Yıllık 250 milyon VND kazanan Hanoi'de ev satın almak ne kadar zaman alır?

Savills Vietnam'ın yeni yayınladığı pazar raporuna göre, 2024'ün üçüncü çeyreğinde Hanoi'deki daire pazarı, B Sınıfı segmentinin hakim olduğu arz ve işlem sayısında büyüme kaydetti.

Ancak gelir ile konut fiyatları arasındaki uçurum giderek belirginleşiyor ve bu durum ev alıcıları için bazı zorluklara yol açıyor.

Ayrıca, Hanoi'deki villa ve müstakil ev pazarında banliyö bölgelerinde arz artışı kaydedildi; emilim oranları bir önceki çeyreğe göre yüzde 30 arttı ve çeyrekteki yeni arzın şehir merkezine uzak olması nedeniyle birincil fiyatlar düştü.

Konut fiyatlarının artmaya devam etmesiyle birlikte insanlar yerleşme hayallerine ulaşmakta zorlanıyor.

2024'ün ilk 9 ayında Hanoi'deki daire pazarında 12.000'den fazla yeni konut satışa sunuldu. 2024'ün üçüncü çeyreğinde ise 5.265 yeni daire satışa sunuldu; bu, bir önceki çeyreğe göre %95, bir önceki yıla göre ise %178'lik keskin bir artışa işaret ediyor.

Ancak birincil arz, geçen yılın aynı dönemine göre %47 oranında düşüş gösterdi. Sınırlı birincil arza rağmen, satılan daire sayısı 2024'ün 3. çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %35, bir önceki yıla göre ise %226 artarak 6.840 üniteye ulaştı.

2024 yılının ilk 9 ayında satılan toplam daire sayısı 17.000'e ulaştı. Savills istatistikleri, bu sayının sadece 2019 seviyesinden düşük, Covid-19 pandemisinin piyasayı etkilemeye başladığı 2020 seviyesinden ise yüksek olduğunu gösteriyor.

Yeni arzın büyük kısmı, Hanoi'nin Doğu ve Batı bölgelerindeki büyük projelerde yoğunlaşan B Sınıfı segmentindedir. Nam Tu Liem ve Cau Giay, bu çeyrekteki birincil arzın %63'ünü ve işlemlerin %78'ini oluşturmuştur. Batı'daki arzın %92'si B Sınıfı dairelerden oluşmaktadır. Batı, 28 projeden 21.000 daire tedarik edecek ve bu da gelecekteki arzın %17'sine denk gelmektedir.

Yıllık 250 milyon VND gelir elde eden Hanoi'de insanlar 18 yıl boyunca harcama yapmadan ev sahibi olabiliyor (Fotoğraf: Huu Thang).

Savills Hanoi Araştırma ve Danışmanlık Kıdemli Direktörü Do Thi Thu Hang, fiyatlara ilişkin olarak, Hanoi'de satılık ev fiyatlarının hala yükselişte olduğunu söyledi. Birincil satış fiyatı şu anda metrekare başına 69 milyon VND seviyesinde olup, bir önceki çeyreğe göre %6, geçen yılın aynı dönemine göre ise %28 artış gösterdi.

İkincil piyasada, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde dairelerin ortalama fiyatı, bir önceki çeyreğe göre %10, geçen yıla göre ise %41 artışla 51 milyon VND/m² oldu.

Ortalama ikincil fiyatlar 2020'den bu yana yılda %17 arttı; C Sınıfı yılda %20 ile en fazla artan oldu, bunu A Sınıfı yılda %16, B Sınıfı ise yılda %15 arttı.

Birçok alıcı, daha fazla seçenek ve daha fazla yasal kesinlik nedeniyle birincil pazardan ikincil pazara geçiyor.

Savills uzmanları bu bağlamda şu değerlendirmeyi yaptı: "Pazar büyüyor olsa da, hane halkı geliri ile konut fiyatları arasındaki uçurum giderek daha belirgin hale geliyor. Hanoi'de bir hanenin ortalama geliri yılda yaklaşık 250 milyon VND iken, bir dairenin ortalama fiyatı yaklaşık 4 milyar VND olduğundan, insanların ev satın alabilmeleri için 18 yıla kadar harcama yapmadan birikim yapmaları gerekiyor.

Ortalama gelir yılda sadece yüzde 6 artıyor, ikinci el piyasadaki konut fiyatları ortalama yüzde 17-20 oranında artıyor, bu da ev satın almada birçok zorluğa yol açıyor."

2024 yılının dördüncü çeyreğine girilirken, pazarın 9 bin 700 yeni daireye daha ev sahipliği yapması bekleniyor. Bu sayının yüzde 88'i büyük projelerin bir sonraki etaplarından oluşacak.

2025 yılından itibaren 106 projeden yaklaşık 110.000 ünitenin lansmanı yapılacak. B Sınıfı, gelecekteki arzın %54'üyle liderliğini sürdürecek. Dong Anh, Hoai Duc, Gia Lam ve Hoang Mai ise pazar payının %62'sini oluşturacak.

Hang şunları ekledi: "Hukuki sorunların çözümü giderek iyileşiyor ve bu da yeni projelerin hayata geçirilmesi için fırsatlar yaratıyor. Ancak bu süreç yavaş ilerleyecek ve pazardaki çeşitli ürün ihtiyaçlarını anında karşılamak zor olacak."

Erken dönemde uygulamaya konulan Tapu Hukuku, Gayrimenkul Ticaret Hukuku ve Konut Hukuku üçlüsü ve kademeli olarak yayımlanan yol gösterici dokümanlar piyasaya olumlu etkilerini sürdürecek ancak bu süreç kısa sürede gerçekleşmeyecek."

Villa arzı iyi büyüyor

Banliyö bölgelerinde yoğunlaşan villa ve müstakil ev segmentinde, 2024'ün 3. çeyreğinde yeni arzın bir önceki çeyreğe göre %38 artarak 176 birime ulaştığı görülüyor.

Birincil arz, çeyreklik bazda %11 artışla 15 projeden 673 üniteye ulaştı, ancak yıllık bazda %7 düşüş yaşandı. Villalar ve müstakil evler, birincil arzın %38'ini oluşturarak baskın tip oldu.

Bu projelerin şehir merkezine uzak konumlarından dolayı satış fiyatları daha düşüktür. 2024'ün üçüncü çeyreğindeki ortalama birincil fiyat, bir önceki çeyreğe kıyasla düşme eğilimindedir. Birincil arzın büyük bir kısmı banliyö projelerinde yoğunlaşmıştır.

Birincil villa fiyatları bir önceki çeyreğe göre %16 düşüşle 150 milyon VND/m2'ye geriledi. Müstakil ev fiyatları bir önceki çeyreğe göre %17 düşüşle 156 milyon VND/m2'ye geriledi. Dükkan ev fiyatları bir önceki çeyreğe göre %14 düşüşle 249 milyon VND/m2'ye geriledi.

Bu arada, ikincil piyasada hem bir önceki çeyreğe hem de geçen yılın aynı dönemine kıyasla fiyatlarda istikrarlı bir artış kaydedildi. Bu durum, villa ve müstakil evlerin ikincil piyasadaki yatırımcılar için hâlâ cazip bir seçenek olarak görüldüğünün bir işaretidir.

Villaların ikincil fiyatları, birincil fiyatlardan %13 daha yüksek olup, bir önceki çeyreğe göre %3 artarak 169 milyon VND/m2'ye ulaştı. Müstakil evler ise bir önceki çeyreğe göre %4 artarak 187 milyon VND/m2'ye ulaştı ve birincil fiyatlardan %20 daha yüksek oldu.

Birincil villa fiyatları çeyreklik bazda %16 azalarak 150 milyon VND/m2'ye geriledi (Fotoğraf: Huu Thang).

Savills uzmanları, "Arz ve fiyatlardaki dalgalanmalara rağmen, 2024'ün üçüncü çeyreğinde Hanoi'deki villa ve müstakil ev pazarı birçok olumlu sinyal kaydetti, emilim oranı bir önceki çeyreğe ve geçen yılın aynı dönemine göre 30 puan artarak %48'e ulaştı." dedi.

Ha Dong, Me Linh ve Thuong Tin gibi banliyö bölgelerindeki projelere talep yüksek. Me Linh, %37 ile ana işlem hacminde başı çekerken, onu %33 ile Ha Dong ve %12 ile Thuong Tin takip ediyor.

Savills, Vinhomes Global Gate projesinin altyapısının tamamlanması ve sözleşmelerin 2024 yılı Ekim ayı civarında imzalanmaya başlamasıyla emilimin değişmeye devam edeceğini ve pazara 2.599 adet konut sunulacağını öngörüyor.

Üç proje, önümüzdeki çeyrekte toplam 2.975 konut tedarik edecek. Dong Anh Bölgesi, gelecekteki arzın %19'uyla çoğunluğunu oluşturacak. Me Linh Bölgesi %16 ve Ha Dong Bölgesi %15 ile onu takip ediyor.

Kaynak: https://www.nguoiduatin.vn/kiem-250-trieu-dong-nam-phai-mat-bao-lau-de-mua-duoc-nha-ha-noi-204241009161615798.htm