Sosyal konut geliştirmede bir atılım beklentisi

Sosyal konut projelerinin sonuçları pek çok zorluk ve sorun nedeniyle beklendiği gibi olmadı.

Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi Başkan Yardımcısı Bui Xuan Cuong, Ho Chi Minh Şehri'nin 2021-2030 dönemi konut geliştirme programı ve hükümetin düşük gelirliler ve endüstri parkı çalışanları için en az 1 milyon sosyal konut biriminin inşasına yatırım yapma projesine dayanarak, Ho Chi Minh Şehri'nin 2021-2030 döneminde yaklaşık 69.700-93.000 sosyal konut birimi geliştirmeyi planladığını; Ho Chi Minh Şehri'nin 2021-2025 döneminde ise 26.200-35.000 birim geliştirmeyi planladığını söyledi.

Mütevazı sonuçlar

Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, 2021 yılından bu yana genel politika ve uygulama yönergelerindeki engelleri ortadan kaldırmak için birçok direktif yayınladı. Ayrıca, 2023 yılından bu yana şehir, belirli projelerdeki her engeli inceleyerek, 21 projeye karşılık gelen 63 kararla yatırım prosedürlerinin uygulanmasındaki engelleri ortadan kaldırmak için talimatlar yayınladı.

Ancak, sosyal konut geliştirme hedeflerinin uygulanmasına ilişkin sonuçlar henüz sınırlı olup, istenilen sonuçlara ulaşılamamıştır. Özellikle, dönem başından (2021) Eylül 2024'e kadar, şehir sadece 2.745 dairelik 6 projeyi (5 sosyal konut projesi ve 1 işçi konaklama projesi) tamamlamış olup, yaklaşık 3.000 dairelik 4 projenin inşaatı devam etmektedir.

Le Thanh - Ho Chi Minh Şehri, Binh Tan bölgesinde bir Lac sosyal konut apartmanı Fotoğraf: QUOC ANH

Tamamlanan ve inşaatı devam eden projelerin büyük çoğunluğu 2016-2020 döneminde yatırım prosedürlerinin bir kısmını veya tamamını tamamlamıştır (6/9 proje). 2021'den günümüze inşaata uygun hale gelmek için prosedürlerini tamamlayan projelerin ise 3/9'u projedir.

Yukarıda belirtilen sınırlamalar birçok nedenden kaynaklanmaktadır. İlk olarak, birimler arası görüş ve bilgi alışverişinin koordinasyonu çok zaman almakta, idari nitelikte olmakta ve birçok eksikliğe sahiptir. İkinci olarak, sosyal konut projelerinin hukuki statüsünün dikkatli bir şekilde incelenmesi de uygulama sürecini yavaşlatmaktadır.

Üçüncüsü, yatırım ve sosyal konut alanlarına yönelik teşvik politikaları hâlâ yeterince cazip değil ve uygulamada birçok sorun var. Dördüncüsü, şehir, sosyal konut projesi yatırımcılarıyla bağlantı kurmak, arz ve talebi birleştirmek ve bu alanlardan bir devlet kredi kuruluşu aracılığıyla kaynak sağlamak için sosyal konuta ihtiyaç duyan alanlara ilişkin bir veritabanı henüz oluşturmadı.

Ulusal Finans ve Para Politikası Danışma Kurulu Üyesi Dr. Can Van Luc, sosyal konut hedefine kısa sürede ulaşmak için yapılması gereken çok şey olduğunu söyledi. Çünkü halkın sosyal konut talebi çok büyük, ancak yerel yönetimler henüz bu talebin tamamını karşılayamadı. 2021-2030 dönemindeki hedef 1 milyon sosyal konut birimi, ancak karşılanabilecek kapasite sadece 400.000 birim civarında.

Uzman, 2024'ün üçüncü çeyreğinin sonunda ülke genelinde 42.414 daireli sadece 79 tamamlanmış proje olduğunu ve bunun planın %4'üne denk geldiğini gösteren istatistiklere atıfta bulundu. İnşaatına başlanan 131 proje ve yatırım politikasına onay verilen 412 proje vardı. Sosyal konut gelişimini desteklemek için ayrılan 120.000 milyar VND tutarındaki kredi paketi, yalnızca 1.700 milyar VND'den fazla dağıttı; bu da %1,5'e denk geliyor. 15 projenin borçları yalnızca 1.600 milyar VND'nin üzerindeyken, 12 projedeki konut alıcılarının borçları 150 milyar VND idi.

Birçok beklenti

Bay Bui Xuan Cuong, önümüzdeki dönemde Ho Chi Minh Şehri Şehir Parti Komitesi ve Halk Komitesi'nin, koordinasyon yönetmeliklerini uygulamaları ve proje prosedürlerini belirlemeleri için departmanlara ve şubelere talimat vermeye devam edeceğini söyledi. Özellikle departmanların, şubelerin ve Thu Duc Şehri'nin, planlama çalışmalarında yatırım prosedürlerini tamamlamak ve yatırım prosedürlerini yürüten 27 proje (yaklaşık 32.000 daire) için yatırım politikalarını onaylamak üzere yakın koordinasyona öncelik vermesi gerektiğini belirtti. Bunlar, yatırım prosedürlerini çözmeye ve engelleri kaldırmaya odaklanan öncelikli projelerdir ve projeleri 2025 yılı sonuna kadar inşaata hemen başlayabilmek için aylık raporlama sistemiyle yürütülmelidir.

Ho Chi Minh Şehri 11. Parti Kongresi Kararı ve Hükümetin 2021-2030 döneminde düşük gelirli kişiler ve endüstri parkı çalışanları için en az 1 milyon sosyal konut biriminin inşasına yatırım yapma projesi hedeflerini tamamlamak için projelerin kısa sürede uygulamaya konulması amacıyla Ho Chi Minh Şehri İnşaat Dairesi planlama, yatırım politikalarının onaylanması, arazi, yeniden düzenleme, kullanım, kamu varlıklarının kullanım amacının değiştirilmesi, finans ve ilçelerin, kasabaların ve Thu Duc Şehri'nin dairelerinin, şubelerinin ve Halk Komitelerinin sorumluluğunun artırılması konularında çözümler önerdi.

İnşaat Dairesi'ne göre, yasal prosedürlerin uygulanmasına odaklanılması gereken 27 proje arasında, daire yakında inşaatına başlanacak uygulanabilir projeleri inceledi; bunlar arasında yatırım politikası ve yatırımcı onayı için onaylanan 1 proje (Binh Chanh bölgesinde, Le Thanh Construction - Trading Company Limited tarafından yatırım yapılan 1.456 ünitelik Le Thanh Tan Kien sosyal konut projesi), 18 proje yatırım politikası onayı için prosedürler yürütüyor (Planlama ve Yatırım Dairesi 13 proje, Thu Duc Şehri Halk Komitesi 5 proje).

Sosyal konutlara yönelik kamu yatırımlarına ilişkin olarak, 2021-2030 dönemi konut geliştirme programına göre, 2021-2025 dönemi konut geliştirme planı Ho Chi Minh Şehri Halk Konseyi ve Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi tarafından onaylanmıştır. 2021-2025 döneminde sosyal konut geliştirmeye yönelik devlet bütçe sermayesi yaklaşık 3.770 milyar VND'dir.

Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, Binh Thanh Bölgesi, 4 Phan Chu Trinh adresindeki yaklaşık 990 milyar VND toplam sermayeli proje için kamu yatırım politikasını onayladı. İnşaat Bakanlığı, önümüzdeki dönemde Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'ne, yaklaşık 4.000 dairelik 4 sosyal konut projesine kamu yatırımını güçlü bir şekilde teşvik etmesi yönünde talimat vermesini tavsiye ediyor.

Makul vergi oranları önermek

Hoang Quan Group Yönetim Kurulu Başkanı Bay Truong Anh Tuan, sosyal konutların hiçbir zaman şu anki kadar iyi bir fiyata sahip olmadığını, çünkü ticari konutlarla aynı konum ve kalitede olduklarını, ancak fiyatlarının yalnızca %50 olduğunu söyledi. Mevcut faiz oranları nispeten iyi ve işletmeler sosyal konutları kâr amacıyla yapmıyor, bu nedenle alıcılar, ev sahibi olma hayallerini gerçekleştirmeleri gereken düşük gelirli kişiler, memurlar ve çalışanlar.

Ulusal Meclis Ekonomi Komitesi Daimi Üyesi Bay Phan Duc Hieu, 1 Ağustos'tan bu yana gayrimenkulle ilgili yasaların yürürlüğe girdiğini ve sosyal konutlarda yatırımcılar, geliştiriciler ve ev alıcıları için birçok avantajlı koşul yarattığını söyledi. Alıcılar birçok ayrıcalıklı poliçeyle borçlanabiliyor ve hatta gelir koşulları bile daha esnek hale geldi.

İnşaat Bakanlığı Konut ve Gayrimenkul Piyasası Yönetimi Dairesi Başkan Yardımcısı Sayın Nguyen Manh Khoi, 2023 Konut Yasası'nın sosyal konut politikasına ilişkin birçok yeni madde içerdiğini söyledi. Özellikle sosyal konut geliştirme için arazi fonları konusunda, 2023 Konut Yasası, sosyal konut geliştirme için arazi fonu tahsis etme sorumluluğunu yerel yönetimlerin sorumluluğu olarak açıkça tanımlıyor ve buna göre, inşaat planlaması ve şehir planlaması oluşturma ve onaylama sürecinde İl Halk Komitesi'ne, onaylı konut geliştirme programı ve planına göre sosyal konut geliştirme için yeterli arazi fonu sağlama sorumluluğu veriyor. Yetki devri, yerel yönetimlerin uygulayabileceği esnek bir mekanizma oluşturma sorumluluğuyla bağlantılıdır.

Kanun ayrıca, sosyal konut projelerine yatırım yapan yatırımcılar için birçok teşviki değiştirip tamamlayarak, işletmelerin yatırıma katılımını teşvik etmekte ve sosyal konut arzının artmasına katkıda bulunmaktadır. Özellikle, projenin tüm arsa alanı için arsa kullanım bedeli ve arsa kiraları muaf tutulmakta ve arsa fiyatlarının belirlenmesi, arsa kullanım bedeli ve arsa kiralarının hesaplanması işlemleri, arsa kanunu hükümlerine göre muaf tutulmaktadır; sosyal konut inşaatı alanı için azami %10 kâr oranından yararlanılmaktadır; onaylı proje yatırım politikasına göre yapı, ticari hizmet, ticaret ve ticari konut inşaatı için toplam konut arsa alanının azami %20'si (veya projenin toplam inşaat alanının %20'si) oranında teşvik alınmaktadır.

Ancak Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA) Başkanı Bay Le Hoang Chau, Ulusal Meclis Daimi Komitesi'ne ve Hükümete sosyal konutlarla ilgili iki önemli vergi konusu içeren iki belge gönderdiğini belirtti. Özellikle, yalnızca kiraya verilecek sosyal konut projeleri yatırımcıları, apartman yenileme ve yeniden inşa projeleri yatırımcıları ve yalnızca uzun süreli odalarını kiraya veren ev sahipleri için en makul katma değer vergisi oranına ilişkin düzenlemelerin tamamlanmasını ve 132/2020/ND-CP sayılı Kararname'nin 16. Maddesi'nin 3. Fıkrası'nın, toplam indirilebilir faiz giderinin, işletme faaliyetlerinden elde edilen toplam net kârın %50'sini aşmayacak şekilde artırılmasını ve kalan faiz gideri için indirilebilir sürenin 7 yıla uzatılmasını önerdi.

"Sosyal Konut: Politikadan Doğan Atılım" Tartışması

Lao Dong Gazetesi, 21 Kasım'da "Sosyal Konut: Politikadan Doğan Atılım" başlıklı bir tartışma düzenledi. Yetkililer, iş dünyası ve uzmanların katıldığı tartışmada, son zamanlarda konut geliştirmedeki zorluklar ve engeller ele alındı; aynı zamanda konutla ilgili politikalardaki yeni noktalar vurgulandı ve sosyal konut geliştirme hedeflerine kısa sürede ulaşmak için çözümler önerildi.

Kaynak: https://nld.com.vn/ky-vong-but-toc-trong-phat-trien-nha-o-xa-hoi-196241120203110604.htm