Bir milyon sosyal konut inşa etme projesinin kağıt üzerinde kalma riski var.

1 milyonluk sosyal konut projesini kağıt üzerinde bırakmayın

Hükümet , 2023 yılı nisan ayı başında "2021-2030 döneminde dar gelirliler ve sanayi bölgesi çalışanları için en az 1 milyon adet sosyal konut inşaatına yatırım yapılması" projesini onayladı.

Projenin hayata geçirilmesinin üzerinden bir yıldan fazla zaman geçmesine rağmen, sosyal konut projelerinin sayısı "durağan" görünüyor. Özellikle Vietnam'ın en büyük iki şehri olan Hanoi ve Ho Chi Minh City, bu konut segmentine "aç" olsa da, projelerin tamamlanma ve onaylanma hızı pek ilerleme kaydedemedi.

İnşaat Bakanlığı'nın geçen hafta sonu yayınladığı son rapora göre, 2024'ün ikinci çeyreğinde ülke genelinde 9 sosyal konut projesi hayata geçiriliyordu. Bunlardan 3'ü çeyrekte 1.120 konutla tamamlandı, Thai Nguyen'deki 1 projenin inşaatına 395 konutla başlandı ve 5 projeye yatırım onayı verildi.

2024'ün ikinci çeyreğinde yalnızca Hanoi'de tamamlanmış, başlatılmış veya onaylanmış yatırım projesi yoktu. Ho Chi Minh Şehri'nde ise yalnızca bir tamamlanmış proje vardı ve bu proje sayısı sadece 368 üniteydi. İkinci çeyrekte Ho Chi Minh Şehri'nde de devam eden proje yoktu ve şehir bu çeyrekte herhangi bir konut projesini onaylamadı.

İnşaat Bakanlığı verilerine göre, 2021'den 2024'ün ikinci çeyreğine kadar ülke genelinde 40.679 ünitelik 79 tamamlanmış proje tamamlandı ve bu da projenin %4'ünü oluşturuyor. Dolayısıyla, projenin neredeyse yarısı tamamlanmış olsa da, sosyal konut sayısı hâlâ Hükümet tarafından belirlenen hedefin oldukça gerisinde.

Vietnam'ın en büyük iki şehri olan Hanoi ve Ho Chi Minh City, sosyal konut sektörüne "aç". Fotoğraf: BDS

Ülkede şu anda inşaatına başlanan 128 projede toplam 111.688 daire bulunuyor. Bu projelerde aksama olmazsa, 1-2 yıl içinde Vietnam'da toplam 152.367 daireye ulaşılacak ve bu da proje ilerlemesinin %15,2'sini karşılayacak.

Ayrıca, yerel yönetimler yakın zamanda 409.449 dairelik 412 proje için yatırım politikalarını onayladı. Bu projeler planlandığı gibi hayata geçirilirse, önümüzdeki 4-5 yıl içinde Vietnam'da toplam 561.816 sosyal konut dairesi olacak ve bu da projenin yaklaşık %56,2'sini karşılayacak. Dolayısıyla, Vietnam'ın belirlenen hedefi tamamlamak için yüzlerce başka sosyal konut projesini onaylaması gerekiyor. Bazı görüşlere göre, son dönemdeki uygulama ivmesi devam ederse, 1 milyon sosyal konut dairesinin kağıt üzerinde kalması gerekebilir.

Şubat 2024'te düzenlenen bir konferansta İnşaat Bakanlığı liderleri şunları değerlendirdi: Hanoi ve Ho Chi Minh City gibi bazı bölgeler, düşük gelirli çalışanların yoğun olduğu ve sosyal konutlara olan talebin çok yüksek olduğu büyük şehirlerdir, ancak sonuçlar hala çok sınırlıdır ve bu durum bölgelerin kararlı ve proaktif olmadığını göstermektedir.

Ayrıca Vinh Phuc, Ninh Binh, Nam Dinh, Long An, Quang Ngai gibi birçok yerleşim birimi sosyal konut yapımına önem vermemiştir. Bu illerde 2021 yılından 2024 yılı Şubat ayı başına kadar sosyal konut projesi bulunmamaktadır.

İnşaat Bakanlığı'nın işaret ettiği sebep, sosyal konut geliştirme politikasının zamanında değiştirilmemiş olması ve bunun da arazi fonu eksikliği, sınırlı kredi sermayesi ve uzun uygulama süresi gibi birçok kısıtlamaya yol açmasıdır. Konut Kanunu ve Gayrimenkul Ticareti Kanunu gibi değiştirilmiş yasalar çıkarılmış olsa da, bunlar 2025 başlarına kadar yürürlüğe girmeyecektir. Bu nedenle, yatırımcılara yönelik teşvikler veya prosedürlerin basitleştirilmesi uygulanmamıştır.

1 milyon dairelik projenin tamamlanmasını desteklemek için Hükümet, bakanlıklar ve sektörler bir dizi çözüm önerdi. Bunlardan en önemlisi, sosyal konutların, işçi konutlarının ve eski apartmanların yenilenmesi ve yeniden inşasının desteklenmesi için 120.000 milyar VND tutarındaki kredi paketidir.

Ancak bu destek paketi 2023 yılı nisan ayında açıklandı. 2024 yılı ikinci çeyreğinin sonu itibarıyla, yani 14 aylık uygulama sonrasında sadece 1.234 milyar VND tutarında ödeme yapıldı ve bu miktar toplam kredi paketinin %1,03'üne ulaştı.

Şubat 2024'teki olayda da Başbakan Yardımcısı Tran Hong Ha, bu kredi paketinin çok yavaş dağıtılmasından dolayı "memnuniyetsiz" davranmıştı. Bu nedenle Başbakan Yardımcısı Tran Hong Ha, Devlet Bankası'ndan 120.000 milyar VND tutarındaki teşvik paketinin uygulanmasını gözden geçirip yeniden değerlendirmesini ve sosyal konut kredileri için geçici telafi ve faiz oranı telafisi planları yapmasını talep etti.

Başbakan Pham Minh Chinh, Ağustos 2024 ortalarında gerçekleşen bir başka etkinlikte, İnşaat Bakanlığı'na, Planlama ve Yatırım Bakanlığı, Maliye Bakanlığı ve Devlet Bankası ile birlikte sosyal politikaların uygulanması amacıyla ev satın alma, kiralama, leasing, inşa etme veya yenileme için kredi sağlamak üzere 30.000 milyar VND tutarında bir kredi paketinin araştırılması ve geliştirilmesi talimatını verdi. Bu kredi paketi, uygulama için Sosyal Politikalar Bankası'na devredilecek.

Bunun 15 milyar VND'si devlet tahvili ihracından, 15 milyar VND'si ise emanet edilen yerel bütçe sermayesinden karşılanacak.

Yeni yasalar sosyal konut arzının artmasına yardımcı olacak mı?

Hükümetin kredi paketlerinin yanı sıra, gayrimenkul piyasasını ilgilendiren 2023 Konut Kanunu, 2023 Gayrimenkul Ticareti Kanunu ve 2024 Tapu Kanunu olmak üzere üç yeni kanunun sosyal konut arzında yeni bir başlangıç ​​olacağı yönünde görüşler var.

G-Home Genel Müdürü Sayın Nguyen Hoang Nam şunları söyledi: Sosyal konut sektörünü en çok etkileyen yasa, 2023 Konut Kanunu'dur. Bu yasa, işletmeler için zorlukları önemli ölçüde ortadan kaldıran bir dizi yeni madde içeriyor. Örneğin, arazi değerleme aşamasını çözerek sosyal konut geliştirme sürecini önemli ölçüde kısaltmaya yardımcı oluyor.

Ayrıca, önceki düzenlemelerle sosyal konut satın almaya hak kazananların yeterli parası yoktu; ticari konut satın almak için yeterli parası olmayan orta sınıf vatandaşlar ise sosyal konut satın alma koşullarını karşılamıyordu. Bunun yanı sıra, hane halkı ve hane halkı kayıt konularında birbiriyle örtüşen ve karmaşık düzenlemeler mevcuttu. Ancak 2023 Konut Kanunu, bu sorunların çoğunu "çözdü".

Bay Nam'a göre, Hükümet Temmuz ayı sonunda, Konut Kanunu'nun sosyal konutların geliştirilmesi ve yönetimiyle ilgili bazı maddelerini ayrıntılı olarak açıklayan 100 sayılı Kararnameyi çıkardı. Bu Kararname birçok çığır açıcı gelişmeye imza attı.

Örneğin, 100 Sayılı Kararname, sosyal konutlara erişim için bir bireyin aylık 15 milyon VND, bir çiftin ise aylık 30 milyon VND gelir şartı koymaktadır.

Öte yandan, daha önceki düzenlemelere göre sosyal konut satın almanın koşulu, kişi başına aylık 11 milyon VND'nin altında kişisel gelire sahip olmaktı. Ancak bu, düşük gelir grubuna ait olup konut satın alma ihtiyacı duymamaları veya krediyi geri ödeyebilecek yeterli koşullara sahip olmamaları nedeniyle uygulanması oldukça zor bir durumdu.

Ayrıca, ailede eşlerden birinin aylık geliri 11 milyon VND'nin altındayken diğerinin (serbest meslek sahibi) yüz milyonlarca VND kazandığı durumlarda, yanlış hedefe kredi verme riski de söz konusudur. Bu durum, bankaların kredi hedefini belirlerken zorlandığı bir noktadır.

"Bir hanenin (çift dahil) toplam gelirinin aylık 30 milyon VND sınırını aşmaması durumunda, konut ihtiyacı olanların Devletten sağlanan ayrıcalıklı kredi destek paketlerine daha kolay erişebilmesi sağlanacaktır" dedi Bay Nam.

Ayrıca, Bay Nam, gelişmiş ülkelerde şu anda her 5 kişiden 1'inin sosyal konutlarda yaşadığını söyledi. Bu nedenle, güçlü yasal kolaylıklarla birlikte, yatırımcıların sosyal konut inşa ederken kendilerini güvende hissedebilmeleri için tüm zorlukların ortadan kaldırılmasına yardımcı olacak yeni bir genelge yayınlanmasını bekliyor.

Ancak, mevcut destek politikalarına ek olarak, Hükümetin büyük yatırımcıların sosyal konut projelerine katılımını sağlayacak kadar güçlü ve etkili başka çözümlere de ihtiyacı var. Örneğin, Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA), sosyal konut projelerinin yatırımcıları için standart kâr oranını mevcut %10 yerine %15'e çıkarmayı değerlendirmeyi önerdi.

Dinh Tran

Kaynak: https://www.congluan.vn/de-an-xay-dung-mot-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-co-nguy-co-nam-tren-giay-post308741.html