Hanoi ve Ho Chi Minh şehrinde ev sahibi olma hayali hala çok uzakta; fiyat manipülasyonu ve spekülasyonunun düzeltilmesi ve yönetilmesi

Başbakan sosyal konut yapımına 'KPI' atadı, Maliye Bakanlığı ikinci konutlara vergi koyma önerisini incelemeye devam ediyor, Hanoi'de dairelerin "halk" fiyatı yaklaşık 4 milyar VND... Bunlar son emlak haberleri.

İkinci mülklere vergi uygulanması, piyasanın şeffaf ve sürdürülebilir bir şekilde gelişmesine yardımcı olacak birçok önlemden biridir. (Kaynak: Thanh Nien)

Başbakan, sosyal konut inşaatına 'KPI' atadı

Başbakan Pham Minh Chinh, sosyal konutların 2025 yılında, sonraki yıllarda ise 2030 yılına kadar tamamlanması için yerel yönetimlerin sosyo- ekonomik kalkınma hedeflerine eklemeler yapmaları yönünde hedefler koyan bir kararı imzaladı.

Başbakan'ın kararına göre, 2025-2030 döneminde yerel yönetimlerin tamamlaması gereken sosyal konut hedefi 995 bin 445 daire.

Bunlardan 2025 yılında 100 bin 275 daire, 2026 yılında 116 bin 347 daire, 2027 yılında 148 bin 343 daire, 2028 yılında 172 bin 402 daire, 2029 yılında 186 bin 917 daire ve 2030 yılında 271 bin 161 daire olması planlanıyor.

Sosyal konut için en büyük hedefin belirlendiği bölge 69.700 konutla Ho Chi Minh City oldu. Bunu 56.200 konutla Hanoi, 33.500 konutla Hai Phong, 12.800 konutla Da Nang ve 9.100 konutla Can Tho izledi.

Sosyal konut hedefleri de her yıl için ayrı ayrı belirleniyor. Bu yıl Hanoi'nin 4.670, Ho Chi Minh City'nin ise 2.874 konutu tamamlaması gerekiyor. 2030 yılına kadar bu iki şehrin, 5 yıl içinde en fazla sayıda sosyal konutu tamamlaması gerekiyor: sırasıyla 14.200'den fazla ve 19.200'den fazla konut.

İnşaat Bakanlığı verilerine göre, 2024 yılı sonu itibarıyla ülke genelinde 581.200'den fazla üniteden oluşan 645 sosyal konut projesi hayata geçirilmiştir. Bunlardan 96 proje 57.600'den fazla üniteyle tamamlanmış, 135 projenin inşaatına başlanmış ve 115.600'den fazla üniteye denk gelen 414 projeye ise yaklaşık 408.000 üniteyle prensipte yatırım onayı verilmiştir.

Başbakan, 2023 yılı başında, "2021-2030 döneminde dar gelirliler ve sanayi bölgesi çalışanları için en az 1 milyon adet sosyal konut inşaatına yatırım yapılması" projesini onaylayan 338 sayılı Kararı yayımladı.

Proje, kentsel alanlarda orta ve düşük gelirli haneler ile sanayi bölgeleri ve ihracat işleme bölgelerindeki işçi ve emekçilerin satın alma gücüne uygun fiyatlarla sosyal konut ve işçi konutları geliştirmeyi amaçlıyor.

Devlet, herkesin piyasa mekanizmalarına uygun, herkesin ihtiyaçlarını karşılayacak şekilde barınma imkânına sahip olmasını sağlayacak koşulları yaratmak amacıyla ekonomik sektörleri konut geliştirmeye teşvik eder ve aynı zamanda siyasi istikrara katkıda bulunmak, sosyal güvenliği sağlamak ve kentsel ve kırsal alanları medeni ve çağdaş bir doğrultuda geliştirmek amacıyla sosyal politika yararlanıcılarına, düşük gelirlilere ve barınma sıkıntısı çeken yoksullara yönelik konut desteği politikalarına sahiptir.

Maliye Bakanlığı, ikinci gayrimenkule vergi getirilmesi teklifini incelemeye devam ediyor

Dong Nai eyaleti seçmenlerinin ikinci bir emlak vergisi getirilmesi teklifiyle ilgili dilekçesine yanıt veren Maliye Bakanlığı, uluslararası deneyimi araştırmaya ve sentezlemeye devam ettiğini, geçmişte emlakla ilgili vergi politikalarının uygulanmasında karşılaşılan zorlukları ve eksiklikleri tespit ederek uygun zamanda yetkili makamlara bildirdiğini, Vietnam'ın sosyo-ekonomik koşulları ve uluslararası uygulamalarla uyumun sağlanmasını temin ettiğini belirtti.

Seçmenler, ikinci el gayrimenkullere vergi uygulanmasının, gayrimenkul piyasasının şeffaf ve sürdürülebilir bir şekilde gelişmesine yardımcı olacak birçok önlemden biri olduğuna ve gayrimenkul geliştirmenin önünde bir engel oluşturmaması ve toplumsal anlaşmazlıklara yol açmaması gerektiğine inanıyor. Bu nedenle, seçmenler Hükümet'in spekülasyonu sınırlamak, gayrimenkul piyasası üzerindeki olumsuz etkileri en aza indirmek ve aynı zamanda halkta fikir birliği oluşturmak için kapsamlı çözümler üzerinde çalışmasını öneriyor.

Maliye Bakanlığı, seçmenlerin dilekçeleri üzerine yaptığı açıklamada, mevcut kanunlarda taşınmaz malların, arsa, konut ve arsaya bağlı inşaat işleri, diğer ilgili varlıklar ve kanunla tanınan varlıkların açıkça düzenlendiğini belirtti.

Devlet, taşınmaz mülkiyetini ve kullanımını yönetmek için farklı aşamalarda çok sayıda harç uygulamıştır; mülkiyet ve kullanım haklarının tesisi aşaması (arazi kullanım harcı, bir defaya mahsus veya yıllık ödeme halinde arazi kirası, kayıt harcı); kullanım aşaması (tarım dışı arazi kullanım vergisi, tarımsal arazi kullanım vergisi, periyodik arazi kirası); devir aşaması (gelir vergisi, kurumlar vergisi, katma değer vergisi).

Ancak Maliye Bakanlığı, gayrimenkul kullanım aşamasındaki gelirlerin şu anda konutlara uygulanmadığını, bunun diğer varlık türlerine göre bir fark olduğunu da belirtti.

Maliye Bakanlığı, Parti ve Devletin temel politikalarına dayalı bir araştırma yürüttüğünü açıkladı. Özellikle, 13. Parti Merkez Komitesi'nin 16 Haziran 2022 tarihli ve 18-NQ/TW sayılı Kararı, Vietnam'ı yüksek gelirli gelişmiş bir ülkeye dönüştürmek için ivme kazandırmak amacıyla arazi yönetimi politikalarının yenilenmesi ve iyileştirilmesinin önemini vurguladı. Aynı zamanda, Ulusal Meclis Daimi Komitesi'nin (Plan No. 81/KH-UBTVQH15) ve Başbakan'ın (Karar No. 2114/QD-TTg) planları da şeffaf, istikrarlı ve sürdürülebilir bir gayrimenkul piyasasını teşvik etmeyi amaçlıyor.

Maliye Bakanlığı, gayrimenkul ile ilgili vergi politikalarının uygulanmasında geçmişte yaşanan zorluk ve eksiklikleri tespit ederek uluslararası deneyimleri araştırma ve sentezleme çalışmalarını sürdürmekte, bunları yetkili makamlara zamanında bildirmekte, Vietnam'ın sosyo-ekonomik koşulları, uluslararası uygulamalar ve gayrimenkul ile ilgili vergi politikası sisteminin tutarlılığını sağlamakta ve 2021-2030 döneminde vergi politikası sisteminin genel reformuna yerleştirmektedir.

Hanoi'de daire fiyatı "popüler" 4 milyar VND civarında

Pazar araştırma şirketi Qandme tarafından 25 Şubat'ta yayınlanan bir anket, Ho Chi Minh City ve Hanoi'deki hane halkı gelirinin diğer il ve şehirlere göre çok daha yüksek olduğunu gösteriyor. Ho Chi Minh City ve Hanoi'de 40 milyon VND veya daha fazla gelire sahip hane halkı oranı %4 iken, diğer bölgelerde bu oran %1, kırsal alanlarda ise %0,6'dır.

Hane başına 25 milyon VND ve üzeri gelire sahip olanlar %45'lik bir paya sahipken, diğer il ve şehirlerde bu oran %20'dir.

Aylık 30 milyon VND ve üzeri gelire sahip olanlar %30'luk bir paya sahipken, diğer il ve ilçelerde bu oran %8'dir.

Kentsel ve kırsal alanlar arasındaki gelir uçurumu çok büyük. Ho Chi Minh City ve Hanoi'deki hanelerin yalnızca %0,7'sinin aylık geliri 10 milyon VND'nin altındayken, kırsal alanlarda bu oran %2,2.

Veriler ülke çapında yapılan görüşmelerle toplandı ve ekonomik büyüme, istihdam olanakları ve endüstriyel yoğunlaşmanın etkilediği belirgin eşitsizlikler ortaya çıktı.

Gelir tablosu, bölgelere göre zengin-fakir ayrımını göstermektedir. Ho Chi Minh Şehri en yüksek gelire sahipken, onu Hanoi ve Da Nang takip etmektedir. Anket verilerine göre, Ho Chi Minh Şehri'ndeki hanelerin %15,5'inin aylık geliri 35 ila 39,9 milyon VND arasındayken, Hanoi'de bu oran %11, Da Nang'da ise yalnızca %1,8'dir. Ayrıca, Ho Chi Minh Şehri'ndeki hanelerin %5,8'inin aylık geliri 40 milyon VND veya daha fazla iken, bu oran Hanoi'de %1,8 ve Da Nang'da yalnızca %0,5'tir.

Ho Chi Minh City ve Hanoi'deki aileler ülkenin en yüksek gelirine sahip olsa da, ev sahibi olmayan veya taksitle ev satın alanlar için hayat kolay değil. Yerleşip ev satın almak için para biriktirme hayali, son on yılda ev fiyatlarının baş döndürücü bir hızla artması nedeniyle oldukça zor.

Şu anda Hanoi'de bir dairenin "popüler" fiyatı yaklaşık 4 milyar VND. Dolayısıyla, Hanoi'deki en zengin %2'lik kesimin aylık 40 milyon VND geliri varsa, hiçbir şey yemez veya harcamazsa, bir daire satın alabilmesi 8 yıldan fazla sürecek.

Savills'e göre, Hanoi'deki ortalama hane geliri yılda yaklaşık 250 milyon VND'dir. Dolayısıyla, "popüler" bir fiyata daire satın almak yaklaşık 16 yıl para harcamadan mümkün olur.

Aslında Ho Chi Minh City ve Hanoi'deki maliyetler çoğu zaman diğer eyalet ve şehirlere göre çok daha yüksektir.

Diyelim ki hane halkı geliri en yüksek grupta ve aylık 40 milyon VND. Tasarruf oranı, her ailenin harcamalarına bağlı olarak değişebilir. Tasarruf oranının yüksek olduğunu, gelirin yaklaşık %50'si veya aylık 20 milyon VND olduğunu varsayalım. Bir daire satın alabilmeleri için yaklaşık 17 yıla ihtiyaçları var.

Ancak yüksek enflasyon oranı ve emlak fiyatlarındaki hızlı artış hesaba katılmıyor. Ev satın almak ve yerleşme hayalini gerçekleştirmek için para biriktirmek zor.

Genellikle banka kredisi alıp taksitler halinde geri ödemek çözümdür. Ancak banka kredisi çekmek zorunda kalırsanız, faiz oranı ev satın alma maliyetini artıracak ve geri ödeme süresini uzatacaktır. Gelirde bir artış olmazsa, bu süre birkaç on yıla kadar uzayabilir.

Ho Chi Minh City ve Hanoi'de en yaygın gelire sahip hane halkı grubu için (toplam hane sayısının %35'ini oluşturan) aylık 20-24,9 milyon VND gelir elde etmek için gereken birikim süresi, ilk gruba göre iki kat daha uzun olacak ve muhtemelen 40-50 yıla kadar uzayacak.

Can Tho: Fiyat manipülasyonunu, spekülasyonu düzeltmeye ve yönetmeye ve gayrimenkul projelerini incelemeye odaklanın

Başbakan'ın 15 Ocak 2025 tarihli 03/CD-TTg sayılı Resmi Gönderisinde fiyat manipülasyonu, gayrimenkul spekülasyonu ve gayrimenkul yatırım ve inşaat projelerinin denetlenmesi ve incelenmesine odaklanan talimatının uygulanması, İnşaat Departmanının 11 Şubat 2025 tarihli 440/SXD-QLN sayılı Resmi Gönderisindeki teklifinin değerlendirilmesi yoluyla, Can Tho Şehri Halk Komitesi Başkanı:

İnşaat Dairesi, Tarım ve Çevre Dairesi, Maliye Dairesi, ilçe ve beldelerin Halk Komiteleri, görev, yetki ve sorumluluklarına göre, Başbakan'ın 03/CD-TTg sayılı Resmi Gönderim'inde ve Şehir Halk Komitesi Başkanı'nın bu Resmi Gönderim'de verdiği talimat doğrultusunda fiyat manipülasyonu, gayrimenkul spekülasyonu ile ilgili görev ve çözümleri titizlikle ve etkili bir şekilde uygulamaya odaklanmak ve yönetmeliklere uyulmasını sağlamakla görevlendirilir.

Can Tho Şehri Halk Komitesi Başkanı, İnşaat Departmanı'nı, gayrimenkul projeleri yapan kuruluşlar, işletmeler/yatırımcılara arazi, konut ve gayrimenkul iş alanlarıyla ilgili yasaların ve yeni politikaların propagandasını ve yayılmasını güçlendirmek ve yönetmeliklere uygun şekilde uygulanmasını sağlamak üzere Can Tho Şehri Emlak Derneği'ne başkanlık etmek ve onunla koordinasyon sağlamakla görevlendirdi. Konut ve gayrimenkul piyasası hakkında bilgi vermek, ticari faaliyete uygun gayrimenkulleri; konut geliştirme programlarını ve planlarını; kentsel ve kırsal planlamayı, kentsel gelişim programlarını duyurmak, yönetmeliklere uyumu, zamanındalığı ve şeffaflığı sağlamak, gayrimenkul işinde dolandırıcılık ve aldatmacayı önlemek.

Aynı zamanda İnşaat Dairesi, Can Tho şehrindeki Daireler, şubeler ve sektörler, ilçelerin Halk Komiteleri ve ilgili birimlerle başkanlık edecek ve koordineli çalışacak, Can Tho şehrindeki emlak komisyonculuğu uygulama sertifikalarının incelenmesi ve verilmesini yakından izleyecek ve kontrol edecek, mevcut yasal düzenlemelere uyulmasını sağlayacak; emlak ticaret katlarının ve emlak komisyonculuğu işletmelerinin faaliyetleri şeffaf ve profesyonel olmalı; piyasa istikrarsızlığına yol açabilecek kontrol eksikliğini önleyecek ve sınırlayacaktır.

Can Tho Şehri Halk Komitesi, Tarım ve Çevre Bakanlığı'nı, Can Tho Şehri'ndeki departmanlar, şubeler, sektörler, ilçelerin Halk Komiteleri ve ilgili birimlerle koordinasyon ve başkanlık görevini üstlenerek, planlama ve arazi kullanım planları hakkında mevzuata uygun, hızlı ve şeffaf bir şekilde bilgi vermek ve emlak sektöründe dolandırıcılık ve sahtekarlığı önlemekle görevlendirdi. Ayrıca, konut ve emlak projeleriyle ilgili olarak yetki kapsamındaki idari prosedürleri (arazi kullanım amaçlarının değiştirilmesi, arazi fiyatlarının belirlenmesi, arazi kullanım ücretlerinin hesaplanması vb.) proaktif ve hızlı bir şekilde çözmekle görevlendirdi.

Maliye Bakanlığı'na, konut ve gayrimenkul projeleriyle ilgili olarak yetkisi altındaki idari işlemlerin (yatırım politikası onayı, proje değerlendirmesi vb.) proaktif ve hızlı bir şekilde çözümlenmesi görevini vermek.

İlçe ve kasabalardaki Halk Komiteleri, bölgedeki gayrimenkul projeleri, gayrimenkul alım satım katları, gayrimenkul komisyonculuğu hizmet işletmeleri, arazi kullanım hakları müzayede işletmelerinin/yatırımcılarının ihlallerini proaktif olarak önleyecek, düzeltecek ve sıkı bir şekilde ele alacaktır. Spekülatif olaylar, anormal fiyat artışları ile faaliyete geçirilen gayrimenkullerin yasallığı, koşulları ve bilgi ifşası... konularına odaklanacak, vurgunculuğa ve piyasa aksaklıklarına izin vermeyecektir. Yetkisi olmayan durumlarda, rapor, İnşaat Departmanına Can Tho şehri Halk Komitesi'ni düzenlemelere uygun olarak değerlendirme ve işlem yapma konusunda bilgilendirmesini önerecektir.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-giac-mo-so-huu-nha-ha-noi-va-tphmc-van-xa-voi-chan-chinh-xu-ly-viec-thao-tung-gia-dau-co-305974.html