Risklerden korunmak için kişilerin ev değerinin yüzde 50'sinden fazlasını borç almamaları öneriliyor.

mua nhà - Ảnh 1. — Yakın gelecekte faiz oranlarının artacağı endişesi nedeniyle VARS, ev alıcılarının risklerden kaçınmak için ev değerinin %50'sinden fazlasını borç almamalarını öneriyor - Fotoğraf: HONG QUANG

VARS'a göre bunun nedeni, yakın gelecekte faiz oranlarının tersine dönmesi ihtimaline karşı riskten kaçınmak.

Düşük faiz oranları sadece "geçici" mi?

Ayrıca VARS, konut alıcılarının, özellikle gelecekte oluşacak konut ürünlerinde, mali kapasitesi güçlü, yasallığı ve inşaat ilerlemesi sağlanmış, saygın yatırımcıların projelerini seçmeye öncelik vermelerini öneriyor.

VARS analizine göre, yüksek borç kaldıracı kullanma özelliğiyle gayrimenkul, faiz dalgalanmalarından en doğrudan ve derin etkilenen yatırım kanalıdır.

Geçmişte gayrimenkul piyasası, 2011-2013 yıllarında kredi faiz oranlarının yıllık %18-20'leri aşmasıyla sert bir düşüş yaşamış, birçok işletme ve yatırımcı zararlarını azaltmak için varlıklarını satmak zorunda kalmış, bu da piyasanın uzun süre "donmasına" neden olmuş, merkez bölge de dahil olmak üzere birçok bölgede gayrimenkul fiyatları %30-40 oranında gerilemiştir.

Bunun bir nedeni, gayrimenkul projeleri ve varlıklarının uzun yatırım döngülerine sahipken, kısa vadeli kredilere güvenen yatırım zihniyetinden kaynaklanıyor. VARS, sermaye maliyetlerinin aniden arttığında nakit akışının bozulduğunu ve likidite eksikliği riskinin neredeyse kaçınılmaz olduğunu düşünüyor.

VARS'a göre, son yıllarda piyasayı canlandırmak için birçok yatırımcı ve ticari banka, yıllık sadece %5,5'ten başlayan avantajlı faiz oranları ve hatta 5 yıla kadar faizsiz anapara ödemesiz dönem seçenekleriyle konut kredisi paketleri sunuyor. Bu politika, çok sayıda kişi ve yatırımcının gayrimenkul sahibi olmak için ucuz sermayeye erişmesine yardımcı oluyor.

Ancak, tercihli dönem yalnızca geçicidir. Değişken faiz dönemi geldiğinde, genel faiz oranı artarsa, borcu geri ödeme baskısı keskin bir şekilde artacaktır. Birçok müşteri, anaparayı ödemediği halde faizin iki katına çıktığı bir duruma düşmüştür.

VARS, piyasa likiditesinin düşük olduğu durumlarda, zararları azaltmak için ürünlerin yeniden satılmasının zorlaştığını ve batık alacak riskinin kredi sistemine geri dönebileceğini vurguladı.

Gayrimenkul tarafında ise VARS, faiz oranları arttığında iki kat riskle karşı karşıya kalacaklarını düşünüyor. Bir yandan da projeleri hayata geçirmek için kredi alırken daha yüksek finansal maliyetlere katlanmak zorunda kalıyorlar.

Öte yandan, insanların konut satın almak için krediye erişimde zorluk çekmesi nedeniyle piyasadaki satın alma gücü geriledi. Bu arada, şirket tahvilleri aracılığıyla sermayeyi harekete geçirme kanalı henüz tam olarak toparlanamadı.

	daire	tek aile evi
İnşaat halindeki ticari konut projesi	174.047	444.324
Ticari konut projesinin inşaatı tamamlandı	3.239	6.257
Gelecekteki konut satışları için uygun ticari konut projeleri	15.649	16.800
Sosyal konut projesinin inşaatına başlandı	19.644
Sosyal konut projesi tamamlandı	13.955
Gelecekteki konut satışları için uygun sosyal konut projeleri	5.561

Geri dönüşümlü

VARS araştırmasına göre, şu anda oldukça düşük bir seviyede tutuluyor, ancak en fazla 36 ay tutulabiliyor, ardından dalgalı hale getiriliyor.

Tarımbank , ilk 2 yıl yüzde 6,5 sabit faiz oranıyla, sonraki yıllarda ise değişken faiz oranıyla kredi kullandırıyor.

BIDV ilk 6-12 ay boyunca yıllık %5 - %5,5 oranında kredi veriyor; Vietcombank ise yıllık %5,5 - %5,7 oranında kredi veriyor, ilk 6-36 ay boyunca bu faiz korunuyor, sonrasında piyasaya göre faiz artırılıyor.

Bu üç kamu bankasının konut kredisi limiti, konut satın alma sözleşmesi bedelinin yüzde 100'üdür.

Benzer şekilde VietinBank, sözleşme bedelinin %70-100'ünü, yıllık %5,6'dan başlayan orta ve uzun vadeli faiz oranlarıyla kredilendiriyor; ABBANK, sözleşme bedelinin %100'ünü, yıllık %9,65'lik faiz oranlarıyla kredilendiriyor; BAC A BANK, sermaye talebinin %100'ünü, yıllık %6,6'dan başlayan faiz oranlarıyla kredilendiriyor.

Çoğu bankanın konut kredisi paketlerinde maksimum vade 35 yıla kadar çıkabiliyor ancak düşük faiz oranları en fazla 3 yıl süreyle korunuyor. Bu da VARS'ın, yakın gelecekte faiz oranlarının tersine dönüp keskin bir şekilde artması durumunda ev alıcılarının yüksek faiz ödemeleri yapmak zorunda kalacakları konusunda endişe duymasına neden oluyor.

Devlet Bankası'nın son verilerine göre, bu yılın ağustos ayı sonu itibarıyla gayrimenkul borcu yaklaşık 4,1 milyar VND iken, bunun yaklaşık 1,82 milyon VND'si gayrimenkul yatırım ve işletme borcundan oluşuyor.

Ödenmemiş gayrimenkul yatırım borçları arasında, kentsel alan inşaatı ve konut geliştirme projeleri için yaklaşık 614.000 milyar VND tutarındaki yatırım borcu, ofis kiralama projeleri için yaklaşık 61.000 milyar VND tutarındaki borç, sanayi parkı ve ihracat işleme bölgesi inşaat projeleri için yaklaşık 114.000 milyar VND tutarındaki borç ve eko-turizm ve tatil köyü projeleri için yaklaşık 62.000 milyar VND tutarındaki borç yer almaktadır.

Ev satın alan, inşa eden, tamir eden, satılık veya kiralık konut satın alan müşterilerin borcu yaklaşık 130.000 milyar VND, arsa kullanım hakkı satın alan müşterilerin borcu yaklaşık 190.000 milyar VND, diğer gayrimenkul yatırım ve işletmelerinin borcu yaklaşık 584.000 milyar VND'dir.

İnşaat Bakanlığı, temerrüde düşen gayrimenkul tahvillerine ilişkin olarak, bu yılın ilk 9 ayında gayrimenkul kurumsal tahvillerinin toplam değerinin yaklaşık 70 milyar VND olduğunu bildirdi.

BAO NGOC

Source: https://tuoitre.vn/khuyen-nghi-nguoi-dan-khong-nen-vay-qua-50-gia-tri-can-nha-de-tranh-rui-ro-20251106122048406.htm