İmar ve arsa satış yasağı: Gayrimenkul piyasası daha sağlıklı gelişiyor

1 Ağustos 2024'ten itibaren, Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nun (değişikliklerle birlikte) yürürlüğe girmesi bekleniyor. Bu kanuna göre, 105 il ve ilçede, mevcut düzenlemelere göre 81 birimlik bir artışla, arsa ifraz ve satış yasağı uygulanacak. Gayrimenkul piyasasının zorlu koşullarında, bu yeni düzenlemeler durumu daha da zorlaştıracak mı?

Binh Chanh bölgesindeki An Phu Tay komününde satılık arsa. Fotoğraf: “Hoang Hung”

Kıtlık ve fiyat artışı riski

İnşaat Bakanlığı Konut ve Gayrimenkul Piyasası Yönetimi Dairesi Müdürü Sayın Nguyen Hoang Hai'ye göre, arsa her zaman en yüksek talep gören ve tüm gayrimenkul işlemleri arasında en çok işlem gören segmenttir. 2024'ün ilk çeyreğinde ülke genelinde 97.659 başarılı arsa işlemi gerçekleştirildi; bu, apartman ve müstakil ev segmentinin işlem hacminin neredeyse 3 katıdır. Nitekim, son 15 yılda gayrimenkul piyasası da arsa çılgınlığıyla birçok kez sarsıldı.

Profesör Dang Hung Vo, 2013 Arazi Kanunu'ndaki tutarsız düzenlemelerin, arazi bölünmesi ve satışının istismar edilmesine ve sürekli olarak heyecan yaratmasına neden olduğunu söyledi. Arazi heyecanının zirve yaptığı dönem, merkezi düzeyden yerel düzeye kadar birçok planlamanın duyurulduğu, kentsel ulaşım altyapısına yoğun yatırımların yapıldığı ve arazi komisyoncularının arazi fiyatlarını şişirme hilelerinin kullanıldığı 2020-2022 dönemidir.

Hükümet ve ilgili bakanlıkların aldığı sert önlemlerle 2022 sonuna doğru ateş yatıştı. Ancak, son iki yıldır birçok bölgede arsa segmentinin neredeyse donmuş olmasıyla piyasa yine aşırı bir duruma düştü. İnşaat Bakanlığı istatistiklerine göre, 2024'ün ilk çeyreğinde projelerdeki gayrimenkul stoğu yaklaşık 23.029 adetti ve bunun 10.855'i tek başına olmak üzere ağırlıklı olarak bireysel konut segmentinde ve projelerin arsa parsellerindeydi.

İnşaat Bakanlığı'nın şu anda terk edilmiş arsaların bölünmesi ve satış projelerinin sayısı hakkında kesin bir verisi yok, ancak iki yıl önce arsa çılgınlığı yaşayan bölgelere baktığımızda, bu bölgelerdeki iç karartıcı durumu görebiliyoruz. Genellikle Güneydoğu, Orta Dağlık Bölgeler, Orta bölgeler veya Kuzey'de birçok proje hala atıl durumda. Birçok kişi yüksek fiyatlardan arsa satın aldı, ancak piyasada işlem olmadığı için "kaçmak" artık kolay değil.

Kısa vadeli zorluklar, uzun vadeli sürdürülebilirlik

Emlak piyasasının, arsaların parsellenmesini ve satışını yasaklayan düzenlemeden bir miktar etkileneceği düşünülse de, uzmanlar uzun vadede piyasanın daha sağlıklı bir şekilde gelişebileceği konusunda iyimser. Vietnam Emlak Derneği Başkan Yardımcısı Dr. Nguyen Van Dinh'e göre, yeni düzenleme bir "filtre" görevi görüyor ve yalnızca projeler için arsa talep eden ve ardından parselleyip satarak ülkeye ekonomik verimlilik getirmeyen yatırımcıları eleyerek, spekülatif arazilerin terk edilmesinin, insanların paralarının arsada ölü olarak kalmasının ve ekonomiye büyük zarar vermesinin önüne geçiyor.

Arsa parsellerinin ifraz ve satışını yasaklayan düzenlemenin halkın haklarını etkilediği yönündeki endişeleri dile getiren İnşaat Bakanlığı temsilcisi, yeni düzenlemelerin yalnızca gayrimenkul sektörüne yatırım yapmak için özel sermaye kullanan yatırımcıları etkilediğini, arazi fonu geliştirmek için devlet projelerini etkilemediğini, devlet bütçesinin arazi temizleme, ev inşa etmek için halkın satın alabileceği açık artırmalar düzenleme ve doğal nüfus artışı bağlamında konut ihtiyacını karşılamaya harcandığını belirtti. Yeni düzenlemeler ayrıca, yasal arazi kullanım hakkına sahip kişilerin bağışlama, miras bırakma veya başkalarına devretme amacıyla arazi ifrazı uygulamasını da etkilemiyor.

Gayrimenkul iş projesi geliştiricileri açısından bakıldığında, işletmeler kısa vadede zor, ancak uzun vadede istikrarlı bir süreç beklediklerini belirtti. DKRA Group Yatırım Direktörü Sayın Vo Hong Thang, son yıllarda II. ve III. tip kentsel alanlarda satılık arsa sayısının hızla arttığını belirtti. Bu nedenle, Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nun (değişiklik) yeni düzenlemelerine göre parselasyon kısıtlamalarının artırılması, Kuzey'den Güney'e tüm piyasayı etkileyecek ve etkilenen yatırımcıların %90'ı II. ve III. tip kentsel alanlarda bulunuyor. Aslında, satılık arsa parselasyonları insanları kolayca savunmasız hale getiriyor. Finansal gücü zayıf birçok yatırımcı, arazi toplamak, alanı temizlemek, yetersiz altyapı inşa etmek ve ardından para toplamak için arsaları yüksek fiyatlara halka ve spekülatörlere satmak için bu politikadan faydalandı. Bu, fiyat enflasyonunun temel nedeni olup, "arazi ateşi" yaratarak gayrimenkul piyasası için riskler yaratıyor. Bu nedenle, parselasyon kısıtlamalarının ve arsa satışlarının artırılmasının, yatırımcıların "elenmesine" ve profesyonel gayrimenkul işletmelerinin kurulmasına katkıda bulunması bekleniyor.

Bu arada, Asian Holdings Real Estate JSC Genel Müdürü Sayın Nguyen Van Hau şunları söyledi: Özel, I., II. ve III. tip kentsel alanlardaki arazilerin bölünmesi ve satışına getirilen yasak, gayrimenkul ürün segmentlerinin yapısı üzerinde büyük bir etkiye sahip. Önümüzdeki dönemde bölünme yoluyla elde edilen arazi sayısı azalacak ve arz kıtlığı arazi fiyatlarının artmasına neden olacak. Ancak uzun vadede bu, piyasanın daha sağlıklı gelişmesine ve kentsel planlamanın daha sistematik hale gelmesine yardımcı olacak.

2023 tarihli Gayrimenkul Yatırımları Kanunu, özel, I, II ve III. tip kentsel alanlarda, mahalle, ilçe ve şehirlerde konut inşa eden, arsalarını satışa çıkaran ve Arazi Kanunu hükümlerine göre konut inşaat projelerine yatırım yapmak üzere arazi kullanım hakkı ihalelerine tabi olan kişilere arazi kullanım hakkının devredilemeyeceğini öngörmektedir. İnşaat Bakanlığı'na göre, ülkede Hanoi ve Ho Chi Minh Şehri olmak üzere 2 özel tip kentsel alan; 22 I. tip kentsel alan; 36 II. tip kentsel alan ve 45 III. tip kentsel alan bulunmaktadır.

MINH DUY - DUC TRUNG

Kaynak: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html