Arsa yatırımcılarının beklentisi ne kadar?

Fiyat konusunda anlaşmaya varılmasının zorluğu nedeniyle likidite "dondu"

Bazı yatırımcılara göre, bu segmentin likiditesi son zamanlarda iyileşmedi çünkü birçok kişi, arazi sahiplerinin gerçek anlamda bir "arazi boğulması" durumuna düşmediğini fark etti. Özellikle güzel lokasyonlarda bulunan, orta vadede yüksek kâr potansiyeline sahip ve arazi sahiplerinin şu anda çok fazla finansal baskı altında olmadığı arsalarda.

Ho Chi Minh City'nin Long An , Dong Nai, Binh Phuoc ve Ba Ria-Vung Tau gibi çevre bölgelerinde uzun süredir arazi yatırımcılığı yapan Bay Pham Khai, son zamanlarda kendisi ve bazı arkadaşlarının makul fiyatlı arsalar aradıklarını, ancak güzel arsaların çoğunun fiyat konusunda anlaşmazlıklar nedeniyle genellikle satışa çıkarılmasının çok zor olduğunu söyledi.

"Arsa sahipleri, fiyatlarını bizim değerlendirmemize kıyasla hâlâ oldukça yüksek tutuyor, hatta bazıları mevcut fiyatın uygun olduğunu düşündükleri için daha düşük bir fiyat için pazarlık yapmayı bile reddediyor. Özellikle birçok arsa sahibi, piyasanın yakında toparlanacağını düşündüğü için zararlarını ancak çok küçük bir oranda azaltıyor. Bu nedenle, son 3 ayda Ba Ria - Vung Tau, Dat Do'da sadece 1 milyar dolardan fazla bir fiyata 1 arsa daha satın alabildim," diye paylaştı Bay Khai.

Bu yatırımcı, halihazırda bankada tutulan bazı arsaların bile, arsa sahiplerinin kişisel görüşlerine göre fiyatı henüz "iyi" bir seviyeye getirmediğini söyledi. Hatta birçok arsa sahibi, fiyatı banka ve diğer bazı değerleme şirketlerinin değerlemesinden birkaç yüz milyon daha fazla artırdı.

Proje arazileri pek çok yatırımcının gözde tercihi oluyor.

Arazi sahibinin 2022'deki en yüksek fiyatı, zarar kesintisi belirlemek için bir kıstas olarak kullanması, yatırım amaçlı satın almak isteyen ancak anlaşmayı tamamlayamayan birçok kişiyi zor durumda bıraktı. Uzun vadeli yatırım yapan birçok kişi için %50'lik bir zarar kesintisi bile kârda bir düşüş anlamına geliyor.

Ayrıca, satıcı açısından bakıldığında, bazı kişiler arsa çılgınlığı döneminde piyasaya girdiğinde, arsa fiyatları yüzde birkaç yüze kadar yükselebiliyor. Emlak yatırımı için aracılık ücretleri, avukatlık ücretleri ve faiz getiren kredilerden bahsetmiyorum bile. Dolayısıyla, bir yıl sonra, ilk fiyattan satmayı kabul etseler bile, yine de birkaç yüz milyonluk ağır bir zarara uğramak zorunda kalacaklar. Bu nedenle, müşterilerin "fiyatları zorlamasıyla" karşı karşıya kalan birçok arsa sahibi, işlemi kabul etmiyor ve bu da piyasa likiditesinin "donmasına" neden oluyor.

Ayrıca bazı yatırımcılar, şu anda yalnızca Ho Chi Minh City çevresindeki illerde, özellikle de henüz tam olarak canlanmamış arazi piyasasındaki arazi ve tarım ürünlerinin makul satın alma fiyatlarına sahip olduğunu belirtti. Ancak, kalkınma odaklı olmaması nedeniyle gelecekteki riskler de daha yüksek. "Dalga"yı atlatmış bölgelerde, %30-40'lık fiyat düşüşü, şu anda hala dikkate alınması gereken bir fiyat.

Fiyatlar daha da düşebilir mi?

Batdongsan.com.vn tarafından hazırlanan emlak piyasası raporuna göre, 2023 yılında arsa fiyatları, fiyat artışlarını bekleyen (gerçek konut ihtiyaçlarını karşılamayan, tüketimi istismar eden) spekülatif gayrimenkullerde keskin bir düşüş eğilimindeyken, genel olarak arsa fiyatları sadece %8-12 arasında düşüş gösterdi. Müstakil evler, villalar ve gelecekteki daire fiyatları en çok düşüş göstererek yaklaşık %15-30'a geriledi. Sadece birkaç istisnai durumda, 2022'nin ikinci çeyreğine kıyasla taban fiyatı %40'a kadar geriledi.

Bu arada, gerçek konut ihtiyacı olan alıcılar için uygun ve hemen kullanılabilecek segmentler çok az satılıyor. Bazı projeler, tüm piyasanın psikolojik etkisi nedeniyle fiyat indirimleri kaydetmeye devam ediyor, ancak bu indirimler dar bir aralıkta gerçekleşiyor. Zararları azaltmak için panik satışı yapılmıyor.

Batdongsan.com.vn tarafından ev alıcıları arasında yapılan bir psikolojik ankete göre, katılımcıların yaklaşık %56'sı yılın son aylarında konut fiyatlarının düşmeye devam edeceğini öngörürken, yalnızca %23'ü artmaya devam edeceğini söyledi. Buna göre, katılımcıların %54'ü faiz oranlarının önümüzdeki dönemde de artmaya devam edeceğini, yaklaşık %20'si ise üçüncü çeyrekten itibaren faiz oranlarının düşebileceğini, ancak 2020-2021 dönemine geri dönmenin zor olduğunu belirtti.

Ankete katılanların büyük çoğunluğu yakın gelecekte satın almak istedikleri konut türü olarak araziyi seçti.

Öte yandan, satıcı grubunda satış sebebine ilişkin anket verileri, %49'unun yatırım portföyünü yeniden yapılandırmak için, %23'ünün kullanmaya gerek kalmadığı için tekrar satmak için, sadece %22'sinin ise ekonomik sorunları çözmek için devretmek zorunda kaldıkları için finansal zorluklar nedeniyle satış yaptığını gösteriyor. Finansal baskı nedeniyle zarar edenlerin sayısı yüksek olmadığından, çoğu satıcı hâlâ tutunabilecek seviyede ve kârla satmayı bekliyor.

Özellikle, varlık sahibi olanların %42'si, satın alma fiyatından en az %10 daha yüksek bir kârla satmak isterken, %38'i %10'dan az bir kâr farkıyla satmayı kabul ediyor. Sadece %16'sı, mallardan kurtulmak için %5-20 indirim yapmayı kabul ediyor. %20'den fazla indirimi kabul eden yatırımcıların oranı ise sadece %3 civarında.

Batdongsan.com.vn Genel Müdür Yardımcısı Sayın Nguyen Quoc Anh'a göre, gayrimenkul işlemleri düşük bir seviyede, spekülatif talep ortadan kalktı, yatırım azaldı ve geriye sadece gayrimenkul alımları kaldı. Piyasa çok sayıda yatırımcı kaybetti, bu da likiditeyi olumsuz etkiledi ve 2023'teki arsa fiyatlarının da etkilenmesi bekleniyor.

Gayrimenkul alım satım işlemlerinde başarıya ulaşmak zordur çünkü alıcılar ve satıcılar arasındaki beklentiler hâlâ çok farklıdır. Şu anda hukuki sorunlar hükümet ve yerel yönetimler tarafından çözülmektedir. Faiz oranları düştüğünde bankalar da birçok olumlu sinyal kaydetmiştir. Konut ihtiyaçlarına hizmet eden tüketici gayrimenkulleri yakında toparlanabilir.

Bu arada, alıcılar anında kullanım, iyi fiyat tutma, güvenlik ve yüksek likidite kriterlerini karşılayan gayrimenkullere öncelik veriyor. Bu nedenle, bu ürün grubunun likiditesi önümüzdeki dönemde artacaktır. Bu arada, spekülatif gayrimenkul grubunun fiyatı düşmeye devam edebilir.

Kaynak: https://www.congluan.vn/dau-la-muc-gia-ki-vong-cua-nhung-nha-dau-tu-dat-nen-post259591.html