Gayrimenkul dolandırıcılığı ve fiyat manipülasyonu tuzağına düşmekten nasıl kaçınabilirsiniz?

DNVN - CBRE Vietnam CEO'su Duong Thuy Dung, gayrimenkul piyasasında "dolandırıcılık" ve "fiyat manipülasyonu"nun varlığını doğruladı ve alıcılara, tuzaklara düşmemek için yatırımın karlı olup olmadığını değerlendirirken son derece dikkatli ve temkinli olmaları tavsiyesinde bulundu.

ABD merkezli gayrimenkul hizmetleri grubu CBRE'nin bir parçası olan CBRE Vietnam'ın, 2025 yılının ikinci çeyreğine ait Da Nang gayrimenkul piyasası öne çıkan noktalarını açıkladığı basın toplantısında, Vietnam Business News'ten bir muhabir, şirketin CEO'su Bayan Duong Thuy Dung ile bölgede meydana gelen bazı sıra dışı işaretler hakkında röportaj yaptı.

CBRE Vietnam CEO'su Duong Thuy Dung, 2025 yılının ikinci çeyreğinde Da Nang gayrimenkul piyasasının öne çıkan noktalarına ilişkin bir rapor sundu.

CBRE Vietnam, 2025 yılının ilk yarısında Da Nang'daki daire ve arsa fiyat trendlerini nasıl değerlendiriyor?

Bayan Duong Thuy Dung: CBRE Vietnam'ın kayıtlarına göre, 2025 yılının ilk altı ayında Da Nang pazarındaki yüksek katlı konut binaları ve dairelerin ortalama satış fiyatı yaklaşık 85 milyon VND/m2 olup, bu rakam ülke genelinde en yüksek seviyededir ve hatta Ho Chi Minh Şehri (82 milyon VND/m2) ve Hanoi'deki (79 milyon VND/m2) ortalama satış fiyatlarını bile aşmaktadır; bu da geçen yılın aynı dönemine göre %27'lik bir artış anlamına gelmektedir (Hanoi'de artış yaklaşık %30-35, Ho Chi Minh Şehri'nde ise %20'den fazla olmuştur).

Da Nang'da arsa fiyatlarının 2025 yılının ilk yarısında çoğu büyük kentsel alanda ve şehrin önemli lokasyonlarında %15-20 oranında artması bekleniyor; kıyı şeridi ve nehir kenarlarındaki bazı önemli bölgelerde ise fiyat artışı %20-25'e ulaşabilir. Bu, Da Nang piyasası için iyi bir haber olsa da, bazı açılardan alıcılar için maliyet daha yüksek.

Şu anda Da Nang'da, 2018-2020 dönemindeki duruma benzer bir "arazi çılgınlığı" yaşanıyor gibi görünüyor. Sizce bu gerçek bir arazi çılgınlığı mı yoksa spekülatif bir balon mu?

Bayan Duong Thuy Linh: Arsa fiyatlarındaki ani artışlardan bahsederken, bunun gerçek bir arsa fiyat artışı olup olmadığını değerlendirmek için hangi bölgelerde fiyat artışlarının yaşandığını özel olarak incelemek gereklidir. Arsa fiyat artışı tanımı, hem gerçek hem de yapay fiyat artışlarını içerir. Bazı bölgelerde, gelişmiş altyapı, kapsamlı imar planlaması ve saygın yatırımcıların katılımı gibi birçok faktörün arsa fiyatlarındaki artışa katkıda bulunduğunu gözlemliyoruz.

Bu gerçek bir fiyat artışı. Alıcılar artık çok bilinçli; oradaki arazi fiyatlarının gerçekten de eskiye kıyasla arttığını görebiliyorlar. Ancak, gerçek bir fiyat artışı olduğu için yine de para harcamaya istekliler. Bununla birlikte, fiyatların "trend doğrultusunda" yükseldiği, yani yapay fiyat artışlarının olduğu bölgeler de var.

Bu, henüz hiçbir şeyin geliştirilmediği bölgeler olduğu, ancak "kulaktan kulağa" altyapı geliştirme, birleşmeler veya yaklaşan projelerden bahsedildiği ve bunun da fiyat artışlarına yol açtığı anlamına geliyor. Bu "trendleri takip etme" fenomeni Da Nang'da da görülüyor, ancak bizim görüşümüze göre, bölgedeki yapay fiyat artışı şu anda 2018-2020 dönemindeki kadar ciddi değil.

2018-2020 döneminde Da Nang'da uzun süreli bir arazi fiyat artışı yaşandı, ancak piyasaya çok fazla ürün sunulmadı. Sonraki birkaç yıl boyunca da bölgede çok az proje hayata geçirildi. Ancak son iki yılda, saygın yatırımcılar tarafından birçok proje başlatıldı ve bu projeler çok iyi satılıyor.

Bayan Duong Thuy Dung, Vietnam Business muhabirinin sorularını yanıtlıyor.

Piyasa emilimine baktığımızda, bu dönemin 2018-2020 döneminden farklı olduğunu görüyoruz. Bu nedenle, Da Nang'da spekülatif bir arazi balonu konusunda aşırı endişeli değiliz. Bununla birlikte, özellikle diğer bölgelerden gelen bireysel yatırımcılar veya alıcılar açısından, yatırım stratejileri konusunda dikkatli olunması gerekiyor.

Bazıları, son zamanlarda apartman arz fazlası olduğunda, geliştiricilerin, şüphelenmeyen alıcıları arsa yerine apartman satın almaya teşvik etmek için arsa fiyatlarını yapay olarak şişirdiğini savunuyor. Ardından, arsa projeleri piyasaya sürüldüğünde, alıcıları apartman satın almaya kandırmak için benzer taktikler kullanıyorlar. Sizce bu tür bir "şüphelenmeyen alıcıları kandırma" uygulaması gerçekten var mı ve alıcıların meşru haklarını korumak için ne gibi çözümler mevcut?

Bayan Duong Thuy Dung: "Arazi spekülasyonu" fenomeni sadece Da Nang'da yaşanmıyor; Hanoi ve Ho Chi Minh City gibi büyük pazarlarda da görülüyor… Sadece bir günde %30'dan fazla artan arazi fiyatları kesinlikle bir balon; arazi fiyatlarının bu kadar hızlı ve gerçek anlamda artması imkansız. Akıllı alıcıların böyle bir fiyat artışını asla kabul etmeyeceğini güvenle söyleyebilirim.

Belki de önceki spekülatif arazi fiyat artışları, alıcıların kendileri almazlarsa başkalarının hepsini alacağından korkmalarından kaynaklanıyordu, ancak alıcılar giderek daha bilinçli hale geliyor ve bu kadar açık spekülatif balonların olduğu bölgelere asla yatırım yapmıyorlar.

"Dolandırıcılık" taktiği olup olmadığı, projenin özelliklerine bağlı olarak, her bir proje için ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Bence bu, ev ve arsa satmak için bir "hile" olabilir. Bu durum sadece Da Nang'a özgü değil; Hanoi gibi diğer pazarlarda da benzer durumlar mevcut. Bazı projeler hatta insanları satın almak için sıraya girmeye teşvik ediyor, ancak gerçekte bu sahte bir sıra...

Bu sorunun en etkili çözümü, ister yatırım amaçlı ister kişisel kullanım için olsun, alıcıların kendilerinden gelmelidir. Proje sahiplerinin veya aracıların fiyatları kasten şişirdiğini kanıtlamak çok zordur ve yetkililerin bu konuya müdahale etmesi de çok zordur. Bu nedenle, en iyi yaklaşım, alıcıların dikkatli olmaları ve şişirilmiş fiyat tuzağına düşmekten kaçınmalarıdır.

Eskiden alıcılar fiyat manipülasyonu ve dolandırıcılık konusunda bilgi sahibi değildi, ancak şimdi oldukça bilgililer. Artık reklamları veya proje sahiplerinin vaatlerini körü körüne takip etmek yerine, yatırımlarının uygulanabilirliğini değerlendirebilecek kadar akıllılar, çünkü sözleşme anlaşmaları bile çoğu zaman güvenilmez olabiliyor. Bu tür tuzaklardan en çok alıcılar kurtulabilecek durumda olacak.

Teşekkür ederim, hanımefendi!

Hai Chau

Kaynak: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212