Daireler değil, 'para kazanma' bölümü; kiracıların portresini ve psikolojisini çizen Hanoi, 700'den fazla projeyi inceliyor

Daireye mi yoksa arsaya mı yatırım yapmalısınız? Gayrimenkul kiracıları aylık 10 milyon VND'nin altındaki segmenti tercih ediyor, Hanoi'de 700'den fazla proje incelendi, inceleme, ekspertiz, son inceleme tamamlandı... en son gayrimenkul haberleri.

Gayrimenkul: Önümüzdeki dönemde arazilerin bölünmesini ve satışını kısıtlayan düzenlemeler nedeniyle arzı azalan arsa, hala çok ilgi gören bir yatırım kanalıdır. (Fotoğraf: Duong Tam)

Daireye mi yoksa arsaya mı yatırım yapmalıyım?

"Arsa satın almak asla kaybetmez" düşüncesiyle -arsa fiyatları her zaman zamanla artma eğilimindedir- birçok kişi Hanoi'nin eteklerindeki bir ilde arsa satın almayı planlıyor. Ancak bazıları da bir daire satın alıp aylık olarak kiraya verebileceğini düşünüyor.

SGO Homes Gayrimenkul Yatırım ve Geliştirme Anonim Şirketi Genel Müdürü Bay Le Dinh Chung, Hanoi'de kiralık daire yatırımı yapıldığında, kira talebinin yüksek ve kiralamanın kolay olduğunu belirtti. Ancak, şu anda daire yatırımı sermaye maliyeti açısından artık etkili olmayacak.

Bay Chung'un gerekçesi, daire fiyatlarının zirveye yaklaşması ve dolayısıyla sermaye artışı ihtimalinin düşük olması. Daire fiyatlarının artmasıyla birlikte kira bedelleri artık eskisi kadar cazip değil. Nitekim Hanoi'deki daire kira getirileri yalnızca %3-4 civarında dalgalanıyor.

Bu nedenle, Bay Chung'a göre, arazi, arazilerin bölünmesini ve satışını kısıtlayan düzenlemeler nedeniyle önümüzdeki dönemde arzı azalacağından, hâlâ büyük ilgi gören bir yatırım kanalıdır. Dahası, arazi, birçok kişiye uygun, birçok para birimine sahip bir yatırım segmentidir.

"Hızlı kentleşmeyle birlikte, bölgelerdeki talep yüksek olacak, bu nedenle arazi satın alarak sermaye kazancını artırmaya yönelik yatırımlar hâlâ iyi ve güvenli. 3-4 milyar VND ile Hanoi çevresindeki arazilere, Bac Ninh, Bac Giang veya Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong, Quang Ninh gibi sanayi bölgeleriyle ilişkili ekonomik akslara yatırım yapabilirsiniz... Bunlar şu anda birçok yatırımcının ilgisini çeken bölgeler," diye önerdi Bay Chung.

Ancak SGO Homes Genel Müdürü, yatırımcıların arsa satın alırken yasal şartları karşılayan, en azından satış sözleşmesi imzalayan veya kırmızı kitap bulunduran projelere dikkat etmeleri gerektiğini belirtti. Aynı zamanda, yatırımcının kapasitesini de göz önünde bulundurmak, ihtiyaçları karşılayan ve gelecekte orada yaşamak isteyen insanları cezbedecek lokasyonları seçmek gerekiyor.

EZ Property Genel Müdürü Bay Pham Duc Toan, şu anda Hanoi veya Ho Chi Minh City gibi büyük şehirlerde daire veya arsa yatırımının cazip ve etkili olmadığını belirtti. Bunun nedeni, fiyatların yüksek "sabit" olması, ancak likiditenin azalmasıdır.

"Daire fiyatları, daire satın almak isteyen birçok kişinin karşılayamayacağı kadar yüksek. Eskiden 2,5-3 milyar VND'ye daire satın alınabiliyordu, şimdi ise 4-5 milyar VND'ye alınabiliyor. Yatırım amaçlı daire fiyatları ikiye katlanırken, kira bedelleri pek artmadı, bu nedenle yatırım verimliliği düştü. Daire fiyatlarıyla birlikte arsa fiyatları da arttı. 30 metrekarelik, 3-4 katlı, ara sokaktaki bir evin eskiden 3 milyar VND'ye mal olan fiyatı, şimdi konumuna bağlı olarak 5-7 milyar VND'ye çıkıyor," dedi Bay Toan.

Birçok yatırımcının, Hanoi ve Ho Chi Minh City gibi büyük şehirlerden Hai Phong, Binh Duong, Dong Nai, Ba Ria - Vung Tau gibi diğer bölgelere sermaye kaydırma eğiliminde olduğunu da sözlerine ekledi.

Kiracılar aylık 10 milyon VND'nin altındaki fiyat segmentini seçiyor

Gayrimenkul kiracılarının profili ve psikolojisi hakkında konuşan Batdongsan.com.vn Pazarlama Direktörü Le Bao Long, kiralama ihtiyacının temel olarak tüm gelir gruplarında tasarruf etme amacıyla ortaya çıktığını vurguladı. Long'a göre, katılımcıların %73'ü 10 milyon VND'nin altında bir fiyata kiralamak istiyor, ancak bu segmentteki arz da daralıyor.

Özellikle Batdongsan.com.vn anketine katılanların %41'i 5-7 milyon VND arasında bir ev kiralamak istiyor ancak Batdongsan.com.vn'de bu fiyat aralığındaki (piyasa arzını da yansıtan) kiralık emlak ilanlarının sayısı 2024 yılında sadece %19'a ulaştı.

Rakamlar, özellikle Hanoi piyasasında alım satım fiyatlarındaki artışa paralel olarak gayrimenkul kiralama fiyatlarının da arttığını gösteriyor. Hanoi'de yaşayan anket katılımcılarının %52'si gelirlerinin %31-40'ını kiraya harcamaya istekli olduklarını belirtti.

Ayrıca, Hanoi'de ortalama istenen kira bedelinin 2024'ün dördüncü çeyreğinde Ho Chi Minh City'den 14 milyon VND/ay artarak 19 milyon VND/ay'a ulaşması bağlamında, Hanoi'deki kiracılar maliyetleri düşürmek için olanaklar ve konum konusunda daha fazla taviz verme eğilimindeler. Daha az olanaklara sahip bir yer kiralamayı, merkezden uzak bir yer kiralamayı, daha düşük kaliteli bir yer seçmeyi, daha küçük bir daireye taşınmayı ve kira maliyetlerini düşürmek için başkalarıyla birlikte kiralamayı tercih ediyorlar.

Bay Le Bao Long, kiracıların konum, alan ve olanaklarla ilgili ihtiyaçlarını net bir şekilde tanımlamaları, pazarlık için aynı bölgedeki fiyatları karşılaştırmaları, kiralama sürecinin sorunsuz ilerlemesi için sözleşmeyi, kira durumunu ve ödeme koşullarını kontrol etmeleri gibi bazı noktalara dikkat etmelerini öneriyor.

Hanoi'de 700'den fazla proje incelendi, teftiş, inceleme ve son denetim için sonuçlandırıldı.

Hanoi Halk Komitesi, arazi kullanan ve programın gerisinde kalan 712 bütçe dışı sermaye projesi tespit etti ve Hanoi Halk Konseyi'nin 8 Nisan 2022 tarihli 04/NQ-HDND sayılı Kararı uyarınca, yatırım ilerlemesini hızlandırmaya yönelik tedbirlere yönelik olarak, Hanoi'de uygulanması yavaş olan arazi kullanan bütçe dışı sermaye projelerinin ele alınmasına odaklanarak bunları ele almak ve çözmek için bir plan yayınladı.

Kasım 2024 itibarıyla, toplam 11.352 hektarlık alana sahip 706 proje (%99,2) incelenmiş, teftiş, inceleme, son inceleme ile sonuçlandırılmış ve işleme konulmuştur. Bu içerik, Şehir Halk Komitesi tarafından 20. oturumda Şehir Halk Meclisi'ne sunulmuştur.

Şehir Parti Komitesi'nin sert talimatını ve Şehir Halk Konseyi'nin 8 Nisan 2022 tarihli 04/NQ-HDND sayılı Kararını uygulayarak, Şehir Yönlendirme Komitesi, Şehir Halk Komitesi Parti Komitesi ve Şehir Halk Komitesi Başkanı, şehrin departmanlarını, şubelerini ve ilçe, kasaba ve şehirlerin Halk Komitelerini düzenli olarak izledi, teşvik etti, yönlendirdi ve özellikle inceleme, teftiş, kontrol ve son kontrol çalışmaları olmak üzere önlemlerin eş zamanlı uygulanmasını organize etmeye, gecikme vakalarını ve arazi yatırımı yasasına aykırılıkları derhal tespit etmeye, nedenlerini analiz etmeye ve açıklığa kavuşturmaya, engelleri ve zorlukları ortadan kaldıracak önlemleri önermeye ve uygun işlem seçenekleri sunmaya odaklanacak şekilde görevler atadı.

Şehir, özellikle yatırımcıların uygulanabilir çözümlere sahip olmaları ve sorunu aşmaları, araziyi en kısa sürede işletmeye ve kullanıma açmaları, israfı önlemeleri ve arazi yönetimi ve kullanım kanunu ihlallerinin önlenmesine katkıda bulunmaları için gerekli koşulları yaratmıştır. Birçok genişletilmiş proje, ihlalleri gidermiş, araziyi doğru amaç için kullanmış, yatırım prosedürlerini proaktif bir şekilde tamamlamış, kaynakları odaklamış, zorlukların üstesinden gelmiş, yatırım projelerini tamamlamış, araziyi kullanıma açmış; yönetmeliklere uygun olarak devlet bütçesine arazi kullanım bedeli ve arazi kirası ödemiştir.

Kasıtlı erteleme ve sürekli ihlal durumlarında, kanun hükümlerine uygun olarak titizlikle işlem yapılacaktır. Şehir Halk Komitesi Başkanı, Yönlendirme Komitesi Başkanı, Şehir Halk Komitesi Başkan Yardımcıları, Şehir Daireleri ve Şube Müdürleri ile İlçe, Kasaba ve Şehir Halk Komitelerinin Sekreterleri ve Başkanları ile birlikte periyodik olarak toplantılar düzenleyerek her projenin durumu, sonuçları ve yönetimiyle ilgili raporları dinlemiş (yazılı raporları dinlemiş ve mevcut durumun ayrıntılı görüntülerini incelemiş); ilçe, kasaba ve şehirlerdeki departmanlardan, şubelerden ve Halk Komitelerinden engelleri ve zorlukları proaktif ve odaklı bir şekilde yönlendirmelerini, ortadan kaldırmalarını ve yatırımcıların bunların üstesinden gelmelerine yardımcı olmalarını talep etmiş; ihlalleri kanun hükümlerine uygun olarak proaktif bir şekilde incelemiş, denetlemiş ve titizlikle işlemden geçirmiştir.

Bu nedenle, arazi kullanımında yavaş ilerleme kaydedilen 712 bütçe dışı sermaye projesinden, Şehir Halk Komitesi, toplam 11.352 hektarlık alana sahip 706 projenin (%99,2'sini oluşturan) ele alınmasını ve karara bağlanmasını emretti. Politika kararları alınmış ancak Devlet tarafından tahsis edilmemiş veya kiralanmamış, toplam 81,6 hektarlık alana sahip kalan 6 proje (%0,8'ini oluşturan), Planlama ve Yatırım Dairesi tarafından denetlenmekte ve özel uygulama planları önerilmektedir.

Hanoi, 400 milyon ABD doları değerinde at yarışı pisti planını onayladı

Hanoi Halk Komitesi, Phu Linh, Tien Duoc, Tan Minh, Xuan Giang, Duc Hoa, Dong Xuan, Kim Lu ve Soc Son kasabası (Soc Son bölgesi) komünlerinde Soc Son alanı 3'ün 1/2000 ölçekli kentsel imar planını onaylayan 6396 sayılı Kararı yayınladı.

Buna göre, Soc Son kentsel alanı 3 için araştırma planlama alanı yaklaşık 1.424 hektardır. 2030 yılına kadar beklenen nüfus yaklaşık 46.210 kişidir.

Araştırma sınırının kuzeyinde Soc tapınak alanına planlanan güzergah, güneyinde yeni planlanan güzergahın 18 numaralı güzergahı, batısında koruma koridoru ve Hanoi - Thai Nguyen ulusal demiryolu, doğusunda ise 40 metre genişliğindeki şehir planlama yolu yer almaktadır.

Parselasyon, gelişme ve trafik güzergahlarını kontrol etmek amacıyla 16 planlama bloğu ile 2 planlama bölgesine (bölge III.1 ve III.2) ayrılmıştır.

Özellikle III.1 bölgesi, ekolojik kentsel gelişim alanları olan, yeşil alan ve su yüzeyini artıran 2 planlama bloğunu içeren 246,5 hektarlık bir alana sahiptir. Bu planlama bloğunda, III.1-1 planlama bloğu bölgesel spor ve eğlence merkezi (at yarışı pisti) olarak belirlenmiştir.

III.1-2 planlama bloğu, at yarışı pisti alanı başta olmak üzere tüm alanı tamamlayıcı nitelikte, ticari ve hizmet fonksiyonlarının geliştirildiği, sosyal altyapı sisteminin tam olduğu yeni bir konut geliştirme alanı olarak belirlenmiştir.

Yaklaşık 1.170 hektarlık bir alana sahip olan ve 14 adet planlama bloğunu kapsayan III.2 Bölgesi, yoğun tıbbi-kültürel-eğitimsel kompleks fonksiyonlarının, kentsel kamu hizmetlerinin geliştirilmesine, çok modlu ulaşım merkezi oluşturulmasına, ticari hizmet alanlarının, ofislerin, otellerin vb. geliştirilmesine, Da Phuc istasyon alanına bağlanmasına, sosyal altyapı sistemlerinin geliştirilmesine, mevcut köy alanları etrafında yeni konut arazi fonlarının genişletilmesine, bağımsız konut gruplarının ve konut birimlerinin tamamlanmasına odaklanmış bir alandır.

Yıl başında, Soc Son bölgesi Halk Komitesi, Tan Minh komünü, Phu Linh ve Soc Son kasabasında bulunan 1/500 çok amaçlı eğlence kompleksi - Soc Son at yarışı pistinin detaylı planlama projesi hakkında bir istişare düzenledi. Projenin tahmini yatırım tutarı yaklaşık 420 milyon ABD doları olup, yaklaşık 5.000 kişiye doğrudan istihdam sağlayacak ve diğer hizmet sektörlerinde çalışmak üzere yaklaşık 25.000 çalışan çekecektir.

Bu projeye ilişkin olarak Başbakan, Eylül 2019'da yatırım politikasını onaylama kararı aldı.

Ekim 2019'da Hanoi Planlama ve Yatırım Departmanı ilk yatırım kayıt sertifikasını, Mart 2020'de ise üçüncü değişiklik sertifikasını yayınladı.

Hipodromun 2021 yılından sonra faaliyete geçmesi bekleniyordu ancak bazı sıkıntılar nedeniyle hayata geçirilemedi.

Hanoi, 2022 yılının ortalarında Başbakan'a, projeyi hayata geçirmek için 125 hektarlık arazinin geri kazanılmasında yaşanan zorlukların giderilmesini önerdi.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-chung-cu-day-moi-la-phan-khuc-de-ra-tien-phac-hoa-chan-dung-va-tam-ly-nguoi-thue-ha-noi-ra-soat-hon-700-du-an-297326.html