İnşaat ruhsatının olmaması Gamuda Land'ın mahkemede elde ettiği 'avantaj' mı?

3 yıllık satış sözleşmesi imzalayın, müşteriler yalnızca anaparayı alırlar

Tan Phu Bölge Halk Mahkemesi'nin 14 Kasım 2022 tarihli ve 309/2022/DS-ST sayılı "Daire alım satım sözleşmesi uyuşmazlığı"na ilişkin ilk derece kararı uyarınca, Ho Chi Minh Kenti, Tan Phu Bölgesi, Son Ky Mahallesi, Celadon Şehri - Tan Thang Spor ve Konut Kompleksi Projesi'ne ait A5 - Diamond Alnata Apartman Kompleksi projesinde ev satın alan müşteri Bay NLV, yatırımcı Gamuda Land Joint Stock Company'ye (Gamuda Land) sözleşme şartlarını ihlal ettiği gerekçesiyle dava açtı.

Bay V., Haziran 2019'da satış sözleşmesini imzaladıktan sonra Gamuda Land'e toplam tutarı 1,7 milyar VND'yi aşan 3 taksit ödedi ve daire teslim tarihi 7 Ağustos 2021 olarak belirlendi. Bay V., dördüncü taksit için finansmanı tamamen hazırlamış olmasına rağmen yatırımcıdan bir ödeme bildirimi almadı. Bu müşteri, Gamuda Land'den, kararlaştırıldığı gibi bir sonraki taksit için bir ödeme bildirimi göndermesini talep eden bir belgeyi proaktif olarak gönderdi.

Gamuda Land, 16 Eylül 2020'de yazılı olarak yanıt vererek, mali zorluklar yaşadığını, ek ödeme bildirimi göndermediğini ve 6. kat inşaatı tamamlanana kadar ödemelerin askıya alınmasını talep etti. Bu yatırımcı ayrıca, ev teslim süresinde bir ayarlama yapılması ve indirim alınması için pazarlık yapmayı önerdi, ancak ayarlama süresini belirtmedi.

Celadon City projesi şu anda çok sayıda hukuki sorun ve müşterilerle anlaşmazlıklar yaşıyor.

Yukarıdaki talebe katılmaması nedeniyle Bay V., Gamuda Land'a yazılı bir cevap göndererek, mali zorlukların mücbir sebep olmadığını belirtti. Ayrıca, evin teslimindeki gecikmenin Bay V.'nin ailesinin ikametgahını ve işini etkileyeceğini belirtti.

Bay V. ayrıca, sözleşmede belirtildiği gibi evin teslimi sırasında Gamuda Land'ın, evin müşteriye teslimindeki gecikmeyle ilgili herhangi bir yanıt vermediğini belirtti. Bay V., 10 Ağustos 2021 tarihinde, satış sözleşmesinin şartlarına dayanarak sözleşmeyi tek taraflı olarak feshettiğini bildiren bir bildirimde bulundu ve Gamuda Land'ın daireyi teslim etmedeki gecikmesi nedeniyle kararlaştırılan şartlara göre tazminat talep etti. Ancak, 9 Kasım 2021 tarihine kadar Gamuda Land, sözleşmeye aykırılık nedeniyle herhangi bir ceza ödemeden yalnızca alınan anapara tutarını iade etti. Müşteri bir soruşturma mektubu göndermesine rağmen, Gamuda Land herhangi bir yanıt vermedi.

Tan Phu Bölge Halk Mahkemesi Yargılama Heyeti (TPC), ilk derece duruşmasında, yargılama süreci ve dava belgelerini inceleyerek, Gamuda Land'in daireyi Bay V.'ye teslim etmeyi geciktirdiğine karar verdi. Şirket temsilcisi, COVID-19 salgınının inşaat sürecini etkilediğini söyledi. Ancak, insanların seyahatlerini ve toplu taşıma faaliyetlerini kısıtlama süresi 2021'de yalnızca kısa bir süre içindi.

Gamuda Land, daha önce Mayıs 2020'de konut teslim süresinin Şubat 2022'ye uzatılmasını talep eden bir belge yayınlamıştı; bu da Gamuda Şirketi'nin inşaat ilerlemesinin, salgının patlak vermesine kadar değil, sözleşmedeki taahhüde kıyasla geciktiğini kanıtlıyor.

Daire satış sözleşmesindeki anlaşmaya göre, dairenin teslim tarihi Ağustos 2021 olup, bu tarihe kadar inşaatın kaba inşaatının tamamlanması gerekmektedir. Bu nedenle, salgın başladığında sosyal mesafe süresi (31 Mayıs 2021 - 30 Eylül 2021) yalnızca projenin tamamlanma seviyesini etkilemiştir.

Diamond Alnata bölgesinde daire satın almak için sözleşme imzalayan çok sayıda sakin, haklarını talep etmek için yatırımcıya dava açtı.

Tan Phu Bölge Halk Mahkemesi, Bay NLV'nin dava talebini kısmen kabul ederek, Gamuda Land'in Bay V.'ye 500 milyon VND'den fazla ihlal cezası (sözleşme şartlarına göre ödenen toplam tutarın %30'u) ve anaparanın geç ödenmesi nedeniyle faiz ödemesini talep etti.

Ancak Bay V. ile Gamuda Land arasındaki anlaşmazlık bununla sınırlı kalmadı. Ocak 2023 başlarında, Ho Chi Minh Şehri Halk Mahkemesi, Gamuda Land'in itirazının ardından tam temyiz duruşması açtı. Bu duruşmada, Ho Chi Minh Şehri Halk Savcılığı temsilcisi, Gamuda Land'in daireyi teslim etmekteki gecikmesinin mücbir sebep olan COVID-19 salgınıyla ilgili olduğunu söyledi.

Ho Chi Minh Şehri Halk Mahkemesi, Bay V.'nin itirazını kısmen kabul ederek Gamuda Land'in 10 milyon VND'den fazla anapara üzerinden gecikme faizi ödemesini talep etti ve ilk derece mahkemesinin ilan ettiği sözleşme ihlali nedeniyle %30 oranındaki cezayı kabul etmedi.

İzinsiz ev satışı nedeniyle satış sözleşmesinin iptali talebi?

Yukarıdaki mahkeme oturumlarının içeriğine dayanarak, Celadon City projesinde ev satın alan bazı müşteriler, Gamuda Land temsilcilerinin müşterilere ödeme yapmaktan kaçınmak için tuhaf argümanlar sunduğunu iddia ederek yatırımcıya dava açıyor. Yani, bu projenin inşaat ruhsatı olmadan inşa edildiği gerçeğine dayanarak, mahkemeden satış sözleşmesinin geçersiz ilan edilmesini ve ardından yalnızca müşterilerin ödediği anaparayı iade etmelerini talep ediyorlar.

Özellikle, ilk derece mahkemesinde, Gamuda Land temsilcisi, hakim heyetinden Daire Satış Sözleşmesi'nin geçersiz ilan edilmesini talep etti. Gerekçe olarak, sözleşmenin imzalandığı tarihte Gamuda Şirketi'ne yetkili makam tarafından henüz İnşaat Ruhsatı verilmemiş olması gösterildi. Dolayısıyla, iki taraf arasındaki daire satış sözleşmesi imzalandığı tarihten itibaren geçersiz sayıldı. Geçersiz bir sözleşmenin sonuçlarının çözümü, alınanların birbirlerine iade edilmesidir.

Gamuda Land, Bay V.'ye 1,7 milyar VND'den fazla bir tutarı iade etti. Bay V. arabuluculuğu kabul ederse, Gamuda Land, anlaşmazlığın sona ermesi için taraflara 400 milyon VND destek sağlayacak. Bay V. arabuluculuğu kabul etmezse, Gamuda Şirketi, Halk Mahkemesi'nden anlaşmazlığın kanun hükümlerine göre çözülmesini talep edecek.

Gamuda Land temsilcisi, sözleşmenin imzalandığı tarihte yapı ruhsatı bulunmadığı gerekçesiyle satış sözleşmesinin ilk derece mahkemesinden geçersiz sayılmasını talep etti.

Yatırımcının bu görüşüne ilişkin olarak Bay V., Gamuda Land'deki daireyi şirketin emlakçısı aracılığıyla satın aldığını ve şirketin itibarına güvendiğini, bu nedenle hukuki yönlerini dikkatlice araştırmadığını belirtti. Şirket, daireyi satışa sunarken, müşterilerine hukuki yönleri sağlamayı taahhüt etmişti. Gamuda Şirketi'nin Bay Van ve Bayan Vy ile sözleşmeyi imzalarken, sözleşmeyi geçersiz kılmak için inşaat ruhsatlarının olmadığını ileri sürmesi asılsızdır.

Uzlaşma sırasında Gamuda Land, Mahkemeye Mayıs 2021'de verilmiş bir İnşaat Ruhsatı sunmuştu. Bu durum, daire alıcısı Bay V.'nin, Gamuda Land'in müşteriyle inşaat ruhsatı olmadan sözleşme imzaladığını bilemeyeceğini göstermektedir. Dolayısıyla bu, sözleşmenin imzalandığı anda geçersiz sayılması için bir sebep değildir. Bu nedenle Bay V. uzlaşmayı kabul etmemiştir.

A5 Apartman Kompleksi'nde daire satın alan ve şu anda Gamuda Land'e dava açmaya hazırlanan bir müşteri olan Bay P.D.T. şunları söyledi: "Bay V.'nin davasının içeriğini öğrendikten sonra, yatırımcının inşaat ruhsatı olmadan imzalandığı gerekçesiyle sözleşmeyi iptal etme talebi güvenimizi sarstı ve müzakereler kesinlikle bir yere varmayacak. Bu nedenle, mahkemenin kararını yakın gelecekte bekleyeceğim. Gamuda Land'in ihlalleri yetkililer tarafından ele alındığından, teslimdeki gecikme de açıkça ortaya çıktı. Benim ve diğer bazı müşterilerin önümüzdeki davalardaki hak talepleri kesinlikle çok farklı bir sonuca varacak. Yatırımcının kendi ihlalleri nedeniyle paramızın büyük bir kısmını yıllarca ellerinde tutup, aynı tutarı geri almalarına izin veremeyiz."

Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, 13 Nisan'da, Celadon Şehri kentsel alan projesinde meydana gelen ihlaller nedeniyle Gamuda Land'e para cezası verme kararı aldı. Bu yatırımcı, İnşaat Bakanlığı'ndan yasalara göre gelecekteki konutları satıp kiralayabileceğine dair bir belge almadan, projenin A5 apartman kompleksinde daire alım satım sözleşmesi imzalayarak yasayı ihlal etti.

Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, Hükümetin 16/2022 sayılı Kararnamesinin 58. Maddesinin 4. Fıkrası uyarınca Gamuda Topraklarına yasadışı sermaye seferberliği nedeniyle 900 milyon VND para cezası verme kararı aldı.

Ayrıca, bu şirket, mevzuata aykırı olarak harekete geçirilen sermayenin iadesi için gerekli tedbirleri almak zorundadır. Gerekli tedbirlerin uygulanması için süre, kararın alındığı tarihten itibaren 10 gündür. Gerekli tedbirlerin uygulanmasının organizasyonuna ilişkin tüm masraflar şirket tarafından karşılanacaktır.

Kaynak: https://www.congluan.vn/ban-nha-nhung-chua-co-giay-phep-xay-dung-co-tro-thanh-loi-the-cua-gamuda-land-khi-hau-toa-post250425.html