Geçtiğimiz günlerde 15. Ulusal Meclis , 27 Kasım'da değiştirilen Konut Kanunu'nu kabul etti. Vietcap Menkul Kıymetler Şirketi, yeni yayınlanan gayrimenkul sektörü analiz raporunda, 2013 Konut Kanunu ile değiştirilen 2023 Konut Kanunu arasında önemli değişikliklere dikkat çekti.
Ticari projelerde sosyal konut geliştirme için arazi fonu
2013 tarihli Konut Kanunu'nda, ticari projelerde sosyal konut arazisi tahsis etme zorunluluğu özel olarak düzenlenmemiştir. Ancak, 49/2021/ND-CP sayılı Kararname (1 Nisan 2021'den itibaren yürürlüğe girmiştir), özel ve tip I kentsel alanlarda 2 hektar veya daha büyük, tip II ve tip III kentsel alanlarda ise 5 hektar veya daha büyük arazi kullanım ölçeğine sahip ticari konut ve kentsel alanlar inşa etmek için yapılacak yatırım projelerinin, yetkili makamlarca onaylanan detaylı planlama projelerinde toplam konut arazisinin %20'sini ayırması ve sosyal konut inşaatı için teknik altyapı sistemleri inşa etmesine yatırım yapması gerektiğini öngörmektedir.
2023 yılında değiştirilen Konut Kanunu, İl Halk Komitesi'nin onaylı il konut geliştirme programı ve planına göre sosyal konut geliştirme için yeterli arazi tahsis etmesini açıkça öngörmektedir.
Özel, tip I, tip II ve tip III kentsel alanlarda, Hükümet düzenlemelerine dayanarak, İl Halk Komitesi, ticari konut inşaat yatırım projesi yatırımcısının, teknik altyapı sistemi inşasına yatırım yapan projedeki konut arazi alanının bir kısmını sosyal konut inşa etmek için ayırması veya teknik altyapı sistemi inşasına yatırım yapan sosyal konut arazi fonunu o kentsel alanda ticari konut inşaat yatırım projesinin kapsamı dışında bir yerde düzenlemesi veya teknik altyapı sistemi inşasına yatırım yapan arazi fonunun değerine eşdeğer parayı sosyal konut inşa etmek için ödemesi gerektiğine karar verir.
Dolayısıyla yatırımcıların, ticari projeler içerisinde sosyal konut inşa etme zorunluluğu olmadığı ve ticari projeler dışında sosyal konut arazisi tahsis etme veya yerel yönetimlere para ödeme gibi alternatif seçenekleri tercih edebildiği için sosyal konut geliştirme yükümlülüklerini yerine getirmede daha esnek davranabildikleri görülmektedir.
Sosyal konut projelerine yatırım yapanlara yönelik teşvikler
2013 tarihli Konut Kanunu, sosyal konut inşaatına yatırım yapmak üzere devlet tarafından tahsis edilen veya kiralanan araziler için yatırımcıların arsa kullanım ücreti (AKP) ve arsa kirasından muaf tutulmasını öngörmektedir.
Ancak gerçekte bazı yatırımcıların muafiyet işlemlerini yapmadan önce arazi fiyatlarının belirlenmesi, arazi kullanım hakkının ve arazi kirasının hesaplanmasına ilişkin prosedürleri beklemeleri gerekiyor.
2023 yılında değiştirilen Konut Kanunu'na göre, yatırımcılar projenin tüm arsa alanı için arsa kullanım bedeli ve arsa kirasından muaf tutulmaktadır. Ayrıca, yatırımcıların arsa fiyatlarını belirleme, muafiyetli arsa kullanım bedeli ve arsa kirasını hesaplama ve arsa kullanım bedeli ve arsa kirası muafiyeti talep etme işlemlerini yapmalarına gerek yoktur.
Vietcap'ın değerlendirmesine göre, Kanun'da arazi kullanım haklarının belirlenmesine ilişkin bir prosedüre gerek olmadığının açıkça belirtilmesi, sosyal konut projesi yatırımcıları için prosedürlerin kısaltılmasına yardımcı olacak.
Sosyal konut projelerine yatırım yapanlara süreyi kısaltma ve kâr marjlarını artırma imkânı tanınıyor (Fotoğraf: Hai Long).
Yatırımcılar için kar marjı
2013 tarihli Konut Kanunu, sosyal konut projelerinin kâr marjını açıkça belirlememektedir; ancak 10 Aralık 2015 tarihinden itibaren yürürlüğe giren 100/2015 sayılı Kararname'de daha ayrıntılı talimatlar yer almaktadır. Bu Kararname, sosyal konutların satış fiyatının, proje yatırımcısı tarafından, konut inşaatı için gerekli yatırım sermayesinin geri kazanılması için gereken tüm maliyetler, varsa kredi faizi ve toplam yatırım maliyetinin %10'unu aşmayan projenin standart kârı dikkate alınarak belirleneceğini hükme bağlamaktadır. Devlet tarafından öngörülen teşvikler hariçtir. Ticari işletme kısmı, sosyal konut projesinin tamamında dikkate alınmalı ve %10'luk azami standart kâr ilkesini sağlamalıdır.
2023 yılında değiştirilen Konut Kanunu'ndaki yeni madde, yatırımcılara sosyal konut inşaatı yapılacak alan için toplam inşaat yatırım maliyetinin en fazla %10'u oranında kâr payı alma hakkı tanınması, ticari, hizmet, ticaret ve ticari konut inşaatlarına yatırım yapmak üzere teknik altyapı sistemlerinin inşasına yatırım yapmak üzere proje alanı içinde toplam konut arsa alanının en fazla %20'sini ayırabilmelerine olanak sağlanmasıdır.
Sosyal konut inşaatı yatırım projesi yatırımcısı, sosyal konut projesi maliyetine hizmet, ticari ve ticari konut projelerinin inşaatının yatırım maliyetini dahil etmemek kaydıyla ayrı olarak muhasebeleştirebilir ve hizmet, ticari ve ticari konut projelerinin alanına ilişkin tüm kârlara hak kazanır; ticari konut inşaatına yatırım yapması durumunda yatırımcı, arsa kanunu hükümlerine göre ticari konut inşaatının alanına ilişkin arsa kullanım vergisini ödemek zorundadır.
Böylece yatırımcılar ticari alan üzerinden sosyal konut geliştirerek ek kazanç elde edebilirler.
Sosyal konut satın almaya hak kazanan konuların genişletilmesi
2023 yılında değiştirilen Konut Kanunu, sosyal konut destek politikalarına uygun iki grup konuyu değiştiriyor ve tamamlıyor.
Birincisi, kanunla belirlenen üniversite, akademi, kolej, meslek okulu, ihtisas okulu öğrencileri; etnik azınlıklara ait kamu yatılı okullarının öğrencileri.
İkincisi, sanayi bölgelerindeki işletmeler, kooperatifler, kooperatif birlikleri.
Sosyal konutların satışı, taksitlendirilmesi ve kiralanması ilkeleri
2013 tarihli Konut Kanunu hükümlerine göre, sosyal konut kiracısı veya alıcısı, kira-satın alma veya konut satın alma bedelinin tamamını ödediği tarihten itibaren en az 5 yıl süreyle konutu yeniden satamaz.
Alıcı veya kiracının konut satın alma veya kiralama bedelini tamamen ödediği tarihten itibaren 5 yıl içinde konutu satma ihtiyacı duyması halinde, konut ancak sosyal konut yönetim birimine veya bu birim konutu aynı yerde ve aynı zamanda aynı tipteki sosyal konutların satış bedeline eşit azami satış bedeli üzerinden satın almazsa sosyal konut satın almaya hak kazanan bir kişiye satılabilir.
2023 yılında değiştirilen Konut Kanunu uyarınca, alıcılar ve kiracılar, 5 yıllık süre içerisinde, sosyal konut inşaat yatırım projesi yatırımcısına veya sosyal konut satın alma yetkisine sahip kişilere, sosyal konut inşaat yatırım projesi yatırımcısıyla yaptıkları satış sözleşmesinde belirtilen sosyal konutun satış bedeline eşit azami satış bedeli üzerinden yeniden satış yapabileceklerdir.
[reklam_2]
Kaynak
Yorum (0)