Yeni yasa yürürlüğe girdi, gayrimenkul yatırımcılarının "zevki" değişiyor

Gayrimenkul projesi yatırımcıları, projenin yasallığına ve gerçek konut ihtiyaçlarını karşılama yeteneğine giderek daha fazla dikkat ediyor; bu faktörler riskleri en aza indirmeye ve yatırım için sürdürülebilir değeri sağlamaya yardımcı oluyor.

Yeni yasa yürürlüğe girdi, gayrimenkul yatırımcılarının "zevki" değişiyor

Gayrimenkul projesi yatırımcıları, projenin yasallığına ve gerçek konut ihtiyaçlarını karşılama yeteneğine giderek daha fazla dikkat ediyor; bu faktörler riskleri en aza indirmeye ve yatırım için sürdürülebilir değeri sağlamaya yardımcı oluyor.

Müşteriler, hukuki sorunları yeni çözülmüş bir proje olan Novaland'ın Aqua City projesindeki evleri ziyaret ediyor. Fotoğraf: Le Toan

Yasal öncelik

2018 yılında, yaşamak için bir ev satın alma ihtiyacı nedeniyle, Bay Nguyen Trung Thanh araştırma yaptı ve Nam Rach Chiec Yerleşim Bölgesi'ndeki (An Phu Mahallesi, 2. Bölge, şimdiki Thu Duc Şehri, Ho Chi Minh Şehri) bir projede daire seçti. Proje, 33-35 kat yüksekliğinde 12 apartman binasından oluşuyor ve toplam 3.175 daireden oluşuyor.

Bay Thanh'a göre, yatırımcı o dönemde müşteriyle daireyi satın almak için prensipte bir sözleşme imzalamıştı. İlk peşinat daire başına 250 milyon VND, satış fiyatı ise metrekare başına 38 milyon VND idi. Yasal prosedürler nedeniyle yatırımcı, planlandığı gibi satışı gerçekleştirememişti. Yerel yönetimin engelleri kaldırma çabalarının ardından projeye yakın zamanda inşaat izni verildi.

Ancak yatırımcı, sözleşmeyi prensip olarak feshettiğini tek taraflı olarak ilan etmiş ve müşterinin ödediği tutar üzerinden yıllık %15 faiz ödemeyi taahhüt etmiştir. Müşteri projeye katılmaya devam etmek isterse, iki taraf prensip sözleşmesini tasfiye edecektir. Projenin işletmeye alınmaya hak kazanmasının ardından müşteri, yeni satış fiyatı üzerinden %15 indirim alacaktır.

Yatırımcının gerekçesi, önceki sözleşmelerin artık mevcut yasal düzenlemelere uygun olmamasıdır. Özellikle, 1 Ağustos 2024'te yürürlüğe giren 2024 sayılı Tapu Kanunu, 2023 sayılı Konut Kanunu ve 2023 sayılı Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nun ardından yasal politikada meydana gelen değişiklik, proje ürünlerinin işletmeye alınabilmesi için gerekli koşulları sağlamasını gerektirmektedir.

Projenin ürünleri, 2023 tarihli Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Kanunu'nun 24. maddesinde belirtilen işletme koşullarını henüz karşılamamıştır. Ayrıca, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Kanunu'nun 8. maddesinin 1. fıkrası uyarınca, bu koşulları karşılamayan gayrimenkul yatırımı yapmak yasaktır. Bu nedenle, yatırımcının ürünü müşterilerle "gelecekteki daireleri satın alma hakkını garanti altına alan bir prensip sözleşmesi" akdederek işletmeye açması şeklindeki önceki uygulama artık uygun değildir ve mevcut yasal düzenlemelere uymamaktadır.

Bay Thanh, "Yasal açıdan bakıldığında, yatırımcının eylemleri yanlış değil, çünkü yatırdıkları para miktarı için faiz tazminatı ödemeyi kabul ettiler. Ancak yatırım açısından bakıldığında, tazminat alsalar bile, müşteriler hala dezavantajlı taraf, çünkü mevcut emlak fiyatları 6 yıl öncesine göre kat kat arttı," dedi.

Yukarıdaki "dersten" sonra, yatırımcıların "zevki" de büyük ölçüde değişti. Yatırımcılar, eskisi gibi toplu alım yapmak yerine, riskleri yönetmek için eksiksiz yasal belgelere sahip projelere öncelik veriyor. Bazı yatırımcılar ise kırmızı kitap veya mülkiyet belgesi olan ürünleri satın almayı tercih ediyor.

Ho Chi Minh şehrinde emlakçı olan Bayan Tu, "Projelerin, yatırımcıları yatırım yapmaya çekebilmek için eksiksiz ve açık yasal belgelere sahip olması gerekiyor. Topluluktaki arazi ürünleriyle, yatırımcılar yalnızca arazi parsellere bölünüp kendi defteri çıkarıldıktan sonra arazi araştırması yapmayı veya satın almayı kabul ediyor. Arazi bölme işlemleri için başvuru sürecindeki projeler yatırımcıların pek ilgisini çekmiyor. Bu, son zamanlarda yatırımcıların ürünleri değerlendirme biçiminde belirgin bir değişiklik," dedi.

Bayan Tu ayrıca, arazi paylaşımına ilişkin yeni düzenlemelerin birçok yatırımcıyı tedirgin ettiğini de sözlerine ekledi. Önceki aşamada, birçok yatırımcı arazi satın alırken ve arazi paylaşımı başvurusunda bulunup sertifika almayı umarken "kandırılmış", ancak daha sonra yasal sorunlarla karşılaşmıştı. Bu nedenle, şu anda çok temkinli davranıyorlar ve eskisi kadar rahat değiller.

Gerçek ihtiyaçları karşılama yeteneğine odaklanın

Muhabirlerin gözlemleri, yatırımcıların günümüzde sadece hukuki değeri net olan ürünleri değil, aynı zamanda uzun vadeli varlık kullanımının uygulanabilirliğine ve istikrarlı yatırım değerinin sağlanmasına da odaklandıklarını gösteriyor.

Piyasada dalgalanmalar olduğunda, müşterilerin sözleşmelerinin yatırımcılar tarafından iptal edilmesi alışılmadık bir durum değildir. Çünkü müşteriyle yapılan sözleşme devam ederse, işletmenin artık kâr elde edememesi, hatta zarar etmesi muhtemeldir...

Yüksek likiditeye sahip, kiralanması kolay veya gerçek konut ihtiyaçlarına hizmet eden projelere öncelik veriliyor. Bu durum, kısa vadeli yatırımlardan uzun vadeli kullanım değerine sahip ürünlere geçişi yansıtıyor. Özellikle iyi lokasyona sahip, eksiksiz altyapıya sahip ve kamu hizmetlerine yakın daireler ve müstakil evler birçok yatırımcı tarafından tercih ediliyor.

Ayrıca ticari tesis, dükkân veya gelişme potansiyeli yüksek alanlardaki arsa gibi ticari işletme potansiyeli olan ürünlere de büyük ilgi gösteriliyor.

Viet An Hoa Gayrimenkul Yatırım Şirketi Genel Müdürü Sayın Tran Khanh Quang, "Günümüzde yatırımcılar, gayrimenkul değerindeki artıştan elde edilen kâr potansiyelinin yanı sıra, kiralama veya ticari faaliyetlerden istikrarlı gelir elde etme olanağını da değerlendiriyor. Bu, kârlarını optimize etmelerine ve birçok piyasa dalgalanması bağlamında riskleri en aza indirmelerine yardımcı oluyor," dedi.

Duong Minh Gayrimenkul Danışmanlık ve Hizmetler Ltd. Şti. Direktörü Sayın Duong Minh Thong, mevcut durumda, yüksek güvenlik faktörü sayesinde gerçek konut ihtiyaçlarını karşılayan gayrimenkul sektörünün büyük ilgi gördüğünü söyledi. Özellikle konut arazisi olmayan arsa ürünleri henüz çok fazla ilgi görmedi.

Yatırımcılara tavsiyelerde bulunan Bay Thong, konut projelerinin yatırımcılar tarafından genellikle fazla ilgi görmemesine rağmen, piyasanın iniş çıkışları boyunca makul değere sahip ve zaman içinde değerini koruyabilen veya artırabilen ürünler olduğunu söyledi. Risk yönetimi açısından, projelerdeki gayrimenkuller, eş zamanlı ve sistematik bir şekilde planlandığında, saygın yatırımcılar tarafından uygulandığında ve halk arasında kendi aralarında bölünmüş arsalar kadar riskli olmadığında daha net bir yasal statüye sahiptir.

Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html