Emlakçılar, emlak piyasasında abartılı beklentiler yaratıp kaosa neden oluyorlar.

Gayrimenkul piyasası olumlu yönde toparlanıyor.

Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği'nin (VAR) raporuna göre, özellikle 2024 yılının üçüncü çeyreği ve genel olarak 2024 yılının ilk dokuz ayı, zorlu bir dönemin ardından gayrimenkul piyasasında olumlu bir toparlanma gösterdi. Bu durum kısmen ekonominin istikrarlı olması ve hükümetin destekleyici politikalarından kaynaklanmaktadır.

Özellikle, 2023 Konut Kanunu, 2023 Gayrimenkul İşletme Kanunu ve 2024 Arazi Kanunu'nun daha önce öngörülenden beş ay önce, 1 Ağustos 2024 tarihinde resmen yürürlüğe girmesi, gayrimenkul piyasası için yasal çerçeveyi tamamlamaya katkıda bulunmakta ve piyasa için daha fazla güvenlik, sağlık ve sürdürülebilirlik yönünde yeni bir döngü açmaktadır. Konut ve ticari gayrimenkulden endüstriyel gayrimenkule kadar gayrimenkul segmentlerinin tamamı, birçok yeni projenin hayata geçirilmesiyle olumlu büyüme işaretleri göstermektedir.

Son zamanlarda emlak piyasası aşırı ısınma belirtileri gösteriyor. (Fotoğraf: ST)

Vietnam Gayrimenkul Piyasa Değerlendirme Enstitüsü (VARs IRE) Müdür Yardımcısı Bayan Pham Thi Mien'e göre, konut gayrimenkul piyasası "ısınmaya" başladı.

Buna bağlı olarak, arsa ihaleleri her zamankinden daha hareketli; ihaleler "gece boyunca" devam ediyor ve yüzlerce, hatta binlerce insan bir yer kapmak için "uyumaya ve yemeye" razı oluyor. Kazanan teklifler de rekor seviyede ve altyapısı iyi gelişmiş projelerdeki arsalarla aynı düzeyde.

Piyasadaki bu hareketlilik, özellikle apartman daireleri segmenti tarafından daha da körükleniyor; fiyatlar hem birincil hem de ikincil piyasalarda sürekli olarak yeni rekor seviyelere ulaşıyor. Yüksek talep, binlerce apartman dairesi sahibinin mülklerini satmakla ilgili sık sık telefon almasına neden oluyor. Artan fiyatlara rağmen, yeni piyasaya sürülen apartman projeleri çok iyi satış oranları kaydediyor.

Apartman projelerinin yanı sıra, büyük geliştiriciler tarafından yeni piyasaya sürülen birçok alçak katlı proje de, giderek yükselen fiyatlara rağmen "rekor" rezervasyon sayılarına ulaştı. Birçok merkezi konumdaki konut birimi sadece pahalı olmakla kalmıyor, alıcılar/yatırımcılar satın alımlarını güvence altına almak için ek bir ücret ödemeyi de kabul etmek zorunda kalıyorlar.

Arazi spekülatörleri piyasayı "karıştırıyor".

Gerçek arz ve talepten kaynaklanan sonuçların yanı sıra, piyasa aşırı ısınma belirtileri de göstermektedir. Bu durum, arazi spekülasyonu, şişirilmiş konut fiyatları ve şeffaf olmayan emlak işlemlerinin ortaya çıkmasıyla kendini göstermektedir.

"Birçok küçük ölçekli yatırımcı, kısa vadeli spekülasyon amacıyla piyasaya giriyor ve bu da gayrimenkul fiyatlarının mantıksız derecede yükselmesine neden oluyor. 'Aşırı ısınma' belirtileri, bazı spekülatif grupların aracılığıyla ikinci el daireler için giderek artan yüksek fiyatlarla birlikte, apartman segmentinde de açıkça görülüyor. Bu belirtilerin tümü, durum iyileşmiş olsa da, arz kıtlığından kaynaklanıyor," dedi Bayan Mien.

Piyasada arz ve talebin gerçek sonuçlarının yanı sıra, aşırı ısınma belirtileri de görülüyor. (Fotoğraf: VOV)

Özellikle Bayan Mien, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde konut gayrimenkul piyasasının satışa sunulan 22.412 ürünle arzını sürdürdüğünü, yaklaşık 14.750 yeni ürünün piyasaya sürüldüğünü, bunun bir önceki çeyreğe göre %25'lik bir düşüş, ancak 2023 yılının aynı dönemine göre %60'lık bir artış olduğunu belirtti. Miktardaki istatistiksel düşüşe rağmen, üçüncü çeyrekteki arz, özellikle uygulamaya başlanan büyük ölçekli projeler olmak üzere birçok yeni projenin ortaya çıkmasıyla "büyüme" gösterdi; bu da piyasa söylentilerini körükleyerek piyasayı daha canlı hale getirdi.

2024 yılının ilk dokuz ayında, piyasaya satışa sunulan 38.797 yeni ürün kaydedildi. Arz oldukça çeşitlenmiş olup, yeni arzın %70'i apartman segmentinden geldi. Metrekare başına 50 milyon VND veya daha yüksek fiyatlı ürünler piyasaya hakim oldu. Uygun fiyatlı ticari apartmanlar neredeyse hiç yoktu. Bölgesel olarak, yeni arzda Kuzey %46 ile lider konumda yer alırken, onu %29 ile Orta bölge ve %25 ile Güney bölge izledi.

VARS'ın araştırma verileri ayrıca, arzın ağırlıklı olarak üst düzey ve lüks segmentlerde olmasına rağmen, tüm pazarın üçüncü çeyrekte yaklaşık 10.400 başarılı işlem kaydettiğini ve bunun %51'lik bir emilim oranına denk geldiğini göstermektedir. Bu durum, yeni gayrimenkul ürünlerine olan pazar ilgisini yansıtmaktadır; ancak yeni arzın büyük çoğunluğu yüksek standartlarda tamamlanmış olup, yatırım maliyetleri, özellikle araziyle ilgili maliyetler artmaktadır.

İşlem hacmi ve satış oranı bir önceki çeyreğe göre sırasıyla %25 ve bir puan azalırken, 2023 yılının aynı dönemine göre sırasıyla %80 ve 28 puan artış gösterdi. Bunların arasında, konut işlemleri %71'lik oranla üçüncü çeyrekteki toplam konut işlemlerinin büyük bölümünü oluşturdu ve yeni konut projelerinde ortalama %75'lik bir satış oranı kaydedildi. Hanoi'deki bazı konut projeleri, lansmandan kısa bir süre sonra %90'a varan satış oranlarına ulaştı.

Genel gayrimenkul değerlerini düşürmek amacıyla, bekar bireylerin ve genç ailelerin ihtiyaçlarına ve mali olanaklarına daha uygun, daha küçük daireler geliştirme eğilimi giderek daha belirgin hale geliyor. Bu tür gayrimenkuller aynı zamanda en iyi likiditeye de sahip.

Genel olarak, 2024 yılının ilk dokuz ayında piyasa 30.589 başarılı işlem kaydetti; bu, 2023 yılının aynı dönemine göre 2,5 kat daha fazla. Eylül ayı sonunda başlatılan ve rezervasyon almaya başlayan birçok yeni proje de büyük ilgi ve ön ödeme aldı.

Fiyatlara gelince, konut fiyatları hem birincil hem de ikincil piyasada, özellikle apartman dairesi segmentinde yüksek seyretmeye devam ediyor. Bunun nedeni, arzın, iyileşmelere rağmen, talebi karşılamakta hâlâ zorlanmasıyla ortaya çıkan giderek daha ciddi hale gelen arz-talep dengesizliğidir. Dahası, yeni arzın büyük çoğunluğu yüksek standartlarda inşa edilmeye devam ediyor ve bu da özellikle arsa ile ilgili maliyetlerde artışa yol açıyor.

Özellikle üçüncü çeyrekte, Hanoi'deki birincil piyasa fiyatları durma belirtisi göstermeden keskin bir şekilde yükselmeye devam ederken, arz da kademeli olarak iyileşti. Başta üst düzey ve lüks segmentler olmak üzere, alçak katlıdan yüksek katlıya kadar yeni projeler piyasada güçlü bir ilgi görmeye devam etti. Bu durum, hızlı bir büyüme döneminden sonra likiditenin kademeli olarak istikrar kazanmasına rağmen, ikincil piyasa daire fiyatlarının yüksek kalmasını sağlayan bir ivme yarattı.

Da Nang'da , birincil piyasadaki apartman fiyatlarında da "rekor" bir artış kaydedildi ve yeni arzın %50'sinden fazlası 80 milyon VND/m2'nin üzerinde fiyatlandırıldı. Bununla birlikte, özellikle Hanoi'den gelen yatırımcılar olmak üzere, il dışından gelen alıcıların yatırım talebi sayesinde piyasa güçlü kalmaya devam etti. Ayrıca, ikincil piyasa fiyatları da genel olarak iyileşme gösterdi ve bazı bölgelerde arsa fiyatları geçen yılın aynı dönemine göre %10-25 oranında arttı.

Ho Chi Minh şehrinde, arzın esas olarak devam eden projelerden gelmesi nedeniyle birincil piyasa fiyatları yüksek seviyede istikrarlı kaldı. Bu arada, Ho Chi Minh şehrini çevreleyen illerde ve şehirlerde birincil piyasa fiyatları, yeni arzın daha yüksek satış fiyatlarıyla birlikte %3-5 arasında hafif bir artış gösterdi.

VARS tarafından seçilen ve gözlemlenen 150 projeden oluşan bir örneklemdeki projelerin ortalama satış fiyatı dalgalanmalarını yansıtan daire fiyat endeksleri üzerine yapılan araştırmalar, 2024'ün 3. çeyreği itibarıyla Hanoi'deki örneklem projelerinin ortalama satış fiyatının 2019'un 2. çeyreğine kıyasla %64,0 artışla 60 milyon VND/m2'ye yaklaştığını göstermektedir. Ho Chi Minh City'deki örneklem projelerinin ortalama satış fiyatı ise 49,2 milyon VND/m2'den 64,2 milyon VND/m2'ye yükselerek, temel döneme kıyasla %30,6 artış göstermiştir. Da Nang'da ise Da Nang piyasa fiyat endeksi 3. çeyrekte %46,2'lik bir artış göstermiş olup, bu artış Ho Chi Minh City'deki artıştan daha yüksektir.

"Konut ve yatırım ihtiyaçlarını da kapsayan gayrimenkul talebi, banliyö bölgelerine, iki özel kentsel alanı çevreleyen illere/şehirlere ve daha uygun fiyatlı seçenekler sunan ikinci el piyasasına doğru kaymaya devam ediyor. Hanoi ve Ho Chi Minh Şehrinde 3 milyar VND'nin altında fiyatlandırılan daireler ve evler oldukça rağbet görüyor," diye vurguladı Bayan Mien.

Kaynak: https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html