'Büyükler' kazançlı çıkıyor, küçük işletmeler 'terk ediliyor'

(CLO) Gayrimenkul piyasası, 2024 yılını olumlu toparlanma sonuçlarıyla "kapattı". Ancak, yıl boyunca piyasanın toparlanması düzensiz seyretti ve segmentler, bölgeler, ürün türleri ve tedarikçiler arasında belirgin bir farklılaşma yaşandı.

Gayrimenkul piyasası parçalanıyor.

Vietnam Emlakçılar Birliği'nin (VAR) raporuna göre, Vietnam emlak piyasası belirgin bir toparlanma gösteriyor. Ancak, segmentler, bölgeler, ürün türleri ve hatta tedarikçiler arasında güçlü bir farklılaşma olmasına rağmen, emlak piyasasının toparlanmasında hâlâ birçok eksiklik bulunuyor.

VAR'lar, 2024 yılında pazarda daha fazla alçak katlı konutun satışa sunulacağını ancak dairelerin yine de baskın tip olacağını ve 2024 yılında toplam yeni konut arzının %70'ine kadarını oluşturacağını analiz etti. Yeni daire arzı çoğunlukla metrekare başına 50 milyon ve üzeri fiyatlarla üst düzey, lüks segmentte olup, toplam arzın %65'ini oluşturmaktadır.

Vietnam'ın gayrimenkul piyasası sürdürülebilir bir şekilde gelişmiyor ve bölünüyor. (Fotoğraf: MC)

Bölgelere göre, 2024 yılında yeni konut arzının %60'ı Kuzey bölgesindeki projelerden sağlanacaktır. Güney ve Orta bölgeler ise sırasıyla yalnızca %29 ve %11'lik bir orana sahip olacaktır. Arz, ağırlıklı olarak banliyö bölgelerindeki mega-kentsel projelerden ve bu iki özel kentsel alana komşu il ve şehirlerden sağlanacaktır.

Güney bölgesinde yeni arz açıklıklarının sayısı 2024'ün son çeyreğinde önemli ölçüde artmış, bir dizi büyük ölçekli proje satışa sunulmaya başlanmış, ancak yine de Kuzey il ve kentlerindeki arzın büyüme hızına "yetişememiştir".

Tedarikçiler açısından bakıldığında, yeni konut arzının %62'si büyük yatırımcılar ve yabancı yatırım kuruluşları tarafından karşılanmaktadır. Özellikle büyük şirketlerin ekosistemleri öne çıkmaktadır.

VAR'lar, bu konuyu daha ayrıntılı olarak ele alarak, Ulusal Meclis tarafından çıkarılan yeni yasaların büyük işletmelere birçok fırsat ve avantaj getirdiğini belirtti. Örneğin, 2024 tarihli Arazi Kanunu'nun yeni hükümlerine göre, ticari konut projeleri için arazi geri kazanımı yalnızca eş zamanlı altyapıya sahip büyük ölçekli projeler için geçerli olup, bu durum özellikle büyük şehirlerdeki uygun fiyatlı konut segmentini hedefleyen birçok küçük ve orta ölçekli projenin hayata geçirilmesini engellemektedir.

VAR'lara göre, küçük ve orta ölçekli gayrimenkul işletmeleri, büyük ölçekli projeleri hayata geçirecek finansal kapasiteye sahip değil ve arazi tahsisi konusunda insanlarla pazarlık yapmada yaşadıkları zorluklar nedeniyle diğer ticari konut projelerini geliştirmekte zorluklarla karşılaşıyor. Bu işletme grubu, Devlet tarafından geliştirilen arazi fonları için ihalelere ve açık artırmalara katılma kapasitesine ve deneyimine sahip değil.

Çözülmesi gereken "düğümler"

VARS, pazarın istikrarlı ve sürdürülebilir bir şekilde gelişebilmesi için Vietnam'ın pazara yeni arzı, özellikle uygun fiyatlı ticari konut ürünleri ve sosyal konutları teşvik edecek destek politikalarına ihtiyacı olduğuna inanıyor.

Öncelikle, zorluklarla karşılaşan gayrimenkul projelerini incelemeye ve bunları nedenlerine ve bunları yöneten kuruma göre sınıflandırmaya devam etmek gerekiyor. Aynı zamanda, birikmiş projeleri kararlılıkla geri kazanıp ele almak gerekiyor.

İkincisi, her özel durum için ayrıntılı ve özel değerleme prosedürleri ve süreçleri hakkında düzenlemeler geliştirerek, yerel yönetimlerin ve değerleme şirketlerinin bunları kolayca uygulayabilmesini sağlamak, arazi fiyatlarının belirlenmesi için gereken süreyi kısaltmak ve devam eden gayrimenkul projelerinde arazi kullanım bedellerinin hesaplanmasına temel oluşturmak, bitmemiş projelerin "canlanmasına" ve piyasaya yeni arz getirilmesine yardımcı olmak.

Üçüncüsü, küçük ve orta ölçekli gayrimenkul projelerine yönelik yatırım politikalarını acilen onaylayın. Uygun fiyatlı konut arzını artırmak için uygun fiyatlı segmentteki projeler için saha temizleme çalışmalarını destekleme planlarını değerlendirin ve inceleyin.

Dördüncüsü, gayrimenkul projesi devri alan işletmelerin, devredenin önceki mali yükümlülüklerini yerine getirmesinden sorumlu olmasını sağlayacak, proje uygulamasını teşvik edecek ve pazara arz sağlayacak bir plan araştırılmalıdır.

Zira mevcut düzenlemelere göre, yatırımcılar projelerini ancak proje arazisi ile ilgili mali yükümlülüklerini Devlete tamamladıktan sonra devredebiliyor. Çoğu işletme mali yükümlülüklerini yerine getirmek için yeterli mali güce sahip olmadığı için projelerini devretmek zorunda kalıyor.

Özellikle tamamlanmamış gayrimenkul projelerini "canlandırma" kapasitesi ve isteği olan ve büyük ölçekli uygun fiyatlı ticari konut projeleri geliştirme ihtiyacı duyan yabancı yatırımcılar olmak üzere birçok yatırımcı, yasal sorunlar ve arazi erişimi nedeniyle zorluklarla karşılaşıyor.

Sosyal konut sektörü için, sosyal konutla ilgili yeni yasal düzenlemelerin hayata geçirilmesinin teşvik edilmesinin yanı sıra, sosyal konut hakkındaki düşüncenin daha proaktif ve olumlu bir yöne doğru değişmesi gerekiyor.

Buna göre, Devlet yönetim kurumlarının planlama çalışmalarında kararlı olmaları gerekmektedir. Yerel yönetimlerin, sosyal konut geliştirme için yeterli arazi sağlayarak kentsel planlama ve sanayi parkı planlamasını acilen gözden geçirip tamamlamaları gerekmektedir. Sosyal konut projeleri için yatırım politikalarını acilen onaylamaları gerekmektedir.

Yatırım politikaları onaylanan bölgelerin acilen inşaat yatırımcılarını seçmeleri gerekmektedir. Kamu yatırımlarını artırmalı, sosyal konut projesi geliştirilmesi planlanan alanların çevresindeki altyapıya yatırım yapmak için devlet bütçesinden sermaye kullanmalı ve sosyal konutlar için temiz arazi fonları oluşturmalıdır.

İşletmeler için, projelerin önündeki engelleri kaldırmak adına devlet yönetim kurumlarıyla aktif iş birliği yapmanın yanı sıra, doğru kalkınma yönüne sahip olmak için yeni yasaya "uymak" gerekiyor. Küçük ve orta ölçekli yatırımcılar, arazi fonlarının hâlâ büyük olduğu ve fiyatların çok yüksek olmadığı çevre pazarlarda, yeni pazarlarda "uygun fiyatlı" projeler araştırıp geliştirebilirler.

Kaynak: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-ong-lon-huong-loi-doanh-nghiep-nho-bi-bo-roi-post330118.html