Emlak komisyoncuları 'dalgalar yaratıyor' ve 'ısı yaratıyor', emlak piyasasında kaosa neden oluyor

Gayrimenkul piyasası olumlu toparlanıyor

Vietnam Emlakçılar Birliği'nin (VAR) raporuna göre, özellikle 2024'ün üçüncü çeyreği ve genel olarak 2024'ün ilk dokuz ayı, zorlu bir dönemin ardından emlak piyasasında olumlu bir toparlanma gösterdi. Bu toparlanma, kısmen ekonominin istikrarı ve hükümetin destekleyici politikaları sayesinde gerçekleşti.

Özellikle, 2023 sayılı Konut Kanunu, 2023 sayılı Gayrimenkul Ticareti Kanunu ve 2024 sayılı Tapu Kanunu, önceki düzenlemelerden 5 ay önce, 1 Ağustos 2024 tarihinden itibaren resmen yürürlüğe girerek, gayrimenkul piyasası için yasal koridorun mükemmelleştirilmesine ve piyasanın daha güvenli, sağlıklı ve sürdürülebilir bir yönde yeni bir döngüye girmesine katkıda bulunmuştur. Konuttan ticari gayrimenkule, endüstriyel gayrimenkulden gayrimenkule kadar gayrimenkul sektörlerinin tamamı, birçok yeni projenin hayata geçirilmesiyle olumlu büyüme sinyalleri göstermiştir.

Son dönemde gayrimenkul piyasasında "hareketlenme" sinyalleri görülüyor. (Fotoğraf: ST)

Vietnam Gayrimenkul Piyasası Araştırma ve Değerlendirme Enstitüsü (VARs IRE) Müdür Yardımcısı Pham Thi Mien, konut gayrimenkul piyasasının "ısınma" belirtileri göstermeye başladığını söyledi.

Buna göre, arazi müzayedesi hikayesi, "bir gecede" düzenlenen müzayedelerle her zamankinden daha "sıcak" ve yüzlerce, hatta binlerce kişinin yer kapmak için "yeyip beklemeyi" kabul ettiği görülüyor. Kazanan fiyat da, iyi yatırım yapılmış altyapıya sahip proje arazileriyle aynı seviyede, rekor seviyede.

Piyasanın hareketliliği, hem birincil hem de ikincil piyasalarda fiyatların sürekli olarak yeni zirvelere ulaşmasıyla daire segmentinde de hissediliyor. Yüksek talep, binlerce daire sahibine evlerini satmak için düzenli olarak telefon gelmesine neden oluyor. Yüksek satış fiyatlarına rağmen, yeni başlatılan daire projeleri oldukça iyi emilim oranları kaydetti.

Daire tiplerinin yanı sıra, büyük yatırımcıların yeni başlattığı bazı alçak katlı projeler de giderek artan fiyatlara rağmen "rekor" sayıda rezervasyon aldı. Birçok dairenin konumu iyi, sadece yüksek fiyatlar değil, aynı zamanda satın almak için müşterilerin/yatırımcıların aradaki farkı da ödemesi gerekiyor.

Arazi komisyoncuları "dalgalar yaratıyor"

Gerçek arz ve talep sonuçlarına ek olarak, piyasada "hareketlenme" belirtileri de görüldü. Bu durum, arsa spekülasyonuna, konut fiyatlarının artmasına ve şeffaf olmayan gayrimenkul işlemlerinin ortaya çıkmasına yansıyor.

"Birçok küçük yatırımcı spekülatif amaçlarla piyasaya giriyor ve bu da emlak fiyatlarının mantıksız bir şekilde artmasına neden oluyor. Daire segmentinde de "hareketlenme" belirtileri görülüyor; bazı spekülatif grupların "desteği" sayesinde devredilen dairelerin satış fiyatları giderek yükseliyor. Tüm bu işaretler, arzın azalmasından kaynaklanıyor, ancak arz iyileşmiş durumda," dedi Bayan Mien.

Gerçek arz ve talep sonuçlarının yanı sıra, piyasada "hareketlenme" belirtileri de görülüyor. (Fotoğraf: VOV)

Bayan Mien, 2024'ün üçüncü çeyreğinde konut emlak piyasasının, piyasada sunulan 22.412 ürün arzını kaydetmeye devam ettiğini ve yaklaşık 14.750 yeni ürünün satışa sunulduğunu, bunun bir önceki çeyreğe göre %25 düşüş, ancak 2023'ün aynı dönemine göre %60 artış olduğunu söyledi. İstatistiklere göre miktardaki düşüşe rağmen, özellikle büyük ölçekli projelerin devreye alınmaya başlamasıyla birlikte, çok sayıda yeni projenin ortaya çıkmasıyla üçüncü çeyrek arzı hala "büyüme" gösterdi ve piyasayı daha "canlı" hale getirdi.

2024'ün ilk 9 ayında, pazarda 38.797 yeni ürün satışa sunuldu. Arzda hâlâ güçlü bir farklılaşma görüldü. Buna göre, yeni arzın %70'i daire segmentinden geldi. Bunların büyük çoğunluğu, metrekare başına 50 milyon VND'nin üzerinde satış fiyatına sahip ürünlerdi. Pazar, uygun fiyatlı ticari dairelerden neredeyse tamamen yoksundu. Bölge bazında, yeni arzda Kuzey %46 ile başı çekerken, onu %29 ile Orta bölge ve %25 ile Güney izledi.

VARS araştırma verileri ayrıca, arzın ağırlıklı olarak üst segment ve lüks segmentlerde olmasına rağmen, tüm pazarın üçüncü çeyrekte yaklaşık 10.400 başarılı işlem kaydettiğini ve bunun %51'lik bir emilim oranına denk geldiğini göstermektedir. Bu durum, yeni arzın büyük bir kısmının yüksek standartlarda tamamlanmasına ve özellikle arsa ile ilgili yatırım maliyetlerinin artmasına rağmen, pazarın yeni gayrimenkul ürünlerine olan ilgisini yansıtmaktadır.

İşlem hacmi ve emilim oranı, bir önceki çeyreğe kıyasla sırasıyla %25 ve bir puan azalırken, 2023'ün aynı dönemine kıyasla sırasıyla %80 ve 28 puan arttı. Daire alım satım hacmi ise üçüncü çeyrekte toplam konut alım satımlarının %71'ini oluşturarak hâlâ "çok yüksek" bir seviyede seyrederken, yeni daire projeleri ortalama %75 emilim oranı kaydetti. Hanoi'deki daire projeleri ise satışa çıktıktan kısa bir süre sonra %90'a varan bir emilim oranı kaydetti.

Bekarların ve genç ailelerin ihtiyaçlarına ve finansal kapasitelerine daha uygun, dairenin genel değerini düşürmek için küçük daireler geliştirme eğilimi giderek yaygınlaşıyor. Bu aynı zamanda en iyi likiditeye sahip mülk türüdür.

2024 yılının ilk 9 ayında piyasada 30.589 adet başarılı işlem kaydedildi; bu sayı, 2023 yılının aynı dönemine göre 2,5 kat daha fazla. Eylül ayı sonunda başlatılan ve rezervasyon almaya başlayan birçok yeni projeye de büyük miktarda ilgi ve "büyük" mevduatlar kaydedildi.

Satış fiyatları açısından, konut fiyatları hem birincil hem de ikincil piyasalarda, özellikle de daire segmentinde yüksek bir seviyede "sabit" kalmaya devam ediyor. Arz ve talep arasındaki dengesizlik giderek daha da ciddileştiğinden, arz iyileşmiş olsa da talebi karşılamak hâlâ çok zor. Ayrıca, yeni arzın çoğu yüksek standartlarda tamamlanmaya devam ediyor ve özellikle arsa maliyetleri olmak üzere yatırım maliyetleri artıyor.

Özellikle üçüncü çeyrekte, Hanoi'deki birincil fiyat seviyesi artmaya devam etti ve durma belirtisi göstermedi; arz ise kademeli olarak iyileşti. Alçak katlılardan yüksek katlılara kadar, çoğunlukla üst düzey ve lüks segmentlerdeki yeni projeler, piyasadan hala güçlü bir ilgi görüyor. Bu durum, ikincil daire fiyat seviyesinin yüksek kalması için bir itici güç oluşturdu; ancak likidite, "sıcak" bir büyüme döneminin ardından kademeli olarak istikrar kazandı.

Da Nang'da dairelerin birincil fiyat seviyesi de "rekor" bir artış kaydetti ve yeni arzın %50'sinden fazlası metrekare başına 80 milyon VND'nin üzerinde fiyatlandı. Ancak, özellikle Hanoi'li yatırımcılar olmak üzere eyalet dışındaki alıcılardan gelen yatırım talebi sayesinde piyasa hala iyi bir şekilde toparlandı. Ayrıca, ikincil fiyat seviyesi de önemli ölçüde iyileşti ve bazı bölgelerde konut arsa fiyatları aynı dönemde %10-25 arttı.

Ho Chi Minh Şehri için birincil fiyat seviyesi, arzın çoğunlukla devam eden projelerden gelmesi nedeniyle yüksek seviyede sabit kaldı. Bu arada, Ho Chi Minh Şehri'ni çevreleyen il ve şehirlerde birincil fiyat seviyesi, yeni arzın daha yüksek satış fiyatlarına sahip olması nedeniyle %3-5 arasında dalgalanarak hafif bir artış gösterdi.

VARS tarafından seçilip gözlemlenen 150 projelik örneklem setindeki projelerin ortalama satış fiyatı dalgalanmalarını yansıtan daire fiyat endeksi araştırması, 2024'ün 3. çeyreği itibarıyla Hanoi'deki proje kümesinin ortalama satış fiyatının 2019'un 2. çeyreğine kıyasla %64,0 artışla 60 milyon VND/m2'ye yakın olduğunu göstermektedir. Ho Chi Minh Şehri'ndeki proje kümesinin ortalama satış fiyatı ise 49,2 milyon VND/m2'den 64,2 milyon VND/m2'ye yükselerek baz döneme kıyasla %30,6'lık bir artışı yansıtmaktadır. Da Nang'da Da Nang piyasa fiyat endeksi 3. çeyrekte Ho Chi Minh Şehri'ndeki artıştan daha yüksek bir artışla %46,2'lik bir artış göstermiştir.

Bayan Mien, "Konut ve yatırım ihtiyaçları da dahil olmak üzere gayrimenkul talebi, banliyö bölgelerine, iki özel kentsel alanı çevreleyen illere/şehirlere ve daha uygun fiyatlarla birçok seçeneğin bulunduğu ikincil pazara kaymaya devam ediyor. 3 milyar VND'nin altındaki daire ve evler, Hanoi ve Ho Chi Minh şehrinde yoğun bir şekilde "avlanıyor"," diye vurguladı.

Kaynak: https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html