yatırımcıların arsa fiyatlarını çok fazla şişirerek, arsa yerine daire satın almak için "tavukları güttükleri" yönünde. Arsa projeleri ürünlerini piyasaya sürdüğünde de, onları geri "gütmek" için benzer yöntemlere başvuruyorlar. Sizce böyle bir "tavuk gütme" durumu var mı ve alıcıların meşru haklarını korumak için çözüm nedir?

Bayan Duong Thuy Dung: Aslında, "tavuk gütme" durumu sadece Da Nang'da değil, Hanoi, Ho Chi Minh City gibi büyük pazarlarda da yaşanıyor... Arsa fiyatı bir gün %30'dan fazla artarsa, ertesi gün kesinlikle bir çılgınlık yaşanır; gerçekte arsa fiyatının bu kadar hızlı arttığı bir durum hiç yaşanmamıştır. Akıllı alıcıların bu fiyat artışını asla kabul etmeyeceğini söyleyebilirim.

Belki de sanal arazi çılgınlığı geçmişte, alıcıların kendileri almazlarsa başkasının hepsini satın alacağından korkmaları nedeniyle ortaya çıktı. Ancak, alıcılar giderek akıllanıyor ve sanal çılgınlığın bu kadar belirgin olduğu bölgelere asla yatırım yapmayacaklar.

"Tavuk gütme" durumu olup olmadığı, her vakaya ve değerlendirilecek her projeye bağlıdır. Bence bu, ev ve arazi satmak için bir "hile" olabilir. Sadece Da Nang'da değil, Hanoi gibi diğer pazarlarda da benzer bir durum var. İnsanları satın almak için sıraya girmeye ikna eden projeler var, ancak gerçekte bu sanal bir sıra...

Bu soruna en etkili çözüm, kişisel yatırım veya yaşam alanı satın alan alıcıların kendilerinden gelmelidir. Proje sahiplerinin veya emlakçıların fiyatları kasıtlı olarak şişirdiğini kanıtlamak çok zordur ve hükümetin bu konuya müdahale etmesi de oldukça zordur. Bu nedenle, alıcıların kâr tuzağına düşmemek için dikkatli olmaları en iyi yoldur.

Geçmişte alıcılar fiyat şişirme ve "tavuk yemleme" hileleri konusunda çok bilgisizken, şimdi çokça uyarıldılar. Proje sahibinin reklamlarına veya taahhütlerine kulak vermek yerine, yatırımın etkili olup olmadığını değerlendirecek kadar akıllılar, çünkü taahhüt sözleşmesi bile oldukça gevşek. Bu tür tuzaklardan en çok alıcılar kurtulacak.

Teşekkür ederim!

Hai Chau

Kaynak: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212