Ulaşım altyapısı, sürdürülebilir gayrimenkul piyasası gelişimini teşvik etmek için ivme yaratıyor

Tamamlanmış ulaşım altyapısı sadece seyahat ihtiyaçlarını karşılamakla kalmıyor, aynı zamanda kentsel mekanı şekillendiren, konut projelerine ivme kazandıran, uydu kentsel alanların gelişmesini ve arazi değerinin artmasını sağlayan bir çözüm haline geliyor.

TOD modelinden motivasyon

İnşaat Bakanlığı Strateji ve İnşaat Görevlileri Eğitimi Akademisi Başkan Yardımcısı Doçent Dr. Mimar Nguyen Vu Phuong'a göre, ABD, Fransa, Japonya, Çin gibi birçok ülkede uygulanan TOD (Transit Odaklı Kalkınma) kentsel gelişim modelleri, iki yönlü bir ilişkiyi ortaya koyuyor: Modern altyapı, gayrimenkul gelişimini teşvik ederken, gayrimenkul de altyapıya yeniden yatırım için kaynak yaratıyor.

Ulaşım altyapısı, sürdürülebilir gayrimenkul piyasası gelişimini teşvik etmek için ivme yaratıyor.

Vietnam'da hızlı kentleşme oranı, sınırlı bütçe kaynakları bağlamında, gayrimenkulle ilişkili ulaşım altyapısına acil bir ihtiyaç doğurmaktadır. Yerel yönetimlerin birleştirilmesi ve iki kademeli bir yönetim modelinin uygulanması süreci, ulaşım planlamasını kentsel gelişim ve gayrimenkul piyasasıyla ilişkilendiren, işlevsel alanlara dayalı yeni bir yaklaşım sorununu gündeme getirmektedir. Bu yaklaşım, ticari konutlar, sosyal konutlar (NOXH) ve ekolojik gayrimenkuller için makul bir arazi fonu tahsisi yoluyla, arazi değerinden etkin bir şekilde yararlanmaya, konut eşitliğini ve insanların ödeme gücüne uygunluğu sağlamaya yardımcı olmaktadır.

İnşaat Bakanlığı'nın incelemesine göre, Vietnam'ın otoyol ağı şu ana kadar yaklaşık 90 km'den (2010) 1.700 km'ye (2024) hızla genişledi ve 2025 yılına kadar 3.000 km'ye ulaşması bekleniyor. Otoyol sistemi, özellikle uydu kentsel alanlar, endüstriyel - lojistik bölgeler, tatil amaçlı gayrimenkuller ve çevre yolları ve otoyollar boyunca artan arazi fiyatları olmak üzere gayrimenkul için güçlü bir ivme yarattı. Ayrıca, Hanoi'deki gibi TOD ve gayrimenkul gelişiminin çekirdeği olan kentsel demiryolları 2 güzergahı kullandı (Cat Linh - Ha Dong, Nhon - Hanoi Tren İstasyonu), Ho Chi Minh Şehri 1 numaralı metro hattını işletti Ben Thanh - Suoi Tien, bu iki büyük şehrin 2035 yılına kadar 600 km'den fazla kentsel demiryoluna sahip olması bekleniyor. Bu, TOD koridoru boyunca uydu kentsel alanlar ve gayrimenkul oluşturan mekansal yeniden yapılanmanın itici gücüdür.

Ayrıca, Long Thanh Uluslararası Havaalanı Projesi, Cai Mep - Thi Vai deniz kümesi, Lach Huyen... gibi bir dizi havaalanı ve liman projesi hızla tamamlanıyor; önemli uluslararası kapılar haline geliyor, lojistik, endüstri ve hizmet gayrimenkulünü - tatil köylerini teşvik ediyor, TOD, uydu kentler ve yeni ekonomik koridorlar yönünde gayrimenkul piyasasında güçlü bir "itiş" yaratıyor.

Ancak Vietnam'ın altyapısı hâlâ sermaye eksikliği, kurumsal sınırlamalar, kaynaklar ve uygulama kapasitesi gibi önemli zorluklarla karşı karşıyadır; gayrimenkul piyasası beklentiler, spekülasyonlar ve etkisiz piyasa yönetimi nedeniyle sıklıkla "sanal bir ateş" yaşar; birçok kentsel alan trafik henüz tamamlanmadan geliştirilir ve bu da aşırı yüklenmeye ve bağlantı eksikliğine yol açar; planlama senkronize değildir; sosyal konutlar, işçi konutları ve öğrenci yurtları gibi temel segmentler ise gereken ilgiyi görmemiştir... Bu gerçeklik, hem altyapı geliştirme için sermaye dengesini sağlayan hem de sürdürülebilir gayrimenkul piyasası gelişimi için kentsel planlama ve yönlendirmeyle yakından bağlantılı kapsamlı bir stratejiye acil ihtiyaç olduğunu ortaya koymaktadır.

Sürdürülebilir gayrimenkul piyasası gelişimi için oryantasyon

Gayrimenkul uzmanları, birçok ülkede başarılı gayrimenkul piyasalarıyla altyapı geliştirme deneyimine dayanarak, TOD modelinin geliştirilmesinin hem ekonomiyi canlandırdığına, hem konut sorunlarını çözdüğüne hem de arazi fiyatlarını kontrol altına aldığına ve Vietnam'ın bunu her kentsel alanın kurumsal koşullarına, kaynaklarına ve özelliklerine uygun ayarlamalar yaparak uygulayabileceğine inanıyor. Bu, altyapı için sermaye yaratabilen, metro ve demiryolları çevresindeki arazi değerlerinden yararlanabilen ve sosyal konutlar, öğrenci yurtları, işçi konutları vb. geliştirmek için gelir sağlayabilen etkili bir finansal mekanizmadır.

Doçent Dr. Mimar Nguyen Vu Phuong, gayrimenkul piyasasında ulaşım altyapısının rolünü en üst düzeye çıkarmak için Vietnam'ın, ulaşım ve arazi kullanımının entegre planlamasına odaklanan bir yönlendirme ve senkronize çözümler sistemi uygulaması gerektiğini ve TOD'un metro, BRT, çevre yolu ve otoyollar etrafında odak noktası haline gelmesini sağlaması gerektiğini belirtti. Toplu taşıma erişimi kapsamında, ticari konutlar, sosyal konutlar, işçi konutları ve öğrenci yurtları gibi konut türlerinin uyumlu bir şekilde düzenlenmesi gerekiyor.

Ayrıca, arz ve talebi dengeleyecek, sosyal adaleti, medeniyeti ve modernliği teşvik edecek şekilde ticari hizmet alanlarını eş zamanlı olarak geliştirmek, özellikle sosyal konut, uygun fiyatlı konut, işçi lojmanı, öğrenci yurdu ve metro/BRT'ye doğrudan bağlantı gibi toplu taşımayı en çok kullanacak kesimin gelişimine kaynak ayırmak; aynı zamanda arazi, arsa ihaleleri, kentsel gelişim fonlarından katma değer toplama mekanizmasını uygulamak, istasyonlar çevresindeki arazi fonlarını değerlendirmek ve altyapıya yeniden yatırım yapmak.

Ayrıca sıkıştırılmış kent modeli, 15 dakikalık kent modeli ile gelişen büyük kentlerde, kişisel araçlara bağımlılığın azaltılması, toplu taşıma kullanımının yaygınlaştırılması, yaşam kalitesinin iyileştirilmesi ve planlama bilgilerinin, arsa fiyatlarının, projelerin şeffaf hale getirilmesi için trafik verilerinin yönetiminde dijital teknolojinin kullanımının artırılması...

İnşaat Bakanlığı, araştırmalar aracılığıyla TOD politikalarını sürdürülebilir ve adil bir şekilde oluşturmaya ve yakında tamamlamaya odaklanmaktadır. Özellikle, TOD'daki asgari sosyal konut oranını belirleyerek, yatırımcıların TOD projelerinde arsa fonunun veya taban alanının en az %20-30'unu sosyal konut, işçi konutu ve öğrenci yurtları için ayırmalarını, böylece adalet ve uygun fiyatlılığı sağlamalarını şart koşmaktadır; metro işletmecilerinin istasyonlar çevresindeki gayrimenkulleri işletmeye katılarak gelirlerinin bir kısmını altyapıya yeniden yatırım yapmak ve sosyal konut geliştirmek için ayırmalarını öngören bir pilot model geliştirmek; spekülasyonu önlemek, arsa fiyatlarını kontrol altına almak ve uygun fiyatlı konutların makul bir şekilde düzenlenmesini sağlamak için önemli kavşaklarda arsa fonlarını proaktif bir şekilde planlamak ve sürdürmek üzere yerel yönetimlerle koordinasyon sağlamak...

Doçent Dr. Mimar Nguyen Vu Phuong, "Ulaşım altyapısı sadece yollar ve köprüler değil, aynı zamanda kentsel alanları şekillendirmek ve emlak piyasasını düzenlemek için de bir araçtır. TOD modelinin etkili bir şekilde uygulanması, konut fiyatlarını istikrara kavuşturmak ve milyonlarca insanın sosyal eşitliğini ve uygun konutlara erişimini sağlamak için bir araç haline gelecektir," dedi.

Kaynak: https://baotintuc.vn/kinh-te/ha-tang-giao-thong-tao-dong-luc-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-ben-vung-20250929100652183.htm