4 yönteme göre arazi bedeli tespitinin sırası ve içeriğinin önerilmesi

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, 1 Ocak 2025 tarihinden itibaren yürürlüğe girecek olan 2024 tarihli Arazi Kanunu'nun (Değişik) uygulanmasına ilişkin olarak, emsal, gelir, fazla ve arazi fiyat düzeltme katsayıları olmak üzere dört yönteme göre arazi fiyatlarının belirlenmesine ilişkin usul ve esasları özel olarak düzenleyen Arazi Fiyatlarına İlişkin Kararname Taslağı hakkında görüş talep ediyor.

Buna göre, değerlemesi yapılacak arazinin kullanım amacı, değerlemesi yapılacak arsa veya arazi alanının özellikleri, toplanan bilgiler, Tapu Kanunu'nun 158 inci maddesinin 6 ncı fıkrasında öngörülen arazi değerleme yöntemlerinin uygulanma şartları esas alınarak, arazi değerlemesini yapmak üzere görevlendirilen arazi değerleme danışmanlık kuruluşu, arazi değerlemesini analiz etmek, uygun arazi değerleme yöntemlerini seçmek ve Açıklayıcı Rapor'da, Çevre ve Orman Bakanlığı'nca karar alınmak üzere aynı düzeydeki Arazi Değerleme Kurulu'na sunulacak arazi değerleme planını hazırlamakla yükümlüdür.

Karşılaştırma yöntemi, artı değer yöntemi ve arazi fiyat düzeltme katsayılarının oluşturulması için gerekli olan arazi fiyatları, arazi kira fiyatları ve işyeri kira fiyatlarına ilişkin bilgiler, arazi değerlemesi tarihinden itibaren ve öncesindeki en geç 24 aylık süre içinde, ulusal arazi veri tabanı ve ulusal fiyat veri tabanında toplanan bilgilerdir.

Ayrıca aşağıdaki kaynaklardan da bilgi toplanabilir: İhale sonucunu onaylayan karara göre mali yükümlülüklerini ifa edenin, arazi kullanım hakkı ihalesini düzenleyen birimde yerine getirmesi halinde arazi kullanım hakkı ihalesinin kazanan bedeli; Noterce onaylanmış ve Tapu Sicil Müdürlüğü'nde onaylanmış arazi kullanım hakkı devir sözleşmesinde kayıtlı arsa bedeli; Vergi dairesinde tahsil edilen arazi kullanım hakkı devir davalarında mali yükümlülüklerin tahsilinde kullanılan arsa bedeli; Arazi kiralama sözleşmesinde kayıtlı arsa kira bedeli, işyeri kira bedeli veya vergi dairesinde tahsil edilen arsa kira bedeli; Emlak ticaret katında onayı ve mührü bulunan emlak ticaret katlarında tahsil edilen arsa devir bedeli, arsa kira bedeli, piyasada başarılı olan işyeri kira bedeli; Devreden veya devralanla doğrudan görüşülerek elde edilen piyasada arsa devir bedeli.

Tarım dışı arazi kullanımından elde edilen gelir ve maliyetlere ilişkin bilgiler, gelir yönteminin uygulanması için aşağıdaki kaynaklardan toplanır:

Bu maddenin (b) bendinde belirtilen arazi kullanımından elde edilen gelirin maliyeti, yetkili kamu kuruluşları tarafından yayımlanan norm ve birim fiyatlar esas alınarak belirlenir; yetkili kamu kuruluşları tarafından yayımlanmış norm ve birim fiyatlar bulunmaması halinde maliyet, değerlemesi yapılacak arsa veya arazi alanına en yakın mesafede bulunan en az 3 parselin piyasada yaygın olarak bulunan bilgileri ve gerçek maliyet ortalamaları esas alınarak belirlenir ve belediye, ilçe veya il düzeyindeki idari birimlerin idari sınırları ile sınırlı değildir.

Mali tablolara yansıtılan üretim ve işletme faaliyetlerinden elde edilen gelirler veya arsa kira bedelleri, "Arsa kira bedelleri, arsa kiralama sözleşmelerinde, işyeri kiralama sözleşmelerinde kayıtlı veya vergi dairelerinde tahsil edilen işyeri kira bedelleri; Arsa devir bedelleri, arsa kira bedelleri, piyasada başarılı olarak gerçekleşen işyeri kira bedelleri, gayrimenkul ticaret katlarında, gayrimenkul ticaret katının onayı ve mührü ile en son çeyreğin sonuna kadar değerleme tarihinden önceki verilerle birlikte 3 yıl süreyle tahsil edilir."

Değerlemesi yapılacak arsanın gelirinin her yıl tamamlanmaması ve gerçek arsa kullanım gelirini doğru olarak yansıtmaması durumunda, karşılaştırma amacıyla en az 3 arsanın arsa kira bedelleri ve işyeri kira bedelleri hakkında bilgi toplanmalıdır.

Tarım arazilerinin gelir yönteminin uygulanması için kullanılmasından elde edilen maliyet ve gelirlere ilişkin bilgiler, istatistik kuruluşlarından, vergi dairelerinden ve tarım ve kırsal kalkınma kuruluşlarından toplanır; vergi dairelerinden veya tarım ve kırsal kalkınma kuruluşlarından istatistik veya veri bulunmadığı hallerde, "Değerlemesi yapılacak arazi veya arazi alanına en yakın mesafede bulunan ve belediye, ilçe ve il düzeyindeki idari birimlerin idari sınırları ile sınırlı olmayan" yönetmeliğinde öngörüldüğü üzere, değerlemesi yapılacak arazi veya arazi alanına en yakın mesafede bulunan en az 3 parselin piyasada yaygın olan gerçek maliyetleri hakkında bilgi toplanır, özellikle aşağıdaki şekilde:

Yıllık tarım arazileri, su ürünleri yetiştiriciliği arazileri, tuz üretim arazileri, diğer tarım arazileri için değerleme zamanından önceki verileri içeren en son çeyreğin sonuna kadar 03 yıllık kesintisiz bir dönem içinde; Çok yıllık tarım arazileri için değerleme zamanından önceki en az 3 ardışık hasat; Üretim orman arazileri, endüstriyel tarım arazileri için değerleme zamanından önceki bir işletme çevrimi sırasında, özel yasal düzenlemelere göre.

Karşılaştırma yöntemleri uygulanırken, fazlalık yönteminde, karşılaştırılabilir arsa parsellerinin aşağıdaki sıraya göre seçilmesine öncelik verilmelidir: Değerlemesi yapılacak arsaya göre konum, altyapı şartları, alan, büyüklük, şekil, arazi kullanım katsayısı, yapı yoğunluğu, bina yüksekliği ve arsa fiyatını etkileyen diğer unsurlar bakımından benzer olması; Tapu devri veya kullanım hakkının ihale yoluyla kazanılması zamanının değerleme zamanına en yakın olması; Değerlemesi yapılacak arsa veya arsa alanına en yakın mesafede olması ve belediye, ilçe ve il düzeyindeki idari birimlerin idari sınırları ile sınırlı olmaması.

Arazi değerleme yöntemlerini uygulamak için bilgi toplarken, arazi değerleme danışmanlık kuruluşları dürüst, objektif olmalı ve araştırma bilgilerinin doğruluğu konusunda yasal sorumluluk taşımalıdır.

Arazi kullanım hakkı ihalesini düzenleyen birim, tapu müdürlüğü, vergi dairesi, istatistik kurumu, tarım ve kırsal kalkınma ajansı, arazi değerleme çalışmalarının yürütülmesi için gerekli bilgileri, arazi değerleme danışmanlık kuruluşunun yazılı talebinin tarihinden itibaren en geç 5 iş günü içinde yazılı veya elektronik ortamda sağlamakla yükümlüdür. Arazi değerleme danışmanlık kuruluşu, toplanan bilgi ve verileri kanun hükümlerine uygun olarak saklamak, yönetmek ve kullanmakla yükümlüdür.

Taslak henüz açıklandı. Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı, taslak arazi fiyat listesini 30 gün boyunca İl Halk Komitesi'nin elektronik bilgi sayfasında yayınlamakla ve ilgili kurum, kuruluş ve kişilerden görüş almakla yükümlüdür. İl Halk Komitesi, arazi fiyat listesini onay için aynı düzeydeki Halk Konseyi'ne sunar.

İl Halk Meclisi, İl Halk Komitesine, ilan kararına konu arazi fiyat listesinin tamamlanmasını organize etme, her yıl 1 Ocak'ta arazi fiyat listesini kamuoyuna duyurma ve Ulusal Arazi Veri Tabanında güncelleme talimatını verir.

Yerel arazi fiyatlarının devlet tarafından yönetilmesine ilişkin gerekliliklere dayanarak, İl Halk Komitesi, aşağıdaki durumlarda arazi fiyat listesinin yıl içinde düzeltilmesi, değiştirilmesi veya tamamlanmasına karar vermeden önce aynı düzeydeki Halk Konseyinin onayına sunar: Mevcut arazi fiyat listesinde henüz yer almayan yeni yollar ve sokaklar yapılırken; arazi kullanan projeler tamamlanıp kullanıma sunulmuş ancak arazi fiyatı henüz arazi fiyat listesine dahil edilmemişse; Arazi Kanunu'nun 111. maddesinin 3. fıkrasında ve 160. maddesinin 1. fıkrasında öngörülen arazi fiyat listesinin uygulanması ancak arazi fiyatı henüz arazi fiyat listesine dahil edilmemişse.

Arazi fiyat listesindeki bir arazi türünün, birkaç arazi türünün veya tüm arazi türlerinin fiyatının ayarlanması, düzeltilmesi ve eklenmesi mümkündür. Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı, arazi fiyat listesinin bir arazi konumunda, birkaç arazi konumunda veya tüm arazi konumlarında; bir değer alanında, birkaç değer alanında veya tüm değer alanlarında ayarlanması ve eklenmesinin mümkün olduğunu önermektedir.

Bilgelik

Kaynak: https://www.nguoiduatin.vn/de-xuat-trinh-tu-noi-dung-xac-dinh-gia-dat-theo-4-phuong-phap-a650315.html