Mevcut durumda ev satın almak için borç para almanın zorluğu

Konut kredilerinde çok sayıda avantajlı kredi paketi bulunmasına rağmen, tüm müşteriler sermaye borçlanması için gereken teminat ve gelir şartlarını karşılamıyor.

Ho Chi Minh Kenti'nin Binh Trung semtinde yaklaşık 3,4-3,5 milyar VND değerinde bir projede daire satın almaya ihtiyacı olan Bay Manh Nam, son birkaç haftadır hala sermaye ödünç alabileceği uygun bir ticari banka bulamadı.

Her türlü teşvik var ama yine de ev satın almak için borç almak zor

Bay Nam, yatırım yapmaya karar vermeden önce aylarca proje lokasyonunu, işlem fiyatını ve yaşam ortamını araştırmıştı. Ancak, Vietcombank, MB, HDBank ve TPBank gibi avantajlı konut kredisi paketleri sunan 4-5 ticari bankaya sorduktan sonra, yalnızca bir banka ilgilendiği apartman projesinin satın alınmasını desteklemeyi kabul etti.

Birçok banka avantajlı konut kredisi paketleri sunuyor ancak şartları karşılamak hala zor.

"Banka kredi yetkilileri, bu projenin pembe kitap içermemesi nedeniyle inceleme listesinde olduğunu ve kredi desteğinin geçici olarak durdurulduğunu söyledi. Şu anda yalnızca TPBank kredi kabul ediyor ve ilk 12 ayda yıllık yaklaşık %6,6, ilk 18 ayda yıllık %7,1 ve ilk 36 ayda yıllık %7,9 faiz oranı uygulanıyor. Tercihli dönemden sonra faiz oranı marjı yıllık yaklaşık %3'e ayarlanacak." - diye bildirdi Bay Nam.

Bazı bankaların kredi yetkilileri, müşterilere yukarıda bahsi geçen projede daire satın almak için teminat olarak başka yerlerdeki gayrimenkul varlıklarını kullanabileceklerini "söylediler". Bay Nam, "Herkesin ipotek edebileceği gayrimenkulü yok. Çoğu borçlu genellikle satın almayı planladığı daireyi teminat olarak kullanır," diye düşündü.

Aynı durum, pembe kitap bulunmayan, sadece satış sözleşmesi bulunan projelerde daire satın almak için borç para almak isteyen birçok müşteri için de geçerli. Nitekim yetkililer, son zamanlarda pembe kitap çıkarma konusundaki zorlukları ve engelleri ortadan kaldırmak için büyük çaba sarf ediyor. Ancak bugüne kadar, insanların uzun yıllardır yerleştiği ancak kitap çıkarılmayan birçok proje bulunuyor.

Ho Chi Minh Kenti Tarım ve Çevre Dairesi'nin son rakamlarına göre, ticari konut geliştirme projelerinde pembe kitap verilmesine ilişkin prosedürlerde yaşanan sorunlar nedeniyle kentte hala 81.000'den fazla çözülmemiş kayıt bulunuyor.

Ev satın almak için sermayeye erişimde herkes zorluk çekmiyor. Ho Chi Minh Şehri, Hiep Binh Mahallesi'nde ikamet eden Bay Ngoc Quoc, Vietcombank'ın bir daire satın almak için ilk 3 yıl %5,5/yıllık tercihli faiz oranı ve 40 yıla kadar vadeyle 1,5 milyar VND'den fazla kredi verdiğini söyledi. Ortalama olarak, her ay 10 milyon VND'nin üzerinde anapara ve faiz ödüyor. Sonrasında ödenecek tutar kademeli olarak azalacak ve tercihli dönemden sonra faiz oranı yıllık yaklaşık %9 olacak.

Bay Quoc, "Eşim ve ben 35 yaşın altında olduğumuz için, gençler için ayrıcalıklı bir kredi paketinden yararlanabiliyoruz. Kredi başvurusu çok karmaşık değil ve kredi vadesi 40 yıla kadar çıkabiliyor, bu yüzden oldukça eminiz," dedi.

Dikkat edilmesi gerekenler

Muhabirin kayıtlarına göre, Sacombank, BIDV, Agribank, TPBank, HDBank, VIB, SHB, VPBank, ACB gibi bir dizi ticari banka, Hükümet ve Devlet Bankası'nın politikaları doğrultusunda, özellikle genç müşteriler olmak üzere konut kredisi borçlularına yönelik çok sayıda teşvik paketi başlatıyor.

Bu teşvik paketleri, ilk 12 ay boyunca yıllık yaklaşık %6-7, sonraki 12-36 ay boyunca ise yıllık %7,5-8,5 faiz oranları uygular. Sonrasında, faiz oranı sabit kalır ve genellikle baz faiz oranına kıyasla yıllık yaklaşık %3'lük bir marj eklenir. Müşteriler borcunu erken kapatırsa, ceza ücreti eskisi kadar yüksek olmaz ve genellikle ilk 1-3 yıl boyunca ödenmemiş borcun %1-2,5'i arasında değişir.

Ayrıca, önceki kredi paketlerinden farklı olarak, birçok banka kredi vadesini 30, 40, hatta 50 yıla kadar uzatarak müşterilerin aylık borç ödeme baskısını azaltmalarına ve uzun vadeli finansal planlarını kolayca oluşturmalarına yardımcı oluyor. Bazı bankalar ayrıca, müstakil ev satın almak için alınan kredinin kırmızı kitapta kayıtlı olması veya kredi tutarının 10-20 milyar VND gibi yüksek olması durumunda 5-10 yıl anapara ödemesiz dönem imkanı da sunuyor.

Ancak, Shinhan Bank Vietnam Perakende İşletme Bölümü Başkanı Bay Trinh Bang Vu, yıl sonuna kadar konut kredisi alanların faiz oranı faktörüne özellikle dikkat etmeleri gerektiğini, çünkü üçüncü çeyreğin sonu ve dördüncü çeyreğin başında kredi faiz oranlarının sıklıkla arttığını söyledi.

Bay Vu, "Borçlular, net bir planları varsa, ucuz sermayeden yararlanmak için düşük faiz oranı döneminden faydalanmalıdır. Borçluların ayrıca, borcu geri ödeme yeteneklerini değerlendirmek için yıl sonunda faiz oranlarında artış olasılığını da göz önünde bulundurmaları gerekir," diye tavsiyede bulundu.

Finans uzmanı Dr. Huynh Trung Minh, 2025 ve 2026'nın ikinci yarısında kredi faiz oranı seviyesinin hafifçe artacağını söyledi. Ona göre, ev alıcılarının tercihli faiz oranlarının doğasını anlamaları gerekiyor. Yıllık %3,99 veya yıllık %5 gibi çok düşük faiz oranları genellikle yalnızca ilk 6 ay ila 2 yıl için uygulanır, ardından değişken faiz oranlarına geçilir. Bu dönemde, temel faiz oranına ve marjına (genellikle yıllık %3-4 ek) bağlı olarak gerçek faiz oranı keskin bir şekilde artabilir.

Bay Minh şunları aktardı: "Örneğin, 2022-2023 döneminde, referans faiz oranlarındaki (genellikle 1 yıllık vadeli mevduat faiz oranı) keskin artış nedeniyle değişken faiz oranları yıllık %8'den %14'e yükseldi ve bu da faiz maliyetlerinin %30-40 oranında artmasına neden oldu. Borçluların, artan faiz oranları senaryosu altında borçlarını geri ödeme yeteneklerini hesaplamaları gerekiyor."

Ayrıca, borçlular kredi sözleşmesinin şartlarını, özellikle erken ödeme cezasını (genellikle borcun %1-5'i) ve kredi sigortası ve erken borç tahsilatı koşulları gibi zorunlu şartları dikkatlice değerlendirmelidir. Ev alıcıları, en uygun paketi bulmak için en az 3 bankayla görüşmelidir.

Dr. Minh, "Borçluların, ödeme yapıp evi alamama durumunu önlemek için, 'askıya alınmış' projeler veya satış sözleşmelerindeki sorunlar gibi gayrimenkulle ilgili yasal risklere de dikkat etmesi gerekiyor" dedi.

Gayrimenkul işletme kredileri keskin bir şekilde arttı

Devlet Bankası'nın 30 Haziran tarihli verilerine göre, ekonomideki kredi büyümesi geçen yılın sonuna göre yüzde 9,9 artarak 17,2 katrilyon VND'yi aştı.

Kredi büyümesi ağırlıklı olarak öncelikli sektörler ile üretim ve iş koluna odaklandı. Sadece gayrimenkul sektöründeki kredi artışı %18,47 oldu.

Kaynak: https://nld.com.vn/van-kho-vay-tien-mua-nha-196250710211945246.htm