HoREA, konut ve araziler için %5'ten fazla olmamak üzere kağıt üzerinde depozito toplamayı öneriyor

HoREA, yakın zamanda Ulusal Meclis Daimi Komitesi, Ulusal Meclis Ekonomi Komitesi ve İnşaat Bakanlığı'na, müşterileri korumak ve dolandırıcılığı önlemek amacıyla gayrimenkul, konut ve gelecekteki konut arsalarının alım satımına ilişkin sözleşmelerin imzalanmasından önce depozito ödenmesini öneren bir belge gönderdi.

HoREA'ya göre, yıllar içinde "spekülatörler, emlakçılar, sahtekâr işletmeler"in, sözleşme yapma koşullarını karşılamayan ev, arsa ve gelecekteki inşaat işlerini alıp satma vaadiyle "teminat" alarak dolandırıcılık yaptığı birçok vaka yaşandı; tipik olarak Alibaba Şirketi'nin bir "hayalet" proje kurması, arsaları yasadışı olarak bölüp satması, yatırılan varlıkların değerine kıyasla çok büyük "teminatlar" alması ve ardından dolandırıcılık yapması, müşterilere zarar vermesi ve ayrıca emlak piyasasında istikrarsızlığa neden olması gibi durumlar yaşandı.

"Spekülatörler, arsa simsarları, konut simsarları, dolandırıcı işletmeler" konusu, konut, konut temeli, ileride yapılacak inşaat işlerinin işletmeye açılma, sözleşme imzalama ehliyetine sahip olmasından önce "teminat" şartı getirmeyen 2014 tarihli Gayrimenkul Ticareti Kanunu'ndan yararlanmış, 2015 tarihli Medeni Kanun'un 3. maddesinin 2. fıkrası ile 328. maddesinin 1. fıkrasında yer alan "gerçek ve tüzel kişilerin medeni hak ve yükümlülüklerini hürriyet, gönüllü bağlılık ve anlaşma temelinde kurmalarına, kullanmalarına ve sona erdirmelerine" olanak veren hükümlerden yararlanmış, böylece "teminat alan" kişi, yatırılan taşınmazın değerinin %90-95'ine kadar büyük bir değerde "teminat" almış, daha sonra dolandırarak "teminatı" gasp etmiş ve bir durumda "teminat vereni" zarara uğratmıştır.

Birincisi, eğer "teminat" düşükse ancak gayrimenkul fiyatı artarsa, teminat alan kişi "anlaşmayı iptal etmeye" ve "teminatı" (iki katı) teminat sahibine iade etmeye razı olur.

İkincisi, “depozito”nun büyük veya çok büyük bir değerde olması durumunda, depozito alıcısı müşterinin “depozitosunu” dolandırabilir ve gasp edebilir.

Üçüncüsü, mevduat sahibinin projeyi hayata geçirmek için uzun süre beklemesi, yasal prosedürleri tamamlamaması veya müşterilerin ve yatırımcıların sermayesini kasıtlı olarak zimmetine geçirmesi durumunda.

Dernek, konut projeleri ve gelecekte konaklama hizmeti vermeyi amaçlayan inşaat çalışmaları için yatırımcıların piyasayı ve müşteri beğenilerini araştırabilmek adına "teminat" almaları gerektiğini; aynı zamanda müşterilerin de satış fiyatını "kesinleştirmek" için "teminat" vermeleri gerektiğini ve "teminat" veren müşterilere yönelik iyi teşvik ve indirimlerden yararlanılabildiğini tespit etti.

Ancak, Gayrimenkul Ticareti Kanunu Tasarısı'nın (Değişik) 24. maddesinin 4. fıkrasının d bendi, "teminat"ın yalnızca bir durumunu, yani yatırımcıyı şart koşmaktadır: "d) Müşterilerden, konut veya inşaat işi işletmeye alınmak için gerekli tüm şartları sağlamış ve bu Kanun hükümlerine uygun olarak işlem yapmışsa teminat alınır." Bu, gelecekte inşa edilecek konut, konut temeli veya inşaat işi işletmeye alınmak için gerekli tüm şartları sağlamış ve sözleşme imzalamışsa, "sözleşmenin ifasını sağlamak" amacıyla bir "teminat" hükmüdür. Ancak, "sözleşmenin ifasını sağlamak" amacıyla "teminat" hükmü doğrudur, ancak 2015 tarihli Medeni Kanun'un 328. maddesinin 1. fıkrasında düzenlendiği için Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nda yeniden düzenlenmesine gerek yoktur.

Ayrıca, sözleşme imzalanmışsa, yatırımcı, Gayrimenkul Ticareti Kanunu 2014'ün 37. maddesinin 1. fıkrası ve Gayrimenkul Ticareti Kanunu Tasarısı'nın (değiştirilmiş) 26. maddesinin 1. fıkrası hükümlerine göre sözleşme bedelinin en fazla %30'u tutarındaki "ilk ödemeyi" tahsil edebilir, dolayısıyla bu aşamada "sözleşmenin ifasını garanti altına almak" için yapılan "teminat" müşteri açısından hemen hemen hiç "riskli" değildir ve Medeni Kanun 2015 hükümlerine göre tamamen ayarlanabilir.

HoREA'ya göre, Gayrimenkul Ticareti Kanunu Tasarısı'nda (değiştirilmiş) her konuya uygun "sözleşme imzalanmasını güvence altına almak için teminat" alınmasına ilişkin şartların belirlenmesi gerekiyor.

Özellikle gayrimenkul projesi yatırımcıları için, konut ve gelecekteki inşaat işleri için, yetkili devlet kurumunun "yatırım politikasını yatırımcı ile aynı anda onaylaması" (2020 tarihli Yatırım Kanunu'nun 29. maddesinin 4. fıkrasında öngörüldüğü üzere) koşuluyla "teminat" almalarına izin verilmektedir, ardından "yatırımcı", 2014 tarihli İnşaat Kanunu'nun 7. maddesinin 2. fıkrası uyarınca "yatırımcı" haline gelmektedir ve 2020 tarihli İnşaat Kanunu'nun (değiştirilmiş) 1. maddesinin 4. fıkrasında değiştirilen ve eklenen "yatırımcı, yetkili devlet kurumu tarafından onaylanmış bir yatırımcıdır" hükmü uyarınca "teminat" değerinin, yatırılan konut ve gelecekteki inşaat işleri olan taşınmazın değerinin %5'ini geçmemesi şartı getirilmesi önerilmektedir.

Arsa (parsel, parsellere bölünmüş) satıcısı için, “teminat” ancak yetkili devlet kuruluşunun, arsa kanunu hükümlerine göre “parsel bölünmesine” izin vermesi ve önerilen “teminat” bedelinin arsa bedelinin %5’ini geçmemesi halinde kabul edilir.

Dernek, Gayrimenkul Ticareti Kanunu Tasarısı'nın (Değişik) (Taslak 3) 24. maddesinin 7. fıkrasının, konut işlem sözleşmesinin imzalanmasından önce yapılan teminat davranışlarını düzenlemek için çok doğru hükümler içerdiğini ve "teminat tutarı, satılan veya kiralanan konut veya yapı işinin değerinin %5'ini geçemez; satıcı veya kiralayan, teminat sözleşmesinde konut veya yapı işinin satış veya kira-satın alma bedelini açıkça belirtmelidir" hükmünü içerdiğini tespit etmiştir. Ancak, bu çok doğru hükmün Gayrimenkul Ticareti Kanunu Tasarısı'nın (Değişik) 4., 5., 6. ve mevcut Taslak'tan çıkarılmış olması büyük üzüntü vericidir.

HoREA, "Bu nedenle, Gayrimenkul Ticareti Hakkında Kanun Tasarısı'na (Değişik) ileride yapılacak konut, konut temeli ve inşaat işlerinin işletmeye açılabileceği ve sözleşme imzalanabileceği tarihten önce "teminat" alınmasına ilişkin bir düzenlemenin eklenmesi gerekmektedir" önerisinde bulundu.

Bilgelik

[reklam_2]
Kaynak