Revize edilen Arazi Kanunu'nun yeni bir kalkınma döngüsü yaratacağı beklentisi

Taslak Revize Arazi Kanunu , Milli Meclis'e gelen yasa tasarısı ve karar tasarısının revize edilmesi ve tamamlanmasının ardından 5. Olağanüstü Genel Kurul'da onaylanmaya hazır hale getirildi.

Gözden geçirilmiş içeriği birleştirin

Revize edilen Arazi Kanunu, özellikle gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren işletme ve yatırımcılar olmak üzere birçok kişinin ilgisini çekiyor. Vietnam Gayrimenkul Derneği'nin istatistikleri, gayrimenkul piyasasındaki zorluk ve sorunların %70'e varan kısmının hukuki sorunlardan kaynaklandığını gösteriyor. Yeni Konut Kanunu ve Gayrimenkul Ticareti Kanunu kabul edilmiş olsa da, gayrimenkul piyasasının gelişmesinde temel etken olan araziyle ilgili düzenlemeleri birleştirmek için revize edilen Arazi Kanunu'na hala birçok önemli düzenlemenin eklenmesi gerekiyor.

Gayrimenkul sektörü, revize edilen Tapu Kanunu'nun yeni bir kalkınma döngüsü yaratmasını bekliyor.

5. Olağanüstü Dönemde görüşülerek kabul edilen ve değiştirilerek Meclise sunulan Toprak Kanunu Tasarısı, 15. Dönemin 6. Döneminde Meclise sunulan Kanun Tasarısı'na göre, 5 madde çıkarılmış, 250 maddede (hem içerik hem de teknik olarak) değişiklik ve eklemeler yapılarak toplam 16 bölüm, 260 maddeden oluşmaktadır.

Taslak revize Arazi Kanunu, arazi ve gayrimenkul piyasasıyla doğrudan ilgili birçok hüküm de dahil olmak üzere 18 adet değiştirilmiş ve eklenmiş içeriği birleştirmiştir: Yurt dışında ikamet eden Vietnamlıların arazi kullanımına ilişkin hak ve yükümlülükler; yabancı sermayeli ekonomik kuruluşların arazi kullanım hakkı devri kapsamının genişletilmemesi (Madde 28); yabancı sermayeli ekonomik kuruluşların gayrimenkul işletmeciliğine ilişkin kanun hükümlerine göre gayrimenkul projesi devri aldıkları durumlar; araziye bağlı varlıklar için yıllık kira ödemesi amacıyla arazi kullanan ekonomik kuruluşların ve kamu hizmet birimlerinin hak ve yükümlülükleri (Madde 34)...

Ayrıca, Toprak Değişikliği Kanunu Tasarısı ile şu hususlara ilişkin düzenlemeler de getirilmiştir: Tarımsal üretimde doğrudan yer almayan kişilere çeltik ekimi yapılan arazilerin devredilmesinin şartları (Madde 7, Madde 45); Her düzeyde arazi kullanım planlamasının oluşturulması ve onaylanması esasları (Madde 9, Madde 60); İl ve ilçe düzeyindeki arazi kullanım planlaması kapsamında belirlenen arazi kullanım hedefleri (Madde 65 ve 66); Ticari konut projeleri, karma konutlar ve ticari ve hizmet projeleri için arazi geri kazanımı (Madde 27, Madde 79); Ticari konut projeleri için arazi kullanım hakkı alma veya arazi kullanım hakkına sahip olma konusunda yapılan anlaşmalar yoluyla arazi türleri; Arazi kullanım hakları konusunda belgesi olmayan ve arazi kanunlarına aykırı olmayan, yetkisiz arazi tahsisi yapılan durumlarda belge verilmeyen hanelere ve kişilere sertifika verilmesi (Madde 3, Madde 138)...

Bu kez değiştirilen Arazi Kanunu Tasarısı'nın dikkat çeken bir konusu, parlamentoyu "hararetlendirmeye" devam eden ticari konut projeleri için arazi geri kazanımıdır. Ekonomi Komitesi Başkanı Vu Hong Thanh, Arazi Kanunu Tasarısı'nı (değiştirilmiş) açıklayan, kabul eden ve revize eden raporda, ticari konut projeleri, karma konutlar ve ticari ve hizmet projeleri için arazi geri kazanımı konusunda (Madde 27, Madde 79), Ulusal Meclis milletvekilleri ve kurumlarının görüşlerini de dikkate alarak, 2013 Arazi Kanunu hükümlerinin devralınması yönünde, yalnızca "kentsel alan inşaat yatırım projesi" olması durumunda ticari konut projeleri, karma konutlar ve ticari ve hizmet projeleri için arazi geri kazanımı öngördüğünü açıkça belirtti.

Politikanın teknik tasarımına ilişkin olarak, Taslak Kanun hükümleri, iptali değerlendirilecek kentsel alan projesinin niteliğini "İmar Kanunu hükümlerine göre teknik altyapı sistemini, sosyal altyapıyı konutla senkronize eden, karma işlevli bir kentsel alan inşa etmeye yönelik bir yatırım projesi" olarak açıklığa kavuşturmaktadır. Milletvekilleri, bu teknik tasarımın 79. maddenin diğer maddelerindeki teknik tasarımla uyumlu olduğunu belirtmişlerdir. 79. madde, yalnızca ulusal ve kamu yararına sosyo-ekonomik kalkınma projelerinin uygulanması amacıyla arazi iptali durumlarını düzenlemektedir. 79. maddede belirtilen durumlarda arazi iptali yapılırken, "Ulusal savunma ve güvenlik amaçlarıyla; ulusal ve kamu yararına sosyo-ekonomik kalkınma amacıyla arazi iptalinin esasları ve şartları" bölümünde belirtilen gerekçe ve koşulların sağlanması gerekmektedir.

Beklenen

Revize Edilen Arazi Kanunu, sadece her düzeydeki Devlet yönetim kurumlarının değil, aynı zamanda birçok uzmanın, iş dünyasının ve halkın da ilgisini çeken ve beklediği bir yasa projesidir. Kanun, yürürlüğe girdiğinde, arazi devri mekanizmasıyla ilgili darboğazları ortadan kaldıracak, inşaat ve gayrimenkul sektörlerine taşma ve itici güç yaratacak nitelikte, çığır açıcı bir yasa haline gelecektir...

2024 yılı yeni yılının ilk günlerinde, Bakanlıklar, birimler, yerel yönetimler ve seçmenlerden gelen değişiklik ve eklemeler konusunda uzun süreli görüşlerin alınmasının ardından, Arazi Kanunu'nu görüşmek ve geçirmek üzere 5. olağanüstü oturumunu gerçekleştiren Ulusal Meclis, Hükümet ve Ulusal Meclis'in hukuki sorunları çözmedeki yüksek kararlılığını ortaya koyarak, genel olarak arazi piyasasının ve özel olarak gayrimenkul piyasasının şeffaf ve sürdürülebilir bir yönde gelişmesini sağlamayı hedeflemiştir.

Vietnam Emlakçılar Birliği istatistiklerine göre, 31 Aralık 2023 itibarıyla ülke genelinde 63 il ve şehrin 40'ı ana planlarını onaylamıştı. Bu, önümüzdeki dönemde yerel yönetimlerdeki emlak piyasasının gelişimi için temel ve itici güç olacaktır. Ancak, yerel yönetimlerin planlama, arazi kullanım planları, fonksiyon dönüşümleri ve yatırım projelerinin plana uygun olarak onaylanması süreçlerini somutlaştırmalarına yardımcı olacak, tutarlılığı sağlayacak, çakışma veya çatışmaları önleyecek özel ve birleşik düzenlemelere hâlâ ihtiyaç duyulmaktadır.

Revize edilen Arazi Kanunu'nun kabulüne yönelik aktif inceleme, Hükümetin kurumları kısa sürede mükemmelleştirmeyi ve ekonomik ve sosyal kalkınmaya ivme kazandırmayı hedefleyen kararlı bir hamlesidir. Ancak, bu Kanun'un geniş kapsamlı etkisi nedeniyle, inceleme süreci ilgili Kanunlarla tutarlılığı sağlamak için dikkatli, özenli ve dikkatli bir hesaplama gerektirmektedir.

Vietnam İnşaat Müteahhitleri Birliği Başkanı Sayın Nguyen Quoc Hiep'e göre, son zamanlarda birçok gayrimenkul işletmesi, piyasada devam edip etmeyeceklerine karar vermeden önce revize edilmiş Arazi Kanunu'nun Ulusal Meclis'ten geçmesini bekliyor. Çünkü sermaye potansiyelinin yanı sıra, hukuki sorunlar tamamlanmaz, senkronize edilmez ve birleştirilmezse, işletmelerin durgun bir piyasa ortamında projelerini hayata geçirmeleri zorlaşacak. Revize edilmiş Arazi Kanunu'nun kabul edilmesi, işletmelerin gelişimlerini yeni bir aşamaya yönlendirmeleri ve gayrimenkul piyasasının toparlanmasına karar vermeleri için koşullar yaratacak.

Vietnam Emlak Derneği Başkan Yardımcısı Dr. Nguyen Van Dinh, Arazi Kanunu, Gayrimenkul Ticareti Kanunu ve Konut Kanunu'nun mevcut emlak piyasasını doğrudan etkileyen yasalar olduğunu belirtti. Bu nedenle yatırımcılar, hükümet ve devlet yönetim kurumlarından yeni bir yasal çerçeve geldiğinde piyasa düzenlemesinin yönünü hâlâ bekliyor ve net bir şekilde anlamak istiyor.

"Gayrimenkulle ilgili yasalar çıkarıldığında, tıkanmış gayrimenkul projelerini 'canlandırmayı' bekleyebiliriz. Bu sayede yeni projelerin hayata geçirilmesi için kaynaklar serbest kalacak, gayrimenkul piyasası istikrarlı ve şeffaf bir şekilde yönetilecek ve 2024'ten itibaren gayrimenkul piyasası yeni bir gelişim döngüsüne girecek. Revize edilen Tapu Kanunu çıkarsa, uygulamaya konulması zaman alacak ve o zaman yeni gayrimenkul projeleri hızla hayata geçirilecek ve arz-talep dengesi sorunu çözülecek...", diye yorumladı Bay Nguyen Van Dinh.

VNA/Tin Tuc Gazetesi'ne göre

Kaynak